住房自由的人生

張金鶚教授以對房地產研究的深厚學養，秉持著學者的良心，長期以來在報章媒體上提醒房市現況的不合理、如何健全房地產市場，提倡民眾對於房地產的正確認知，卻被業者、媒體斷章取義，封為「房市空頭總司令」，實在是有欠公允。

※ 做屋主不做屋奴
「住房自由的人生」以張金鶚教授的觀察、研究與個人經驗，提出對於買房的重要觀念是，做屋主不做屋奴。屋主是買屋讓生活變好(better off)，屋奴是買屋卻讓生活變差(worse off)。從自住買房的需求來說，重要的不是整體市場的房價指數多高，提升自己和家人的生活居住品質才是我們追求的目的。購屋時機、房價高低不應該是決定是否購屋的依據，個人的購屋需求、負擔能力與居住品質才是重點。如果為了勉強買房犧牲生活品質、犧牲個人夢想的實踐，那就成了為買房而活的屋奴。如果還沒有能力購屋，租屋也是一個選擇，藉由租屋的經驗，認識自己對房屋喜愛偏好、審視自己的財務負擔能力、家庭與工作是否穩定、是否有比買房更重要的夢想，再來考慮購屋。

※ 買房是投資還是消費？
媒體業者經常說，房地產漲多跌少，現在不買，以後就會後悔。反之如果房價大跌，不但個人財富縮水，對經濟增長將帶來極大影響，造成整體經濟下滑。真的是這樣嗎？未來不可預期，各種可能性都有，可能會買到更便宜的價格、可能會找到自己更喜歡的房子，與其擔心未來的變化，「活在當下」比「期待未來」的居住生活品質更來得踏實。

相較於租賃房屋只有「消費使用」，購買房屋具有「消費使用」與「投資賺錢」的雙重特性。買房投資是「期待未來」，當前及未來房市景氣、價格的「總體市場大環境」是投資者考慮的重點，也就是「市場之尺」；買房自住，應該「活在當下」，房市的「個案市場小環境」是自住者首要考慮的重點，也就是「心中之尺」。


一個家庭多半只居住使用一間房屋，購屋的本質上應該是「居住消費為主，投資賺錢為輔」，考量居住品質、負擔能力是購屋決策的關鍵，不要勉強購屋而影響家庭正常生活。


建立心中之尺，是自住買房者回歸消費為主的基本需求，才能避免受到業者行銷誘惑，做出後後悔的決定。張金鶚教授提出購屋的五大元素，搭配個人的偏好選擇排序，作為購屋的參考。
1. 時機：買房消費，自己的好時機比市場的好時機更重要
2. 區位：個人心中好的鄰里小區位比市場好的大區位更重要
3. 產品：好空間、好格局、好設計、好景觀、好方位、好管理就是好產品
4. 管理：選擇社區規模不要太大、住宅面積混和較低，好的管理可以維持居住品質
5. 價格：了解過去和當前市場行情，參考「好時價」公益查詢房價網站

※ 人與房屋的生命週期
人生經歷求學、求職、成家、生子、退休等不同生命週期，不同階段有不同的生活重心與居住需求，只要在財務能力可負擔下，以租屋、就地更新、老屋健檢與整建維護、以大換小、市區換郊區等，都可以享受居住的品質與安全，追求不同人生週期的理想生活，達到不被房子綁住的居住自由。

張金鶚教授退休後仍然在清華大學擔任榮譽講座授課傳承分享經驗、投書媒體針砭時事提出建議、固定協助「好時價」公益平台發展、且投身各類型公益活動，利用學習新事物，體驗新的人生經驗與生活。張教授勤奮無私分享的住房人生哲學與理念，就是「住房自由的人生」這本書中的最大寶藏。

很清楚易懂的書，可以釐清自己適不適合買房、要怎麼選擇合適的房子，對想買房、認識房市的人來說相當實用。

這本書真的很實用~~在網路上看到一位章定煊先生的文章覺得很適合分享給大家~
很多年前，當SWAY大還是在媒體工作的時候，他就質問過我一個問題，「你們研究房地產的，是不是投資房地產可以賺大錢」。答案當然是否定的，我當時的回答是我沒有資本。
今天我可以把這個問題再回答的完整一點，投資房地產要賺錢，需要的三個條件是資本、門道、八字。要理解資本與門道很簡單，貴婦團就是這樣的結合。貴婦團雄厚的資本容易得到讓價與優先選購權，豐沛的人脈可以取得充分公私部門訊息與排除一些別人解決不了的問題。再多的專業知識，沒有這資本跟門道，排隊排在別人後面，甚至不得其門而入，還賺甚麼錢？以前在豪宅炒作最盛的時候，就風聞過某業界名嘴去豪宅個案參訪時，直接被擋在門外，因為開的進口名車沒有到達參觀個案的門檻，連入場的資格都沒有。像我們這些開國產車的學界的人，連試著進去都不會去試。八字這種東西更不用講了，去年以前預測房市老半天，結果爆發新冠疫情、再來個無限量寬鬆貨幣政策，過去的預測全變成打水漂的廢話。以前我認識一個老闆，人品其實還好，聽說他很吝嗇而且他只捐一種錢，就是捐錢給宮廟。財神爺也是很眷顧他，當時他看起來非常不智的房地產投資，不但解套了還超級大賺。像我這種聽說前世犯下大錯的人，能少漏財就不錯了。
前幾年行情很差的時候，我預測了一個ㄣ型的房市行情走勢。當時我跟媒體朋友聊這件事的時候，特別強調，如果政府採取類似量化寬鬆的貨幣政策，房市還是強拉得起來。當時幾乎沒有媒體願意寫這句話，大家都覺得打著居住正義上位的政府不會這麼做。我自己雖然也覺得可能性不高，不過看了太多年的房市，我還是不能排除這種可能性。結果前瞻計畫舉債來的幾兆資金大部分都投擲在土地上；貨幣上長期維持在實質負利率；金融機構資金泛濫到在土地標購上一擲數百億。這些東西，我們在預測的時候根本預測不到。政府不只做到我想像的極限、甚至超越極限，大大的開闊了我的視野。
學房地產的人在買房子是會佔的優勢是甚麼呢? 至少在我周邊學房地產的人，很少聽說買到不合用的房子。學房地產的人會充分瞭解自身的需求，做好購屋決策的規劃。房地產是一個長期性的資產、也是具有非常多獨特特性且特性差異很大的產品、更是一個非常昂貴的商品，這導致決策規劃要考慮眾多面向，詳細分析。
就長期性而言，不僅要考慮到自己的生涯規劃，甚至包含長輩的退休規劃、孩子的就學規劃。有些人會買離自己工作地點比較近的房子，結果發現過幾年之後發現自己必須更換工作，房子又沒有長腳，沒辦法跟著走；或是發現當地的學區不好，孩子就學的時候，才發現孩子得借戶籍跨區奔波就學；也可能發現當地缺乏大型醫療院所或休閒綠地，等長輩退休後才發現退休生活品質不佳。
就房屋特性而言，更是需要仔細評估。隨便一個特性，都可能影響生活甚鉅，而且隨人不同。比如說一個東曬的房子，對一個想要拚事業的人來說，可以充滿生氣的早起；對於需要養病的人來說，就不太合適了。二十幾年前跟張金鶚老師開會或Meeting的時候，他的口頭禪就是「忙死了、 忙死了」。那時候去張老師的住家，完全就是符合他忙死了的生活特性，一開窗就風好大，根本靜不下來。然後可以看到張老師工作的研究大樓，時時提醒他的工作。現在張老師退休了，住所就在幽靜的山坡上，適合他的修養與藝術生活。不同的生活特性，需要不同特性的房屋。
就昂貴性來說就更不用說了，現在買房經常要背上高額的貸款，幾十年都處於房貸排擠掉大部分生活收入，長期的財務規劃當然更重要。財務彈性繃到極限，中間現金流一斷，就是家庭財務的大災難。
所以學房地產的人，買房子的時候很少進行衝動性購買，會充分的評估完之後再入手。
現在網路上還是很多人用過去幾十年的舊觀念在教人，「買得起趕快買」、「從都市外圍的小舊房子開始買」、「新的重劃區比較好」………………。過去台灣沒有少子化的問題、過去台灣沒有低薪與成長停滯的問題、過去台灣沒有貧富差距過大的問題、過去台灣沒有就業困難的問題、過去台灣沒有城鄉差距的問題、沒有網路電子商務共享經濟(昨天才懂甚麼是吳伯義)………….過去留下來的購屋法則，怎麼還能一體適用?
這次張金鶚老師出了一本「住房自由的人生」，因為佔著開會遇到的機會，在還沒新書發表會前，就搶鮮拿到了一本。張老師前幾年所著的「房產的七堂課」，是偏向概念式的啟發。此次「住房自由的人生」是把壓箱底的功夫都拿出來，從蒐集資料開始，到針對長期性、房屋特性、跟昂貴性的等各項課題，應該如何進行分析規劃與決策準則，都非常詳細務實的說明。尤其是書中精華的七三法則，我在張老師身邊就學20多年，不要說沒教過我，連這個名詞提沒提過，張老師在這次新書中毫不藏私的就公開了。簡單的說，這是一本非常「接地氣」購屋參考書，值得一讀。

近兩年來由於有成家打算，我開始關注買房資訊。瀏覽各家房仲網站後，「買房難，難如上青天」可比擬我心中受到的震撼。而除了房價外，建商風評、地段、格局等與購屋相關的資訊，也都成為我關心的議題。因此在書店展台上看到「住房自由的人生」一書，立馬詳實翻閱咀嚼。

時常在房地產新聞中看到作者張金鶚教授的大名，印象中他是位敢言的房市學者/專家。書中內容果不其然，有別於另一位文筆有點插科打諢的專家Sway，學者出手就是濃濃地學問味。數字、圖表、引用資料來源一應俱全，內文印出來也可以在課堂上當做講義。優點是不嘩眾取寵，章節言之有物，缺點是全書通篇讀完不免令人漸感乏味，像修了一學期的房地產導論學分。

作者在書中分享他生命中購買過的房產歷程與分析竅門。具體的提出了買房的五大重點:「產品」、「管理」、「區位」、「價位」和「時機」。而購房目的則可分為「自住居住」和「購屋投資」兩種。對於「自住居住」的人來說，五大重點的先後順序為「產品>管理>區位>價位>時機」。而「購屋投資」的人則是要用「價格>時機>區位>產品>管理」來思考。書中也介紹了「好時價」這個公益查詢房價網站，讓購屋者多一個較不商業化的資訊平台。

張教授在書中鞭辟近裡地解釋台灣房地產價位上漲的成因，就是房屋已然成為金融投資的標的物，投資客在市場上的影響力與日俱增，拖累了真正有居住需求的自住客。其實這些道理，你懂、我懂、隔壁的獨眼龍也懂。但在政府刻意忽視不作為的情況下，所有的苦果都將由民眾來承擔。