共有土地分割實務

序言

先民自中國移民來臺開墾，深受中國「有土斯有財」觀念影響，及族群爭地耕種，形成「宗族群居」態樣來凝聚力量保護墾地，共有土地亦在此思想架構下孕育而生。共有土地在代代相傳下，共有人數眾多且各共有人持分面積稀少，甚難取得共識利用，所謂「屋共漏、牛共瘦」，學者楊松齡教授為「共有」做了貼切引喻。因此，共有土地除生產力未能有效提高、耗費土地經濟效益外，更有足以產生宗族感情崩裂之隱憂。

而共有土地問題經緯萬端，尤以「分割」問題為甚。台灣地狹人稠，隨著經濟發展社會變遷之結果，民眾對土地需求日甚，土地交易頻繁、地價飛漲，惟共有土地由於其具有團體色彩，共有人間或因利益不同、意見不一，或因散居各地、聯絡不易，或因部分共有人行蹤不明，不知去向，致阻礙共有土地之處分及土地的有效利用，甚或法令規章未臻完備，已使共有人間糾紛迭起。職是，民法特賦予各共有人得隨時請求分割共有物之權利（民法第823條參照），以終止或消滅共有關係。共有物之分割方法，有協議分割及裁判分割二種，協議非議決，故須共有人全體之同意，然而共有人全體同意有其困難性已如前述，故民法規定共有人無法以協議定分割之方法時，任何共有人得訴請法院為之（第824條參照）。分割者，乃以共有關係消滅為目的之清算程序也，為解決共有人間一切糾紛之靈丹。

作者自民國90年執業律師以來，即自我期許為不動產專業律師，對於共有土地所涉及實務法律問題特別感興趣，對共有土地分割稍有心得，利用工作之餘，將這些年來於理論與實務上的心得彙整成冊。本書係以共有物分割理論為經緯，提出實際發生過之案例，用簡明之語法述說，再佐以實務判解法令予以詮釋，可使未研讀過法律書籍之共有地主、以及實務工作者如律師、地政士等人士，針對共有土地分割實際問題，找出解決方法，並有理論與實務依據。惟作者才疏學淺，雖多方蒐集資料，盡力撰寫此書，仍有理論謬誤之處，內容恐有不夠完整，尚祈各方賢達、地政及法律界先進不吝予以指正。

本書內容係作者於攻讀政大地政研究所時，受教楊松齡教授醍醐灌頂指導而啟發，承蒙題序鼓勵推薦，在此由衷感謝；本書亦承蒙現代地政聯盟王進祥理事長、CCIM台灣不動產投資協會黃鵬䛥理事長、基泰建設馮先勉總經理題序推薦，至為感激。本書得以順利出版，首先要感謝新學林的出版團隊及林靜妙副總編輯，他們的專業及用心令我由衷佩服；還有我的爺爺及父母，他們的支持疼愛讓我無後顧之憂；我的妻兒，他們的陪伴讓我人生更臻圓滿。最後要感謝的是更多給我機會、提攜我的人，謝謝您們！

劉炳烽 謹誌

2019年9月9日

序言

先民自中國移民來臺開墾，深受中國「有土斯有財」觀念影響，及族群爭地耕種，形成「宗族群居」態樣來凝聚力量保護墾地，共有土地亦在此思想架構下孕育而生。共有土地在代代相傳下，共有人數眾多且各共有人持分面積稀少，甚難取得共識利用，所謂「屋共漏、牛共瘦」，學者楊松齡教授為「共有」做了貼切引喻。因此，共有土地除生產力未能有效提高、耗費土地經濟效益外，更有足以產生宗族感情崩裂之隱憂。

而共有土地問題經緯萬端，尤以「分割」問題為甚。台灣地狹人稠，隨著經濟發展社會變遷之結果，民眾對土地需求日甚，土地交易頻繁...

推薦序　楊松齡　i
推薦序　王進祥　v
推薦序　黃鵬䛥　vii
推薦序　馮先勉　ix
序言　xi

第一章　導　論　1
第一節　共有之形態　3
第二節　分別共有物之分割　6
第三節　公同共有物之分割　60

第二章　共有土地分割實務問題QA　65
一、如何判斷共有土地是分別共有？還是公同共有？　67
二、土地持分要多少才能向法院提出分割共有物訴訟？　69
三、共有土地分割有那些途徑？　71
四、公有土地依公私共有土地分割調處結果所為之處分，是否須經民意機關同意及行政院核准？　74
五、共有土地分割調處結果對於當事人之繼受人是否有拘束力？　76
六、申請調處共有土地分割之不動產標的中，有限制登記情形時，可否調處？　78
七、共有人於和解共有物分割後未辦理登記前，將其部分持分移轉於第三人，該和解筆錄對該第三人是否亦有效力？　80
八、分割共有物之確定判決除當事人外，對訴訟繫屬後為當事人之繼受人者是否亦有效力？　82
九、未辦繼承登記之土地可否訴請裁判分割？共有違章建築可否訴請裁判分割？　84
十、他共有人未繳清遺產稅之土地可否訴請裁判分割？　86
十一、耕地分割後每人所分得土地面積未達0.25公頃，可否分割？　88
十二、因購置毗鄰耕地而與其共有耕地合併者，可否合併分割？　90
十三、已興建農舍之共有農業用地可否分割？　93
十四、作為道路使用之共有土地可否分割？　96
十五、共有之道路預定地可否分割？　97
十六、可否只訴請分割共有建物，而不分割基地？　99
十七、可否訴請分割共有之法定空地？　101
十八、低於最小面積單位之共有土地可否分割？　103
十九、分割後之土地可否低於最小面積單位？　105
二十、行水區之共有土地可否分割？　107
二十一、區分所有建築物之共同使用部分可否分割？　109
二十二、共有土地經政府機關公告禁止該重劃區內土地之移轉、分割、設定負擔，可否訴請裁判分割？　111
二十三、分鬮書是分割協議書嗎？　113
二十四、共有土地協議分割可否依土地法第34條之1規定以多數決為之？　115
二十五、共有土地標示分割可否依土地法第34條之1規定以多數決為之？　118
二十六、外國國籍繼承人行蹤不明，無法會同辦理分割繼承登記，該如何處理？　120
二十七、共有人係失蹤人時，應以何人為當事人？　122
二十八、共有人死亡，無人繼承時，應以何人為當事人？　124
二十九、起訴後才發現共有人於起訴前死亡，該如何處理？　126
三十、分割共有土地訴訟，起訴時要將誰列為被告？　128
三十一、對分割方案猶豫不決而未置可否之共有人，起訴時是否要列為被告？　129
三十二、共有人出售土地持分未過戶，要列何人為被告？　131
三十三、對共有人身分有爭執時，要如何處理？　132
三十四、訴訟進行中被告死亡時，未辦理繼承登記，原告該如何處理？　134
三十五、訴訟進行中被告死亡時，繼承人已辦理繼承登記，該如何處理？　136
三十六、訴訟進行中被告死亡時，繼承人應承受訴訟抑是承當訴訟？　138
三十七、全體繼承人承受訴訟後，因協議遺產分割而移轉登記於其中一位繼承人時，該如何處理？　140
三十八、全體繼承人承受訴訟後，該應有部分已因分割遺產而移轉登記予其中一位繼承人時，撤回其他繼承人之訴，效力是否及於全體被告？　143
三十九、訴訟繫屬中，共有人將其應有部分移轉予第三人時，該如何處理？　145
四十、訴訟繫屬中，共有人將其應有部分移轉予第三人，撤回對該共有人之訴，撤回效力是否及於全體被告？　147
四十一、訴訟繫屬中，其中一位被告將其應有部分移轉予原告或其他被告，該如何處理？　150
四十二、漏列全體繼承人之確定判決，如何救濟？　152
四十三、要向哪個法院提起土地分割訴訟？如何提起分割訴訟？　154
四十四、提起土地分割訴訟，民事起訴狀要怎麼寫？　156
四十五、提起土地分割訴訟一審要繳多少裁判費？　159
四十六、可否以法拍價格作為裁判費核定之計算標準？　161
四十七、可否以公告現值作為裁判費核定之計算標準？　163
四十八、法院可否不以公告現值作為裁判費核定之計算標準，而要求以鑑定價格計算應繳納裁判費？　165
四十九、被告不服一審判決結果上訴二審，上訴費用核定之計算標準為何？　167
五十、被告不服一審判決結果上訴二審（部分原告撤回一審之起訴），上訴費用核定之計算標準為何？　169
五十一、被上訴人不服二審判決結果上訴三審，上訴費用核定之計算標準為何？　171
五十二、多數被告分別上訴，上訴訴訟費用應由誰繳納？　173
五十三、上訴人撤回二審上訴，是否應得視同上訴人之同意？　175
五十四、裁判分割法院之訴訟程序流程為何？　176
五十五、共有土地分割訴訟，被告得否提起反訴？　178
五十六、共有土地分割訴訟，被告得否提起反訴請求合併分割？　179
五十七、共有土地分割訴訟進行中，發現土地登記之面積如與實際測量所得之面積不符，該如何處理？　181
五十八、兩造均表明不為預納或墊支地政事務所費用時，是否應視為合意停止訴訟程序？　183
五十九、法院可否不採兩造分割方案，依職權另定分割方案？　185
六十、法院可否因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割？　186
六十一、共有人分割後分得之土地為畸零地，是否係適當公平之分割方法？　188
六十二、分割後土地為留設通路，未設置汽車迴車道，是否係適當之分割方法？　190
六十三、法院按土地應有部分比例面積分配，分配後之土地價值顯不相當，是否應以金錢補償之？　192
六十四、法院可否將土地全分配給某一共有人，由該共有人以金錢補償其他共有人？　194
六十五、法院可否以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人？　196
六十六、法院可否以原物之一部分分配於部分共有人，他部分變賣，以價金分配於其他共有人？　198
六十七、法院得否因共有人之利益或其他必要情形，判就共有物之一部分仍維持共有？　200
六十八、共有人不同，且不相鄰之數筆共有土地可否合併分割？　202
六十九、共有人相同、未相鄰之數筆共有土地可否合併分割？　204
七十、共有人部分相同，且相鄰之數筆共有土地可否合併分割？　206
七十一、變價分割執行拍賣，共有人可否主張優先承買？　208
七十二、金錢補償該如何計算？　210
七十三、應有部分有抵押權者，其權利是否因共有物之分割而受影響？　212
七十四、應受金錢補償之共有人，可否對於補償義務人所分得之不動產有抵押權？　214
七十五、共有土地經法院判決分割後，部分共有人繼承人拒不辦理繼承登記，他共有人得否代位申辦繼承登記？　216
七十六、他共有人代位申辦繼承登記時，是否需代繳遺產稅？　218
七十七、共有人依法院判決申請共有物分割登記，是否應繳納土地增值稅？　220
七十八、分割後取得之土地，如與原持分比例所算得之價值不等，是否應代為繳納土地增值稅？　222
七十九、共有人聲請點交分得部分土地，是否包含拆除地上物？　224
八十、共有人可否聲請點交維持共有之通道及拆除地上物？　226
八十一、分割共有物判決有錯誤，該如何處理？　228
八十二、已依市地重劃結果辦竣權利變更登記，且該重劃前土地標示登記已截止登記後，法院仍依重劃前土地標示判決共有物分割，登記機關可否受理重劃前共有物分割登記？　230
八十三、已興建農舍之共有農業用地，經法院確定，是否應經解除套繪管制後，始得辦理分割登記？　232
八十四、已興建農舍之共有農業用地，經調解或調處分割確定，是否應經解除套繪管制後，始得辦理分割登記？　234
八十五、已興建農舍之共有農業用地，經法院分割判決確定，是否應經解除套繪管制後，始得辦理分割登記？　236
八十六、法院裁判分割後，出售分割土地於計算特種貨物及勞務稅持有期間之起算點係以土地分割取得時點，或是以各該土地所有權人原取得該土地之日為準？　238
八十七、法院裁判分割後，出售分割土地於房地合一稅持有期間之起算點係以土地分割取得時點，或是以各該土地所有權人原取得該土地之日為準？　241
八十八、部分共有人依土地法第34條之1規定出售共有土地，不同意出售之共有人提出分割共有物訴訟後，是否得聲請假處分禁止為移轉或其他處分行為？　243

附錄　分割共有物相關法規條文　247
【民法】（節錄）　249
【民法物權編施行法】（節錄）　253
【土地法】（節錄）　253
【土地登記規則】（節錄）　254
【土地稅法施行細則】（節錄）　256
【土地徵收條例】（節錄）　257
【平均地權條例施行細則】（節錄）　257
【民事訴訟法】（節錄）　258
【地籍測量實施規則】（節錄）　259
【非訟事件法】（節錄）　260
【強制執行法】（節錄）　260
【農業發展條例】（節錄）　261
【建築基地法定空地分割辦法】　263
【國私共有土地辦理共有物分割作業要點】　265
【耕地分割執行要點】　267
【土地法第三十四條之一執行要點】　270

推薦序　楊松齡　i
推薦序　王進祥　v
推薦序　黃鵬䛥　vii
推薦序　馮先勉　ix
序言　xi

第一章　導　論　1
第一節　共有之形態　3
第二節　分別共有物之分割　6
第三節　公同共有物之分割　60

第二章　共有土地分割實務問題QA　65
一、如何判斷共有土地是分別共有？還是公同共有？　67
二、土地持分要多少才能向法院提出分割共有物訴訟？　69
三、共有土地分割有那些途徑？　71
四、公有土地依公私共有土地分割調處結果所為之處分，是否須經民意機關同意及行政院核准？　74
五、共有土地分割調處結果對於當事人之繼受人...