從法律新聞學法律（2）

三、凶宅的鄰居也是凶宅？

案例：

恐怖旅社遭人惡意縱火，大火造成度假中的一家五口死亡，不知情的花媽買下恐怖旅社旁邊的房子後，半夜常感覺聽到一家人準備出遊嬉鬧的聲音，一打聽才知道恐怖旅社的事，花媽認為購買的房屋緊臨恐怖旅社幾公尺而已，而且從窗戶可以看見旅社的窗戶，認為這樣的房子有誰敢買，向原本的屋主主張「緊鄰凶宅」的房子也是凶宅，要求解除契約，拿回已付的買屋價金，花媽這樣有理嗎？

所謂凶宅，依照社會一般定義，指房子有被死於非命的情形，例如有人在其內自殺或遭他殺等情形，一般人都很忌諱買到這種房子。以內政部曾經函釋的《不動產委託銷售契約書範本》來說，裡面就有提到：「就相關建築改良物於賣方產權，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，曾發生凶殺或自殺而死亡之事實，及在專有部分有求死行為致死；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。」換句話說，在房屋相鄰之處，有發生非自然死亡的結果，不會使得房屋變成凶宅，例如某甲在自宅被乙追殺，甲被乙一路追到隔壁間而死亡，隔壁間變成凶宅，但自宅不是凶宅。內政部的解釋，常會作為法院實務參考的標準，但不一定是絕對的標準，仍然要以人民實際生活的共同價值觀，作為判斷的標準。

通常而言，變成凶宅的房子沒什麼人敢買，擔心住在這種房屋，想到凶殺事件，心裏會毛毛的，睡都睡不著。如此一來，就算房屋沒有使用上的瑕疵，但是因為使用者心理的因素，就造成心理面使用上的瑕疵。因此，同種類或相同地段房屋交易，凶宅的價值會貶值非常多，這就是物的瑕疵。亦即，凶宅對房價的影響是無庸置疑的。

依據民法第354條規定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。如果是凶宅，算是重大瑕疵。且不管出賣人對於凶宅之情形，有無故意或過失，都必須要負責任，這就叫物之瑕疵擔保責任，就是說出賣人應保證房屋是正常的，若有不正常的情形，就有瑕疵責任。法院認為該房子本身不是凶宅，因此認為非瑕疵。花媽所買的房子本是沒有死於非命的情況，法院會認為只是緊鄰凶宅不算瑕疵，因為房屋本身沒有非自然死亡之情形。所以像是大樓同棟其他住戶有凶宅情形，或是大樓頂樓有跳樓自殺事件等等，法院多認為非屬凶宅之情形。

提醒在意凶宅之買屋民眾，不欲買售之房屋為凶宅，這是基本的條件。其次在訂立買賣條件時，若不想「社區內」、「同棟樓」有類似凶宅之情形，或是不願「鄰屋」是凶宅，都可特別載明在買賣的條件，讓「緊鄰凶宅」成為買賣之條件，如此一來就可以避免無謂的糾紛，若未有此約定，事後主張凶宅是會無理由的，若有此約定，就變成契約的條件內容，係屬特別的瑕疵責任，房屋若沒有出賣人保證的品質，買售人一樣得主張瑕疵責任。

參考法條：

※內政部97年內授中辦地字第0970048190號函釋：

查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。另「不動產標的現況說明書」未納入「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，尚無強制性，一併敍明。

※民法第354條：

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

三、凶宅的鄰居也是凶宅？

案例：

恐怖旅社遭人惡意縱火，大火造成度假中的一家五口死亡，不知情的花媽買下恐怖旅社旁邊的房子後，半夜常感覺聽到一家人準備出遊嬉鬧的聲音，一打聽才知道恐怖旅社的事，花媽認為購買的房屋緊臨恐怖旅社幾公尺而已，而且從窗戶可以看見旅社的窗戶，認為這樣的房子有誰敢買，向原本的屋主主張「緊鄰凶宅」的房子也是凶宅，要求解除契約，拿回已付的買屋價金，花媽這樣有理嗎？

所謂凶宅，依照社會一般定義，指房子有被死於非命的情形，例如有人在其內自殺或遭他殺等情形，一般人都很忌諱買到這種房子。以...

序言

小時候，坐遊覽車去中橫校外教學，經過一大片懸崖邊時，很擔心車子會摔下去，詢問司機大叔，如果沒了路邊水泥護欄擋住，會不會不小心開下懸崖去？司機大叔保證說：「我開車很小心，很注意路的狀況，就算沒有護欄，也不會掉下去的！一輩子開車從來也沒有撞到護欄！」我很直覺的反問：「那要護欄幹嘛呢？」大叔立馬反應說：「笨蛋！護欄不是被撞到時才有用，雖然很少人會撞上去，但是護欄最大的功能，在於告訴駕駛人，道路的界線在哪裡，不要隨便跨越，一旦跨越會有危險，有了護欄，會讓駕駛人更安心的開車！」

法律的存在，類似護欄的功能，固然多數人小心翼翼地走在人生道路上，似乎永遠都不會碰到護欄，一生幾乎都不曾上法院，法律的存在似乎無用。其實，法律對於大部分人的意義，在於讓我們做人處事時，清楚知道有些紅線是不能跨過去，跨過去就有墜崖的危險。問題是，現今法律規章多如牛毛，加上許多習慣的「社會常情」，卻經常與法律人的見解不同，也就是說，人生路上，常因不知紅線在何處，或是搞錯了紅線的位置，衝出斷崖後才知道事情大條了。

偶於法庭上聽到類似對話，「沒人告訴我這樣是犯法」、「法律怎麼會這樣定呢」、「當初要是知道法律規定這樣，我就不會做了」諸如此類，不勝枚舉。因為不知道或是誤解法律，輕微者，可能僅僅喪失一點小錢；嚴重者，可能因此坐牢。像是不動產交易，稍不注意，一生的心血就因為不懂法律而化為烏有，人生因此改觀。

誤會法律規章與社會常情界限的後果，往往造成一個結論：「這是什麼恐龍法律？這是什麼恐龍法官？」此後再也不相信司法了。近期相關機構對於司法信任度的調查，不信任司法的民眾比例高達了一半以上。身為法律工作者，對於這樣的現象絕對有責任，除了司法改革以外，也要讓民眾清楚知道紅線的所在，實現人民的司法，縮短人民與司法間的距離，也是本書的宗旨。

過去，我們將每週在警察廣播電臺生活法律單元的講稿，彙集成《從法律新聞學法律》第一集，出版至今已三年光景。我們持續關注與時俱進常見的法律議題，仍然在每週的警察廣播電臺生活法律單元，推廣宣導法律知識，再度彙整成本書《從法律新聞學法律2》，希望能對法律知識的推廣，注入新的活水，並能為法律的教育貢獻點滴；若有謬誤之處，尚祈讀者不吝指正。

序言

小時候，坐遊覽車去中橫校外教學，經過一大片懸崖邊時，很擔心車子會摔下去，詢問司機大叔，如果沒了路邊水泥護欄擋住，會不會不小心開下懸崖去？司機大叔保證說：「我開車很小心，很注意路的狀況，就算沒有護欄，也不會掉下去的！一輩子開車從來也沒有撞到護欄！」我很直覺的反問：「那要護欄幹嘛呢？」大叔立馬反應說：「笨蛋！護欄不是被撞到時才有用，雖然很少人會撞上去，但是護欄最大的功能，在於告訴駕駛人，道路的界線在哪裡，不要隨便跨越，一旦跨越會有危險，有了護欄，會讓駕駛人更安心的開車！」

法律的存在，類似護欄...

PART1 家有惡鄰
一、不給社區管理費又怎樣？
二、嚴重違反社區規約，小心被強制遷離！
三、喂！你家的樹長到我家了！能砍嗎？
四、你家漏水關我屁事！頂樓漏水誰來修繕？
五、大樓磁磚剝落傷人之法律責任
六、敢違停就上鎖，合法嗎？
七、前屋主積欠的管理費該誰繳？
八、噴漆鄰居大門、牆面，是否構成毀損罪？
PART2 進擊的消費者
一、廣告代言不實之法律任
二、餐廳地板滑一跤，要怪誰啊！
三、消費者在大賣場發生意外之法律責任
四、販售黑心冷氣機，涉嫌詐欺罪？
五、消保法七日鑑賞期新修規定
六、顧客被營業場所感應門夾傷之民刑事責任
PART3 關鍵機密
一、老闆請注意！開除員工公告不能違反個資法
二、村長可否公開村民通訊資料
三、舉牌討債標示姓名、地址，這樣行嗎？
四、逃妻追追追－「警告逃妻」啟事別亂登！
五、仗義直言PO人個資是犯罪行為？
六、報告老師－非法取得或使用學生個資，構成犯罪行為？
PART4 房事告急
一、分割後的土地如同潑出去的水
二、精神錯亂買房子，契約無效？
三、凶宅的鄰居也是凶宅？
四、仲介無間道－房仲竟然洩漏底價
五、買賣不成，仲介報酬還在喔？
六、違建拆拆拆，小心吃官司！
七、概括授權出賣不動產的法律問題
八、淺談房屋借名登記
九、房東無故進入房客屋內，可能構成侵入住宅罪
十、包租婆─熱水器安不安全很重要
PART5 親子大戰
一、真愛林北？成年還賴家，小心遭逐出家門！
二、不養父母，會判遺棄罪嗎？
三、父母贈與子女財產，子女卻不扶養父母，該怎麼辦？
四、小孩借一下，會怎樣？
五、關於子女婚嫁贈與之稅法問題
六、非為子女利益，父母不得處分其特有財產
七、離婚後改定監護權的問題
PART6 如果說這是愛
一、分手費之法律問題
二、尋找真愛密碼，可別尋找臉書密碼
三、情侶分手協議能不能反悔？
四、外遇之人不得請求離婚
五、認識家暴保護令，避免悲劇再發生
六、三太子駕到？請神明放神像不算恐嚇？
七、外遇與侵害配偶權之法律問題
八、老婆大人家暴，以後不得請求扶養
九、贈與小三財物，不得再任意討回？
十、老婆我錯了─外遇簽立悔過書之法律效力
十一、夫妻吵架藏小孩，別鬧了！
PART7 老闆不是人
一、民間機構約聘僱人員也適用勞基法？！
二、正式到職前的職災問題
三、薪資可以被老闆東扣西扣嗎？
四、想離職先交贖金，離職違約金合法嗎？
五、廚房環境要注意，員工滑倒不得了
六、嗡嗡翁，操到死，老闆有責任
七、勞基法之解僱最後手段性原則
PART8 罪與罰
一、戲說不違背職務行賄罪
二、可以視錢財如糞土，可不要撕錢財如廢紙！
三、汽車撞傷闖紅燈者，絕對沒有法律責任？
四、終極警探－妨害公務爭議案例
五、掛羊頭賣狗肉湯之違法案例
六、胡亂爆料，小心上法院！
七、不怕人家的恐嚇行為，無罪？
八、竊盜罪問題－暫時保管還是偷回家去呢？

PART1 家有惡鄰
一、不給社區管理費又怎樣？
二、嚴重違反社區規約，小心被強制遷離！
三、喂！你家的樹長到我家了！能砍嗎？
四、你家漏水關我屁事！頂樓漏水誰來修繕？
五、大樓磁磚剝落傷人之法律責任
六、敢違停就上鎖，合法嗎？
七、前屋主積欠的管理費該誰繳？
八、噴漆鄰居大門、牆面，是否構成毀損罪？
PART2 進擊的消費者
一、廣告代言不實之法律任
二、餐廳地板滑一跤，要怪誰啊！
三、消費者在大賣場發生意外之法律責任
四、販售黑心冷氣機，涉嫌詐欺罪？
五、消保法七日鑑賞期新修規定
六、顧客被營業場所感應...