黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱

名人推薦：邱瀅憓 Yahoo!奇摩媒體傳播事業群副總經理

倪子仁 住展雜誌研發長

1.房仲多半不會說謊，只是沒說出全部實情
我有一位朋友的親戚，大半輩子省吃儉用，人生半百時，好不容易攢下畢生積蓄，風風光光的在敦化南路上，買了間近兩千萬的房子。他想說，一輩子應該就只買這麼一次房屋了，要買就買最好的，所以特別請仲介幫忙挑間福居，也請風水師看過格局、方位，都說是風水好得不得了。

特別是房仲不只一次強調，前任屋主就是因為住了這間房子十多年，做生意賺了大錢，現在要到大陸去投資。光是「這真是『福地福人居』啊！」這句話，仲介就掛在嘴邊不下五、六次，讓朋友的親戚每聽一回愈加歡喜一分，恨不得隔天就可以過戶入厝。

等到簽約翻閱建物謄本時才赫然發現，前一手買賣間隔的時間以及轉手原因。原來，朋友親戚發現前手屋主持有的時間居然不到半年，而且產權移轉的原因居然是「法拍屋」。於是追問之下，房仲才說明，現任屋主確實是經由法拍才買下那間房子的，前一任屋主是因為倒會跑路、房子被債權人查封拍賣，現在的屋主是投資客，所以根本沒打算自住，純粹就當作投資，所以買來半年不到，重新裝潢之後又轉手賣給了朋友的親戚。

這一發現非同小可，分明就是觸他霉頭，氣得朋友親戚新房子還沒住進去，就先中風住進了醫院。原本是想藉由「福地」的好風水帶來好運，讓自己升格為「福人」，誰想偏偏事與願違。

中國人相信風水，從某些科學角度看，風水之說也確實不全是空穴來風。例如風水學上將客廳喻為明堂，所以客廳光線一定要充足，所謂「明堂看得遠，事業無上限、財官運亨通。」站在醫學的觀點，不也是說「光線進不來，醫生跟著來。」但若因此過分迷信像是「福地福人居」這類的說法，那可是要自找罪受。

買房是人生大事，動輒百萬千萬，確實不得不小心再小心。風水之說固然重要，但最主要的還是要住在裡面，心裡覺得舒服，所以買屋之前還是可以借助各種資訊，或相關人員協助判斷某建物的優劣，再決定要不要購買。在簽約購買前，請務必記得，一定要要求仲介提供或直接向地政機關調閱「建物謄本」，從「謄本」就可以看出產權移轉的歷史紀錄，如此才能確保自己在意的事項不會出現閃失，而後悔莫及。

固然「業務嘴，唬累累」，但一方面那是他們職務上的慣性，若是消費者偷懶，自己不做功課，甘心三兩下就被「唬」得一愣一愣，小心到頭來累到的可是你自己。

2.「不動產說明書」，看不出凶宅或吉屋
我有個生意上的朋友，因為特別相信「坐東向西，賺錢沒人知。」（閩南語）這種說法，所以不論買辦公室或住家時，就都指定若不是坐東向西，代表好財位的房子他絕對不買。

後來，他果真生意愈做愈大，所以到中部擴展業務，需要選購房子當作分公司時，仍舊沒有放棄他住辦購屋的大原則——坐東向西的財位。透過房仲介紹，他看中了一間方位格局都相當不錯的商務辦公室，價錢又超值，甚至低於行情。

對於房價低於行情這一點，他感覺有些奇怪，特意留意了房屋四周環境，也沒發現有什麼問題。若硬要說環境上有什麼「異狀」的話，恐怕是屋外售屋看板上好像留下許多仲介告示貼貼撕撕的痕跡，這點確實挺讓人有些忐忑。為此，他特地詢問房仲，那房子為什麼賣那麼久都沒有賣掉？房仲只是拍拍他的肩膀，告訴他「我辦事你放心啦！這間你買到賺到。」

由於對當地不熟悉，在房子外觀內在都無明顯異狀的情況下，產權一切也都沒問題，最終朋友還是把房子給買下了。但誰也沒料到，他買之後沒多久，無意中才聽到附近的人說，那間房屋是凶宅，先前有屋主在那間房子裡自殺身亡，所以之前換過多家房仲都一直賣不出去，直到遇到他這位外地來的買主。

朋友這一聽可不得了，他氣急敗壞的找仲介理論，仲介卻推說自己也不知情，並且拿出「不動產說明書」，證明屋主當初勾選的是「所有權持有期間無發生非自然死亡事件」，而且那房子是屋主的爸爸留給他的「祖產」。

中國人不但愛說吉祥話，更愛聽吉祥話。於是房仲人員抓準了這種消費心理，像「坐東向西，賺錢沒人知。」這類收買人心的話術，便很自然成了他們方便又有效的銷售利器。理性的消費者，千萬不要讓自己的消費決策，受制於這樣的話術。

像案例中的前屋主，是鑽法律漏洞，他主張的是「『所有權持有期間』無發生非自然死亡事件」；法律上他雖站得住腳，但因為那間房屋是他自父親那邊繼承得來的，不可能不知道那就是凶宅。若又遇上不夠細心的房仲胡亂敲邊鼓，再加上自己執迷財位這些觀念，在這種狀況下，朋友要不犯下錯誤，那可是得靠運氣囉。

所以提醒讀者，最保險的方式是，一旦對於自己中意的房子感覺有異的話，一定記得要上網查詢那是不是凶宅，或者向管理員、鄰里長，或鄰居詢問房屋狀況，以避免買到自己不願意購買的房子。

3.捷運共構宅不為人知的「隱藏成本」
有一次家族聚會，我聽到許久沒有碰面的一個子姪輩聊起，一直以來，他就很嚮往增值跑第一的捷運共構宅。兩、三年前，他聽信仲介「到站就到家」的廣告宣傳，終於搬進「夢寐以求的捷運共構套房」，但住進去之後才發現，現實並不如他想像的美好。

首先，他們的捷運共構宅因為安全要求不能使用瓦斯，全部都得靠電熱，像是電瓦斯爐、電熱水器等，煮煮開水還OK，真要開伙料理自己喜愛的大火快炒台菜，不容易也不方便，而且耗電。再加上，捷運站的各種設施又幾乎都是開一整天的，公共電費自然又要特別「高貴」一點。

就這樣，自家電費多一點、公共電費又添一點，每個月下來，他們家要繳納的電費，硬是比同事的多了好幾倍；一年計算下來，簡直是財庫大失血。

這也就罷了，捷運共構宅的公設比也絕不輸人，普通三房的大約佔三五％，二房以下的更可以高達三八％到四○％。他原以為共構套房總價低比較容易上手，但十二坪的套房，實際使用坪數不到六、七坪，他家的後陽台塞進一台小型洗衣機就已經快滿出來了。

一開始，他也覺得房仲強調的「到站就到家」，確實是捷運共構宅的一大優點，不但節省通勤時間，還可以省下一大筆買車的錢。

不過，幾個月前，當他們有了小寶寶之後，每到假日想回中南部老家時，光帶寶寶的東西就一大堆，那時心中反倒開始興起想要買輛車來代步的欲望。結果，原先地下室就是捷運站這個大優點，反而成了缺點，因為如此，便注定他們這棟樓是不可能自備有停車位的。若是想在住家周邊尋找可以停車的空間，又因為捷運站周邊商圈寸土寸金，打算長期靠路邊停車無異就是緣木求魚，那得碰多少的運氣、花多少時間去「壓馬路」，才能夠找得到啊。

的確，誰不想買到增值快速的房子。「捷運共構宅」多半是住、辦、商三用，近商圈、生活機能完善；再加上這類建案大多是近十年不到陸續完工交屋的，不但外觀新穎、設備又先進，在賣相上，第一印象就非常討喜。若不打算自住，分租出去的話，租金行情也可以足足比周邊大樓還高出個十％至十五％，近來確實已經成為住家或投資的搶手貨。依照去年的報導，捷運共構宅的增值甚至可以高達四成左右，任誰看了都很容易動心。

而且「到站就到家」，幾乎是所有捷運共構建案的無敵廣告詞，只要把它搬出來，不論自住型或投資客都趨之若鶩。對於首購族或新婚族來說，似乎還可以再省下一筆買車買停車位的費用，就算單價稍微貴一點或許也還上算。而且很多建案還以套房形式出售，坪數不大、總價友善，在年輕上班族之間火紅得很，儼然已經成了購屋首選的新指標。

果然因為「捷運共構宅」的夢很大，所以漸漸有建商展開大規模造鎮計畫，像新店小碧潭站的某建案，總推案價值就高達兩百億；未來蘆洲、南港等地區，預計都會有超過千億的建案。可以見得，「捷運共構宅」已經成為建屋推案的明顯趨勢，市場也似乎正跟隨著捷運的腳步在移動。

正因為大家似乎都只看到捷運共構宅增值的經濟效益，所以在本文一開始的案例中，我才特別幫讀者算一算住捷運共構宅可能要付出哪些成本。

所以，當你再聽見房仲為你規畫未來「美麗的家園」，在心動、嚮往之前，請務必翻出這本書，再複習一遍，核算一下為搶增值，你得先付出哪些成本。

4.價格低於行情的房子，都有不能說的祕密
我曾經去桃園看房子時，遇見一個很特別的案例。

我去看的那棟大樓非常奇特，不但價格較同區的房屋來得便宜，而且住戶中完全沒有當地人，全都是外來客買下的。這一點令我特別好奇，於是特地到鄰近勘查了一番，也沒有發現任何明顯的嫌惡設施啊，這究竟是怎麼回事？

於是在我跟幾位當地人仔細打聽了之後才知道，原來那棟建物的地基從前是片水塘。我們姑且先不論，填平的技術是否補救得了先前是水塘的問題，心理上，當地人就先入為主的認為那塊地的地質潮溼鬆軟、房屋地基一定不穩，安全堪慮，自然缺乏當地人前來問津了。

很多從事房仲的人員都給人「業務嘴，唬累累」（閩南語）的印象，為了成交，他們什麼收買人心的銷售話術都說得出口。好比在公路旁，我們不就經常可以看到一塊塊寫著「蜂蜜不純砍頭」的招牌，結果消費者保護委員會幾年前，曾經大規模針對七個縣市抽查觀光區銷售的蜂蜜，不純比例竟然高達九成（《康健雜誌》九十八期）。所以有人開玩笑：那要砍誰的頭啊？開玩笑，當然是砍蜜蜂的頭。

所以，當房仲信誓旦旦說：「這附近絕對找不到這種砍頭價啦！」這時候，你可得要特別留意了。留意什麼呢？或許不是價格不實，也可能不是房屋品質有問題，而是鄰近環境暗藏有「嫌惡設施」，因為只有極低的機率，會從天上掉下真正的「便宜好事」。

一般來說，鄰近如瓦斯行、傳統市場等「嫌惡設施」的建物，會降低買方接手意願、拉長轉手所需的時間，賣方為了加速交易，自然得要靠降價以求售。「嫌惡設施」影響房屋售價的程度不一而足，可以從五％到二十五％那麼多。

所以像那些傳統市場、醫院、高架橋、飛機場、墓地等，只要眼睛睜大點就可以看得見的嫌惡設施，算是不容易出錯的。另有些「深藏不露」的，像是「凶宅就在你隔壁」；或者像我在桃園碰到的那棟大樓，地底下原先是個水塘這麼罕見的案例等，就只好靠勤能補拙，上網蒐集資料，或發揮柯南精神，勤勞張嘴到處打探才能問得出來。

強烈提醒你，凡是遇見便宜好事，為了謹防誤踩地雷，最保險的就是去找當地的老里長或老鄰長打探打探，他們通常對鄰里大小事瞭如指掌。經過他們的確認，「便宜事」才可能是真正的好事。

專家一點通：什麼是「嫌惡設施」？
住家附近若出現可能干擾生活品質，甚至威脅生命健康安全的設施或場所，讓一般人避之唯恐不及的，我們便稱其為「嫌惡設施」。例如：
1.會干擾生活品質的嫌惡設施：醫院、工廠、傳統市場、廟宇、殯儀館、工廠、神壇、停車塔、垃圾場、焚化爐、墳墓、飛機場、特種行業。
2.會威脅生命安全或影響身體健康的嫌惡設施：高壓電塔、基地台、瓦斯行、加油站、爆竹工廠、核能廠等。

嫌惡設施會對房價造成多大幅度的影響？
影響房價幅度 常見嫌惡設施
5％∼10％ 飛機場、加油站、瓦斯行、高壓電塔、神壇、停車塔、
高架橋、鐵道、高架捷運、夜市、特種行業
10％∼15％ 家庭加工廠
10％∼25％ 垃圾場、焚化爐、墳墓、殯儀館

5.委託一家專任，真的多家服務銷售？
有朋友找房仲幫忙賣屋的時候，聽見業務員信心滿滿的推銷他們的服務說：「你來我們這裡賣房子，包準你滿意。我們老闆在全省開了好幾家分店，你只要跟我們簽專任委託，我們所有案子都會在內部互相流通，這樣你就等於是用專任委託一家房仲，賺到一般委託多家房仲銷售的服務，怎麼說都划算。」

朋友一聽，竟然有這麼好康的事，當場就簽下了「專任委託銷售契約書」。

結果委託快兩個月，一直都沒有傳來進一步的銷售狀況。於是朋友上網搜尋房仲的廣告，發現根本沒有業務員所說的「物件都會在分店之間相互流通」。氣得他立刻打電話給業務員，問他是怎麼一回事。

業務員只是支吾其詞，不斷的說：「我辦事你安心啦，我一定替你特別用力銷售的，兩天前，我還特地到幾個鬧區發傳單了，相信一定很快就會跟你報告好消息。」

朋友覺得受騙上當，打電話向我抱怨，同時表示想提前解約。我跟他分析，若是沒有特殊理由，賣方若單方面想要提前解約的話，照樣得支付四％左右的服務費。反正委託期也只剩一個月左右，就等委託期一過，契約自然失效，再找其他房仲幫忙就好。

事實上，房仲業務接案後，如果是所謂的「蘋果Case」，願意釋放出來讓「大家一起賣」的，可以說是少之又少。因為業務員的所有收入都來自仲介費，且業務員的抽佣比例相當高，一般來說，服務費佔房屋總價六％，業務員抽其中的五到八成，是相當常見的比例。

舉例來說一千萬的房子，六％的服務費就有六十萬元，就以最低五成來說，業務個人就可以獨拿三十萬元，另外還有一種最高分配比例高達百分之百的，也就是六十萬元的業務獎金是業務員一人獨得，然後每個月再固定付給仲介公司一定金額的費用。這樣一來，業務員一年只要成交兩、三個Case，就可賺到比一般上班族一整年薪資還要豐厚的收入。

想一想就知道，不可能會有業務員將好不容易才接到的案子，無條件拱手放到所有分店去「大家一起賣」。對這類仲介公司的老闆來說，更是沒有動機去分配業績。反正只要佣金收入可以持續進帳，他怎麼會去管是哪一家分店做成生意的；另一方面還可以鼓勵內部競爭，刺激業務成長，他何樂而不為呢！

所以，下次你若是再聽到業務員這麼鼓吹：「一家專任委託，多家服務銷售。」時，記得要求業務員寫下具體的「銷售企畫書」，清楚的交代案件的銷售方法跟管道，不要聽業務信口開河，如果只是嘴上工夫，就不要再輕易相信了。

6.說好現況交屋，家具卻通通不見了？
我曾經看過一位投資客，他總是習慣把房子裝潢得漂漂亮亮的，營造出非常高級的質感後，才交給合作多年的房仲幫忙找買方。而跟他合作的房仲也很有默契，都知道要替他特別觀察買方，如果對方的購買意願受到實體屋的擺設而提升，這時業務員就會自動替房價加碼。

有一回，因為接手的業務員是從分店調過來的新人，不太熟悉這名投資客的操作手法，誤把投資客所說的：「如果價格賣得漂亮的話，這些家具就通通送給買方。」解讀成：「如果賣到差不多是我開的價的話，就可以把這些家具通通送給買方。」

所以，當這名新業務發現，買方十分中意投資客房子裡的家具擺設，以及各項設施後，就在一旁猛敲邊鼓，表示：「你真的是好運氣，碰到這麼有品味的屋主，只要你價格不要壓得太低，人家是很願意把這些家具設備通通送給你喔，到時候你只要人搬進來就可以了，多省事啊！」

原本就被整體裝潢打動的買方，也不過度壓低的房價，只是意思意思壓低一點點的價格。後來投資客也答應了買方的出價，雙方很快成交並且過戶，買方還特別指著合約，跟房仲以及屋主再次確認是「現況交屋」。

等到買方搬進新房時嚇了一大跳，所有的家具通通都不見了，不是說好所有家具設備都要奉送的嗎？他完全沒有添購家具，結果跟仲介所說的落差未免也太大了。

其實問題之一，當然是出在負責溝通的房仲傳遞錯誤訊息；另一方面則是，大家對於所謂的「現況交屋」認知並不一致，所以經常會引發糾紛。

一般來說，「現況交屋」指的應該分成兩方面：一是指，雙方在談妥所有相關條件的當下，實體房屋所呈現的面貌，這是有形可以看得見的「現況」；另一方面則是抽象不易覺察的「現況」，例如該間房屋是否有已存在的租賃契約等限制條件。

所以，消費者在購屋時一定要記得，搞清楚房屋這兩種「現況」，對於看得見的現況要拍照存證，各項條件的說明也要錄音存檔，並且在合約上確實記載屋主要贈送給買方的各項設施等。對於不易覺察的抽象現況，譬如預告登記、抵押權設定、租賃契約存續問題，當然要特別注意合約上的記載，才不至於出現以上的糾紛。

15.看屋中意時，一定要先付斡旋金嗎？
與朋友餐敘時，他提到公司新進一名菜鳥業務員。這位業務所服務的客戶看中了一間房子，要求這位業務員幫忙去跟屋主說。當然，這時業務員也相對的，希望這名婦人能夠先支付一筆斡旋金，好讓他去談談看。

就在雙方洽談的過程中，業務員一時也沒有留意這婦人的意思其實是：「你先拿這筆錢去說說看，等屋主確定了這個價錢後，我再來決定。」不料，屋主很快答應了婦人的出價，速度之快讓這名婦人懷疑，是不是自己出價過高了，對方才會一口就答應。所以趕緊向她的業務員表示，經過考慮，覺得不是很划算，所以要放棄這次的購屋決定。

不過業務員告訴婦人，若是放棄這間房屋，那不僅斡旋金收不回來，還必須賠償屋主一筆費用。婦人一聽差點翻桌，到該房仲公司吵吵鬧鬧一下午，最後店經理出面，由於雙方都有瑕疵，最終由房仲人員自行吸收那筆斡旋金之後才算了事。

很多人可能一生中只買過一次房子，很自然在面對金額這麼龐大，影響這麼深遠的購屋決定時，很少有人可以當機立斷說要或不要，總得回家商量，琢磨再三，因此經常產生許多不確定的因素。

為避免消費者「回去考慮考慮」後突然變卦，這才衍生出斡旋金的慣例，一方面好綁住消費者，降低變卦機率；二方面好取得屋主信任，看到斡旋金後便可以確認，確實有個有誠意的買主存在，不單只是隨口說說而已。

除此之外，購屋者通常不會一開頭就同意屋主所開出的價金，所以每當有買方表示中意某間房屋，而需要仲介代為出價時，仲介便會要求買方：「方便的話，請先付筆斡旋金，這樣我們才好去跟屋主商量售價；並且還可以為你保留三天優先購買的權利。」

要特別強調的是，買方一旦付出斡旋金，就表示有購買的意願；而且在付出斡旋金的同時，開出一個「希望的」買價，即表示在這個買價底下，買方已經放棄所有談判的權利與籌碼，也失去拒絕簽約購買的權利，所以房仲在消費者明確的購買意願表示下，才會去和屋主討論價金；但相對的，房仲也必須替付出斡旋金的消費者保留優先購買的權利。

所以當你看中某間房子時，千萬不要以為出價可以隨口說說，反正等到業務跟賣方談過之後，大家才要開始進一步討價還價。因為除非屋主不接受買方的出價，否則，只要屋主點頭答應了，就表示買賣成交，任何一方反悔的話，就必須賠償對方。當屋主點頭後，斡旋金就自動轉成定金，買方若反悔，屋主是可以沒收的；若反悔的是屋主，那麼屋主就必須返還兩倍的斡旋金給買方。

Box專家壓箱寶：支付斡旋金必須注意的事項
支付斡旋金時，除了買方和仲介必須簽核「意願書」、「議價委託書」或「斡旋金契約書」外，一定要要求仲介提供「不動產說明書」或「標的現況說明書」，否則消費者可能連自己買的是什麼樣的房屋都不甚清楚。

Box專家一點通：斡旋金的處理方式
根據業界目前的做法，斡旋金一般有三種處理方式：
1.最常見的是雙方價格談攏後，斡旋金直接轉為定金，業界稱為「轉定」。
2.仲介收到斡旋金後，由他們暫時保管，等到買賣雙方簽定「買賣契約書」之後，這筆錢便直接轉為「房屋總價的一部分」。
3.仲介在收到屋主委託時便已獲得授權，一旦買方的出價達到屋主的底價時，便可以直接收定金，不必再斡旋，省去「轉定」的程序，也免得產生不必要的糾紛。

20.「定金」和「訂金」，一字之差要人命
有一回受邀演講，結束前的Q&A時間，有消費者提出問題，一般在房屋買賣上，大家所說的究竟是「定金」還是「訂金」，弄得人一頭霧水。

原來這位提問的小姐曾經吃過這樣的虧。因為近期房價漲不停，她在新北市看中某建案，而且當場就下訂四十萬元。沒想到，兩個月後建商居然說他們的房子行情熱到一天之內改三次牌價，當初給她的價格太低，已經造成損失，他們要退還「訂金」不賣了！若是消費者執意不肯放棄，那就必須漲到每坪五十萬元他們才肯出售。

要買一坪五十萬的房子她還真買不起，迫於無奈，只好接受建商的退訂。事後才有朋友罵她，為什麼不問問其他專家或有經驗的人，簡直是吃虧兼上當。

其實這位小姐根本不必這麼輕易接受建商的無理退「訂」要求，她當初所付的若是「定金」，建商就不能只是返還四十萬，而是必須加倍奉還八十萬的。因為「定金」和「訂金」在法律的效力上是不一樣的。

「訂金」的效力取決於雙方當事人的約定。如果雙方沒有任何約定，「訂金」的性質主要就是預付款，如果消費者事後打消購買意願的話，做為預付款的「訂金」理當是可以退還；但如果雙方有其他約定，則按約定處理。

但「定金」就不一樣了，它是《擔保法》規定的五種擔保形式中的一種，做為履行合約的擔保。付定金的一方如果不履行合約，是沒有權利要求對方歸還定金的；而接受定金的一方若不履行合約義務，則必須雙倍返還定金給付定的那一方。例如購屋時我們交付給仲介的斡旋金，一旦轉變成定金，賣主若反悔，依法是要加倍奉還做為賠償的。

正因為「定金」與「訂金」擁有不同的法律效力，所以建商大部分都會要求消費者在購屋時簽立「房屋土地訂購預約單」，並支付一定比例的「訂金」，想藉此規避民法上所定義的「定金」，再視房地產景氣伺機漲價。事實上，只要雙方承諾買賣，買方所付的部分金額就是屬於「定金」了，建商一旦毀約，就必須要雙倍返還。

不過法律上也不會只是單看合約上「定金」與「訂金」的一字之差，仍然要回歸合約內容的本質。在此主要是要提醒大家，除了要懂得如何分辨兩者的差異之外，就是要避免因為概念不清楚，而錯失適時保護自己權益的機會，而發生吃虧又上當的情形。

24.「可使用坪數」不等於「所有權坪數」
鄰居女兒大學畢業不到十年，就有能力在新店附近，買下近四十坪的房子。不過隔不到一、兩個月，又聽說她才買的新房子突然縮水了近二十坪。

原來鄰居女兒買的是十年不到，算還滿新的一樓中古屋，當初就是特別中意屋後有一大片空地的「可使用坪數」，才又超支購屋預算近五十萬，買下那間一樓，準備拿來創業，開間小小的托兒所，讓小朋友可以有個活動的空間。誰曉得才開始裝潢設施到一半，里長就來拜訪，表示那塊空地是國有地，她不能擅自佔用，否則可是會給自己找來大麻煩。

這一發現，氣得鄰居女兒找仲介抗議，但仲介表明，前任屋主原先確實有在使用那片空地，所以當初他們跟鄰居女兒強調的是「可使用坪數」，並沒有誆稱是「所有權坪數」，所以不能算業務上有瑕疵。

最後，鄰居的女兒沒辦法，只好自認倒楣，連同創業的計畫也一併就此打住，以後再做打算。

通常屋主或房仲會特別強調「使用坪數」的大坪數空間時，用意經常是要以此來模糊消費者對「所有權坪數」的注意。使用坪數絕對不等於所有權坪數，尤其是使用坪數與所有權坪數相差過多的房子，十之八九都是包含了相當多的違建，購買這種房子的消費者，要有「可使用坪數」隨時會被檢舉拆除的心理準備。

就像鄰居女兒的案例，因為誤信「可使用坪數」是自己可以使用的，所以多花了冤枉錢買下看得到卻用不到的空地。遇到這種狀況，最聰明的辦法是去地政機關調閱相關的文件，例如「地籍圖」，才能確保自己沒有在不知情的情況下，誤佔用了國有地，或其他人的私有地。

事實上，內政部對於房仲業的銷售廣告用詞，早已規定不可使用所謂的「使用坪數」、「受益坪數」等未經定義的名稱，以免造成消費者混淆。

除此之外，對於預售屋「所有權坪數」的認定，一○○年五月一日內政部也公告實施新的規定，預售屋的屋簷、雨遮將不能再計入房屋的「所有權坪數」，向消費者索取與室內主建物一樣的每坪價格，造成大家得花大筆冤枉錢買一堆「虛坪」。曾經就有政府官員以「草繩跟螃蟹怎能一樣價錢」打比方，指出建商將屋簷、雨遮等附屬建築物，向消費者收取與室內主建物同樣的價格，其實是相當不合理的。

預售屋買賣的時候，一般以土地、房屋，以及車位等三大部分的合計價款，做為買賣的總價。其中，房屋價款主要又以主建物、附屬建物、公設等三者計算總價。屋簷、雨遮通常只是為了美觀，所以建商不能要求消費者付費購買，但建商仍然必須負有「瑕疵擔保責任」，若屋簷、雨遮因施工不良導致破損、磚塊掉落等，還是得負起維修責任的。

Box專家壓箱寶：最容易被灌進「可使用坪數」的六大項目？
常見的共有六項：
1. 頂樓加蓋
2. 未合法登記的夾層
3. 增建的露台設施
4. 防火巷
5. 佔用國有地
6. 佔用法定空地

1.房仲多半不會說謊，只是沒說出全部實情我有一位朋友的親戚，大半輩子省吃儉用，人生半百時，好不容易攢下畢生積蓄，風風光光的在敦化南路上，買了間近兩千萬的房子。他想說，一輩子應該就只買這麼一次房屋了，要買就買最好的，所以特別請仲介幫忙挑間福居，也請風水師看過格局、方位，都說是風水好得不得了。特別是房仲不只一次強調，前任屋主就是因為住了這間房子十多年，做生意賺了大錢，現在要到大陸去投資。光是「這真是『福地福人居』啊！」這句話，仲介就掛在嘴邊不下五、六次，讓朋友的親戚每聽一回愈加歡喜一分，恨不得隔天就可...

買屋賣屋是人生必修的幸福學分

對於一般小老百姓而言，房屋買賣絕對是人生重大決定之一；也因此，如何買得安心，賣得放心，是一門非常重要的功課。一個錯誤的選擇，可能造成一輩子辛苦奮鬥的成果，一夜之間付諸流水；也可能讓你一輩子的積蓄，瞬間化為烏有。如果發生消費糾紛，輕則紛擾終日，重則可能官司纏身。所以，房屋買賣這門功課，應該是人生必修的重要學分，其中牽涉的問題不可不慎！

我曾經參與多次的房屋消費糾紛協調，其中一個案件，令我印象非常深刻，雖然時隔多年，至今仍記憶猶深。

那次所要協調糾紛發生的原因，其實並不特別，就是買方貸款額度不足，要求解除買賣契約，而賣方堅持要沒收買方已支付的價金。

協調會一開始，仲介偕同賣方已經進入會場，我一眼就看出賣方是個投資客，全身名牌服飾，表情也略顯不耐；而買方則是一個白髮蒼蒼的老婦人，拄著拐杖，步履蹣跚的進入會場。

協調會一開始，老婦人才剛開口就哭得稀里嘩啦。整個事件大概是老婦人打算幫兒子買一戶房子，讓兒子娶媳婦用的，由於本身經濟狀況只是小康，因此希望能夠高額貸款，仲介當時承諾她，保證可以貸到九成沒問題；沒想到核貸結果，卻只有七成不到，其餘不足的部分，要求買方以現金補足。

但老婦人東拼西湊，已經用了畢生積蓄支付了簽約款項，實在籌不出其他現金，只好放棄購屋念頭。沒想到仲介不只不承認做過承諾，甚至告訴老婦人，如果無法在期限內補足現金，那麼就是違約，前面所付的錢要全部被賣方沒收，而賣方態度更是強硬，一副他在法律上絕對站得住腳的態度。

這個案例突顯出在房屋買賣過程中，賣方、買方以及仲介公司的微妙三角關係，也就是仲介公司原本應該基於本身專業，提供買賣雙方關於交易的所有細節，以及可能產生的狀況，提出最好的建議。但礙於台灣法令繁瑣，而消費者又鮮少具備法律常識，甚或少數不肖仲介業者，為了本身利益罔顧消費者權益，使用所謂「話術」、「技巧」，使消費者陷入錯誤而造成巨大損失。

雖然我所接觸的房仲業朋友，絕大部分都是兢兢業業誠信經營，但不諱言仍有少數的從業人員，抑或本身專業不足，抑或迫於市場競爭急於成交……不論原因為何，如果遇上這類仲介人員，那損失都可能會非常慘重。

因此，多年來不斷有好朋友，期待我能本於這麼多年的經驗，提供消費者一些寶貴的意見或提醒。對於這些好朋友的建議，我一直感到非常猶豫，因為台灣的仲介業市場漸趨成熟，法規也漸漸完善；再者我也擔心誤導消費者，以為仲介公司都是吃人不吐骨頭的惡霸，反而不利台灣房地產市場的健全發展。

後來，決定出版這本書，其實也是一種機緣，找我接洽的智言館出版社，原本看重我在企業界的講師口碑及專業，希望出版關於「談判策略」方面的書籍；不過在幾次的會議中卻意外發現，出版社人員對於房屋買賣也曾遭遇過一些疑惑及困擾，經過幾次溝通之後，出版社的吳總經理鼓勵我不能藏私，應該將這麼難得的專業公諸於世，以造福其他消費者。

另外，再加上我觀察到目前市場上，雖然有不少類似的書籍，但不是作者本身以偏概全把仲介公司妖魔化，要不就是作者本身並不具備豐富的房仲專業，只能從旁觀察卻無法一窺仲介業務的全貌，又或者偏重艱澀的法律解釋卻難以解決消費者的疑惑。

因此，我試著以本身長達二十三年的實務經驗，藉由一些實際接觸的案例及周遭朋友的故事，以淺顯易懂的方式，讓消費者用非常輕鬆的方式閱讀，並且以非常簡易的方式，透過故事的分享，來了解如何透視仲介公司的作業技巧及避免誤踏法律地雷。

書中也會告訴消費者如何保障自己的權益，其中所提供的自我保護措施，是目前台灣房地產仲介業不敢討論的議題。

但是，我的用意不在譁眾取寵誤導消費者，反而希望藉由這本書的出版，能導正台灣房仲業者長期積非成是的作業習慣，以及慣用「話術」取代專業，「技巧」取代服務的慣性，因而造成消費者累積對仲介業的疑慮，反而不利仲介業的長期發展。

擁有自己的房地產，是每個人一生追求的目標，房仲業更是在這種需求下所衍生出來的一個非常專業的領域，我本著對於房仲業的深厚感情，期待藉由本書的出版，能對台灣的房地產市場，邁向正常化、透明化，略盡一份棉薄之力。

買屋賣屋是人生必修的幸福學分

對於一般小老百姓而言，房屋買賣絕對是人生重大決定之一；也因此，如何買得安心，賣得放心，是一門非常重要的功課。一個錯誤的選擇，可能造成一輩子辛苦奮鬥的成果，一夜之間付諸流水；也可能讓你一輩子的積蓄，瞬間化為烏有。如果發生消費糾紛，輕則紛擾終日，重則可能官司纏身。所以，房屋買賣這門功課，應該是人生必修的重要學分，其中牽涉的問題不可不慎！

我曾經參與多次的房屋消費糾紛協調，其中一個案件，令我印象非常深刻，雖然時隔多年，至今仍記憶猶深。

那次所要協調糾紛發生的原因，其實並不...

作者序：買屋賣屋是人生必修的幸福學分

PART-1 買屋時，房仲不會教你的「市場潛規則」
1.房仲多半不會說謊，只是沒說出全部實情
2.「不動產說明書」，看不出凶宅或吉屋
3.房子的廣告DM和泡麵包裝紙一樣，看看就好
4.你是買房子，還是想買公共設施？
5.明星學校的隔壁，不見得就是明星學區
6.捷運共構宅不為人知的「隱藏成本」
7.捷運共構宅的「方便」，有哪些安全顧慮？
8.價格低於行情的房子，都有不能說的祕密
9.世事無常，萬坪公園也會瞬間消失
10.「標的現況說明書」暗藏太多玄機？
11.付出血汗錢買房子，卻讓「蟑螂」住？
12.看房選屋時，最好先加入「外貌協會」
13.名家設計的房子，就是好房子？
14.仲介拿到key，不等於他有權賣房子
15.看屋中意時，一定要先付斡旋金嗎？
16.要約書比斡旋金有保障嗎？
17.付出去的斡旋金就要不回來？
18.契約標題不重要，內容才是關鍵
19.契約審閱期有沒有法律效力？
20.「定金」和「訂金」，一字之差要人命
21.自備款的陷阱，往往讓人「錢宅兩失」
22.魔術空間挑高樓層，只是魔術，不要當真
23.仲介公司履約保證，就等於「交易零風險」？
24.「可使用坪數」不等於「所有權坪數」
25.你的房子真的附有停車位嗎？
26.小心，一個車位卻要你付二次錢
27.有停車位，並不表示你可以停車
28.新屋裝潢前，要小心的陷阱
29.借屋裝修問題多到剪不斷，理還亂
30.漏水保固，直營和加盟的定義不同
31.海砂屋輻射屋，仲介敢保證卻沒責任

PART-2 賣屋時，如何破解房仲的「話術」和「詭計」？
1.「帶看銷售同意書」等於「專任委託銷售契約書」？
2.委託一家專任，真的多家服務銷售？
3.簽完約，不要立刻簽「契約變更同意書」
4.「隔離議價」式的疲勞轟炸，為的是逼你成交
5.小心仲介利用職業買主的「釣魚」詭計
6.仲介扮豬吃老虎賺差價的「三角簽」技倆
7.不要被房仲或代書的逐客令嚇到
8.仲介提供近三個月的成交資料，參考就好

PART-3 買屋前，必須搞懂的「交易陷阱」
1.投資客的房子不能買嗎？
2.說好現況交屋，家具卻通通不見了？
3.提前過戶土地，將土地增值稅轉嫁消費者
4.履約保證像防彈衣，有穿有保佑
5.投資型套房的房子，像不定時炸彈
6.買土地附贈破廠房，而且廠房再破也不能拆？
7.價錢低了兩成，小心買到乙工屋
8.買乙工屋的風險，是看不到的
9.破解「廣告戶」的低價迷思
10.接待中心不等於工地位置！

PART-4 賣屋前，一定要注意的「黑心地雷」
1.委託銷售一定要簽3個月嗎？
2.小心，代書原來是詐騙集團？
3.房仲介紹過客戶，賣方就要付仲介費？
4.小心簽一般約變成受災戶？
5.你的房子是「蘋果Case」還是「芭樂Case」？
6.借屋裝修要先簽契約
7.賣土地不一定要付增值稅
8.必須取得授權書才能簽委託書

PART-5 附錄
1.如何選擇房仲業務員？
2.如何挑選品質好的仲介公司？
3.宣稱高額貸款，原來利率也很高
4.奢侈稅避稅要領，避免以身試法
5.奢侈稅重砲出擊亂槍狂掃，合法避稅靠這招
6.專家壓箱寶，省錢節稅有妙招

作者序：買屋賣屋是人生必修的幸福學分

PART-1 買屋時，房仲不會教你的「市場潛規則」
1.房仲多半不會說謊，只是沒說出全部實情
2.「不動產說明書」，看不出凶宅或吉屋
3.房子的廣告DM和泡麵包裝紙一樣，看看就好
4.你是買房子，還是想買公共設施？
5.明星學校的隔壁，不見得就是明星學區
6.捷運共構宅不為人知的「隱藏成本」
7.捷運共構宅的「方便」，有哪些安全顧慮？
8.價格低於行情的房子，都有不能說的祕密
9.世事無常，萬坪公園也會瞬間消失
10.「標的現況說明書」暗藏太多玄機？
11.付出血汗錢買房子，卻讓「蟑螂」住...