這樣買房會增值：張老師教你的投資買房34堂課

第二十八堂課 工業住宅---民間平價住宅



張老師劃重點 購買工業住宅注意事項

○ 是屬於有法律爭議的產品

○ 房價較便宜，通常較正常住宅便宜1.5~2成

○ 市場轉手性較差

○ 房貸成數較低、房貸利率偏高

○ 房屋稅、地價稅和土增稅都適用自用住宅稅率

○ 水電費率與一般住宅一樣

○ 注意居住品質：周邊工廠產生的噪音和汙染

○ 建商或銷售人員有無誤導隱瞞



工業住宅是屬於一種特殊的不動產產品，這種產品很早就存在，只是近十年來由於產業外移、都市往外擴張，加上法令的修改，因此給了建商及地主一個讓土地再利用的機會，由於這類產品價格較便宜，市場銷售都不錯，地方政府雖然想讓這類違規產品就地合法，但中央機關還是不點頭，因此房屋市場上所謂的工業住宅仍處於妾身不明的狀態。

嚴格來講，工業住宅基本上是可分為合法工業住宅及違法工業住宅，前者都是位於政府興闢的工業區中，主要是要讓工業區員工有個就近的居住空間，最典型的例子就屬台北五股工業區了，在五權一路以東的區塊都是屬這類產品，在市場上也都可自由買賣，跟工業區外住宅沒有任何差別。

至於違法工業住宅產生的年代可以追溯到二、三十年前，民眾或建商在工業用地上蓋透天厝的情形早就存在，後來演變成興建廠辦大樓，但在法令限制下只有工業興辦者才可購買工業廠辦，實際上已經開始有人購買後違規當住家使用。

二○○二年內政部修正「都市計畫法台灣省施行細則」第一八條，放寬「一般商業設施」可以設在乙種工業區。此外，「建築技術規則」也不再限制單層最小單位面積必須在一五○平方公尺以上，同時取消廁所必須集中設置的規定，這一系列來自經濟發展共識、都計法令、建管法令的系列鬆綁，讓「乙工建案事務住宅」大量應運而生。

這些法令的鬆綁，讓「乙種工業區」的土地使用幾乎等於「商業區」，從此業者也堂而皇之的以「一般事務所」的名義，在乙工土地上大興土木，雖然是以一般事務所名義申請建照，但是從預售案名到現場接待中心到樣品屋，實際上都是在賣住宅產品，隨著二○○三年SARS之後房市快速上揚，工業住宅推案熱也達到歷史巔峰。

最近這一波的工業住宅銷售熱，建管單位似乎沒看見，只有公平會以不實廣告糾正或開罰業者，但仍然改變不了市場上工業住宅叫好又叫座的事實，建商及代銷都大撈一筆，購屋人也因買在相對低點，有些個案地段又不錯，住起來也不比一般住宅差，大家也都過著幸福快樂的日子。

按照都市計畫法的規定，工業區土地不得興建住宅，如作為非工業使用，即可以建築法第九十條「處六千元以上、三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用」。但因市場推案量大、實際違法使用者眾，各地方政府從來沒有實質的處罰情事，公權力形同無物，因此在不違眾怒的情況下，台北縣政府時代提出一個解套之道，就是由建商或住戶以繳交代金的方式就地合法，一來解決違法使用的亂象，二來又可達到一定程度的社會公平正義，然而，這個方案被中央機關營建署給否決了，因此工業住宅又陷入違法違規的灰色地帶。

購買工業住宅注意事項

這裡所謂的工業住宅並不是不能買，因為只要取得政府核發的建照、使照的建築物都是合法的，不管是過去以廠房名義興建的工業住宅，還是近期的乙工事務所工業住宅，房屋本身都是合法的，其關鍵在於不能違規使用，所以若是屬於乙工事務所工業住宅，只要在房子依法設立公司，連政府官員都承認，根本沒有辦法做「違規使用」的查核。只要賣方「依法申請為事務所」，買方「依法設立公司登記」，實質使用就無從認定是否違法了，這是在無法就地合法之前，工業住宅「住戶」最好的自保方式。除此之外，買這類工業住宅還須注意以下事項：

1、 工業住宅是屬於有法律爭議的產品

工業住宅若無做工業或是一般事務所使用，就違反了都市計畫法、建築法等法令，會被罰款或是嚴重者會要求拆除，只是政府機關從未開罰就是了。

2、 房價較便宜，通常較正常住宅便宜一‧五至二成

雖然不少工業住宅個案規劃、建材、設備不輸一般住家，但因其土地成本低，所以房屋售價都比附近住宅區房子便宜，大約便宜個一‧五至二成，對於首購族群而言非常有吸引力，這也是工業住宅幾乎一推出就熱銷的主要原因。

3、 市場轉手性較差

儘管工業住宅有價格便宜的優勢，但是未來要轉手時難度也會比較高，因為它的合法性有問題，加上工業住宅個案一般戶數較多，也會因籌碼較不安定，而較難脫手。

4、 房貸成數較低、房貸利率偏高

工業住宅在金融機構眼中是屬於非正常住宅產品，從建商手頭買下之後，因為是整批分戶貸款，看在建商的面子，購屋者大多還能貸到正常的房貸成數，利率條件也不會太差。不過，若是第二手，房貸成數就會低人一等，但是房貸利率卻是高人一等，這也是工業住宅轉手性較差的原因之一。

5、 房屋稅、地價稅和土增稅都適用自用住宅稅率

根據財政部解釋令，只要是做自用住宅使用，工業住宅在稅賦上與一般住宅相同，房屋稅、地價稅和土地增值稅都可適用自用住宅優惠稅率，只要在戶籍遷入後向稅捐處申請即可，但要注意，若為無居住事實的空戶，可能就無法適用優惠稅率了。

6、 水電費率與一般住宅一樣

過去的傳統印象是，工業區因水電用量較住宅區大，因而計價費率會有不同。但實際上是，水費不分住宅或營業使用，而是依住戶申請的水管口徑大小，負擔不同的基本費。至於電費部分，只要是作為住家使用，乙工建案的電費一樣是以住家費率計算。這是很多民眾在考量工業住宅建案時，常會搞混的地方。

7、 注意居住品質：周邊工廠產生的噪音和汙染

很多工業住宅社區周邊還有工廠在運轉，因周邊混雜了工廠及辦公室、住家，可能會有噪音、空氣等污染，居住品質多少都會受到影響，日後房屋要脫手也比較有難度，購屋前要先實地了解。不過，「若周邊生活機能不錯、公共建設良好，交通條件又周全，房價還是有發展潛力的！

8、 建商或銷售人員有無誤導隱瞞

工業住宅建案常常會衍生許多糾紛，主要問題在於少數業者在銷售這類產品時，並未充分告知購屋者相關權利義務，甚至就是以一般住宅個案在賣，使消費者在無法察覺之下購入一項問題產品。

第二十八堂課 工業住宅---民間平價住宅



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