到東京當房東

日本長久以來就名列國人最喜愛的外國旅遊或理想外國居住地點的第一名，其理由已不需要再多費唇舌去說明了。但在其諸多優點的背後，就是外國觀光客所一直詬病的高物價。享受高品質就是要付出高價格這點，已成了訪日的外國觀光客所普遍接受的必要之痛。

其實，以上的觀念已經不對了。目前的東京物價可說是已跌到了谷底中的谷底( 日本其他城市當然是更低)，大部分的物價已經跟台北市接近，甚至更低了。在寫作本文的時點，日本一碗吉野家牛肉蓋飯的價格竟然只要270 日圓，以現在的匯率計算，僅是97 元新台幣，足足比我十多年前留學日本時便宜了四成！

去日本出差時，常投宿的新宿華盛頓大飯店，最近一個晚上竟然只要4,600 日圓。此飯店非所謂的膠囊旅館，也非詭異的愛情旅館，而是擁有1,600 多間客房，位於新宿新都心的摩天大樓群中，房間窗戶正面對的就是東京都廳的大型旅館。離最近的地下鐵車站只要走路5 分鐘，到JR新宿站也只要走路8 分鐘的地方。

請問在台北市這樣的旅館，1,600 元台幣找的到嗎？

當然，不可否認物價變得如此便宜，有一部分是跟2007 年開始日幣大幅升值，使進口的貨物相對變得便宜有關，但最大的因素還是因為日本自1990 年代泡沫經濟破滅後，政治及經濟上的長期欲振乏力。而對於將來的生活充滿疑慮的日本國民，只好持續地勒緊褲帶過日子，造成通貨緊縮。最後因為大家不敢花錢，使得商家只好一再降價求售了。這樣沒完沒了的惡性循環，就讓我們終於等到機會了。

日經指數在1989 年封關時的史上最高點是38,915.87 日圓，九個月後的1990 年10 月1日竟然一度跌破20,000 日圓，幾乎跌了一半。

東京不動產泡沫崩潰開始於1991 年的秋天左右。在此之前，泡沫經濟的最高潮是三菱地所公司買下了位於美國紐約的洛克斐勒中心而名噪一時。泡沫經濟巔峰時的東京山手線內環土地，價格經計算後，竟然比全美國的土地價格還高。隨後因大藏省對於銀行下達了放款的「總量規制」，多年累積下來的種種不合理終於在一夕間爆發，土地價格一下子就被打回原形。

20 多年前有許多唯恐買不到房子的初出社會上班族，及打算「投資」的菜籃族，向銀行貸款貸到極限，爭先恐後地湧入房市。20 多年後已邁入中年或老年的他們，有許多還在為收拾當年的殘局而奔走。當年想方設法所買的房子，在這二十年來有的竟然只剩當初幾分之一的價格。東京尚且如此，其他的如大阪等大都市就更糟糕了。更別提鄉下的一些所謂度假村、溫泉區等物件，現在簡直已到了拿錢請人去住（有的地方政府真的會出補助金鼓勵國內移民）也沒人要的地步了。（這個類似的場景前幾年同樣地也在美國上演了，名曰：「次貸風暴」）。

日圓升值也是日本不動產一蹶不振的原因之一。因日本人受過泡沫經濟的教訓後，不再把不動產當作是主要的投資標的，而多以外幣操作（FX）當成主要的「全民運動」。此外，日本有許多上班族都打算退休後以有限的國民年金，移居到生活成本較低廉的東南亞國家安享退休生活，故目前的日本不動產可說是正處於「爹爹不疼、姥姥不愛」的情況。

給日本不動產最後一擊的是2011 年3 月11日所發生的東日本大地震所造成的核電廠幅射外洩的問題。這個比前蘇聯的車諾比爾核電廠事故都還嚴重的事件，讓號稱地球上最勇猛、最生冷不忌的中國大陸炒房團都暫時地休兵了。

本書是筆者長期觀察日本社會的變化及多方蒐集日本不動產市場的資訊，加上以台灣人身分在日本買房的經驗所寫成的。本書所建議的是，希望大家能不再以賺取不動產的短期買賣差價來作為投資的目的，而是應該把眼光放遠，要以長期、穩定的房租收入來當作投資的目的才是正道。

愈炒愈高的房價總會有崩盤的一天，到時您的家庭、您的人生規劃都可能會因此受到不良影響。房租收入則是細水長流型的，您只要能在現在這種低價時，到東京擁有幾間小套房，每個月的租金就像是日本人日夜在日本幫您賺錢一樣，足可使您這一生在台灣的生活不虞匱乏。若再加上自己的退休金或國民年金，相信從職場退休時的您，絕對可以過著無憂無慮的第二人生。

本書無意亦無能力探討整個日本的不動產問題，只希望藉由自己的整理及經驗，提供給有興趣在日本，精準地講，是在東京都區部，以長期、穩定的租金收入為目標，投資不動產的朋友一些建議。若有讀者能藉由此書開始注意東京的不動產，甚至開始實際投資並獲得長期、穩定的租金收入的話，將是我萬分的榮幸。

日本長久以來就名列國人最喜愛的外國旅遊或理想外國居住地點的第一名，其理由已不需要再多費唇舌去說明了。但在其諸多優點的背後，就是外國觀光客所一直詬病的高物價。享受高品質就是要付出高價格這點，已成了訪日的外國觀光客所普遍接受的必要之痛。

其實，以上的觀念已經不對了。目前的東京物價可說是已跌到了谷底中的谷底( 日本其他城市當然是更低)，大部分的物價已經跟台北市接近，甚至更低了。在寫作本文的時點，日本一碗吉野家牛肉蓋飯的價格竟然只要270 日圓，以現在的匯率計算，僅是97 元新台幣，足足比我十多年前留學日本時便宜...

前言

第一章 為什麼要到東京當房東？
1-日本房價比您想像中便宜很多
2-日本已完全開放外國人可在其國內購買不動產
3-可靠東京不動產的租金收入在台灣養老
4-日本政經情況穩定，適合長期持有其不動產

第二章 該投資何種不動產？
1-應該集中於東京都區部的不動產
2-應該僅投資小套房──「ONE ROOM」
3-應該僅專注於中古屋
4-不要買一整棟大樓，而應該分散買在東京都區部的各區

第三章 投資日本不動產的風險
1-沒有房客
2-碰到地震、火災、水管破裂
3-不繳或遲繳房租、轉租
4-房價下跌

第四章 開始在東京買不動產
1-確定要配合的房屋仲介公司
2-在台灣公家機關需先辦理的事項
3-實際赴日確認標的物件
4-確定物件、付訂金
5-簽約、投保
6-銀行開戶
7-匯款、房屋過戶
8-擁有小套房後所需的花費及稅金

第五章 淺談日本的租賃管理公司
1-日本及台灣不動產公司的差異
2-日本租賃管理公司的特點

結語

前言

第一章 為什麼要到東京當房東？
1-日本房價比您想像中便宜很多
2-日本已完全開放外國人可在其國內購買不動產
3-可靠東京不動產的租金收入在台灣養老
4-日本政經情況穩定，適合長期持有其不動產

第二章 該投資何種不動產？
1-應該集中於東京都區部的不動產
2-應該僅投資小套房──「ONE ROOM」
3-應該僅專注於中古屋
4-不要買一整棟大樓，而應該分散買在東京都區部的各區

第三章 投資日本不動產的風險
1-沒有房客
2-碰到地震、火災、水管破裂
3-不繳或遲繳房租、轉租
4-房價下跌

第四章 開始在東京買不動產
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