別讓買房變成你的惡夢

買屋之斡旋金

要約書及斡旋契約書傻傻分不清楚？

蕭先生看上位於捷運站附近的房屋而與仲介聯繫，仲介於洽談時向蕭先生表示，可以用「要約書」或是提出「斡旋金」的方式讓他們去向賣家溝通，後者只要賣家同意收款的話就行了，而一般提出現金也比較容易說服賣家同意等等。於是蕭先生就選擇簽訂了斡旋書，並匯了10 萬元給仲介。蕭先生事後想想，覺得還沒看到屋子就先匯錢，風險太高，認為仲介沒講清楚斡旋金用途而主張斡旋書不生效力，仲介應該要返還斡旋金給他。請問蕭先生這樣主張合理嗎？

律師貼心話：

依照行政院內政部公平交易委員會所修訂的不動產經紀業規範說明（參本篇附件），房仲業者必須同時提出「斡旋金契約」及「要約書」供買方選擇，以下簡單說明區別：

1. 若選擇「斡旋金契約」：買方須另支付斡旋金（一般約房屋總價2%）給仲介，若賣方同意買方所出價格並收下斡旋金，買賣契約即會成立。

2. 若選擇「要約書」：買方不需先支付斡旋金，若賣方同意買方出價，僅成立買賣契約的「預約」。若之後買方後悔拒簽買賣本約，賣方得按雙方所簽的要約書，向買方請求損害賠償（通常約定房屋總價3%）。

若房仲業者未告知買方可以選擇的話，房仲業者按情況可能會依公平交易法被處以5 萬到2500 萬的罰鍰喔！

房仲業者現在除了一開始即先列出「不動產確認書」，說明並供買方選擇外，房仲業者更可以用錄音錄影方式證明自己確實有詳細解釋告知買方兩者差異，避免買方後續以「未告知」及「未予合理契約審閱期」等提起爭執。

臺灣高等法院104 年度上字第1129 號民事判決摘要：

主文：

（一審）原告之訴駁回。

（二審）上訴及追加之訴，併假執行之聲請均駁回。

理由：

……上訴人另主張蕭○○未給予伊至少3 日審閱期，即要求伊在系爭斡旋書上簽名，亦未說明斡旋契約與要約書之區別及其替代關係，則系爭斡旋書非個別磋商條款部分，均不構成契約內容，蕭○○將系爭本票交付予被上訴人不生成約定金之效果云云。然按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30 日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11 條之1 第1 項、第2 項分別定有明文。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。準此，倘若消費者於訂立定型化契約前，企業經營者已提供定型化契約供消費者審閱，消費者並於充分了解全部定型化契約條款後，與企業經營者訂立定型化契約，縱企業經營者斯時未依消費者保護法前開規定，給予消費者合理審閱期間，惟消費者既於充分了解全部定型化契約條款後，拋棄行使合理審閱期之權利，而與企業經營者訂立定型化契約，消費者自不得於事後再為主張企業經營者未給予合理審閱期間，定型化契約中非個別磋商條款部分對其不生效力，始為公允。查：

……依晨○公司、博○公司及蕭○○於原審提出，並經由上訴人簽名之不動產確認書上已註明：「注意：買方得就『要約書』或『買賣斡旋契約書』任選一種，為保障買方權益，並防杜日後滋生糾紛，博○不動產加盟店依據行政院公平交易委員會決議，提供『要約書』或『買賣斡旋契約書』二種文件及方式供買方參考，買方可自由選擇，請勾選您所選擇簽署的文件。」等語，並勾選「買賣斡旋契約書」欄位〔見原審訴卷（二）第11 頁〕。另參以證人蕭○○於本院證稱：……「（問：本案中，有無給予上訴人3 日審閱期間？若未給予，其原因為何？）答：沒有給他3 天的審閱期間，因為上訴人沒有房屋買賣經驗，但是他說他太太有，而且當日是已經談好，他太太也清楚斡旋的流程及交易方式，也很明白說要來付斡旋。」、「（問：證人前稱：在給上訴人看買賣斡旋契約書的時候，另外還有一張可以供上訴人選擇要約或斡旋的書面，是否指原審卷二第11 頁之不動產確認書？）答：是，第一頁是不動產確認書，可以選擇要約或斡旋，第二頁就是斡旋契約書，第三頁是要約書。我們在第一頁你選擇要約或斡旋會打勾，再去你選擇的那一頁填寫。」等語（見本院卷第98 頁背頁、第101 頁至第102 頁）；及系爭錄影光碟譯文所示（見原審訴卷（一）第185 頁）：（1）錄影紀錄時間19:30:50，蕭○○向上訴人說明系爭斡旋書內容：「蕭○○：對，5％是斡旋金，當作斡旋金，再來是不動產確認書，就是您等一下在這邊簽名，代表會有斡旋跟要約……」、「蕭○○：我跟你解釋，就是我們買賣房屋有斡旋跟要約，所謂的斡旋就是我們有票有個定金（上訴人：當作小定），要約就是ㄟ這個錢你要不要，要就簽名，但是今天如果說不要了，屋主不賣了，買方不買了，雙方都沒有責任，但是如果是斡旋的話，屋主不賣了，他收多少票要賠你多少，你不買了你開多少票給他你要賠他多少。」、「上訴人：我懂你意思」；（2）錄影紀錄時間19:34:00，上訴人於系爭斡旋書簽名：「蕭○○：這邊幫我簽名……然後買方這邊簽名（系爭斡旋書），買方身分證字號。」；（3）錄影紀錄時間19:36:10，上訴人填寫系爭本票。可知上訴人與蕭○○磋商過程中，蕭○○確實有向上訴人解說不動產確認書，並說明有區分買賣契約斡旋書與要約書兩者之權利義務關係有何不同，及解說系爭斡旋書內容後，由上訴人親自在不動產確認書及系爭斡旋書上簽名，並簽發系爭本票作為斡旋金。顯見上訴人經蕭○○解說不動產確認書上所載「買賣契約斡旋書」與「要約書」不同之權利義務，及系爭斡旋書之內容條款後，在不動產確認書及系爭斡旋書上簽名。則上訴人於瞭解「買賣契約斡旋書」與「要約書」之不同，及系爭斡旋書之內容條款後，拋棄系爭斡旋書至少3 日審閱期之權利，自不得事後就此部分再為爭執。是上訴人主張蕭○○未給予伊至少3日審閱期，即要求伊在系爭斡旋書上簽名，亦未說明斡旋契約與要約書之區別及其替代關係，系爭斡旋書非個別磋商條款部分，不構成契約內容云云，無可採信。

買屋之斡旋金

要約書及斡旋契約書傻傻分不清楚？

蕭先生看上位於捷運站附近的房屋而與仲介聯繫，仲介於洽談時向蕭先生表示，可以用「要約書」或是提出「斡旋金」的方式讓他們去向賣家溝通，後者只要賣家同意收款的話就行了，而一般提出現金也比較容易說服賣家同意等等。於是蕭先生就選擇簽訂了斡旋書，並匯了10 萬元給仲介。蕭先生事後想想，覺得還沒看到屋子就先匯錢，風險太高，認為仲介沒講清楚斡旋金用途而主張斡旋書不生效力，仲介應該要返還斡旋金給他。請問蕭先生這樣主張合理嗎？

律師貼心話：

依照行政院內政部公平交易委員會...

前言

一、在現今不動產價格日漸高漲的年代，我們了解，買賣房地時，不論是買方或是賣方，都不想遇到糾紛，最好在交易完成後，雙方再無任何瓜葛。奈何往往事與願違，買賣房地時常會碰到法律糾紛，這些糾紛動輒造成數十萬、數百萬甚至上千萬的損失，於是從事法律實務工作的我們，決定從內政部編訂的建物現況確認書範本出發，依據建物現況確認書上涉及的法律問題，並搜尋實務判決中，每項糾紛所佔的比例，歸納並整理現今法院判決趨勢，加以包裝，讓法律概念更貼近生活。我們希冀拿起這本書的讀者，在買賣房地時能夠避免書上既有的紛爭。若不慎真的碰到法律糾紛，也能初步了解，在法律上如何主張自己的權益、需要蒐集什麼樣的證據。但要提醒讀者的是，法律為專業的領域，若真有相關的法律問題，仍需諮詢專業的律師，以免因小失大。首先要給予讀者一個重要的觀念，不動產標的金額龐大，所以在簽訂任何相關契約前，一定要先行諮詢專業的律師。拿生病看醫生來比喻，先行諮詢律師就如同專業的健康檢查般，能夠提早發現身體何處有可能出了問題，方可事先預防、避免生病。待契約成立，房子發現問題後才詢問律師，就如同生病了才去拿藥，身體已經因為病症而變得虛弱，自身權益已然受損，因為一旦進入訴訟，除了曠日廢時外，起訴的一方還要先行繳納許多費用，實耗損自身財產甚鉅。

書中引用之判決內容，有部分尚未確認（即有可能因為上訴後法院更改見解），請讀者引用時宜再為查證。且疏漏在所難免，盼各位讀者不吝指正。

二、不動產買賣糾紛各類型之案件比例，經研究後的結果如下，在此並附上以圓餅圖所示之百分比比例：

（一） 海砂屋：707 件，佔不動產買賣糾紛比例為1.76%。

（二） 房屋傾斜：154 件，佔不動產買賣糾紛比例為0.38%。

（三） 預售屋：1357 件，佔不動產買賣糾紛比例為3.37%。

（四） 房屋漏水：659 件，佔不動產買賣糾紛比例為1.64%。

（五） 買屋之斡旋金：1441 件，佔不動產買賣糾紛比例為3.58%。

（六） 現況交屋：836 件，佔不動產買賣糾紛比例為2.08%。

（七） 售屋廣告內容不實：169 件，佔不動產買賣糾紛比例為0.42%。

（八） 凶宅：350 件，佔不動產買賣糾紛比例為0.87%。

（九） 違約金：9206 件，佔不動產買賣糾紛比例為22.87%。

（十） 嫌惡設施：76 件，佔不動產買賣糾紛比例為0.19%。

（十一） 二次施工：310 件，佔不動產買賣糾紛比例為0.77%。

（十二） 改建：1451 件，佔不動產買賣糾紛比例為3.60%。

（十三） 增建：2453 件，佔不動產買賣糾紛比例為6.09%。

（十四） 加建：421 件，佔不動產買賣糾紛比例為1.05%。

（十五） 違建：1361 件，佔不動產買賣糾紛比例為3.38%。

（十六） 占用他人土地：343 件，佔不動產買賣糾紛比例為0.85%。

（十七） 停車位爭議：2530 件，佔不動產買賣糾紛比例為6.29%。

（十八） 借名登記：3727 件，佔不動產買賣糾紛比例為9.26%。

（十九） 定型化契約：1792 件，佔不動產買賣糾紛比例為4.45%。

（二十） 其他（非屬上開類別之爭議類型）：10908 件，佔不動產買賣糾紛比例為27.1%。

三、前開各類型不動產買賣糾紛判決常見的爭議，訴訟上雙方可能遇到的困境：

（一）海砂屋：過去實務判決，若買賣契約上記載依「現況交屋」的契約條款，則得免除賣方應負之海砂屋責任。實令無法在買屋當下即得知房子是否為海砂屋的買方求助無門，幸好，從法院近期實務觀察，只要鑑定結果逾經濟部標準檢驗局所採之「海砂屋」標準值，賣方仍應負擔房屋之瑕疵擔保責任，縱然載有「現況交屋」的契約條款，亦不能免除賣方應負之海砂屋瑕疵責任。

（二）房屋傾斜：通常法院是以傾斜率來判定買方是否可解約要求退款。但是買方要向房屋仲介要求賠償，則有一定之困難度。倘若等到買了房屋之後才發現傾斜的問題，進入訴訟可能有的費用為：裁判費用（以標的金額計算）、律師費用、鑑定費用（應先由原告支付），且訴訟曠日廢時，動輒好幾年。建議讀者買房時可攜帶球狀物做測試、看房屋門窗是否能正常開關、向建管單位調閱房屋鄰損紀錄等預先得知，才能盡量避免買到傾斜的房屋。

（三）預售屋：常見有建商的廣告與實際房屋狀況不符之情形，購屋者應保留當初建商所有的廣告內容，並在簽約前仔細審閱買賣契約（或者委請專業的律師幫忙審閱）。或建商說好的完工日與實際情形不同（有時可能是涉及買、賣方認知差異的問題，買方可能認定，實際入住才是完工日，惟實務上多半會以「賣方即建商」取得建物使用執照為認定基準）。買賣雙方皆應特別注意，契約條款內什麼樣的情狀，才能解約退款，否則縱然有前面所述情狀，也只涉及賠償問題，一樣不能解約退款。此類型糾紛的困境在於，買方（通常是民眾）會簽署很多對自己不利的契約文件，在訴訟中，賣方（通常是建商）會拿這些文件作為證據，所以簽約前一定要審慎考慮，並且諮詢專業的律師，切勿因小失大。

（四）房屋漏水：買方除了民事上能夠主張房屋價值減損之外，更可以再次詢問賣方，房屋是否有漏水問題。若賣方保證絕無漏水情事，且在「標的物現況說明書」內的「是否有滲漏水情形」欄內，勾選「否」，事後卻發現房屋為漏水屋，買方可以向檢察署申告，賣方除了要受詐欺罪之刑事處罰外，甚至要被沒收賣屋所獲得之價金。建議讀者買屋時，一定要多次看屋，並且在晴天、雨天時皆看屋，並多方向左鄰右舍打聽。

（五）買屋之斡旋金：不動產買賣契約是否成立，必須視買賣雙方對於契約中，如付款方法、稅捐負擔、房屋點交、違約金等交易上重要事項是否達成合意，才能使斡旋金轉為買賣之定金。但是房仲經常會與買方簽訂「斡旋金契約」，約定賣家同意買方提出之價格，且房仲將斡旋金交給賣家後，買賣契約就成立等條款，所以簽約真的要謹慎。

（六）現況交屋：賣家要特別注意，僅是簽訂「抽象概括」的現況交屋條款，法院近期實務認定並無法免除賣方瑕疵擔保責任。賣方應該要特定瑕疵狀況（例如：傾斜之瑕疵）並制訂於契約中，方能免除瑕疵擔保責任。

（七）售屋廣告內容不實：建商為求能夠賣出房屋，廣告多半會有美化的效果，但是廣告內容所涉及不同的態樣，若與現實房屋有所不同，在法律層面來說，並不是所有情形，消費者皆能主張權利受損。建議消費者應於購屋時，將所有建商的廣告保存，包含紙本內容、電子廣告（電視廣告得以錄影存證，並請公證人體驗公證），並就自身買屋時所在意的項目，明定於契約當中。

（八）凶宅：由於法院實務上認定凶宅是否構成物之瑕疵仍常有分歧，也就是說，到底買方買到凶宅，能不能請求賠償，還是未定之數（除了法官認定不同外，連死亡者死於何處也會影響法院的判斷）。建議消費者應於購屋時，前往內政部推薦之臺灣凶宅網（網址：http://www.unluckyhouse.com/）查詢。

（九）違約金：此為判決中所佔最高比例的案件類型，通常契約會將違約金定為最高上限，而現今因不動產價格高昂，常見有買方因買貴了，而選擇解約，這時即要支付相當比例的違約金。就此而言，建議可在簽約時，保留買賣雙方退場機制，即契約雙方約定固定之違約金額度（低於房地總價15% 之金額），既可保留彈性也能保障雙方權益。

（十）嫌惡設施：應注意的是，嫌惡設施並非房屋標的本身，法院實務會認定，縱然有嫌惡設施也不可歸責於賣方。所以買方購買房屋時可將嫌惡設施等狀況列入買賣契約內，方能主張法律權利（比如有嫌惡設施時折價房屋多少比例、違約金等條款）。

（十一）二次施工：常見消費者簽訂二次施工同意書，在法院上自然很難主張賣方（建商）有違約之情形。

（十二）改建、增建、加建、違建：在現今社會，頂樓蓋有違建物實屬常態，但最高樓層住戶並不一定有頂樓之使用權限，建議與其他樓層住戶經「會議決議」，或是簽訂「分管契約」，將頂摟的部分約定為頂樓住戶專用，白紙黑字方能保障自身權利。

（十三）占用他人土地：買方可藉由請賣方提供土地謄本、建物平面圖等資料來加以確認建物使用之土地狀況。但因為土地測量常有誤差，所以時常碰到過去地政機關測量的結果與現今不同之情形，此時買方即要向被占用土地之一方協商該筆土地如何處置之問題（如支付租金、直接買受）。

（十四）停車位爭議：購買附有停車位的房屋時，需注意停車位的坪數是否為建物共用空間。交易面來說，需注意建商主張建物所有面積而計算出之每坪單價，是否已包含停車位的面積。

（十五）借名登記：實務上常見借名登記無任何書面契約，真正所有權人即很難向法院主張自己為實際所有權人。建議有借名登記之需求時，雙方務必要白紙黑字以書面記載清楚。

（十六）定型化契約、其他：違反定型化契約、其他爭議類型之情形，分別編入各章節中，讀者閱讀時便可一併得知。

前言

一、在現今不動產價格日漸高漲的年代，我們了解，買賣房地時，不論是買方或是賣方，都不想遇到糾紛，最好在交易完成後，雙方再無任何瓜葛。奈何往往事與願違，買賣房地時常會碰到法律糾紛，這些糾紛動輒造成數十萬、數百萬甚至上千萬的損失，於是從事法律實務工作的我們，決定從內政部編訂的建物現況確認書範本出發，依據建物現況確認書上涉及的法律問題，並搜尋實務判決中，每項糾紛所佔的比例，歸納並整理現今法院判決趨勢，加以包裝，讓法律概念更貼近生活。我們希冀拿起這本書的讀者，在買賣房地時能夠避免書上既有的紛爭。若不...

前言

第一部／合約爭議

‧買屋之斡旋金
要約書及斡旋契約書傻傻分不清楚？
我付出的斡旋金可以要一些回來嗎？
買家可以請求賣方返還先前交付的斡旋金嗎？

‧違約金
違約金忽高忽低，什麼情況下我才能把違約金要回來呢？（成功酌減篇1）
違約金忽高忽低，什麼情況下我才能把違約金要回來呢？（成功酌減篇2）
違約金忽高忽低，什麼情況下我才能把違約金要回來呢？（無法酌減篇）

‧預售屋
如何認定所謂「完工」？
建照使照缺一張，完工交屋好渺茫
只看過契約樣本也算入審閱期間嗎？
契約條款看不清，SPA、泳池皆成空

‧現況交屋
「現況交屋」不是你的免死金牌！
簽訂「現況交屋」，屋況說明要留心！
買方同意依中古屋現有的屋況簽約，能不能事後反悔向賣方請求賠償？

‧售屋廣告內容不實
相信售屋廣告而買房子，結果根本是廣告不實，我難道不能要求建商退錢嗎？
如因建商廣告誤導，購買到商業區、工業區用地的住宅，可以解約返還價金嗎？（詐欺要求返還價金篇1）
如因建商廣告誤導，購買到商業區、工業區用地的住宅，該怎麼辦呢？（詐欺要求返還價金篇2）
我家門前有小河，後面有華納威秀影城？
白色夢想屋變成黃色外牆心碎屋？
售屋廣告跟詐欺是否只有一線之隔呢？

‧二次施工
二次施工到底是什麼，能吃嗎？
滿佈陷阱的二次施工同意書

‧是否有承租或占用他人土地章節
賣越界屋不明說？當心，偷雞不著「抓去關」！

‧借名登記
我將房地借名給別人，想不到他竟然想將房地佔為己有， 我能夠要求他返還嗎？
將房地借名給他人，他人卻再次轉售於第三人，能夠要求第三人返還嗎？

第二部／瑕疵房屋

‧房屋漏水
賣漏水屋嚴重嗎？當心賣了不僅傾家蕩產還要被關！
買到漏水屋怎麼辦？屋價減損可以向賣家請求賠償嗎？
天啊！別再漏水了，我都快瘋了！我要精神賠償！

‧房屋傾斜
天啊！我的房子怎麼歪歪的！（瑕疵態樣篇）
天啊！我的房子怎麼歪歪的！（解約、減少價金篇）
天啊！我的房子怎麼歪歪的！（向房仲求償篇）
天啊！我的房子怎麼歪歪的！（購買中古屋篇）

‧海砂屋
買到海砂屋該怎麼辦？（瑕疵態樣篇）
買到海砂屋該怎麼辦？（減價要求返還篇）
買到海砂屋該怎麼辦？（請求損害賠償篇）

‧凶宅
媽！我們買了鬼屋！
天啊，我買到凶宅！但我怕的不是鬼來找，我怕的是被人坑……（民事篇）
天啊，我買到凶宅！但我怕的不是鬼來找，我怕的是被人坑……（刑事篇）
房客在租屋處自殺，房東可以找誰請求損害賠償呢？
子租屋燒炭成凶宅，房東求償父母免賠？

第三部／居住環境糾紛

‧嫌惡設施
銷售房地附近有嫌惡設施，仲介應否告知？
買了預售屋才發現鄰近有基地台，可以主張瑕疵嗎？

‧改建、增建、加建、違建
頂樓違建拆不拆？還我滿滿的屋頂大平台！
買了頂樓，是否能加購屋頂平台專用權？

‧停車位相關爭議
救命啊，建商把停車位變小了！？
憑什麼！沒有買停車位也要給付車道的金額？（行政法篇）
憑什麼！買停車位居然要給付2次車道的金額？（民法篇）

附錄、各式定型化契約範本
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
建物現況確認書

前言

第一部／合約爭議

‧買屋之斡旋金
要約書及斡旋契約書傻傻分不清楚？
我付出的斡旋金可以要一些回來嗎？
買家可以請求賣方返還先前交付的斡旋金嗎？

‧違約金
違約金忽高忽低，什麼情況下我才能把違約金要回來呢？（成功酌減篇1）
違約金忽高忽低，什麼情況下我才能把違約金要回來呢？（成功酌減篇2）
違約金忽高忽低，什麼情況下我才能把違約金要回來呢？（無法酌減篇）

‧預售屋
如何認定所謂「完工」？
建照使照缺一張，完工交屋好渺茫
只看過契約樣本也算入審閱期間嗎？
契約條款看不清，SPA、泳池皆成空...