顏炳立告訴你買屋發財很簡單-FindBook 找書網 ISBN:9789867283030

第6招－房價上漲，該買房子嗎？

顏氏屋語：買屋就像買股票，切忌追高殺低，既然買了，就要有停損的觀念，自住型更要戒急用忍啦！

內文◎台灣若全省平均房價漲2成左右，很多人擔心房價是不是會一去不復返？會不會現在不買就來不及呢？是否要追？未來房價會創新高嗎？醒來吧！別忘了你身在何處。

這一兩年，到了星期五打開報紙，你會看到一份10元「水果報紙」，銷售房地產廣告卻高達30篇，很多房市廣告找名人代言、『賣力演出』，我認為這樣的市場已經過熱了，因為這個市場沒有想像中的好，當大家都用湯、用泉、用裝潢，積極增加誘因促銷的時候，目的只有一個，就是『出貨』。

市場在出貨的時候，不可能「俗俗賣」（台語），因為大家都認定：便宜沒好貨。當這個市場都在『創造價格』、價格在『跳著漲時』，是有很大風險的，因為這不是景氣，而是一個反市場操作的心理，所以投資人、自用型都要特別注意，留住青山、留住實力，就是稱霸市場的大哥，因為有錢，就有膽！

政府及投資客聯手作多，行情是『鏡花水月』、還是『明日價格』？

目前市場是政府及投資客積極作多，點燃火車頭工業，金融、資產、建築業，處處充滿濃濃的作多意味。因為低利率、及低稅率引起大家的投資、購屋衝動，但卻忽略隱藏的高風險，有些地方的價格已經高到盡頭，也就是市場價格已把未來兩三年的漲幅一次反應完了，但為什麼你還是會買？是險中求利、穩中獲利或是幫人高檔解套？想明白、看清楚，房價再上漲的動能在哪兒？空間在哪兒？

第一是，建商營造的熱鬧氣氛，現在建築商是每天、每月營造檔期，什麼元月檔期、正月檔期、329檔期、4月分檔期、端午節檔期、928檔期、10月檔期、年底檔期，我認為市場已經沒有所謂的『檔期效應』，只有市場價格合不合理，價格合理，則天天都是329檔期，價格不合理，即使329檔期，也沒用！

因為建築商、銷售公司希望增加誘因，營造買氣，就像當你要買東西，也是要有一些打折、促銷，來引起購買動機，讓你衝動來買。所以你要判斷這個價格合不合理，要靜觀其變，要戒急用忍！期待總是美好的，但是日子總是要過，要知道當你花了這麼多代價去追買，等到房價一回檔，一生的積蓄也就毀於一旦了。

第二原因是，過去的房貸利率是7∼8％，現在是2％，過去要付三、四倍的錢，現在只要用一倍的錢來買，所以你會擴張購買慾望，擴充購買力，但是沒有考慮到整個市場若變化，會產生價格下殺壓力，完全忘記了這個買氣的市場是由政府營造出來的，因為其他產業並沒有上來。撐住市場只為求買氣持續，等待兩岸關係釋利多！

台灣的經濟只有一個火車頭產業上來，讓人誤以為這是景氣來了，價格有往上漲的動能，但是如果價格愈買愈高的時候，投資者已沒有獲利空間了，也就是買的人愈來愈少、要賣的人愈來愈多，市場就會形成下殺。

我發現大部分法拍價格，已經追到市場的價格，也就是說法院的房子有一些產權上的瑕疵，或不知道裡面住了多少人，還不知道處理要多少費用，你就大膽去搶進的時候，就代表投資客在瘋狂搶購準備要付出代價，但瘋狂的價格，投資客不會留著自己用，而會留給下一個接棒的人，就是你！像是吹，看誰是最後一個！

因為投資客買房子為的是將本求利，除非市場反轉，投資客斷頭殺出，你才有可能撿到便宜貨。

下一個接棒的人就是呆呆的自用型、或者對房地產不了解的人，只想到有錢就可以買房子的人，這樣的莽撞與失去理性的衝動，所做成的決定會付出代價，那代價就是套牢的『時間跟金錢』。

假使要判斷房子的價格合理不合理，你可以把謄本資料調出來，如果是從法院拍得的，或者是剛過戶移轉，在買的時候更要深思價格合不合理。

『價漲量縮』，價格會下修，『價漲量增』，價格才有撐！

過去房地產的交易歷史裡，很多人是10年前買的房子，到現在還沒有回到10年前的價格，變成心中永遠的痛。如果價格不是平穩上來，就有下壓的風險，也就是當價漲量縮的時候，代表這個量是少數人營造出來的量，少數人購買的量，不足以代表市場，以後價格一定下修。

現在市場價格呈現兩極化，因為郊區還是不好，市區、地段好、機能好的地方在創新高，顯然這些籌碼是掌握在少數人的手上。房地產投資和股市不同，股票的量是掌握在所有有興趣的投資大眾手上；但房地產的量是卻是集中在少數建商或者開發商的手上。

所以產品兩極化、價格也是兩極化，未來住宅的品質會比較好，利率處於低檔，換屋的自用型會出現，他們喜歡行諸於一個觀念，就是土地日漸稀少，價格可以撐住，所以如果自用型選擇地段好、品質好，價格會創新高，下檔會有撐，地段差、品質差，價格會破新低，二手市場依舊沒有空間。

投資客大膽搶進，自用型要戒急用忍啦！

現在的市場是，賣貨的人一大堆，都期待自用型的人出來買，因為投資客不會出來再接手房子。不要以為刀子在往下墜的時侯，你可以順勢接到刀柄，事實上受傷的機會遠大過賺錢。

現在的市場裡，投資客大筆搶進，而且搶進市價的時候，代表手中的貨愈積愈多，假設獲利從五成down到四成、三成、一成，代表市況去化率已沒有想像中得好。因為投資客希望藉著預售屋、成屋去拉抬價格，他們想賺差價，讓市場憨呆的人去買。

對投資客來說，十件貨裡，只要有一件可賺到四、五成，就能彌補另外一個不太好賣的貨、價格不太對的貨，所以當這個市場投資客充斥時，自用型的人不應該急於這個時候介入，除非你想當主力與作手、或者是只為製造市場銷售率！

因為只要等到市場反轉，才是一個好買點，『任何悲觀的時候都是你買貨的時候』，『任何的利空出現皆是買點』，『任何利多出現都是賣點』，所以應該是逆勢操作，不管預售屋、成屋都是在創造價格、提高誘因，來營造銷售的春天，因為建商只想趕快出貨，把錢換回來。

整個市場假如是量少、質佳、價高、面積大、地段佳，價格上揚的空間不再有，自用型的不需要去搶頭香，『最壞的氣氛才會有最好的機會』，能夠逆勢操作，勇敢買進，才有賺錢的機會。

這本書就是要告訴你判斷的方式，現在整個市場仲介公司的貨有八、九成是裝潢過的，美輪美奐，如詩、如畫、如夢，都很漂亮，但是仔細一看才知道裝潢的不專心，還要花錢再改正，因為他只給你一個漂亮外表，為了是出貨、為了賺錢，實用耐久就免了！

如果你買的房子價格，已經接近附近新成屋或五年新屋的價格，那麼這個舊房屋的價格是不對的，新舊之間要有一段落差，新舊房子之間，假如只有10到15％的差距，或接近八成的價差，都是價格不合理的地方，價差應該要達到七折以下，比較合理。

第25招：B、C級的地段，千萬別用A級的錢去買，你要挑如花還是志玲?

顏式屋語：看郊區房子不是挑地段，而是挑生活機能、挑環境。

內文：啟明計畫今年底結婚，太太想住市區，但啟明考慮到目前二個人的收入，認為買郊區的房子負擔比較輕，但是，他們兩個人不知道在台北市區外圍，究竟該買哪一區的房子比較好，是木柵、新店、南港、還是內湖？同樣是郊區的房子，又該怎麼挑呢？

我們所談的買屋觀念，好像只有市區的房子可以買，郊區的房子都不值得買？其實，市區房子最大的優點是交通時間縮短、生活機能完備，郊區房子的弱點是要付出較高的交通時間，但如果生活機能完整，就可以彌補一些缺點。所以看郊區房子不是挑地段，而是挑生活機能是否完備，大小環境是否迷人！

在每個郊區區域中，都會有一個比較好的區域，這個地點生活可以自給自足，有商店、銀行、學校、醫療等設施，讓居住的人既享受郊區的優美風景，又享受生活的方便，只是上班比較遠而已，買它就得用時間來換取居住的空間！

選優值房子的五大考量：『交通、生活機能、環境、方便、方正』

新店有捷運、也有北二高，交通便利。同時，新店市區也有銀行、商店、醫院一應俱全，生活機能完備，另外，新店也有一些就業機會，新店工業區規模雖然不大，但呈現區域性集中發展，而不是雜亂成章，並以高科技廠辦大樓為主，而不是製造業，因此新店還能衍生出餐飲市場！

從地理上來看新店有新店溪經過，造就青山綠水的優美環境，往山上走還有溫泉，又可發展觀光休閒生活。新店市區的範圍不算太大，只要是居住在平地，生活機能都很方便，若是山上，就不是理想的居住空間，因此在我看來，新店是有居住市場與條件！

相較之下，汐止交通較不便利，只有高速公路沒有捷運，生活機能也較不完備，就業機會缺乏，再加上有淹水的危機，當然房價也難以上揚。即使是離市區更近的南港，交通時間雖然較短，但南港以前是工業區，早期未經過規畫，工廠分佈凌亂，依賴中小型加工廠深入住家環境交雜使用，整個區域品質較難提升，即使現在有南港科學園區，但還比不上鄰近的內湖科學園區，使得南港整區的發展較為受限，若房價超過內湖，那恐怕得『看日』了！

新店屬於台北縣，房價中古每建坪大概14~15幾萬元水準，預售在22~24萬元行情，南港屬台北市，每建坪房價中古市場大約在15~25萬元左右，預售在25~35萬上下，相較之下，未來新店的房價應該比南港的房價有上揚的機會。若南港房價又大幅超過了新店，那又擱『看日』了，因為『環境形塑價格』！

這就像是在軍中，如花可以被視為是美女，可是離開軍營，如花就不能算美女了，因為外面還有更美的志玲，馬上就把她比下去了。這是『替代與空間』的觀念，替代是好壞環境的替代，空間是價格將來上下的空間！記住，有限的市場創造出來的價格，在二手市場時，下修的壓力大！

你的郊區房子是處在上升區OR下降區？

所以，我們要看郊區的房子，一個先看它和市區的交通連結方便性，第二是看當地的生活機能，第三是看未來的成長潛力（也就是環境）。

以這些客觀條件來比較，台北核心區域屬中山、中正、信義、松山、大安，外圍的副都心包括士林、北投、內湖、南港、景美、木柵、萬華幾個區域，以景美、內湖、士林的發展潛力與房價支撐性較看好。

因為景美與市中心的鄰近性要比木柵近，而且到木柵要穿過隧道與墳場，環境相對比較差。景美的房價不能參考木柵或新店，應該看羅斯福路六段，景美比新店房價大約貴上15％，景美的房價又比木柵高，因為木柵雖然山不少、學區佳，但山裡的生活機能不好，反觀景美有捷運，也有不少商業行為，而木柵的捷運只能到動物園，但景美的有個缺點，就是附近有高壓電場等嫌惡設施。

房價高點已到，切忌追漲，記住『山腰的市場，別追到山頂價格！』

士林有一個特殊的觀光資源士林夜市與士林官邸，同時也鄰近中山區，房價才得以支撐。而內湖因內湖科學園區有眾多大型企業進駐，又是屬於高質感的辦公大樓，帶動很多就業機會，就業潮就會帶動人潮。人潮就有錢潮，有錢潮，就有購屋潮，有購屋潮，房價就有撐，易漲難跌！

另外，大直的美麗華購物中心，也使得大直內湖商業活動較過去有發展潛力，再加上未來捷運也會連貫到內湖，三管齊下，使未來內湖房價受大直優質的居住環境牽引，具備良好的支撐力與上漲潛力，但記住捷運未完工前，房價是否已提前反應完畢了。

如果拿景美和內湖比較，我認為內湖又高於景美，因為內湖單價已經創下40萬元新高，但景美還沒有，至於木柵房價到38萬元就有壓力。前二年我認為內湖有漲的空間，因為大直已從60多萬元，回檔到每坪40至50萬元。合理房價是由面判斷點，點的房價，由面來決定，創新高的房價，若只是爽一下，沒有支撐，得下來休息，不可鐵齒。

這兩年南港也從20多萬元漲至40萬元，如果內湖還停留在20至30多萬元是不對的，不過，現在內湖也已經補漲，高點也差不多了。要記住！『空間』的觀念不會錯，錯的是人會錯意了！『價漲量縮』是市場錯誤的邏輯，因為價漲上去，量若縮了，價就沒有撐了！價漲應該靠量來撐，不是靠強大的廣告。

而過去備受矚目的郊區，如果房價過高，或是未來成長潛力不足，房價也可能面臨修正，例如天母或是北投，在發展飽和、原先特色有別人取代下，很可能風華不再。增加『湯』只是在掩飾虛高房價的美麗謊言，買到過完戶，就是『夢醒時分』了！交屋就成『心中永遠的痛』，不要被湯中的玫瑰花瓣與情境音樂所迷惑，因為目的只有一個，就是『錢』！

台北縣的比價效應其實要看台北市，像是中永和價格要凌越景美也不可能，這是市民與縣民的關係，我認為行政區的劃分會決定房價的基本條件，台北市是首善之都，很多公共工程的補助經費比較多，北縣與北市的房價還是有一定的倫理與江湖道義，是兄弟，也得有大哥與小弟之分，是如花的體質，就別想賣志玲價，是小弟的料，就別稱大哥！

景氣反轉，郊區房價應聲倒地

另外，還要注意的是，景氣好的時候，房價全體上揚，景氣差的時候，郊區房價率先下跌，而且跌幅更為驚人。像是××山莊，一朵蓮花開在水中，當初一建坪賣30萬元，現在腰斬到一半，汐止的××丹郡也是一建坪賣22至23萬元，××梨也要23至24萬元，現在都要扣掉10萬元，只剩下12至13萬元，不是符合『一場遊戲一場夢，完工就是夢醒時分』嗎？

台北縣曾創高價格，現在還有嗎？都已經過十年了，時間可以證明一切。而內湖5、6年前，××亞洲也曾創下35萬以上的行情，但後來也是下滑。

如果市場價格是創高價出來，下面就沒有支撐，因為價格是可以創造的，但支撐要看市場、看大家的供需認同，縱然材質不錯、地點不錯、規劃不錯、但擺錯地點，價格還是要下來，那叫『修正』，千萬別叫『跌』！

北海岸沿線每年都吸引一批人套牢，當初每建坪賣20萬元，現在這種看海的房子，房價除以二再除以二，還不見得吸引人買。每個人都在做夢，但總有夢醒的時候，醒來的時候，大家忘了心中的痛。『廣告的偉大，在於它能令人深信，那是真的』是不是真的，時間會給答案！

所以，民眾買屋時要特別注意，不要追價，一個區域的房價如果創新高，要注意後續民眾的購買力道，除非願意到這一區居住的民眾持續湧入，才能支撐創新高的房價，總得有人接手時，你才能順利脫手。

特別是郊區住戶需求有限，有時候創新高價卻沒有創新成交量，未來房價就很容易修正，這是在買郊區房子時不能不知的風險。