根據不動產業者統計資料顯示,台北市縣中古屋委託房仲業者銷售的比例已高達七成五,中南部委託新式仲介的比例,估計大約在五成左右,顯示都會化程度高的城市,賣方相當倚賴房仲業者;而買方在蒐集市場訊息時,房仲業者更是不可或缺的資訊管道。因此,如何與房仲業者打交道,是買賣房屋民眾不得不重視的。
而每年經濟規模超過兆元的不動產市場,其中有半壁江山由房仲業主掌,是個龐大的產業,光是從業人員就超過十多萬人,但是,這項產業的管理卻是相當的鬆散,在政府未能拿出有效管制辦法之前,買賣房屋的民眾如何為自己的權益把官、爭取,懂得自保?
另,根據消基會統計,從民國94年以來,購屋糾紛一直高居消費者申訴排行榜第一名,造成糾紛的的主要原因之一就是隱瞞重要資訊,顯見資訊不透明、不周全是買賣房屋的罩門。
本書由房仲資歷近十年的業者親自剖析,教你如何與房仲過招,得到最重要、關鍵的資訊,提昇自己買賣房屋的效益和權益。
作者簡介:
李偉麟
民國83年畢業於逢甲大學土地管理學系。
曾先後於《蘋果日報》財經中心及財富周刊擔任地產記者。2008年經崔媽媽基金會推薦,以《蘋果日報財富周刊》數篇報導獲行政院消費者權益報導獎。
《早安湯泉》作者,天下文化出版(2007年8月)。曾於汎太廣告旗下之不動產智庫擔任研究員。曾於「CID設計工程集團」擔任企劃部經理(2006年6月)。曾為華文網.廣廈出版社重新編著《房屋仲介入門》、《不動產行銷精要》兩本書。
曾於住商不動產、有巢氏房屋、21世紀不動產等房仲加盟品牌總部擔任幕僚工作。於房仲業任職期間,獲台北市不動產經紀商業同業公會表揚「貢獻殊偉」(1999年12月)。
1999年起代表Century 21.21世紀不動產台灣區總部,列名房仲公會資訊流通小組成員,小組共同促成PC HOME集團與公會合作《房屋誌》之發行與後續網站架構事宜。
章節試閱
他們告訴你,屋主的價格還有砍價的空間。
卻沒跟你說,究竟可以砍多少。
關鍵點:砍價不求人!屋主心目中期待的成交價格,不見得就是合理的成交價位。仲介會怎麼為房子定價,也會隨著屋主的期待和市場景氣的狀況而有不同。平時多留意出售物件的開價與成交價格,並作成資料追.,可以大致找出這個區域或某家仲介公司定價的方式,作為議價的依據。
這年頭,直接以房仲公司的定價買下房子的人可說少之又少,買房子通常要議價、砍價。筆者曾打算以四一○萬元購買位於淡水的一間房子,但屋主堅持要賣四二○萬元。過了半個月,這間房子在某大直營房仲公司的網站出現,標價四九○萬元。如果屋主期待的成交價格仍然沒有變,那麼依網站標價來計算,溢價的七十萬元,大約是定價四九○萬元的一成五。
又有一天,筆者為了等待下午四點才開門營業的耳鼻喉科,二點半就到附近的書店殺時間,結果聽到背後傳來一段對話:
甲女:其實我買了間房子,就在永安捷運站對面,隔成套房收租金??
乙女:房子很貴吧?
甲女:呵呵呵..這間房子我可是買到很便宜的價格呢!最初,屋主開價五百萬元,我出價三八○萬元,被仲介譏笑﹁不可能用這個價錢買到的啦!﹂但是我打定主意,買不到就算了。後來仲介要我再加點價錢談談看,我就出三九○萬元,沒想到竟然成交了!二十五坪的房子,很便宜吧!
算一算,這位女士的成交價比開價少了二二%。
另外,有位朋友在三芝買了間小別墅,屋主開價三六○萬元,後來以二八五萬元成交,相當於開價的二○.八%。
這三個例子提到的一成五、二三%和二○.八%,都是一個參考值,它說明的是這家房仲公司對這個物件的定價方式,可能也是對這個社區、甚至是這個區域的定價方式,但是我們無從得知,只能靠自己平時多蒐集資料,逐漸地建立自己的行情觀。
在此要補充一下,甲女分析自己之所以能買到這麼便宜的價格,部分原因是屋主這間房子是繼承而來的。筆者推測該屋主可能因為缺錢亟需換現,或者因為是不花自己一毛錢繼承而來的,只要能賣掉換現金都算是賺到的,所以對於價格不是那麼在意。
不過有次筆者也遇到一間屋主是受贈與而來的,但這位屋主在價格上可就沒那麼好說話。
那是間一樓的老公寓,仲介開價三九八萬元。後來筆者出價三二○萬元,但仲介那兒依然沒有動靜。於是筆者索性自行去地政事務所,花了八十元調了這間房子的謄本︵下一項會教各位自己調謄本的好處︶。
一看,這間房子是受贈與而來,筆者無法推算屋主當初得到這間房子的成本,究竟是遇到好心人士贈送房子,或者是清償債務?仲介的說辭是,原來的屋主把這間房子用來清償債務,所以移轉給現在的屋主︵這種說法,我遇過好幾個仲介都跟我這麼說,如果不是我命中註定都會遇到這樣的房子,就是這已經變成仲介回答﹁請問屋主為什麼要賣房子﹂的標準答案之一..︶但三二○萬元已經是我的底限,屋主不賣,也只好說聲無緣。
業務員的服務方式
順帶一提這位仲介業務員的服務方式,只能說有些業務員自己不爭氣,別怪客戶想砍服務費。當然筆者最後並沒有與這位業務員成交任何案子,因為光是他的帶看﹁服務﹂,就讓筆者哭笑不得,實在無法信任他,當然也就不會有成交的機會。
在這間無緣的物件之後,這位業務員打電話來說要介紹另一間一定適合筆者的案子,於是我們約了星期六看房子。星期五早上,筆者接到電話,該業務員表示,由於氣象報告顯示明天有颱風來襲,萬一下雨,筆者騎車要穿雨衣,他騎車也要穿雨衣,很麻煩,是不是就自動取消?
筆者一聽真是好氣又好笑,想買房子的我都沒有主動提出下雨就不帶看的要求,仲介的業務員竟然怕下雨?好吧,既然他敢提,我就答應他,但心早就涼了一半。第二天果然下起雨來,我和他當然也就沒有見面。
過了幾天,電話又來了,他一開始就說﹁不好意思啊,上次沒有帶看,結果那間房子賣掉了,我心裡一直過意不去,這次有一間房子很適合你,是不是能約個時間帶看?﹂
結果,這位先生遲到也就算了,一進去房子裡頭,我都還沒開口說話,他就開始連珠炮似地說:﹁哇!這房子實在有夠舊的,好像我阿媽那個時代的舊房子啊。﹂我心想這位業務員做生意的方式真特別,別人都是一昧地說房子好在哪兒,他倒是先幫我嫌起房子的狀況來了!雖然我並不排斥老舊公寓,甚至還有一點兒喜歡,但是被他這麼一講,我已經完全沒有購買的興趣。只要一想到如果我買了這間房子,就會不斷地被提醒﹁這可是一間舊得跟一位業務員的阿媽一樣年紀的房子..﹂,我想,還是算了。
言歸正傳。建議各位準備一本看房子專用的小筆記本,記錄有關待售物件的資訊,不過倒也不必鉅細糜遺地什麼都記啦,只要記載你有興趣的和基本的事項即可,例如筆者會記錄的包括總價、格局、坪數、坐向、屋齡、是否有不在權狀上的使用坪數、管理費、車位租金、房子若出租可獲得的租金水準等等,最重要的是記錄看屋過程中發生的事項,包括看屋日期、帶看的仲介公司是哪一家、業務員的名字、電話號碼,還有這間房子的門牌號碼︵因為仲介公司放在網站上的資料不會標示詳細的地址︶。
特別是在看屋日期旁,筆者會寫下當時的房市景氣狀況,這由當時的報章媒體及社會氣氛就可以感覺得出,當然如果能夠留下一些數字或者報導佐證是更好的作法。
最後,要寫下看屋心得,除了要特別記下來你發現或特別在意的瑕疪,其他天南地北都可以寫,甚至包括業務員長得很帥、一樓鄰居養了一隻挺會吠的狗,也可以記錄下來..。相信我,當你看了十間房子,一下子要想起是哪家仲介帶看的,全憑這種看起來無關緊要的心得。
這些看屋記錄可是很重要的,尤其是如果你打算進入一個陌生的區域買房子,建議你至少要看過十間以上的房子再出手。這些看過的房子,不是記錄之後就算了,還有一項最重要的資訊等著你去發掘並且加注進去,而且前面一定要打幾個星號表示很重要,這項資訊就是這間房子的成交價格。
自己做看屋記錄,好用!
也就是說,如果你並不急著作出決定,在你看屋的過程中,這些被帶看過的物件,總有一、二間會成交的。記得要跟打過交道的業務員保持連絡,伺機打聽那些帶看過的物件的狀況,如果問得到成交價格和大約成交的日期,就可以算出開價與成交價之間的差距,作為自己將來出價的依據。
有了開價、成交價、成交的大約時間點,再加上帶看時和成交時的房市景氣狀況,當你有了十筆物件的資料,就能夠畫出一個有出售時間點、成交時間點、有開價、有成交價的線圖,顯示出極有價值的參考資料,而這些資料就是扎扎實實,憑自己的經驗而不是別人的說法,來判斷該怎麼出價的寶貴的依據。
我的一位室內設計好友,她的母親擅長於進出股市,但使用的工具不是電腦分析股價變動的軟體,而是白紙和筆。好友說,她小時候就看著母親用尺和筆在紙上畫出每天股票的漲跌數字,家裡頭至今仍有厚厚的一大疊資料,全都是母親扎扎實實做下的記錄,也是多年來進出股市致勝的秘密武器。
因此,在我們大有為的政府尚未建立成交行情資料庫之前,奉勸各位有心買屋的讀者,還是自己一步一腳印地做好功課,得來的資訊才是比較真實而踏實的。如果你不是急著要買房子,或者是打算買第二間房子,應該有足夠的時間做足功課再進場。不過,各位也許會說,要花這麼多時間蒐集資料,會不會錯過買房子的好時機?
所謂買房子的好時機,不外乎市場看壞、有利空發生時,而自二○○三年這波景氣回升以來,大約就是銀行緊縮銀根,對小套房限貸,以及二○○八年底全球金融海嘯、政策性優惠房貸不再續撥等,這幾個時機點產生的負面影響最全面也最明顯,在這幾個時機點進場,屋主的姿態比較容易軟化,如果考慮太久、想得太多,以致錯過逢低進場的市場氣氛,那的確是得不償失。
他們告訴你,屋主的價格還有砍價的空間。卻沒跟你說,究竟可以砍多少。關鍵點:砍價不求人!屋主心目中期待的成交價格,不見得就是合理的成交價位。仲介會怎麼為房子定價,也會隨著屋主的期待和市場景氣的狀況而有不同。平時多留意出售物件的開價與成交價格,並作成資料追.,可以大致找出這個區域或某家仲介公司定價的方式,作為議價的依據。這年頭,直接以房仲公司的定價買下房子的人可說少之又少,買房子通常要議價、砍價。筆者曾打算以四一○萬元購買位於淡水的一間房子,但屋主堅持要賣四二○萬元。過了半個月,這間房子在某大直營房仲...