不動產投資與市場分析：理論與實務

第壹篇 概論
第一章 不動產投資的基本內涵與建立在市場分析的架構
第一節 不動產投資的基本內涵
第二節 不動產投資分析的理論基礎與評估技術
第三節 不動產投資分析的經驗提醒與特性、限制
第四節 重點彙整與學習地圖的提醒

第二章 相關不動產業的職涯規劃與企業社會責任、行為準則
第一節 不動產業的環境與相關的職涯
第二節 不動產業的企業社會責任與從業人員的行為準則
第三節 重點彙整與學習地圖的提醒

第三章 本土不動產市場相關資訊的主要來源與常見的分析議題
第一節 認識不動產市場相關投資分析的大數據與資料來源
第二節 以實價登錄為例，實務常見的分析議題
第三節 實價登錄制度的修法與新興 Prop-tech 發展的趨勢
第四節 重點彙整與學習地圖的提醒

第貳篇 不動產市場的價量分析
第四章 數量面資訊的解讀與分析
第一節 相關指標的資料取得與解讀
第二節 可興建（銷售）面積的規範與相關數量政策的評估
第三節 開發商如何應用已知的容積管制等資訊來決策
第四節 重點彙整與學習地圖的提醒

第五章 交易面價格資訊的解讀與分析：買賣市場的單總價水準值與價格指數
第一節 表達一群房價的方法（I）：利用實價登錄產生的水準值
第二節 表達一群房價的方法（II）：標準住宅的設定與指數的編製
第三節 跨國常見的不動產價格指標
第四節 跨國相關價格（管制）的政策或措施
第五節 重點彙整與與學習地圖的提醒

第六章 使用面價格資訊的解讀與分析：租賃市場的租金指標
第一節 租金與價值（格）的關係
第二節 租金的資料來源與特性分析
第三節 租金資訊的應用
第四節 相關租金的管理政策或措施
第五節 重點彙整與學習地圖的提醒

第參篇 總體環境對不動產投資決策的影響
第七章 金融市場與不動產市場的互動
第一節 本土不動產融資的運作
第二節 常見攸關不動產市場的總體金融指標
第三節 相關資料來源的特性與分析應用的舉例
第四節 傳統的貨幣政策 VS. 新興的總體謹慎監理政策：在不動產市場的應用
第五節 重點彙整與學習地圖的提醒

第八章 不動產稅務政策的影響與另類不動產價格（稅基）的評估
第一節 本土相關不動產的稅基與另類的不動產價格
第二節 重大不動產稅制的實施與效果評估
第三節 不動產稅務的應用
第四節 重點彙整與學習地圖的提醒

第九章 總體實質變數、社會人口、制度文化與政治法規對不動產市場的形塑
第一節 總體實質面對房市的影響
第二節 社會人口變數與房市的關係
第三節 制度文化對不動產投資決策的意涵
第四節 政治與政策計畫法規對不動產市場的形塑
第五節 重點彙整與學習地圖的提醒

第肆篇 不動產投資的風險管理
第十章 對不動產市場價量與綜合影響因素的聯合解讀
第一節 景氣的衡量與週期循環的現象
第二節 不動產市場的價量關係
第三節 重點彙整與學習地圖的提醒

第十一章 不動產投資風險的起源、衡量與管理
第一節 投資開發實體不動產的風險管理
第二節 投資價值的風險量化與預測
第三節 投資不動產金融商品的風險管理
第四節 重點彙整與學習地圖的提醒

序

寫作動機與感謝　Preface and Acknowledge

　　2012年完成《不動產財務：理論與實務》一書後，回應出版商與市場等需求（比如多數系所開設的課程名稱概為「不動產投資」），隨即著手本書的寫作。動筆之初，有個問題在心中思索著：「不動產財務VS. 不動產投資（甚至是與一般強調的證券投資學）」有何差別？藉由2008 年前往美國市立紐約大學（CUNY）的進修訪問，以及觀察政大「不動產財務與管理核心學程」其修習科目即對應上述兩者分別開課，仔細思考後，對上述問題的回應是：彼此有關係，但又不全然相同。一般Finance Program的設計，主科大致包括Corporate Finance, Investment (Portfolio) Theory 等，不動產財務或可類比Corporate Finance，比較強調從Corporate（開發商）的立場，解析實體不動產開發之初級市場的投資與融資活動等決策，因此重點在於「（Max.）資本預算與（Min.）資金成本」的選擇。相對下，不動產投資或可類比Investment，比較強調站在Investor 的立場，解析不動產交易的次級市場，分析的重點多擺在「（不動產證券化商品的）價值與價格的差異（以及衍生的套利均衡）、（投資組合的）報酬率與風險」等評估。儘管在心中有如此概略的區別，後續實際寫作若干專題時，因為（本土）不動產諸多特性，或套用（西方既有的）論述模式，明確區分兩者並不是那麼容易，比如多數不動產投資的書籍，仍會討論初級開發市場的資本預算評估，也會涉及貸款融資的討論，我們可以理解：討論昂貴的不動產投資，若忽略貨幣金融政策營造的融資（資金）行情或是稅的影響，似乎不太完整；相對下，一般投資學書籍多將上述因素視為外生變數。儘管細心的讀者會發現：作者兩本著作或有相同之處，但在經歷多次不同寫作版本的調整後，本書作者決定依照最直覺的邏輯「當一般人在講不動產投資時，指的是哪些主要的投資型態？而這些不同型態的投資目標為何？」來架構本書的寫作（詳見第一章的說明）。再者，隨著不動產業環境與相關政策不斷地變化，都讓數十年教學生涯累積的補充講義持續地增刪、補正，因此本書的投入雖早，卻因作者的戰戰兢兢而較晚完成。

　　本書的完成，如同陳之藩所言：「因為要感謝的人太多了，只好謝天吧！」就專業領域來說，首要感謝帶領我踏入Real Estate 學術研究生涯的張金鶚教授，以及鴨族的白金安與彭建文等學長的鼓勵。如果讀者覺得作者能把專業的概念，有邏輯系統地傳達清楚，那多是藉由過去與他們斷續討論的內化成果；當然，國內外相關此領域的學者，他們的研究成果亦透過潛移默化的效果，展現在本書的相關論述中。此外，歷屆幫忙蒐集相關考題、校正更新講義數據的教學助理們，他們的投入使得本書更具可讀性。最後，著述是相當繁瑣的過程（尤其在臺灣獲得的Credit 又偏低），感謝不動產研究的前輩們，以及在《不動產財務：理論與實務》一書出版後，給予任何建議的讀者們。在精神鼓勵層面上，亦要特別感謝姊夫、姊姊幫忙負擔照顧爸媽的責任，讓我有更多的時間，能夠花在講義整理成書的過程；而雙葉書廊的團隊是本書的最終催生者，感謝他們在個人堅持的嚴謹學術理念與市場需求中，給予若干自由空間的建議。自我信念的堅持真的是嚴格的試煉與寂寞的道路，感謝那些機緣與過往，希望我能堅持地走下去，謹以此一著述獻給誕生本書作者的王景棠先生與袁秀英女士。

　　在我的世代裡，作為一本傳達專業知識的書籍，媒介多藉由印刷出版的形式。然而現在的知識取得，大量藉助於網路或搜尋引擎，而我依然堅信：過去狹義的書本或許真有一天會消失，但求得知識內隱的「釣魚」邏輯卻是亙古不變。讀書等於讀人，不同型態的相遇都是一種緣分。現在看不懂的書，儘可束之高閣。某一天，突然想起這本書，便從書架上取下，或覺得醍醐灌頂，我想這就是人與書的緣分吧！有時一個意外能改變人的一生，儘管表面看起來風平浪靜，內心的枷鎖卻再也不能卸下。在Best 作品還沒有誕生出來，耐住寂寞與歲月而堅持下去，只求保留這份記憶，行走的腳下原來是寂寞的形狀，寂寞有多深，走的距離就有多長。人不可能既八面玲瓏，又能四平八穩地面對良心，不取悅、不拉攏而與社群意識逆向而行，中途可能會心猿意馬，多少跟環境抗爭一下，過一陣子發現自己又強壯了一些。因為相聚是片刻，告別是常態。世上沒有什麼能天長地久，禪宗的另一個元素是等待，心願無法成就，通常是因緣不具，所以需要等待，然而等待需要心境，也需要實力，也因為生命知見之必然，故也沒什麼可以大驚小怪的。

　　容作者再次引述：幸好有文字，只要有人讀了，逝去的事情，總能在人的腦裡，留下若干的痕跡，偶然想起，便是再次的獲得，而身為作者的我，也能自豪地對於「不動產」領域這回事有一點貢獻。社會科學沒有「一定怎樣（最佳）」的論述邏輯，之前總以為最困難的是念懂這些艱澀的理論，然後把它們說清楚講明白。或許做到極致，可以拿到90分，而剩下的10分，就如同先進們的感慨：一本書沒有Typing Error 是件困難的事。儘管成書前後已多次校正，相信仍存有疏漏之處，請造訪雙葉官網所提供的更新資訊，另外基於篇幅限制而將原稿的附錄、（進階）習題的提示指引等放置在雲端的學習資料庫（下載方式詳見目錄的說明）。如果讀者對於書中內容有所指正，或對本書寫作有任何的建議，歡迎寫信到作者的信箱（cawing@ncnu.edu.tw），您的意見將是後續進步的動力！