路與通行權、袋地解套：土地開發中通行權的實際案例分享

前言
土地經營的第一步，找到對的「路」


【人生必取的「經」】

　　由於我從事的工作是高壓性的業務，所以事前要做充分的準備，在執行或應對時也常常是驚心動魄的速度。然而，速度愈快，心需要愈慢。永遠都要去明白，「什麼」是自己的人生必取的「經」，才能訂出方向，才能遇到路上重要的人（悟空、豬八戒、沙僧⋯⋯），才能知道哪些路上，哪些妖怪是需要面對的。
　　在內部兵馬倥傯，又要面對外界環境劇烈變化，還要將《NG土地開發即刻救援》（本書作者前一本著作，五南圖書出版社）出版完成，真的是懸梁刺股、嘔心瀝血。走到一半時我也懷疑，為什麼要這麼辛苦？為什麼要出這本書？土地開發業界原本就暗潮洶湧，令人霧裡看花，很難因為誰的努力，就可以讓這個環境變得更好。
　　當時靜下來後，原本疲憊的心明白了一些事，才又開始正面起來。出版那本書，不是為了「出一本書」，而是要釐清地產業界疊床架屋的法規、風險密布的行政處分，以及似是而非的觀念。
　　定好方向之後，很幸運的，路上遇到了一起走的奇人異士，也一起決定了，要如何面對的火炎山上的鐵扇公主及牛魔王。經過一年的努力，看來這一關是過了。而且，大夥的能力也在這個打怪過關的過程，慢慢累積。
　　《NG土地開發即刻救援》是一本由失敗的經驗以及判斷所集結而成、想要幫忙土地從業人在經營土地上能成功的書，其中蒐羅面對錯綜複雜的法規制約時，不同的解題方向。很感謝各方人士的支持、指教，令我們收獲更多，也更進一步的思考，該書的功能是否有不足之處。
　　經過二版二刷之後，綜合了很多讀者回饋，大眾對於「路」，在土地、建管的專業領域中，眾說紛紜且似是而非。而在我的專業日常中，由於面對土地變更、農地工廠，甚至是家族傳承土地價值的認定，幾乎皆是由是否有路、路是否可指建築線開始，所以本書是要試著與讀者一起，來把「路」看清楚，如下：
1. 公告的道路。
2. 計畫道路。
3. 公路。
4. 有公用地役關係的既成道路。
5. 沒有公用地役關係的既成道路。
6. 可指建築線的現有巷道。
7. 不可指建築線的現有巷道。
8. 私設通路。
9. 基地內通路。
10. 類似通路。
11. 法定通路權。
12. 袋地通行權。
13. 開路通行權。
　　未來的「路」真的很重要，希望大家在未來，都明白何為自己必取的「經」，都找到對的路。


【指定建築線的戰略需知】

　　近年來，在服務「非企業主」的經驗中，發覺個人客戶群中，有一些新的狀況發生。即是：「在網路上蒐集資料的人太多，且皆是道聽塗說。」這樣的情況，甚至造成一些無法挽救的損失，或者造成了一些傷筋動骨的結果。
　　一般大眾在觀念上，常常「被」誤導最大的，即是「建築線」。如何判斷基地可不可以指定建築線、或如何在指定建築線時，設定對自己有利的策略。
　　這是連武林高手，都需要「剉著等」的功課。但網路上的訊息卻是千奇百怪，瞎子摸象⋯⋯。
　　如何判斷基地面前道路是否可指定建築線，有三個基本的條件：
1. 只有二種面前道路，在行政法位階上，可以指定建築線。
(1) 經公告的道路。
(2) 有「公用地役權關係」的現有巷道。
2. 基地地界與面前道路，需臨接或重疊。
3. 民法第820∼826條「共有物」關係的各項利弊，需考慮。
　　又如何在指定建築線時，擬定對自己最有利的策略：
1. 要清楚各地建管自治條例: 如畸零地、雙面臨道路、道路截角等的檢討方式。
2. 建築技術規則有關「面前道路寬度」以及「建築物高度」的規定。
3. 以私設通路指定建築線，有分「基地外私設通路」及「基地內通路」二者，千萬不要混淆。
　　說實在話，當您了解要蓋一棟建築，有多少法規需要面對時，除了噁心、想吐，您還可能會有二種反應：
1. 還是不要了解的好。
2. 可憐哪！臺灣的建築師們。


【學費】

　　最貴的「學費」，絕對不是帳面的那一筆。而是因為「接受一些缺陷的模式，以及不正確的資訊」後，所作出的錯誤判斷，導致難以挽救的結果。也因為回天乏術，若硬要回天，強渡關山，必定所費不貲，更是勞民傷財。
　　可以計算的風險，是投資；不可以計算的風險，是賭博。投資自己，能有系統地面對風險，有能力的計算風險，對一塊地的影響程度、範圍、時間等，應該是、絕對是，一位土地從業人員，一生懸命的事。
　　何謂風險，如下。
　　您所開發的土地，是否為以下條件：
1. 可否指定建築線？
2. 是否為山坡地？
3. 是否有限高？
4. 是否是退縮建築線區域？
5. 是否有地質敏感區？
6. 是否為禁限建範圍？
7. 是否為整體開發區？
8. 是否為法定空地？
9. 是否有農地套繪問題？
10. 是否為水利設施影響範圍？
　　這些限制只是冰山一角，在我清查土地系統中，單清查一塊土地，就有87項風險項目是必須要了解清楚。如此，一塊土地才能夠進入決定是否適合開發；如此，才能將風險量化，而且在不同風險管控階段，才能找出對應的資源、對應的策略，解決問題。
　　其中有浩瀚的專業知識、龐大的法規競合邏輯。最重要的，也是最基本的，是要有「常識」知道上哪找資料。例如到公開的政府網站或單位，「撈」到可以供正確判斷的「資料」，進而成為有用的資訊，並且控管風險，超前部署。公開的資料有很多，如何找到，又如何判斷，是進入土地經營的第一步。
　　若這一步不清楚，所要繳的「學費」，將難以計算。

前言
土地經營的第一步，找到對的「路」


【人生必取的「經」】

　　由於我從事的工作是高壓性的業務，所以事前要做充分的準備，在執行或應對時也常常是驚心動魄的速度。然而，速度愈快，心需要愈慢。永遠都要去明白，「什麼」是自己的人生必取的「經」，才能訂出方向，才能遇到路上重要的人（悟空、豬八戒、沙僧⋯⋯），才能知道哪些路上，哪些妖怪是需要面對的。
　　在內部兵馬倥傯，又要面對外界環境劇烈變化，還要將《NG土地開發即刻救援》（本書作者前一本著作，五南圖書出版社）出版完成，真的是懸梁刺股、嘔心瀝血。走到一半時我也...

序

　　經過了二年的討論、整理、補充，才將《路與通行權、袋地解套：土地開發中通行權的實際案例分享》一書集結成冊。其間包含有關建築、土地開發上，「路」有不同時期、不同態樣的定義，本書原本想從歷史的時間軸來說「路與通行權」，但又怕流於「掉書袋」的無聊梗，最後定調，是提供讀者們透過本書可以增進「專業的話語權」為主。
　　尤其在114年國土計畫法將上場作怪之際，使得在土地開發及利用上，更添加許多不確定性。專業人員如何在這兵荒馬亂之際，在服務之時，給出合乎法規、適當的策略、方向，建立起在土地使用上的品牌堡壘，以及與服務對象的信任。
　　然而，無論土地使用的法規如何的變化更迭，路與土地有不變的依存關係。在現代地政的演進及民法法定通行權的立意下，路與通行權已經是一體兩面的並存。而且，以最簡單的普世價值：一塊地，有沒有路，一定直接影響著土地的價值。以民法而言，路即是在討論是否有通行權（或公共地役關係）；以行政法而言，路即是在定義，是否可以指出建築線。
　　故本書即在討論，或者說是以案例來介紹，路與通行權在建築、土地的開發、使用、買賣時，應該面對的陷阱、法規以及已經積非成是的錯誤概念。由於皆是實際案例，又在土地使用上，建築與其他的開發條件是連動的。如：畸零地的認定、退縮地的尺寸、總樓高、總容積樓地板面積、特定建築的存在、土地變更使用時的態樣（如可變更交通用地）、可否購買國有地⋯⋯等，從是否要設置停車位，到產創專區的變更，路是否可以指建築線以及透過指定建築線的過程等，確定土地使用強弱，在本書中，也會有提綱挈領的討論。
　　本書案例皆是三位作者已經完成或是分析過的。因此，圖文中的個資皆已經做適當簡化，或是反揭露的動作。如與讀者們有人、事、地的雷同，一定是純屬巧合，請勿按圖索驥。因為，每一個案例中，與法規在程序上及實體上所碰撞出的問題，又筆者們如何以現在的法規，循序漸進的解決問題，才是重點。
　　這是一本集合了許多人的努力才成冊的書。漢妮小姐不厭其煩的修整編排；牧邑顧問楊小姐所帶領的女子兵團，對作者們遲交稿件時的威脅利誘，以及那些一直支持我們的讀者。說真的，若非以上的各位，在從事高壓工作的筆者們根本沒有動力整理、書寫這些既燒腦又傷神的書。
　　請各位在看完書本之後，持續地給我們指正及建議，這才是筆者們最大的獲得。

建築師　王啓圳

序

　　經過了二年的討論、整理、補充，才將《路與通行權、袋地解套：土地開發中通行權的實際案例分享》一書集結成冊。其間包含有關建築、土地開發上，「路」有不同時期、不同態樣的定義，本書原本想從歷史的時間軸來說「路與通行權」，但又怕流於「掉書袋」的無聊梗，最後定調，是提供讀者們透過本書可以增進「專業的話語權」為主。
　　尤其在114年國土計畫法將上場作怪之際，使得在土地開發及利用上，更添加許多不確定性。專業人員如何在這兵荒馬亂之際，在服務之時，給出合乎法規、適當的策略、方向，建立起在土地使用上的品牌堡壘，...

前言　土地經營的第一步，找到對的「路」
人生必取的「經」
開瓶的藝術
族繁不及備載的建築線態樣
指定建築線的戰略需知
保證是廉價的，您要的是證明
不要讓建築的限高，限制了開發
學費

第1章　公路
千金難買早知道
大成若缺才是土地開發的藝術
作孽無數或功德無量
失之毫釐，差之千里
基地與路夾雜該如何處理
不同的公路寬度
並不是每段戀曲都有美好回憶
想辦法影響主審的好球帶
請大家一起來打一個算盤
不是所有的國有地，都可以用來接水接電
公路的定義

第2章　有公用地役關係的既成道路
專業地產的成長模式
我的土地變成了道路—公用地役關係
釋字第400號可以作為請求權基礎嗎？
有侵害就有補償
請求權基礎何在？
都是既成道路惹的禍
像愛情一樣的建築線
一則購地自建的故事
每一條建築線，都是「關係」連結而成的
讓一塊死地，起死回生
既成道路並非一成不變
貪心不足蛇吞象
司法院大法官釋字第400號的由來
人民可以依司法院釋字第400號，請求政府機關給付徵收補償費用嗎？
類似徵收之干涉概念
各種不同的「道路」

第3章　袋地通行權
不得之我命，得之我幸的建築線
唯有「讓」，彼此才能得「利」
袋地通行權不一定是最好的解答
又是打贏官司，輸了土地
袋地通行權，一線之差，生死之別
什麼是「袋地」？
袋地通行權的本質和意涵
自作孽，不可活
我借你過，對我的所有權影響愈小愈好
只要是袋地，一定能通行嗎？
與社會脫節的通行權償金
若要從此過，留下買路財
形成袋地的一百種方式
形成袋地的無數種方式
親愛的，我的房子變成袋地了
都是既成道路惹的禍
對症下藥才有效
什麼？竟然還可以這樣
二次分割
不是主管機關說了算
己所不欲，勿施於人
鄰地的利用
確認通行權
與袋地通行權相關之其他法條
這樣不「刑」喔
「你中有我，我中有你」—袋地通行權與建築法規
NO！不需要那麼多
地方政府規定要小心
一萬種可能

第4章　建築法相關之道路
建築高度的地雷：技術規則第14條第2項
當需要做決定，就會有「雜訊」
土地投資的停損點
找對問題就有解答
道可道，非常道
把便宜變成好貨
不要以為，有了建築線就沒事
地產界的米開朗基羅
勿入死地
一宗複雜度爆表的土地（大法官349號解釋令）
一塊困難度爆表的土地之「私設通路篇」（大法官釋字第776號）
買錯地，只好吃憂鬱症的藥了
豬羊變色
地產界的狙擊手
不懂建築線，袋地通行權是多餘的

第5章　案例解析
不要放棄希望
土地會跟著懂「它」的人
土地夠大並不代表一定可以建築
近水樓臺的困難
我已經贏了
令人痛不欲生的土地救援
土地分割之通行權（一）
土地分割之通行權（二）
土地分割實際案例
還是會
保存登記建物
什麼是不動產？

前言　土地經營的第一步，找到對的「路」
人生必取的「經」
開瓶的藝術
族繁不及備載的建築線態樣
指定建築線的戰略需知
保證是廉價的，您要的是證明
不要讓建築的限高，限制了開發
學費

第1章　公路
千金難買早知道
大成若缺才是土地開發的藝術
作孽無數或功德無量
失之毫釐，差之千里
基地與路夾雜該如何處理
不同的公路寬度
並不是每段戀曲都有美好回憶
想辦法影響主審的好球帶
請大家一起來打一個算盤
不是所有的國有地，都可以用來接水接電
公路的定義

第2章　有公用地役關係的既成道路
專業地產的成長模式
我的土地變成了道路—公...