房仲勝經：緃橫億萬商機

　　「沒看過這本書，別說你是專業的房仲人！沒看過這本書，別說你了解房仲！」

　　結合房地產界的兩大名師，彙整所有不動產與房仲相關的專業資訊，讓您徹底了解台灣不動產市場2.6兆商機之房仲版圖，一次滿足房仲從業人員對於產業、商機、競爭、行銷、生涯目標……等所有專業及所需的知識。

　　不論是已入行的房仲從業人員、或是正想入門房仲產業的新鮮人，本書絕對是針對房仲業界人士所編著，唯一也是最完整的房仲實用寶典。一般想要買賣房屋與房仲過招的消費者，也須知己知彼，藉由本書了解房市（標的）與房仲（通路）之專業領域，讓您在買屋或賣屋時，更能得心應手，安心買賣房子。
 

作者簡介

張欣民

　　正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人。

　　張欣民不動產學院創辦人、天時地利不動產顧問公司總經理、德霖技術學院不動產經營系助理教授、中華民國不動產仲介公會全國聯合會及台北市不動產仲介公會公關委員會主任委員、致理技術學院推廣中心及士林社區大學講師。

　　著有《跟著專家買房子：張欣民教你十要八不聰明購》、《這樣買房會增值：張老師教你的投資買房34堂課》，並由Yahoo奇犘列入專業名人出版《跟著寶屋鑑定團投資鑽石屋：田大權、張淳淳、張欣民、詹惟中增值好宅鑑定術》一書。

范世華

　　房地產暨金融理財專業講師、作家。

　　從事財金與房地產相關領域近20年經歷，具有銀行、保險、房地產及財富管理等全方位之實務經驗。於清華大學-自強基金會與青創會講授不動產及金融領域課程，為管理雜誌評選之全國500大講師。

　　著有《房事的祕密》、《是誰在決定房價？》、《房市房事！搞懂人生財富最大條的事》、《為什麼？你賺不到我的錢》、《就靠房市躺著賺》等著作。
 

序一為房屋的買賣交易牽成，百萬年薪的房仲入門
推薦序－沒看這本書之前，千萬別說「我準備好了！」

壹、市場篇
一、從田埂到馬路，台灣房仲業發展的進程
　　1. 台灣房仲市場的蛻變與成長
　　2. 房仲業目前面臨的挑戰
　　3. 房仲業的產業特性
　　4. 歷年台灣房仲業之發展大事
二、從平房到高樓，經濟與產業的演進
　　1. 一窺房仲一年兩兆六千億的市場規模
　　2. 台灣房仲業發展現況七大現象
　　3. 房仲業未來發展大趨勢
三、不動產經紀制度與房仲品牌印象
　　1. 房地產的交易制度與通路管理
　　2. 房仲業的委託買賣標的
　　3. 房仲業的社會競爭與社會地位

貳－競爭篇
四、房仲業的服務與經營模式
　　1. 房屋仲介業到底在做些什麼工作？
　　2. 房仲經營模式之變革與彼此之較勁
　　3. 房仲品牌經營各領風騷-房仲加盟爭霸戰
　　4. 房仲競爭版圖從國內爭戰到海外
五、媒體廣告與人才通路之競爭
　　1. 廣告行銷搶鋒頭-品牌房仲大打知名度宣傳戰
　　2. 從實體店面到虛擬通路的戰爭
　　3. 搶物件搶客戶的通路戰，網路也來爭搶
　　4. 房仲爭開店搶市場
　　5. 房仲搶人大作戰
六、房仲服務之報酬與待遇
　　1. 台灣房仲服務費是否合理？
　　2. 房仲服務費收費標準可能調降嗎？
　　3. 世界各國房仲服務費比台灣低嗎？

參－實戰篇
七、認識產權與專業名詞術語
　　1. 對於商品標的必備的專業知識
  　　 ● 不動產於法令上的身分證明－所有權狀
  　　 ● 不動產產權的公開資訊－謄本
  　　 ● 房地產之「計價」與「計量」單位
　　2. 房仲常用之專有名詞術語
  　　 ● 市場專有名詞
  　　 ● 業務常用術語-行話
八、房地產行銷與業務技巧
　　1. 美麗的騙局或是善意的謊言
　　2. 開發不是為屋主賣房子，銷售才是！
　　3. 銷售不是為買方找房子，開發才是！
　　4. 話術的層次在於說故事的能力
　　5. 皆大歡喜的滿趴服務費
九、房仲人員的人脈與交際網絡
　　1. 深刻的印象比名片更重要，讓客戶介紹客戶
　　2. 銀行房貸業務員的客戶，也是房仲的潛在客戶
　　3. 尊重代書的專業，擁有穩固的靠山
　　4. 同業不是敵人，同陣線是最佳戰友
十、 房仲從 0 到 100 的加速度
　　1. 房屋單坪售價的0到100，談市場、說價格
　　2. 房仲業務薪獎的0到100，談職涯、講目標
　　3. 成交效率的加分進行式
　　4. 房仲夢想職涯的成功未來式

【附錄】
1.    法令規範
　　　　不動產仲介經紀業倫理規範
　　　　不動產經紀業管理條例
　　　　不動產經紀業管理條例施行細則
　　　　不動產經紀業廣告處理原則
　　　　不動產說明書應記載及不得記載事項
2.    合約範本
　　　　不動產標的現況說明書
　　　　不動產委託銷售契約書範本
　　　　不動產委託銷售契約書簽約注意事項
　　　　要約書範本
　　　　要約書簽約注意事項
　　　　成屋買賣契約書範本
　　　　成屋買賣契約書範本簽約注意事項
 

序文

為房屋的買賣交易牽成，百萬年薪的房仲入門

　　房屋仲介這一項產業，說正格的，可是非常競爭而且殘酷現實的一個業務生態，因為以獎金制度的分析來說，房仲的薪資結構，是由房屋成交的價金之中，抽取一部分的比例做為服務費的報酬，因此若沒有房屋委託銷售的案件出售成交，就沒有任何一毛錢的營收可言。況且房仲業是沒有週邊商品可言的，營業的目的就是為了服務房屋的買賣，不是「成交」、就是「沒成交」。

　　結果不是 0 分、就是 100 分。　

　　「成交」是指自己真的促成了買賣；而「沒成交」則有很多可能，比方說屋主不賣了、一般約屋主自己賣掉了或是其他同業賣掉了。

　　因為現實的結果不是滿分就是零分，成王敗寇、贏者全拿的競爭環境之下，房仲業務為了生存，也必須要面對現實，尤其是在加盟店或是成熟的高專業務身上，在沒有保障底薪的條件下，所有競爭過程中的任何目的及手段，就是完全為了自己的案件成交去舖路，一切以達成業績冒泡的最終目標，否則一切都是零。

　　也就因為如此，傳統房仲在業務人員之間，普遍彌漫著所謂「藏步」的習性，將自己的本事和業務技巧暗自隱藏，不輕易的教導別人，因為同樣在 0 與 100 的競爭生態之下，教會了別人，結果讓別人賣掉房子成交了，是別人賺走了 100，自己反而是 0 了。所以為什麼常常聽一些過來人說，房仲業不好做，新人陣亡率和淘汰率非常高，其實就是這樣，因為資源都掌控在老鳥的手上。但是仍然有前仆後繼的新人不斷躍躍欲試，在一整群的砲灰之中，只有少數幾個可以吸取到養料，冒出頭來綻放花朵。

　　房仲業在台灣一路發展下來已不下三十年了，可是卻一直都沒有一套真正完整的房仲人才培育養成的學科知識，新人進入房仲領域，每一個人都得要從零自己摸索，沒有真正統合的一套傳承系統，常常有人探索依靠旁門左道以不好的方式去達成個人的目的，只要有一兩個不肖的作為導致消費者的權益受損，就會影響消費者對於仲介的整體印象，壞了業界的風評。

　　而仲介的基本教育就已經如此紛亂了，菜鳥沒有任何產業領域的知識庫可以依循，更何況是一般消費者，能夠接觸到的房地產訊息，也可能僅按道聽塗說的拼圖方式，自己一塊一塊拼湊出似是而非的房地產觀念，往往反而因此無法綜觀市場的全貌，在買賣房地產的過程中，也無法真如預期得到良好的結果。

　　因此本書就要為房仲產業市場，完整的理出一套脈絡與規則，讓有心加入房仲業的新鮮人得以學習正規的仲介教育，專業的從業人員可以深入窺探市場的競爭版圖，也讓一般消費者能夠真正認識－房仲產業。