民法概要：不動產經紀人、不動產經紀營業員(考試考前速成系列①)(二版)

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名人推薦

　　「當我看到了這本書，我只能說，如果我在準備考試當時，這本書就問世，別科我不敢講，單就《民法》，我相信我至少考80分以上絕對沒有問題。」---台灣房屋大直特許加盟店副店長陳泰源

　　投信一姐趙靖宇、永慶好房網、好房誌總編輯吳光中、
　　台灣房屋大直特許加盟店副店長陳泰源誠摯推薦

作者簡介

蔡志雄律師

　　不動產經紀人考試榜眼，執業律師十餘年，專長為婚姻家事相關領域，創立部落格「612Lawyer／一個律師的投資告白」。現擔任基隆律師公會理事兼在職進修主委、好房網、Yahoo奇摩房地產、女人變有錢專欄作家，青創講師，經常應政府機關及企業邀請演講。曾參與「地球黃金線」、「台灣好所在」、「57財星大道」、「亞洲最錢線」、「財經火線論壇」、「哈新聞」、「幸福照過來」、「新聞挖挖哇」、「非關命運」等電視節目，及中廣「美的世界」、正聲「日光大道」、「財經早知道」、環宇「趙靖宇時間」分享婚姻法律及投資心得，並接受今周刊、Money錢、30雜誌、時報周刊及聯合報專訪以及TVBS、民視、華視、東森、中天、壹電視、中視、台視、三立、非凡及八大等各大新聞台採訪，近期著有「律師掛保證！只買暴衝股，讓錢自己找上門：不用懂公式、只要看故事。用賺來的錢再投資，理財無壓力」、「我是612我當包租公-包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」等書。

　　蔡志雄律師的部落格 一個律師的投資告白
　　612lawyer.blogspot.tw/
　　612lawyer蔡志雄律師粉絲團
　　www.facebook.com/iam612

第一編 總則
第一章 法 例 1-3
一、應急小偏方 1-3
二、正統保健室 1-3
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-4
第二章 人 1-6
一、應急小偏方 1-6
二、正統保健室 1-6
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-9
第三章 物 1-19
一、應急小偏方 1-19
二、正統保健室 1-19
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-19
第四章 法律行為 1-22
一、應急小偏方 1-22
二、正統保健室 1-22
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-27
第五章 期日及期間 1-41
一、應急小偏方 1-41
二、正統保健室 1-41
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-41
第六章 消滅時效 1-43
一、應急小偏方 1-43
二、正統保健室 1-43
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-45
第七章 權利之行使 1-49
一、應急小偏方 1-49
二、正統保健室 1-49
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 1-50

第二編 債
第一章 通 則 2-3
第一節 債之發生 2-3
一、應急小偏方 2-3
二、正統保健室 2-5
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-10
第二節 債之標的 2-26
一、應急小偏方 2-26
二、正統保健室 2-27
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-28
第三節 債之效力 2-32
一、應急小偏方 2-32
二、正統保健室 2-33
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-40
第四節 多數債務人及債權人 2-59
一、應急小偏方 2-59
二、正統保健室 2-59
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-61
第五節 債之移轉 2-65
一、應急小偏方 2-65
二、正統保健室 2-65
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-66
第六節 債之消滅 2-69
一、應急小偏方 2-69
二、正統保健室 2-70
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-73
第二章 各種之債 2-81
第一節 買賣 2-81
一、應急小偏方 2-81
二、正統保健室 2-81
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-84
第四節 贈與 2-94
一、應急小偏方 2-94
二、正統保健室 2-95
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-97
第五節 租賃 2-101
一、應急小偏方 2-101
二、正統保健室 2-102
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-106
第六節 借貸 2-119
一、應急小偏方 2-119
二、正統保健室 2-120
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-121
第七節 僱傭 2-124
一、應急小偏方 2-124
二、正統保健室 2-125
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-126
第八節 承攬 2-127
一、應急小偏方 2-127
二、正統保健室 2-127
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-129
第八節之一 旅遊 2-131
第一○節 委任 2-132
一、應急小偏方 2-132
二、正統保健室 2-132
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-134
第一一節 經理人及代辦商 2-139
第一二節 居間 2-140
一、應急小偏方 2-140
二、正統保健室 2-140
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-141
第一四節 寄託 2-142
第一八節 合夥 2-142
一、應急小偏方 2-142
二、正統保健室 2-143
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-145
第一九節 合會 2-150
一、應急小偏方 2-150
二、正統保健室 2-151
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-151
第二三節 和解 2-153
一、應急小偏方 2-153
二、正統保健室 2-153
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-153
第二四節 保證 2-153
一、應急小偏方 2-154
二、正統保健室 2-154
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 2-155
第二四節之一 人事保證 2-157

第三編 物權
第一章 通 則 3-3
一、應急小偏方 3-3
二、正統保健室 3-3
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-5
第二章 所有權 3-13
第一節 通則 3-13
一、應急小偏方 3-13
二、正統保健室 3-13
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-14
第二節 不動產所有權 3-17
一、應急小偏方 3-17
二、正統保健室 3-18
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-20
第三節 動產所有權 3-24
一、應急小偏方 3-24
二、正統保健室 3-24
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-26
第四節 共有 3-29
一、應急小偏方 3-29
二、正統保健室 3-30
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-32
第三章 地上權 3-41
一、應急小偏方 3-41
二、正統保健室 3-41
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-43
第一節 普通地上權 3-43
第二節 區分地上權 3-47
第六章 抵押權 3-48
一、應急小偏方 3-48
二、正統保健室 3-49
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-52
第一節 普通抵押權 3-52
第二節 最高限額抵押權 3-66
第三節 其他抵押權 3-67
第七章 質 權 3-68
第一節 動產質權 3-68
第二節 權利質權 3-69
第八章 典 權 3-70
第九章 留置權 3-72
一、應急小偏方 3-72
二、正統保健室 3-72
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-72
第一○章 占 有 3-74
一、應急小偏方 3-74
二、正統保健室 3-74
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 3-76

第四編 親屬
第一章 通 則 4-3
一、應急小偏方 4-3
二、正統保健室 4-3
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-4
第二章 婚 姻 4-7
第一節 婚約 4-7
一、應急小偏方 4-7
二、正統保健室 4-7
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-8
第二節 結婚 4-9
一、應急小偏方 4-9
二、正統保健室 4-9
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-10
第三節 婚姻之普通效力 4-13
一、應急小偏方 4-13
二、正統保健室 4-13
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-14
第四節 夫妻財產制 4-15
一、應急小偏方 4-15
二、正統保健室 4-16
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-18
第一款 通則 4-18
第二款 法定財產制 4-19
第三款 約定財產制 4-23
第一目　共同財產制 4-23
第二目　分別財產制 4-25
第五節 離婚 4-25
一、應急小偏方 4-25
二、正統保健室 4-26
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-27
第三章 父母子女 4-30
一、應急小偏方 4-30
二、正統保健室 4-30
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-33
第四章 監 護 4-44
一、應急小偏方 4-44
二、正統保健室 4-44
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-46
第一節 未成年人之監護 4-46
第二節 成年人之監護及輔助 4-47
第五章 扶 養 4-49
一、應急小偏方 4-49
二、正統保健室 4-49
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 4-51
第六章 家 4-54
第七章 親屬會議 4-55

第五編 繼承
第一章 遺產繼承人 5-3
一、應急小偏方 5-3
二、正統保健室 5-3
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 5-5
第二章 遺產之繼承 5-13
第一節 效力 5-13
一、應急小偏方 5-13
二、正統保健室 5-13
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 5-14
第三節 遺產之分割 5-17
一、應急小偏方 5-17
二、正統保健室 5-17
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 5-19
第四節 繼承之拋棄 5-24
一、應急小偏方 5-24
二、正統保健室 5-24
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 5-25
第三章 遺 囑 5-28
一、應急小偏方 5-28
二、正統保健室 5-28
三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整 5-30
第一節 通則 5-30
第二節 方式 5-31
第三節 效力 5-34
第五節 撤回 5-35
第六節 特留分 5-36

序

　　好快！一年的時間過去了。當初從自己參加不動產經紀人考試，到考完決心發揮法律專業整理出版不動產經紀人系列考試用書，去年本書民法概要順利出版，也銷售一空。最開心的事情，莫過於考試放榜以後，收到考生的訊息告訴我，看了我的書，也順利考取了不動產經紀人證照。
是的，幫助人是快樂的，這是一個充滿愛的社會，我幫助別人，同樣的我也受到許多人的幫助，所以民法概要可以順利出版，除此之外，我也走出法律領域，寫了包租公的書，也寫了股票投資的書，「分享」就是我人生最喜歡的事。

　　此次民法概要改版，除了增加102年度考題之外，部分條文已經修法故隨之調整，另外，針對考題申論題部分，也整理簡要的答案供讀者參考。我始終鼓勵大家「相信」，因為「相信」我做到了，也祝福閱讀本書的讀者，金榜題名。

推薦序

一個律師的圓夢告白
文／趙靖宇

　　投信一姐‧環宇廣播電台「趙靖宇時間」
　　中華財經台「投資大未來」節目主持人

　　孔子說，三人行必有我師，搬到現代，這個「師」，很多人說，一個人一生中，一定要認識三師，醫師、律師和會計師。

　　沒想到真的有律師送上門，加到我的粉絲團，時常和我分享房地產方面的投資心得，粉絲變成了朋友，上了我節目成了來賓，他就是蔡志雄律師。

　　蔡律師平常除了跑法庭辦案子，下了班，脫下律師袍，搖身一變成了包租公，原來這些年他在世居的板橋陸續買了好幾間小套房（數量多少他死都不說），又把所有買房租房的訣竅寫在部落格《一個律師的投資告白》，每天忙的不亦樂乎。

　　我好奇的問蔡律師，幹嘛這麼累？律師當的好好的，怎麼會想來碰房地產，是想賺大錢嗎？

　　蔡律師告訴我，他本來是規劃自己未來的退休而開始理財，希望透過房地產的投資早一點達到財富自由，這一路走來，像買房子、找房客、辦手續、打契約全部一手包辦，因著法律方面的專長，比一般人佔一點便宜，如果能夠把這些經驗分享給不懂但有興趣的人，就像以前無酬當法服，可以多幫助一些朋友。

　　我笑蔡律師撈過界，這樣下去，律師都可以當房屋仲介，大概是被我一講，不服氣，真的跑去考了個房地產經紀人執照，還是榜眼（第二名）呢！

　　「這樣我寫部落格可以更理直氣壯了！！」蔡律師笑笑的對我說。

　　其實他不是為了賭氣，因為只有自己親自 K 過書，考過關，才能抓到重點，整理出這本專業用書。

　　最難能可貴的是一般專業用書除了法條還是法條，由於蔡律師在律師事務所和法服的歷練，必須和對法律一竅不通的民眾溝通，他深知用什麼語言，客戶才能完全了解案情，能用「春嬌和志明」在專業書裡說故事，大概只有蔡志雄才做的到。

　　說真的，蔡志雄律師很令人欽佩，他一直熱心助人，過去當法服，義助平民百姓，現在百忙中堅持完成這本專業書，他抱持最本的初衷，願所有想踏進房地產業的朋友們能圓夢。

文／吳光中
永慶好房網‧好房誌總編輯

　　二個素未謀面的陌生人，可不可能變成好朋友？以前不可能，但是在網路發達的現代，這種例子是愈來愈多了，至少我和蔡志雄就是這樣。

　　2009 年 5 月，那是我開了臉書帳號的第二年，有一天下班回家，被樓下保全叫住：「吳先生，吳先生，有人寄了一箱水果給您，麻煩您過來簽收一下！」「水果？」我心想，「哪來的水果？該不會是送錯地址了？」看到寄件人是「許豆漿」，我大笑，原來是他，一位從未謀面，卻交情頗深的網友。

　　豆漿是高雄大樹鄉的農友，那年二月，他在臉書上 po 了一張荔枝開花的照片，從此吸引了一群「臉友」關注他家荔枝的生長進度，開花、剪枝、施肥、灌概，這一連串生長過程，讓我們大開眼界，也體認到農夫的辛苦，那一年還經歷三次颱風危機，眼看著收成可能歸零，大家還在臉書上幫他集
氣，祈求荔枝寶寶們都能平安長大。

　　因為我在網路媒體工作，臉書上發生的過程被我轉化為一篇篇報導，網路的傳播是無遠引屆的，那年豆漿家的荔枝還沒採收，就已被網友預定一空了， 我和豆漿也就順理成章地成為好友，即使我們從未見過面。

　　豆漿與荔枝的故事不但是網路行銷的成功案例，也是臉書強大社群機制與交友功能的展現；透過臉書，我結識了許多好朋友，他們來自社會各個角落， 各有不同的專業領域，不但拓展了我的視野，豐富了我的生活，也讓我更深刻體會自我的渺小，這群「臉友」都是我的良師，蔡志雄律師也是其中之一。

　　因為工作上需要，我經常在網路上瀏覽房產類的相關文章，經過友人轉介，發現「621-lawyer，一個律師的投資告白」部落格寫得很有趣，蔡志雄以專業房東的立場，告訴大家如何快速將房子租出去，也以房客的立場提醒大家租屋時該注意哪些事。正如他說「法律沒有藍綠之別，只有黑白之分」，他總是充滿熱忱，萬分樂意地與所有人分享他的心得。

　　聽說他要出書，而且是一本教人如何考上不動產經紀人的考試用書，我不禁嘴角上揚，因為這完全就是「蔡氏風格」。早年，他到金山、三芝、淡水、汐止、新店從事免費的法律諮詢服務，與有需要的鄉民們分享法律知識；後來在網路上開部落格與網友分享買屋、賣屋與租屋的心得。要做這些事，不只要有專業知識，更重要的，是要有顆熱忱心。

　　2013年放榜，他雖以全國第二高分通過「不動產經紀人」考試，但在考場中，他發現缺考率出奇地高，原來是大部分報考人並非法律出身，遇到法律科目時，經常有看沒有懂，甚至心生畏懼，因而缺考，於是又觸動他想助人的心，花了二個多月，不捨日夜的整理考試心得，將艱澀的法律條文轉化為一篇篇淺顯易懂的小故事，有助消化吸收，希望考生不再害怕法律條文，進而通過考試，取得執照。

　　於是，我和蔡志雄有個約定，我是學傳播出身的，完全沒有法律背景，這輩子也沒有從事過房屋交易，甚至在此之前從未動念去參加「不動產經紀人」考試，像我這樣的「白紙」，如果能通過嚴格的國家考試，就證明了蔡志雄這本書絕對是本好書，對我來說，則是接下了一個不可能的任務，距考試僅剩的四個月，我要加油了！

文／陳泰源
台灣房屋大直特許加盟店副店長‧大直豪宅王

　　從前從前，有名律師，找了一名房屋仲介，希望他能為這名律師即將出的新書寫序。

　　這名房仲除了充滿疑惑，更覺得自己何德何能，經過詳談、了解、閱讀後，這名房仲終於悟到這名律師的動機與想法，沒錯，就是我。

　　以房仲經歷來說，我資歷不過 3 年多一點，輩分&經歷皆不足夠，從學歷來看，我國小成績普普，國中放牛 B 段班，高中唸私立高職，大學是夜間部。我必須承認，我不是一個愛唸書、會唸書的小孩。看到書，我是標準 3 分鐘熱度，沒多久就眼花，無法久讀。

　　然而，我也曾經考過不動產經紀人，也特別去補習班上課。考試結果自然是預期得到的，白花錢。但，當我看到了這本書，我只能說，如果我在準備考試當時，這本書就問世，別科我不敢講，單就《民法》， 我相信我至少考 80 分以上絕對沒有問題。

　　「唸書」跟「考試」是完全不同的學問，而蔡律師寫的這一本《民法概要》，對我而言，就是一本針對「考試」用的寶典真經！

　　蔡律師知道，會參加「不動產經紀人員考試」的人，絕大多數是房地產業界出身，而不是律師科班的讀書人，所以他運用了他的專長，扮演了知識橋樑，特別針對像我這種對書本文字有嗜睡症的人，設計了《應急小偏方》，用說故事的方式，讓我更容易了解八股條文，也讓我閱讀的熱度，從 3 分鐘，多提升了幾分。

　　同時，《正統保健室》裡面，除了條條是重點，還特別冠上了一些幫助記憶的「關鍵字」，讓我以後看到「相關條文」，同步浮現出腦海的就是「關鍵字」。不僅能夠加強記憶，再次回想時，印象只會更深刻！

　　另外，重點法條的再次提醒&歷屆試題匯整，更是重點中的精華，完全是針對考前倒數而設計，裡面提供的考古題，都是歷屆出現頻率高於至少 50%，甚至 70∼80%，與其說這是一本《民法概要》，不如說這同時是一本「考前猜題大全」！

　　不喜歡看書的看故事（應急小偏方），喜歡閱讀與研究，看法條&關鍵字（正統保健室），完全針對考試的臨時抱佛腳，就看考前猜題大全！（重點法條再次提醒&歷屆試題匯整）

　　謝謝蔡律師出了這一本書，造福人群，也遺憾蔡律師「到現在」才出這本書，讓我當時經紀人沒考過。（哭笑不得 ing⋯⋯）