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iRead灰熊愛讀書第9問
「市場之尺」或「心中之尺」？
新北市每坪40 萬元以下都可以買」、「跟著捷運買房長期倍數增值」、「買下一個信義計畫區」、「買都更老屋翻身變金屋」⋯⋯這些都是過去媒體最常包裝的房市話題與賣點。
但跟著這樣的邏輯買屋，可能會大失所望，因為「別人眼中的好房子，可能不會是你的好房子」，甚至「市場公認的好房子，更可能不是你理想中的好房子。」原因為何？
育有一雙子女的雙薪小夫妻，為了讓孩子進入明星國中，省吃儉用「拼」進台北市的舊公寓；一對頂客族的設計師夫妻，為了創作、景觀與實現即興生活的理想，遠離市區，選擇了淡水面海的景觀好宅。
小家庭與頂客族這2 種不同的家庭組合，他們眼中各自需要的好房子、生活需求、所期待的居住品質，大相逕庭。
在雙薪夫妻眼中的老公寓，鐵定不是頂客夫妻眼中的好房子；相同的，頂客夫妻夢想中的生活好宅，絕對不符合雙薪家庭的居住需求。
有些因素比地段更重要
那麼，為什麼市場總是想用一把「尺」，去衡量每個人的購屋決策，甚至都很敷淺地用「這間房子能否賺錢」的結果去衡量好壞與對錯。
我一直無法認同，全台灣的購屋策略只能跟隨一個原則：「地段」。這些由業者提出的「市場法則」，不應該完全左右購屋人的決策；甚至我認為，購屋人應先建立「買到一間未必賺錢但適合居住的好房子，勝過買一間只能賺錢但不適合居住的爛房子」的自覺。如此一來，市場法則就會跟著改變，我們才擁有更好的居住品質。
有機會的話，請到接待中心逛一逛，你會發現，很少有銷售人員會不厭其煩地強調：「這間房子冬暖夏涼，最適合老人與小孩居住。」「這棟大樓有人性化的管理及配備，省下日後維修的費用與管理瑣事。」「我們的營造廠從施工工法改進，降低了在潮濕多雨環境下房屋漏水的機率。」「在公共空間裡，配有廚餘機及太陽能設備系統，環保又愛地球。」⋯⋯有多少建商願意從居住及生活面來說明，房子的特殊與重要。
相反的，接待中心的銷售人員經常都是這麼告訴你：「附近每坪行情80萬元，我們土地取得成本低，只賣70萬元，每坪現賺10萬元。」「這裡距離『未來』捷運站，只有200公尺，通車後房價鐵定會上漲。」「房子距離市區只有一橋之隔，多花10分鐘，房價足足省了2成。」
以「心中之尺」取代「市場之尺」
因為多數人信奉買屋賺錢的美夢，代銷公司為了迎合大家買屋鐵賺的白日夢，只好編織很多不切實際的美麗謊言。
該如何改變價格勝於一切的購屋王道呢？根本之道，就是購屋人要先從自己出發，發掘自己的「心中之尺」，暫時放下「市場之尺」，才不會被市場牽著鼻子走，當了冤大頭而不自知。
「市場之尺」和「心中之尺」究竟有什麼差別？前者是建商、業者，為了把房子銷售出去而進行的美麗包裝，它很可能只是一個短期的未來題材，如重劃區概念、捷運題材、陸資概念，也可能是裹了糖衣的毒藥，像都更黃金屋、明星學區等。簡單說，就是闡述「買屋等於投資與賺錢」的神話。
「心中之尺」是架構在希望家人一起度過美好生活的前提下，事先了解家人過去的生長背景、居住環境、個人偏好、家庭組成及居住經驗等，再從中找到最大公約數。
如何建立自己對房屋的觀點（心中之尺）呢？購屋人不妨與家人反覆討論，推演及面對自己對於房屋的期望、能力與取捨，淬鍊出對房屋偏好的優先順序，也就是好房屋的「硬性元素」與「軟性元素」。
硬性元素包括住宅面積、格局型態、採光、方位、社區公共設施、鄰里環境及景觀；軟性元素包括鄰居素質、住宅管理、維護等，家人應共同討論這些選項的優先順序，哪些是絕對不能妥協，哪些選項是可有可無，有彈性調整的空間。這些優先順序確認後，就能找出購屋的最基本條件。
理性購屋才能戰勝市場
反過來說，購屋人未建立「心中之尺」之前，理論上不應該到接待中心或仲介店頭看房子，因為你買貴與買錯地點與產品的機率，比起已建立「心中之尺」者高出許多。
再者，即便建立好自己的心中之尺，碰到身經百戰、舌粲蓮花的房仲或代銷業者，仍有可能被業者牽著鼻子走，甚至忘了自己要的是什麼房子。唯有抱持理性購屋的心態，你才能戰勝市場，因為你的好房子，未必是市場的好房子。
第10問
購屋是投資、還是消費？
買屋究竟該視為「投資財」，還是「消費財」？如果購屋人能夠釐清兩者之間的差異，就能明白，為何我與其他房市專家的爭論，總像一條永遠不會交叉的平行線。因為「買屋投資」與「買屋自住」的基本邏輯並不相同。
買屋投資，只要秉持「低買高賣」的原則，就像投資股票，逢低買進、逢高賣出，且盈虧自付，這是買屋投資的基本準則。
買屋自住，可就沒那麼簡單，因為買屋自住，目的可能是孩子就學、就近照料年邁父母、工作便利等，每個家庭的購屋目的並不相同，因此，若用別人的眼光來挑房子，挑錯房子的機率就很高。
國人平均每10年換屋一次，以這樣的頻率想像一下，10年都住在自己無法忍受的房子，這樣的結果你能坦然接受嗎？
不可否認，當前購屋人面臨到的困境是：不管是買自住或買投資的房子，都被市場塑造成「零和遊戲」，也就是前幾年買進的人是大贏家（因為買了有賺錢）；反之，願意等待的人，就是大輸家（因為沒賺到）。
但房子與一般純投資工具如股票相較，本質上並不同，買股票是純粹投資賺錢，而買房子主要是消費居住，次要才是投資賺錢；如今市場「主從異位」，把買屋主要與次要的目的本末倒置。當然，不排除有人是因投資不成，不得不居住使用，或是原先想居住使用的購屋人，最後卻出售賺錢。
從我們長期研究「住宅需求調查案」來觀察，購屋者在回答購屋目的時，消費居住占了8成，只有不到2成的目的是投資賺錢，也就是說，買屋自住占了極高的比例。
買房自住是消費財
因此對自住客來說，房子是買來住的，目的是為了滿足基本的居住需求，必須用「消費財」的概念視之，也就是把付房貸當成付房租的概念，等到10年、20年後，當房子需要脫手時，才考慮賺錢與否。
如果賣屋能賺大錢，先恭喜自己的眼光很精準；若是賣屋與買進的價格差不多，那也不用太懊惱，因為你也沒虧到；最壞的狀況是賠錢賣屋，但就算面臨這樣的結果也不用太傷心，因為能長期住在符合自己需求、深感幸福的房子是無價的，或者，最後也能決定不賣。
該如何考量居住消費與投資的比重？答案因人而異，不論消費與投資是7 比3、8 比2 或6 比4，都意謂購屋人應重視居住消費勝於投資賺錢，判斷投資與消費因素也有所不同。
影響購屋消費因素，包括產品好壞、管理良莠、工作方便、鄰里環境優劣等；考量投資賺錢的因素包括市場景氣、增值潛力、區位條件及價格等。
先買自己需要住的好房子，然後再考慮這間房子未來是否能賺錢，這才是買屋自住應建立的正確觀念。
第11問
「期待未來」或「活在當下」？
買屋賺2 倍」是很多房地產銷售廣告常見的文案，甚至很多首購族用「買20 年前的信義區」的心態購買市郊的重劃區，想像未來脫手時，可以賺到N倍獲利，但實際上真是如此嗎？
買房卻賠掉生活品質
就以15 年前，某建設公司在桃園龍潭鄉推出一個占地4 萬坪、約2300 多戶，被笑稱得經過百年，社區才可能會成為大鎮的「百年大鎮」社區，時至今日，這批房屋的價格尚未回到當初預售時的最高價。
因為建商造鎮的工期非常漫長，甚至可能超過10 年，這段期間生活機能不完備，住戶沒有生活品質可言。「百年大鎮」不是特例，類似的造鎮社區在許多新北市如汐止、安坑、新店等都看得到。
仔細想想，為了買一間能安居的房子，卻要忍受長期的生活不便，這種弔詭的現象都得拜台灣媒體近年一面倒的呼籲「買房＝賺錢」的觀念。
經過9年房價大漲後，市場傳達著買房可賺「easy money」，甚至買房「賺錢並不難」的群眾心態，這就像是「哈哈鏡原理」，很多人到遊樂場裡望著哈哈鏡，借由鏡子表面凸凹不平的原理，看到自己扭曲的面貌，常讓人大笑。
自從2007年起，越來越多的購屋人因房價太高，感到焦慮不安，為了擔心未來買不起，只好忍痛追高，最後演變成為「含淚購屋」。
年輕人別太早被房貸綁住
根據主計總處統計，台灣很多雙薪的小家庭，薪水入帳後有3∼4成都用來清償房貸，因而排擠掉其他生活開銷，像是不敢出國旅遊、不敢進修、不敢看電影、聽音樂會，甚至在養小孩與買房之間只能擇其一。
長期下來，華人社會一直傳承「靠房子賺進第一桶金」的舊觀念，殊不知，它讓年輕人不僅背負極大的壓力，甚至提早被房子「綁」住，在21世紀快速變動的社區，舊觀念似乎已經不切時宜了。
因為全球經濟變動速度快，中小企業都難保能存活幾年，國內失業率居高不下，年輕人買屋就像行動不便的蝸牛，失去了到外地換工作的機會；由於能力有限只能居住在市郊外圍，失去了下班後培養人脈的機會；而為了賺錢還房貸，只好打消再進修的夢想。
對年輕人購屋這件事，在婚姻、工作、求學等不確定因素都確定後，再做購屋決策，其實並不算太遲。
釐清最初的購屋目的
當然，就算年輕人想購屋，也應該先建立好自己的「心中之尺」，不要被建商牽著鼻子走，因為不管是建商或市場派名嘴，總是過度簡化買房的觀念，不能因為建商說：「只要沿著捷運買準沒錯」或是「要買好地段的爛房子，勝過買爛地段的好房子」，就跟著這樣的邏輯去購屋，結果很可能是，你並不容易挑到符合自己真正需求的好房子。
舉例來說，如果是一個工作、生活與家庭都在淡水的上班族，為什麼一定要受限於買「好地段」框架，非買在市區不可？為什麼不能買附近新興的淡海新市鎮重劃區，而得跟著「市場」的購屋邏輯，買在已被市場炒作、超乎合理行情的捷運站附近，這樣的購屋決策是錯誤，甚至「本」（居住）「末」（賺錢）倒置。
其實購屋人只要認真想一下：「買房子的目的是什麼？」「是投資？還是消費？」以我自己為例，房子的本質是居住，要住得安心與舒服最重要，賺不賺錢則是其次。
打個比方說，買一間賺錢、但住得不舒服的房子，與買一間住得舒服、但不賺錢的房子，你選擇哪一個？
又或是，買一間未來5～10 年「可能」會賺錢的房子，但居住期間要忍受生活上的不便，或是選擇5～10 年住得很舒服，但未來不確定能否賺錢的好房子？這兩者差異在於，自住型購屋人在做購屋決策前，究竟是要「享受當下」，現在
就住得很舒服，還是你要「期待未來」，但當下卻要忍耐生活不便。
對應市場派人士的觀點，就像是房市名嘴鼓勵大家買市郊重劃區，訴求未來有機會賺一倍，又或是名嘴教大家，寧願擠進市區小屋、老屋，也勝過買郊區大屋的區位觀點等。其實這些說法，購屋人不必照單全收。
自住應該「活在當下」
房子畢竟是自己的，重劃區的開發快則10 年，慢則20 年，若開發之初買進，得面臨交通不便、生活機能不足、晚上點燈稀少的住居環境，為了換取脫手時可能賺錢，你能忍受這樣的生活品質嗎？
至於購買市區老屋的缺點是，屋況與鄰居素質較差，在購買前，可能要再花百萬裝潢，不然就要過著爬樓梯練身體的日子，為的是市中心生活方便、脫手比郊區快。
這兩個對比的案例，我只想傳達一個觀念：買一間自己住的房子「活在當下」，應該要比「期待未來」更重要，因為房子一住少說7、8 年以上，為了一個未來脫手的風險，卻得忍受當前的不方便，換個角度想：「真的值得嗎？」
第13問
購屋要用「拼」的嗎？
有位讀者來信提到：「張老師：我和先生目前住在新北市，這幾年省吃儉用存下數百萬元頭期款，原本想趁房市較低迷時，搬到市區的明星學區，但一直看不到市中心房價有明顯回檔，甚至價格還越漲越高，現在的我已不想再等待了，因
為等越久，我越買不起！」
這個案例不是特例，這是2010～2012 年很多購屋自住者的心聲，這和投資者進入「賭局」的想法不同，越來越多購屋族在等不到市區房價明顯回檔的情況下，購屋心態從原先的「等待」，漸漸地轉變成「再拼一下」。
賭徒怕後悔 拼家憂心買不起
「賭」和「拼」在心態上有很大差異，賭徒認為，未來房價還有高點可期，現在不買以後會後悔；拼一間房的人，不認為房價未來會下跌，也不考慮租屋而居，他們多半抱持「現在不買，以後會更買不起」的態度。
拼房者雖然認為房價不合理也不認同，但擔心未來房價會不合理、再不合理，於是只好「含淚購屋」，拼了老命買屋。
但話說回來，房價真的會不合理、再不合理，到最後變成「只漲不跌」、「回不去了」嗎？如果你認為真是如此，那就拼命去買吧！但若你認為，房價不會長期不合理，也不會只漲不跌，那麼「等待」就是你的本錢與籌碼，在這段等待的過
程中，可考慮與父母同住或租屋而居。
拼房代價高 不如租屋
「拼房」的代價是什麼？從生活面來看，拼房等於被房屋綁架，因為資金不足，又擔心買不起，於是拼了老命賺錢，另一方面，也失去家人原本該有的生活品質、休閒時光、子女教育、親子和樂及進修成長機會等，甚至這個決策讓全部家人都
得一起跳下去跟著拼，無一能倖免。
當然，好一點的狀況是，為了實現夢想，家人藉由買屋目標凝聚向心力，但要想想20 年的房貸合約一綁，這樣的快樂只是一時的，還是能長長久久？還有一種結果是，即使家人共同決定願意短期吃點苦，換取未來售屋獲利、長期獲得的快
樂，這分遲來的幸福快樂，能夠維持多久，還是再次陷入拼房的困境呢？
從根本來看，拼命買屋真的能讓自己與家人更快樂且幸福？或是在拼命的過程中，家人還未享受快樂就要先吃苦，甚至面臨極大的財務壓力？如果買房的幸福感是來自家人共同生活的過程與記憶，那麼一起居住生活的方法，不需要藉由買房才能達成，租屋看起來或許是不錯的選擇。
第15問
房地產是好的投資工具嗎？
雷曼兄弟2008年倒閉後，引發全球性金融危機，讓很多投資老手及大戶幾乎躲避金融資產唯恐不及；接著，全球央行聯手撒錢救市，使得過多資金追逐有限的實質資產，看得見、摸得著的房地產被視為安全、穩定的投資工具，房地產變成「低風險、高報酬」，甚至是萬無一失的投資工具。
然而，事實真的是如此嗎？房地產真的是好的投資工具嗎？回答這個問題前，我們先分析房地產具備的7大特性，再談它究竟是不是好的投資商品。
房地產的7大特性
特性1 槓桿倍數高
房地產因能當財務槓桿操作，具有「水能載舟，亦能覆舟」的特性，情況再差一點，可能血本無歸。買房的好處是，只須準備2∼3成自備款，銀行貸款7∼8成，就能擁有實體資產，具漲多賺多的特性；相反的，若市場不幸下跌3成，那麼原先存的自備款就全賠光，也同時具跌多賠多的特性。
當然，很多人抱持「至少還擁有房子」的想法，殊不知，當市場下跌幅度已超過當初準備的自備款金額時，這間房子其實已屬於銀行了，甚至為了保住房子，還得再籌錢給銀行，否則就得被法拍。
特性2 不能被標準化
相對於許多消費性電子產品，能規格化、報價清楚，交易機制透明，房地產的異質性高，每個房屋產品均不相同，如果產品無法標準化，價格就無法統一，購屋人很容易被資訊所混淆。
特性3 交易成本高
相較於投資股票的交易成本（證券交易稅）只有千分之3，買一間房屋的代書、稅賦等成本至少數萬元，若再加上仲介費，可達數十萬元，若再考慮未來購屋時大筆的土地增值稅，不符合投資交易所需的低成本原則。
特性4 變現性及流通性差
根據房仲公司統計，中古屋的流通天數，景氣好時平均2∼3周；若交易量低、景氣較差時，平均要1個半月至3個月，甚至一年半載完全賣不掉。買賣股票或投資基金，從下單到拿到資金快則2 天，最慢1 周即可取得款項，但房子卻要等上1個月，變現性差了許多。
特性5 管理複雜
房地產的管理牽涉到「物」的管理與維修，又與「人」的素質息息相關，如果買屋出租，看不見的隱形成本很多，更遑論想當多屋族的包租公，必須要有專人管理，倘若是交給專業的物業管理公司，也需支付一筆管理費用，估算大約是租
金的10 ∼ 20% 左右。
特性6 投資成本高
因為成本高， 難以與其他投資工具形成投資組合（Portfolio）。對於一般投資人來說，買間房屋少說數百萬元，這筆資金恐怕就占了總資產的7、8 成，由於投入金額高，且屬於中度風險的工具，若一個投資組合中，中度或中低度的
投資工具比重太高，將無法有效提高投資組合的報酬率，如此將形成無效率的投資組合。
除非投資人的資金夠多，足以把房地產的投資比重壓低，否則這類相對中低風險、中低報酬的投資工具比重太高，從投資角度來看，都屬無效率的投資，因此房地產對個人來說，並不是個好的投資工具。
有人會問，為何法人或保險公司會把房地產納入長期投資組合項目？原因是保險公司資金夠多，加上每年都有源源不絕的新契約保費收入，在資金有效運用的前提，能夠提供每年穩定收益，且比定存利率高的房地產，便成為保險公司眼中好商品。
但一般散戶沒有這樣的能力與財力，以總資產2000 萬元的家庭來說，買下一間1500 萬元的房子，等同於把75% 資金放在低風險的商品上，只剩下500 萬元留下來做生活開銷、周轉金及儲蓄或投資等，從投資學的角度來看，房地產部位比重已太高，不符合投資效率。
特性7 有條件保值
話說回來，房地產也不完全是不好的投資工具，因為房地產具有「實質資產」保值的特性，且是抗通膨的絕佳利器，但要發揮抗通膨的角色，必須架構在高通膨、甚至惡性通膨的前提下。從過去台灣4 次的房市景氣循環來看，前2 次皆因石油危機使得物價上漲率超過20% 以上，買屋抗通膨是唯一的方法。
但台灣在全球化及貿易自由化下，現在通膨來到3 ∼ 5% 就很驚人，這樣的通膨率水準對購買房地產未必是利多，因為如果物價上漲、薪資卻未漲，只會造成民眾的購買力變弱，家庭的儲蓄率也會減少。
再者，國內定存利率仍在低檔，如果物價大幅上揚，勢必造成負利率，也就是名目利率（銀行牌告利率）減去通貨膨脹率出現負值，因此央行勢必要升息，讓實質利率由負轉正， 只要利率上升，勢必墊高民眾的房貸負擔，因此，通膨來了，搶買房地產保值的觀念並不完全正確。
房地產僅有保值優點
歸納以上7 大特性可看出，房地產不是一項好的投資工具， 因為它僅有一項「保值」特性，其餘都能被其他投資工具如股票、基金所取代。那為什麼還是有很多投資人前仆後繼想買屋投資呢？
關鍵是這幾年房地產走向多頭，投資人看中的資本利得增值，並非房地產擁有「穩定租金收益」的本質；也就是說，從基本面來看，現在房地產漲的不是基本面創造出的支撐條件，因此，期待未來房價再漲的力道就很有限。
