「買小地，賺大錢」原來這麼簡單！：揭開畸零地與國有地投資的成功關鍵

前言

【貨要賣給懂的人】
　　W先生，企業主。為人仗義，但卻不出席一般的社交場合，故杯酒不沾，而卻喜好茶，是一位以茶會友，煮茶論事的豪傑。
　　他會不定期的邀我一起品茶。席間，也會「技巧性」的透漏，他最近正在面對相關的地產問題。有一段日子，他幾乎每月一會，以茶為束脩，很努力的學習土地、建築置產的法規及知識。
　　有一次，他的朋友將下圖中「畸B」的土地，轉讓予他。在轉讓之前，W先生已知道是畸零地，於是，在那段期間，我們在茶席之中，一定會提到「如何經營或活化畸零地」的事物。在茶香四溢的茶肆中，談論土地相關知識，實為人生一大快事，別有一番風味。
　　當他遇到詰屈聱牙的法規文字，他會努力不懈的研究，煞費心神的精神，令人佩服。我建議他：「這些技術的事，何不交給專業人士就行了？」但他的回應，令我至今印象深刻：「我們做製造兼貿易業的人，能夠成功的核心，是要將貨賣給懂貨的人。何謂懂貨的人呢？即是『對方可能也了解這貨的門道，及後手市場，但你可以提供，比他自己去做，更好的品質，更低的價格。也就是說，對方要明白你的貨的關鍵核心價值，且你做得比他更好，才有信心下單。』王建，你一定要想辦法讓你旁邊，有能力對你下單的人，能了解你這貨的價值，讓他們對自己的判斷有信心，他們才能依你定出的價格，與你成交，共創雙贏。」
　　貨要賣給懂貨的人，其同義詞是：「要給對方有基礎，且正確的判斷知識，他們才有信心，下手買貨。」所以，要想辦法在決策者放棄之前，給於正確的方向，以及可計算的參數，讓他有更好的決策品質。
　　這筆顧問案，最後執行完成。我將收到的顧問費，買了姜肇宣的東方美人茶，回饋給W先生。在喝茶時候，他說：「不只貨要賣給懂的人，茶也是，畸零地也是。」

【先下手為強的公有畸零地合併】
　　前情提要：
　　A：國有畸零地。
　　B：W先生從甲君取得之畸零地，臨建築線1.6公尺寬。
　　C：甲、乙兩兄弟持分之畸零地，臨建築線2.8公尺寬。
　　W先生從甲手上取得B地時，即知曉B地為畸零地。請我看看，是否可以申請建築執照。很顯然的，除非合併A或C地，B地才可以解除畸零地的魔咒。
　　由於各種長期以來的恩怨情仇，C地已經直接可以排除了。但是要申請合併A地，又有以下兩難之處：
1. 若B合併了A，D地可能會誤會，要把他卡死，使之無法申請建築，會有以鄰為壑的嫌疑。
2. 若B不合併A，當A被D合併之後，B地便成為死局了。
　　公有畸零地的合併，在這樣的情況下，是與排隊施打疫苗一樣，「先搶先贏」。而且，是以購買「整筆」畸零地為原則，所以，若B地需要解除畸零地的身分，一定要合併A地才行。
　　W先生，是一位人情練達的企業主，想要解套土地，又不想製造誤會（土地在臺灣真是許多紛爭之源）。最後，擺了一方茶席，煮茶論事，請甲君與我一同坐席，由我說明本案的一切法，W先生再訴明世間的一切情。
　　甲聽了之後說：「我與乙名為兄弟，實為仇人，阡陌交通，卻老死不相往來。為了這些地，這十幾年來，我已經說破了嘴、操碎了心、傷透了情，就請W兄逕行處理吧！」
　　公有畸零地合併，在這樣的狀況之下，誰先出手誰先贏。但W先生還顧念鄰居的感受，真的讓我開了眼界了。在處理土地的過程中，「情分」還是占了重要的成分。

前言

【貨要賣給懂的人】
　　W先生，企業主。為人仗義，但卻不出席一般的社交場合，故杯酒不沾，而卻喜好茶，是一位以茶會友，煮茶論事的豪傑。
　　他會不定期的邀我一起品茶。席間，也會「技巧性」的透漏，他最近正在面對相關的地產問題。有一段日子，他幾乎每月一會，以茶為束脩，很努力的學習土地、建築置產的法規及知識。
　　有一次，他的朋友將下圖中「畸B」的土地，轉讓予他。在轉讓之前，W先生已知道是畸零地，於是，在那段期間，我們在茶席之中，一定會提到「如何經營或活化畸零地」的事物。在茶香四溢的茶肆中，談論土地相關...

【作者序1】

萬變不離其宗

　　在地產界工作久了，慢慢明白人要彎下腰來向土地學習，真的會覺得需要謙虛地面對土地。
　　土地會教我們很多事情，當遇到不會的事情，就需要不恥下問。經過一段時間的知識累積，慢慢會掌握一些武功心法以及招式套路，感覺好像百戰百勝了，但是千萬要記得心存謙虛，不能認為自己是所向無敵的。
　　尤其是面對國有地，這是一門無法透過書籍就可以學習的知識及經驗，須由真的懂得法規、能運用專業知識獲得經驗的人來帶領，才能夠窺其堂奧。
　　12年前我尚在政府部門敘務公職時，當時，面對畸零地也是一知半解、不得要領，只能從案例中將法規「回放」到現場，讓法規投射在實務專案中，摸著石頭過河，以類似「拼圖」的方式，在一個模糊的概念下，以法規要義拼湊而出，成為有系統的行政處分。
　　隨著涉入越來越多的土地開發業務，我慢慢地發覺有關大基地的土地開發，幾乎都要處理國有地的問題，而且皆有關鍵影響因素，要有能力以及智慧，在入場時，即須釐清在專案中如何面對國有地的相關資訊，例如：
1. 土地權屬。
2. 是否可以購得？
3. 土地的相對關係人。
4. 處理時程。
5. 回饋金。
6. 是否要辦理其他行政程序？如：廢水、廢渠。
　　很幸運地有陳尚宏技師相挺，能夠成為我的老師，在土地開發方面耳提面命，手把手的指導如何辦理，以及共同面對相關的困難。他的個人學經歷豐富，靈活的頭腦以及超前部署的眼光，常常令問題及困難迎刃而解。在解題的過程中，每每讓我感到自己在這方面真的是「小學生」等級，需要耐心學習、虛心受教。
　　本書集合了我們在這五年來，在國有地以及畸零地的實際操作方式以及解決方案，內容精彩可期，請大家盡情享用。

王啓圳


【作者序2】

　　2022年，趁著從事土地開發的經驗尚未隨著年紀退化前，將過往的案例彙編成《NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享》乙書，沒想到頗受土地開發從業人員喜愛，意外地在地產界引起廣大的迴響與騷動，很多讀者透過各種管道，詢問如何解開土地開發案件的難題，例如：遇到畸零土地時的因應作為、租購國有土地的相關問題以及公有土地的整併使用應該如何解決等。
　　然而《NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享》乙書，只是簡單地描述土地開發過程的一些基本觀念，倘若讀者要利用此書瞭解個別領域的專業，我個人認為尚有一大段的資訊需要揭露，所以才在「頭洗了，身體也要洗乾淨」的壓力之下，催生出進階觀念的本書《「買小地，賺大錢」原來這麼簡單！揭開畸零地與國有地投資的成功關鍵》。
　　書中，將這十幾年來實際遇過的真實案例集結成冊，逐一分類介紹，並運用案例圖片解析的方式，讓讀者能更容易且快速地理解法規及觀念，節省閱讀的時間；並告訴大家應該如何鑑別土地的好壞，提早發現土地開發的地雷，掌握趨吉避凶的方法。
　　本書的另一個目的，就是將繁雜的法律觀念，透過案例式解析，讓讀者簡單、輕鬆地解開對土地開發的迷思，並藉由他人血淋淋的真實案例，能夠減少走一些冤枉路，檢視自身面臨的案件，是否得以相同的方式操作，不必非得用「肉身踩雷」的方式，繳了天價的學費，才在痛苦中學得土地整合開發的經驗。
　　不過也要在此提醒，倘若書裡的某些案例，與自身的案件情況雷同，或是土地條件相似，本書都僅能做爲參考之用，不宜直接套用或是無限延伸。因為，每塊土地的條件不儘相同，畢竟一地一況，即使是相似案例，在某些細微的差異下也可能變成反例。所以，我們只能帶領讀者一起找尋解決方法，而非提供制式的標準答案。
　　最後，在本書一度難產之際，承蒙郭正一建築師、李忠豪建築師不吝提供畸零地實務案例與寶貴見解，以及國有財產署王淳熙專員、鄭富雪專員提供國有土地處理的珍貴意見，方能讓本書得以順利付梓。在此，深表謝忱。

陳尚宏

【作者序1】

萬變不離其宗

　　在地產界工作久了，慢慢明白人要彎下腰來向土地學習，真的會覺得需要謙虛地面對土地。
　　土地會教我們很多事情，當遇到不會的事情，就需要不恥下問。經過一段時間的知識累積，慢慢會掌握一些武功心法以及招式套路，感覺好像百戰百勝了，但是千萬要記得心存謙虛，不能認為自己是所向無敵的。
　　尤其是面對國有地，這是一門無法透過書籍就可以學習的知識及經驗，須由真的懂得法規、能運用專業知識獲得經驗的人來帶領，才能夠窺其堂奧。
　　12年前我尚在政府部門敘務公職時，當時，面對畸零地也是一知半...

前言
購地自建課程
兩個颱風的受害者
貨要賣給懂的人
先下手為強的公有畸零地合併

第1章　開啟畸零地的金鑰—建築線
沒有建築線才是解答
農建地的陷阱
又闖禍了
江湖上刀劍裡藏兇，土地裡何嘗不是
土地夠大並不代表一定可以建築
寶地
指定建築線至少有12種招，你學了幾招了？
指定建築線案例
建築線規定

第2章　公有畸零地
道可道，非常道
土地會跟著懂「它」的人
不是所有的國有地都可以用來接水接電
沒有一塊土地是沒有問題的
互卡的畸零地
基地與路夾雜該如何處理
江湖一點訣
本章重點速讀
畸零地讓售案例

第3章　私有畸零地
每一條建築線，都是「關係」連結而成的
讓一塊死地，起死回生
最重要的棋子
分手快樂的法定空地分割
一國多制的畸零地管制
可以單獨建築的畸零地
以新聞事件解析畸零地

第4章　國有土地專案讓售
國有土地申購攻略
國有土地專案讓售案例

第5章　國有土地讓售案件訴訟
國有土地讓售訴訟
國有土地訴訟案例解析

前言
購地自建課程
兩個颱風的受害者
貨要賣給懂的人
先下手為強的公有畸零地合併

第1章　開啟畸零地的金鑰—建築線
沒有建築線才是解答
農建地的陷阱
又闖禍了
江湖上刀劍裡藏兇，土地裡何嘗不是
土地夠大並不代表一定可以建築
寶地
指定建築線至少有12種招，你學了幾招了？
指定建築線案例
建築線規定

第2章　公有畸零地
道可道，非常道
土地會跟著懂「它」的人
不是所有的國有地都可以用來接水接電
沒有一塊土地是沒有問題的
互卡的畸零地
基地與路夾雜該如何處理
江湖一點訣
本章重點速讀
畸零地讓售案例

第3章　私有畸零地
每一條...