大房東小房客：租賃專法沒搞懂,小心法院跑不完

11、房東毋湯（一）破門而入要小心

房東阿誠伯年輕時北上賺錢，一點一滴辛苦攢錢，趁著房價低時，一口氣買了公寓兩層樓，三樓給自己住，四樓則租給一群上班族。

阿誠伯心想自己曾經也是刻苦過來的北漂青年，只要房客有什麼需要幫忙的，二話不說立刻解決，非常的熱心，也因為這是自己的起家厝，阿誠伯十分地寶貝，三不五時就去「巡田水」看看。

不知道為什麼，這幾天樓上老是傳出惡臭，那臭味瀰漫到三樓，阿誠伯心裡納悶，問房客阿真，阿真抱怨地說：「我很久沒看到隔壁房客阿智，而且最近經過他的房間，真的是很臭。我可不可以換房間啊？」

阿誠伯聽完阿真的抱怨後，不禁往最差的情況去想：「糟了，那個阿智會不會死在裡面？完了！死了！我的房子要變凶宅，跌價不說，晚上會不會有阿飄出現啊？」

阿誠伯越想越毛，不自覺打了冷顫，一連好幾天狂撥房客阿智的電話，每次接通都是直接轉接到語音信箱，好幾天都無法聯絡阿智。

那天晚上阿誠伯問牽手二十年的老婆：「水某，那個阿智我好幾天都沒連絡上，我可不可以偷偷拿鑰匙打開看看？」

阿誠嫂打了個大哈欠：「我記得那個阿智是工程師，會不會只是因為工作，常常加班才不在家？你先不要想太多，到時候還惹禍上身。」

阿誠伯想想水某的話，好像也對，但心中油然而生一股不安，究竟阿誠伯該不該破門而入呢？這樣會不會構成犯罪呢？

 老派貓變法術

大家在外租屋一定很常聽到，房客擔心房東有備用鑰匙隨便開門進入，房東也擔心房客會不會發生意外，讓租屋變成「凶宅」，究竟房東可不可以不經過房客同意進入租屋處呢？這邊涉及到《刑法》第306條的侵入住宅罪。

《刑法》第306條的侵入住宅罪：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。（第1項）無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。（第2項）」其中最令人頭痛的是「無故」的認定，以下介紹兩個法院的判決，來分析房東房客這樣的行為，是否會構成犯罪呢？

一、無罪案例：房客怎麼了？

房東將宜蘭縣的一間套房出租給房客，雙方因租金問題起爭執，房東為了要房客搬出該屋，在某一天晚上，拿著房間鑰匙無故侵入房客承租的套房，自行打掃房間約一小時後離開，且將房間內其所有的小圓桌及二張椅子搬走。

事後檢察官以《刑法》第306條侵入住宅罪起訴。但法院卻是判決無罪，關鍵性在於隔壁房客證人的證詞中，提到「很久沒看到房客，但是他承租的房間內卻有腐臭味傳出讓其他房客無法忍受的情況」、「房客多日未出現且無法連繫」，房東擔心房客是不是在屋內身亡或是發生其他危險的情況，才拿鑰匙進屋。

法院認為《刑法》第306條第1項侵入住宅罪係以「無故」侵入為構成要件，而所謂「無故」是指無正當理由的意思，而行為人侵入他人住宅之事由是否正當，不是只有以法律明文者為限，若在習慣或道義上所許可，而具有社會相當性者，也不能認為係無故；換言之，如有正當理由，縱使未經許可進入，亦不構成犯罪。而房東因屋內有腐臭傳出，而進入房客房內查看，又幫忙打掃整理房內發臭發霉物品之情節，依社會習慣及道義並不違背社會相當性，當然算是有正當理由而非無故侵入，所以不該當《刑法》第306條第1項侵入住宅罪「無故」之要件，畢竟房東進房客的房間目的，是為了查看租客有無平安在內，很難去說房東進入房內的時候具備無故侵入之犯意，所以無罪。

二、有罪案例：吵架盧小小，不走你怎樣？

房東因為房客積欠兩個月的房租，就跑到租屋處跟房客催討房租，同時也對屋內冷氣修繕費應如何支付等問題，兩人發生口角，結果房東明知道現在房屋是由房客所承租，還無故跑進去房客的房屋，而且此時房客已向房東表明不願讓其入內，房東竟然跟房客講：「我進來了，你告我嗎？」後來檢察官以房東係犯《刑法》第306條無故侵入住宅罪嫌起訴。

法院後來判決房東有罪。房東到法院後直接承認犯行，法官審酌房東的之生活狀況、智識程度、本案犯行之動機，認為犯罪動機主要是催討積欠房租，房東誤認房客積欠房租，就進入出租房屋內，認為房東的確是犯《刑法》第306條第2項後段之留滯住宅罪。

三、不給錢，就滾蛋？房東可以隨意進入租屋處的公共區域嗎？

房東邱哥因為房客小文積欠房租數月，在沒經過房客許可，就用自己留的備份鑰匙開啟租屋處的鐵門，在屋內木門上張貼「訂二十二日斷電斷水，請各住戶搬離，房東邱哥」、「小文：請繳交十二月份房租伍萬伍仟元與網路費壹仟元，房東邱哥」及「因小文未繳房租，將於二十二日斷水斷電，邱哥」等公告。事後檢察官以房東邱哥涉犯《刑法》第306條侵入住宅罪而起訴。

法院審理過程中，邱哥說租屋處鐵門未上鎖，任何人都可以自由進出，所以算是公共空間，但是法官認為租屋處隔成數個小房間且出租予他人居住，當然是住宅無誤，就算房屋鐵門當時沒有緊閉、上鎖，租屋處也不是公共場所或公眾得出入之場所，所以無論任何人要進入租屋處，亦應先在租屋處入口處，徵求有支配權人或管理權人之明示同意或默示認許，才能進去，所以邱哥顯有未經許可侵入之事實。

房東邱哥堅稱：房客小文積欠房租太久，屢催不理，才會去張貼公告，而且也沒有進入租屋處的客廳、房間，只是在玄關上張貼催繳通知，房東邱哥的主觀上應該是有「正當理由」的，而且《刑法》第306條處罰故意犯，房東邱哥主觀上沒有「無故」侵入住宅之故意，法院後來判房東邱哥無罪。

從上面的案例可以看到，當房屋出租給房客的時候，房客就已經是租屋權人了，除非有正當理由，否則房東未經房客的同意，是不能擅自進入租屋處的。而什麼是正當理由呢？從客觀標準觀察，只要是在法律、道義、習慣等許可範圍內，並且沒有違背公序良俗，都可認為正當理由，但是如果只是單純的房客遲繳租金，都很難算是正當理由，請房東們注意。就算有正當理由了，建議還是要全程錄影或者是找公正第三人比方鄰、里長、鄰居等等作證，避免觸法。

11、房東毋湯（一）破門而入要小心

房東阿誠伯年輕時北上賺錢，一點一滴辛苦攢錢，趁著房價低時，一口氣買了公寓兩層樓，三樓給自己住，四樓則租給一群上班族。

阿誠伯心想自己曾經也是刻苦過來的北漂青年，只要房客有什麼需要幫忙的，二話不說立刻解決，非常的熱心，也因為這是自己的起家厝，阿誠伯十分地寶貝，三不五時就去「巡田水」看看。

不知道為什麼，這幾天樓上老是傳出惡臭，那臭味瀰漫到三樓，阿誠伯心裡納悶，問房客阿真，阿真抱怨地說：「我很久沒看到隔壁房客阿智，而且最近經過他的房間，真的是很臭。我可不可以換房間啊...

【真情推薦】葉金鳳前部長

租賃議題向來就不僅是法律議題，也牽涉到國家居住政策、不動產市場興衰及經濟景氣熱絡與否，而我國自古以來「有土斯有才」的觀念，讓民眾莫不以擁有一間自己的房子作為人生目標，也使得過去較有「重買賣，輕租賃」的傾向，然而近年來臺灣不動產價格高漲，民眾購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重，而發展住宅租賃市場，作為國人長期居住需求的可替代選擇，滿足居住需求，已成為重要之課題。

而我國租賃市場長久以來，因為規避稅賦而導致的租賃黑市現象，讓租賃管理不易，且近年來臺灣人口結構呈現高齡化現象，未來的高齡住宅所有權人將會越來越多，一方面因受到年齡老化因素管理能力下降，一方面住宅租賃事務管理繁雜及衍生糾紛處理不易，導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場，據統計臺灣目前尚有八十多萬戶的空屋，這些都造成資源之閒置。

《租賃專法》的施行，除了希望明確租賃雙方權利義務關係，也希冀建立專業服務制度協助處理龐雜的租賃相關管理事務，解決租賃糾紛，以健全租賃市場，確保租賃雙方權益。

劉琦富律師長久擔任崔媽媽基金會義務律師， 對於各式各樣的租賃問題頗為熟稔，本書統整了他歷年來在台北市政府及新北市政府、各區公所民眾法律諮詢時常遇到的租賃問題，深入淺出的介紹了租賃專法眾多新的制度，用很白話的文字，說明了在訴訟程序過程中可能會遇到的問題以及該如何準備，讓民眾可以不再視上法院為畏途，更提醒了「預防重於治療」，簽約前仔細閱覽契約後再簽字，才是避免上法院的最佳法門。本書有助於租賃法律常識之普及，特別推薦給大家，也希望大家多多關心租賃議題。

【真情推薦】葉金鳳前部長

租賃議題向來就不僅是法律議題，也牽涉到國家居住政策、不動產市場興衰及經濟景氣熱絡與否，而我國自古以來「有土斯有才」的觀念，讓民眾莫不以擁有一間自己的房子作為人生目標，也使得過去較有「重買賣，輕租賃」的傾向，然而近年來臺灣不動產價格高漲，民眾購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重，而發展住宅租賃市場，作為國人長期居住需求的可替代選擇，滿足居住需求，已成為重要之課題。

而我國租賃市場長久以來，因為規避稅賦而導致的租賃黑市現象，讓租賃管理不易，且近年來臺灣人口結構呈現高齡化現象，未來...

【作者序】

劉琦富律師

就執業律師的法律觀點來看，租賃關係應該就是一個給租金，一個給房子住，單純的法律關係，然而，實際瞭解之後才發現，租賃關係千絲萬縷，堪比亙古難解的戀愛問題。

仔細想想，租賃關係跟現代的戀愛型態還真有一點像，一方在網路上刊登自己的房子，盡可能的隱惡揚善，一方在網路瀏覽著等待對眼的「THE ONE」，然後在最短的時間內盡可能瞭解對方，然後成交，交往。

只是，「因誤會而結合，因瞭解而分開」的種子在開始的時候就已經萌芽，然後準備殺青，雙方不免俗的挑剔、質疑、爭吵，接著還要避免對方變成恐怖情人，然後悻悻然結束一場肥皂劇，再等著接拍下一場。

租賃關係不僅是法律問題、人際問題也牽涉到居住正義，當有一方必須拿出自己努力工作、辛苦加班所得的三分之一，甚至是一半薪水，換取自己在城市裡面僅容旋馬、梳妝盥洗小空間的「使用權」時，我想他們應該想得到不只是一個空間那麼多，最起碼房子裡的東西不用一直修，房東不要三不五時就進來打探，這是他們辛苦工作換來的小小喘息空間不是嗎？如果連喘息都得仰賴別人，那人生多難啊。對房東也是，雖然有些人就是運氣好，什麼都不用做，就可以享受政府投資公共建設、造橋鋪路，喔！不對，是蓋高鐵、蓋捷運，蓋公園、運動中心，所得的房價高漲，然後夸夸其詞說自己投資眼光精準。但也有許多人是在上面這些人後面追著，用了一生的積蓄買房投資，然後變成最後一隻老鼠，他們要的其實也不多，就是房客按時繳租，不要破壞自己畢生的心血而已。

房東和房客的心願其實並不衝突，只是就跟戀愛一樣，總是所遇非人，這本書沒辦法完全解決租賃問

題，因為那是社會問題、人際問題以及法律問題的大雜燴，這本書只能教你在喝下去之前，怎麼先把混在湯裡面的香菜挑掉；這本書不是讓人一槍斃命的法律攻防武器，而是在你不知道對手是和藹的老奶奶或是尖酸的惡霸之前，教你在外衣裡面穿上最堅硬的防彈衣，然後自信的微笑，但你知道的，防彈衣再硬，也只能護住要害，還是會有地方受傷；這本書沒辦法幫你避開所有的租屋地雷，畢竟道高一尺，魔高一丈，而只能在你猶豫不決的要踩到地雷時，悄悄的在你耳邊說「嘿，這一顆地雷，剛剛才有人踩過喔」，不管如何，希望這本書對你有點幫助。因為說實在的，對於《租賃專法》，內政部和行政院消保處花了很大的精力和時間推廣，希望把這部盡力調和租賃關係的法律讓每個人知道，但是很可惜的，不管是在臉書、PTT 或是第一線法律諮詢，遇到的房東、房客還是不間斷的重複問著一樣的問題，電費、報稅、遷戶籍、終止租約等等，如果說出版這本書有什麼希望，那就是希望大家對於租賃法律就跟喝水一樣自然。

本書可以誕生要感謝出版社以及主編葉柔彣、江純穎努力把這本書變的白話。感謝生育我的爸爸劉寶船以及媽媽陳春美女士，他們書念的不多，但盡全力栽培我們幾個小孩，對於我這種鄉下小孩來說，出書可以說是人生中的夢想。要感謝執業律師階段中的兩位老闆林政憲律師和游孟輝律師，他們用身教和言教教會我怎麼學習去做一位優秀的律師，感謝我的學長林信宏律師，從大學以來到當律師這段日子，可以說他教了我一切，是我的恩人。感謝我政大地政碩專班的指導老師白仁德教授和每一位碩專班的老師、同學、學長姐的指導。更感謝崔媽媽基金會每一位夥伴，呂秉怡執行長、張偉瑜處長、馮麗芳主任、以及崔媽媽蝸牛張艾玲執行長，特別是法律服務組的曹筱筠組長，從我一開始進入崔媽媽基金會後一直以來對於租賃議題的教導，讓我對於租賃有更進一步的瞭解。也謝謝台北市租賃住宅服務商業同業公會陳柏勳理事長百忙之中撥冗寫推薦序，更感謝願意推薦本書的葉金鳳部長、李志峰教授、何叔孋公證人和廖國柱所長。最後要感謝我的太太宛靜犧牲自己的生活和休息時間奉獻給家庭，謝謝上天給我兩個可愛的女兒詠愛、儀凝。最後真心希望這本書可以給房東、房客一點幫助，事先預防，盡可能的不要讓租賃事件變成法院的案件，人生很難，希望這本書讓租賃關係不要那麼難，祝福大家。本書出版的一半版稅將捐給崔媽媽基金會，也希望大家一起來關心弱勢租屋問題，謝謝。

【作者序】

劉琦富律師

就執業律師的法律觀點來看，租賃關係應該就是一個給租金，一個給房子住，單純的法律關係，然而，實際瞭解之後才發現，租賃關係千絲萬縷，堪比亙古難解的戀愛問題。

仔細想想，租賃關係跟現代的戀愛型態還真有一點像，一方在網路上刊登自己的房子，盡可能的隱惡揚善，一方在網路瀏覽著等待對眼的「THE ONE」，然後在最短的時間內盡可能瞭解對方，然後成交，交往。

只是，「因誤會而結合，因瞭解而分開」的種子在開始的時候就已經萌芽，然後準備殺青，雙方不免俗的挑剔、質疑、爭吵，接著還要避免對方變成恐怖情人...

Part1 簽約前──坦誠相見不隱瞞
1. 租房有沒有後悔藥？──定金的性質與返還
2. 你是哪種房東？──企業、個人租約規範大不同
3. 別讓房東不開心──談租賃契約上的記載與約定事項
4. 還沒準備好轉大人──關於未成年人租屋的法律問題
5. 簽約前應詳閱說明書──談租賃契約
6. 畫押──談定期租約與未定期租約
7. 房屋sold out──談買賣不破租賃
8. 漏水「老不修」──談租屋的修繕責任

Part2履約時──相愛容易相處難
9. 租屋踩到雷──談承租人終止事由
10. 惡房客纏身──談出租人終止事由
11. 房東毋湯（一）──破門而入要小心
12. 房東毋湯（二）──換鎖斷電行不行？
13. 房東毋湯（三）──硬體設備要注意
14. 房客毋湯（一）──轉租風險要留意
15. 房客毋湯（二）──馬桶肚裡能撐船？
16. 房客毋湯（三）──OVER MY DEAD BODY！
17. 我住到凶宅了嗎？──談「凶宅」的法律問題
18. 祝融肆虐──談租屋的失火責任

Part3 解約後──分的乾淨，分的漂亮
19. 「房東，我要退租。」──談押金的返還
20. 人去樓空──房屋的返還、遺留物的處理
21. 吃軟不吃硬──什麼是調解？
22. 我的青春小鳥一去不復返──法律訴訟程序怎麼進行？
23. 真的一勞永逸？──關於「租屋公證」
24. 聰明出租新選擇（一）──包租
25. 聰明出租新選擇（二）──代管
26. 聰明出租新選擇（三）──社會住宅

Part1 簽約前──坦誠相見不隱瞞
1. 租房有沒有後悔藥？──定金的性質與返還
2. 你是哪種房東？──企業、個人租約規範大不同
3. 別讓房東不開心──談租賃契約上的記載與約定事項
4. 還沒準備好轉大人──關於未成年人租屋的法律問題
5. 簽約前應詳閱說明書──談租賃契約
6. 畫押──談定期租約與未定期租約
7. 房屋sold out──談買賣不破租賃
8. 漏水「老不修」──談租屋的修繕責任

Part2履約時──相愛容易相處難
9. 租屋踩到雷──談承租人終止事由
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11. 房東毋湯（一）──破門...