不動產經營管理策略（第三版）

序言

　　兩年前開始想修訂及增補一些內容，走走又停停，想想又看看，眼見二十四個月即將耗費，我趕緊專注地抓住最後六個月時間，讓案例多增添一點、理論更清楚一點、趨勢多延伸一點、營運成功模式多談論一點，就在前述點點滴滴的基礎上形成了階段性的成果。一直以來，在商業管理問題的詮釋與探討，個人、企業家、企業及產業組織在不動產市場中投資獲利的故事，往往最受高度關注，各方參與者積極想取得更多大大小小的成功機會，正是推動不動產市場繁榮的主要邏輯。惟琢磨投資獲利機會的思維，還是需要學習一些原則與概念，用對了方法與工具，才可發現新的機會。延續著第二版架構，探討不動產經營管理的策略與重點，不僅要思考企業在不動產市場中的分工效率與運轉模式，還要關注各方參與者在不動產市場中冒險試誤的心態變化，以及企業面對生存環境變遷而延伸的競爭思維與創新行動。市場自由競爭的無意識分工，推動市場發展，雖值得稱頌，而企業家運用嚴密且富有目標的計畫命令，建構內外部研展機制及產銷制度，挑戰與挖掘市場機會，將市場規模的廣度與深度推向無限可能，更值得重視。對於讀者而言，花下心思面對未來去試一試，面對問題多想一想，領悟及融合各種面向的實務經驗與管理知識，不難發現，許多機會點已經浮現在前方不遠處等著您。

　　受到個人能力與時間的限制，全文架構與論述內容的完備性及深入性，我仍需要更多學習及自我充實，期待未來還有機會鋪陳新觀點。我能夠對本書主題詮釋個人見解，非常感謝這一段時間促使我學習成長的好友及學生們，我們之間有意無意閒聊鬼扯的故事與話題，激勵我想進一步探討問題的熱情，在課中課餘讓我受益良多，也延伸新的知識領域，心中瀰漫複雜的感謝。更要感謝新文京開發出版股份有限公司與編輯部耐心督促與辛勞協助，讓這成果及故事可延續。個人學識十分有限，改版撰寫過程匆促，錯字、遺漏與重複之處，努力避免又在所難免，但願我們已妥善做好這事。

柯伯煦　謹識

序言

　　兩年前開始想修訂及增補一些內容，走走又停停，想想又看看，眼見二十四個月即將耗費，我趕緊專注地抓住最後六個月時間，讓案例多增添一點、理論更清楚一點、趨勢多延伸一點、營運成功模式多談論一點，就在前述點點滴滴的基礎上形成了階段性的成果。一直以來，在商業管理問題的詮釋與探討，個人、企業家、企業及產業組織在不動產市場中投資獲利的故事，往往最受高度關注，各方參與者積極想取得更多大大小小的成功機會，正是推動不動產市場繁榮的主要邏輯。惟琢磨投資獲利機會的思維，還是需要學習一些原則與概念，用對了方法與工具...

Ch 01 經營與管理概論
第一節 不動產的經營管理內涵
第二節 經營概論
第三節 管理概論
第四節 管理思潮與演進
Ch 02 產品的經營管理
第一節 產品的經濟特性
第二節 訂價、價格彈性與成本
第三節 成本與經營決策
第四節 平衡量分析與營運槓桿
第五節 閒置不動產之處理策略
Ch 03 顧客經營與服務管理
第一節 顧客經營
第二節 顧客經營與品質管理
第三節 服務管理
第四節 案例分析與討論
Ch 04 企業理論與企業基本問題
第一節 企業理論
第二節 企業的規模大小與決定因素
第三節 現代經濟組織的形成
第四節 企業的各種內部組織形式
Ch 05 企業的成長與競爭策略
第一節 企業成長理論
第二節 企業成長策略
第三節 策略管理的發展歷程
第四節 企業競爭策略的演化
第五節 企業競爭策略分析工具
Ch 06 建築投資業的經營模式與策略
第一節 建築投資產業的發展
第二節 商業經營模式
第三節 建設公司興起與經營模式
第四節 建築業跨入休閒不動產之競爭策略
Ch 07 企業經營績效分析
第一節 經營診斷與經營分析
第二節 商業經營與企業績效五力分析
第三節 展店經營績效評估分析
第四節 財務計畫評估的工具
第五節 財務控制的技術與方法
第六節 案例與討論

Ch 01 經營與管理概論
第一節 不動產的經營管理內涵
第二節 經營概論
第三節 管理概論
第四節 管理思潮與演進
Ch 02 產品的經營管理
第一節 產品的經濟特性
第二節 訂價、價格彈性與成本
第三節 成本與經營決策
第四節 平衡量分析與營運槓桿
第五節 閒置不動產之處理策略
Ch 03 顧客經營與服務管理
第一節 顧客經營
第二節 顧客經營與品質管理
第三節 服務管理
第四節 案例分析與討論
Ch 04 企業理論與企業基本問題
第一節 企業理論
第二節 企業的規模大小與決定因素
第三節 現代經濟組織的形成
第四節 企業的各種內部組織形式
Ch 05 ...