房產達人蔡璟柏教你便宜價買好屋

　　本文作者蔡璟柏為《Smart智富》月刊第165期封面故事主角，並多次以房產專家身份接受非凡財經、東森新聞、民視、華視等多家電視台專訪，最擅長用便宜價在市區買到增值潛力雄厚的好宅。

　　他曾經因為創業經營網咖失敗，28歲負債2500萬，在幾乎走投無路之際，幸運碰到法拍屋高人指點，引領他進入法拍屋市場，在四年內還清債務，成功再起，再用五年時間滾出逾億身價。

　　本書集結作者買賣超過一千間房間的實戰精華，不談理論、不打高空，字字句句都是取自市場上真刀真槍買賣所磨鑄的心血結晶，有成功的經驗，也有失敗的教訓，毫不保留，徹底公開。

　　買賣房子是幾百萬到幾千萬的大事，做錯一次就可能讓你幾年工作的薪水付諸流水，你要相信一生只買過二、三次房子的理論專家，還是天天在市場上打滾的實務達人？
 

作者簡介

蔡璟柏

　　本書作者蔡璟柏，現任誠信國際聯合開發（股）公司負責人、國際獅子會300A1區總監、台灣不動產拍賣金聯會執行長、台北市不動產拍賣協會秘書長，北京兩岸經貿交流協會召集委員。

　　他曾在28歲創業失敗負債2500萬，人生跌到谷底，因緣際會受教於高人，學會買屋增值的投資技巧，只花了4年時間就靠買賣法拍屋還清債務，再用5年時間靠房地產滾出上億身價。

　　人生逆轉勝。一路走來，蔡璟柏堅持只買「低於市價」的房子，專挑賺錢增值屋，因為曾經走過人生幽谷，現在的他熱心公益，每年捐獻給慈善團體，他更希望將自己一身看屋、殺價技巧傳授給需要的人，幫助每個想買屋的人都能用便宜價買到好房子，一圓購屋夢想。
 

一    買房致富篇
1-1    房地產，救了我！
1-2    珍惜信用無限好
1-3    破產教會我的事
1-4    精華區璞玉vs.炒作區鑽石
1-5    那些年，我踩過的地雷
1-6    不買會後悔的地段

二    自住樂活篇
2-1    口袋深淺，決定地點
2-2    用九宮格法找出B+以上物件
2-3    ABC配置法1—選出增值屋
2-4    ABC配置法2—避開賠錢貨
2-5    年輕人、中年人選屋邏輯大不同
2-6    選市不選郊、捷運站房子怎麼挑？
2-7    沒車位沒關係，門牌燙金就好？
2-8    好山好水，小心好後悔
2-9    45年老屋，首購族別碰
2-10    換屋該先賣後買？先買後賣？

三    聰明投資篇
3-1    投資報酬率怎麼算才合理？
3-2    純套、改套、怎麼選才牢靠？
3-3    交通便捷度，勝過一切
3-4    5方法挑到好租客
3-5    4招穩定出租率
3-6    都更題材老屋看門道

四    精挑細選篇
4-1    找好房仲—公會、應備文件、年資
4-2    上網明察—調空照圖、591網站、房仲網站、
4-3    自行暗訪—管委會、管理員、里長都別放過
4-4    公共空間—樓梯間、水塔、基地台
4-5    環境細節—四米巷、嫌惡設施、早晚市
4-6    內在條件—天地壁＋敲打聽＋風火水電
4-7    必看文件—地籍謄本、建物成果測量圖、格局圖
4-8    看建物成果測量圖現原形、比例尺怎麼量

五    談判殺價篇
5-1    一條公式，算出合理價
5-2    用漲幅公式，估屋主合理賺頭
5-3    頂樓加蓋，哪種必買？
5-4    精算坪數，出價打83~86折
5-5    淡季、梅雨季，殺價好時機
5-6    仲介服務費也可以議價？
5-7    初估報告書，真的很好用
5-8    履約保證，大有文章

六    銀行交涉篇
6-1    先卡額度，再找擔保人
6-2    培養信用，兩年前就得開始
6-3    前低後高不如一段式
6-4    青年首購、百大企業好優惠
6-5    地震、火險非保不可？
6-6    貸款合約裡的小魔鬼

七    常見迷思篇
7-1    投資客的房子不能買？錯！
7-2    法拍屋一定便宜？錯！
7-3    前屋主有分管協議就好？錯！
7-4    工業住宅不能買？錯！
7-5    你儂我儂好甜蜜？錯！
7-6    哪裡廣告打最兇就往哪裡去？錯！
 

作者的話

　　在房地產界浸淫十多年，我看過很多人靠房地產賺了大錢，也看過很多人好不容易辛辛苦苦存到頭期款，買了人生第一間房子，卻因為選錯房子、選錯地段而套牢，偏偏資金有限，一套就無法翻身，實在讓人心情沉重。

　　我自己是靠房地產還清了2500萬元的債務，這些年來也受到很多業界前輩的照顧與提攜，讓我一步步在房地產領域建立一片天，甚至從法拍業務領域，跨足到土地開發與建築營造領域。

　　這幾年下來，我看到很多人因受高房價困擾，始終買不下手，或是好不容易買了房子，卻成為揮之不去的惡夢，讓我萌生出版這本書的念頭，書中集結我在房地產市場多年的實戰經驗，彙整成一本實用的教戰手冊，我希望讓看過的讀者都覺得受用，並能根據書中的教學，用相對便宜的價格，買對好房子。

　　現在市場上的房地產訊息實在太多，一下子看到帝寶房價逼近300萬，隔幾天又看到某豪宅開價超過彭淮南防線，讓央行總裁震怒的新聞，許多房價突破區域高價的新聞看了實在讓想買房子的人心慌。

　　但是看太多這些新聞，或是聽太多電視媒體名嘴解析房市，根本幫助不大，反而是一種錯誤的訊息干擾，就像一個人生病了，就應該找一個醫生好好針對你的症狀診治，對症下藥，而不是連看了好幾個醫生，萬一每個醫生的說法都有不同觀點，那到底該聽誰的呢？

　　我建議自住族群，不管你是首購族或是換屋族，千萬不要吸收太多干擾決策的訊息，反而要「心定」，確認自己的口袋深度與住房需求後，就在離你原有生活圈或是上班地點附近交通方便的生活圈去找屋，只要確定購屋範圍，信義區豪宅創天價，或是桃園航空城一坪喊到50萬，都跟你無關，何必因為這些資訊而焦慮，不啻是庸人自擾。

　　另外，在高房價時代要有正確的購屋認知－「買房子不可能買在絕對低點，只要能買在相對低點，就能立於不敗之地」。因此，我建議只要有住房需求，就勤快一點出門去看房子，多看、勤比價，才會有感覺，看多了，也才會知道屋主的開價是合理還是離譜、房仲的帶看技巧是高段還是粗糙。本書歸納了許多找屋、看屋、殺價、談判的實戰技巧，希冀每一個看過這本書的人都能儘早用負擔得起的預算買到人生第一間房子，自住投資兩相宜，未來若想轉賣脫手，還能幫你賺增值財，幫你的口袋變深、變滿。

蔡璟柏
 

推薦序

　　二年多前，《Smart智富》月刊記者打聽到一位房地產實戰高手蔡璟柏，投入房地產十餘年，經手過的房子逾千間，當時記者半信半疑，畢竟房地產市場上，能說會吹的人比比皆是，基於對讀者負責，我請記者務必再深入追蹤此人是否為真材實料，以免貽誤讀者。

　　事情的發展過程很戲劇性，追查之後，竟然發現這位地產專家是我們一位熟朋友的近親，在進一步瞭解之後，才發現蔡璟柏不僅是位地產專家，他的人生故事更是充滿傳奇，一度因創業失敗負債2500萬，在面臨絕境之際，得到高人指點提拔，進入法拍屋市場成功翻身，現今，他擔任誠信國際聯合開發公司負責人，並基於取之社會，回饋社會的信念，亦擔任國際獅子會300A1區總監，積極參與社會公益。

　　在《Smart智富》月刊以封面故事報導蔡璟柏之後，得到諸多迴響，特別是對房地產有興趣的讀者，長期主跑房地產新聞的主筆郭莉芳亦對蔡璟柏的專業相當欽服，當時就有意將其在地產界的實務心得整理成書，無奈蔡璟柏實在太忙，除了本身的事業規模日益壯大，亦持續投注心力在公益慈善活動上，實在抽不出身來專心寫書。

　　那就這麼輕易「放過」這位實務經驗豐富的地產高手了嗎？若果如此，《Smart智富》豈不是辜負了讀者的期待，因此特別責成郭莉芳長期追蹤，經過兩年多的耕耘，抓住每一次零碎片斷的採訪機會，點點滴滴將蔡璟柏多年的實戰所學彙整成書。

　　在這兩年期間，為了因應讀者的急切需求，《Smart智富》也特別商請蔡璟柏舉辦數次讀者分享會，每每因學員的熱情提問，在分享會結束後一個多鐘頭，學員仍圍聚著蔡璟柏不肯讓其離去，持續提出各種房地產實務問題就教於他，此一景況也更加深我們出版本書的決心，如今，本書終於順利付梓，也算是我們對殷殷期盼的讀者們，做出了交待，並希望藉此佳惠更多辛勤打拚、預算有限的上班族，都能以划算價，買到自己心中最棒的好宅。

《Smart智富》月刊總編輯　朱紀中