提早退休25年，揭開理財商品不為人知的驚人秘密

@1000萬，也能在全世界投資買房

歐洲有個避稅天堂摩納哥，雖然面積僅有1.98平方公里，但南方緊鄰美麗的地中海，加上不課徵所得稅的政策，全球富豪及資金湧入置產，因此也成為前全球房價最高的城市，中古屋每坪均價高達新台幣517.2萬元，但租金每坪卻約只有新台幣1萬元，換算投報率僅1.9%，但台灣的台北市居然更勝於它，中古屋均價每坪69.3萬元，租金每坪只有1100元的行情，換算投報率僅1.57%，榮登「全球最低」，讓人聽了真是不知該高興，還是難過？

由於房價與租金持續脫鉤，不少投資人開始前進海外房市，台北市房價所得比64倍為全球最高，不少人開始產生｢租不如買｣？還是｢買不如租｣？的疑問，由於海外租金回報率平均可維持在5%至8%，遠高出台北水準，因此，置產投資族開始掀起一股出走潮，不少人萌發了到海外投資房地產的打算。

有不少人選擇美國，日本和馬來西亞為房地產投資者新歡，也有人進軍英國與澳洲，甚至泰國與柬埔寨都有建商在做市場行銷，越來越多房仲業者投入當地建案或中古屋開發，帶客戶至當地看屋兼旅遊，但出國投資房地產一定穩賺不賠嗎?憶如一一來分析。

日本

日本的出租房屋回報率高，原因是日本人不買房，日本的經濟蕭條了十年，加上高齡化的社會，有資金就想移到國外投資買房，因此，日本人租房的機率相當高，加上日本的房價親民、高投報率與高標準的建築設計，2013年光是台灣人購買總銷售額就達306.3億日圓（約89.5億台幣），比2010年足足成長5倍以上。

不管在哪個國家買房，地段考量還是王道，距離捷運車站步行三至五分鐘範圍內，環境優美，面對公園的房子，即使整體市場低迷，好物件一樣會有人很快接手。要注意的是，在日本的台資銀行多是僅申貸到6至7成房貸，因此自備款最好準備4成，購屋基本門檻自備新台幣500萬元以上，但是，日本央行擴大寬鬆，日圓對美元匯價不斷貶值，匯價將是在日本購屋的重要考量之一。

投資注意事項：

1. 日本房屋的增值空間較小，要小心付房租賠房價的情況，但如果家中有小孩在日本唸書或經商，直接在日本買店面和套房，等到小孩畢業了，再轉賣或者租出去就比較沒有影響。

2. 買賣房屋一樣有契稅 (房地產取得稅)、印花稅、地價稅、房屋稅、規費(登記許可稅)等，但要注意短期讓渡所得〈房屋買賣價差)，日本對短期買賣課稅重，五年內所得稅和住民稅高達39%。超過5年，資本利得稅就降為15％，虧損出售則不必繳稅。

3. 日商的租賃管理服務費，是收取支付給屋主款項的5%-10％，另外房東也必須負責修繕金。

馬來西亞

馬來西亞2014年GDP預估值約為4.9%，比2013年的4.7%略高，預計2017年完成捷運系統、2018年高鐵完工、2020年金融中心落成，馬來西亞的預售屋，簽約加訂金是總價20%，台灣則是10%，之後便是蓋到你買的那一樓再付工程款，所以，不少投資客會選擇較高樓層，如此，在等待期間，就只要先負擔少部分的公設興建費用，以延長資金運用效益。

不少人進軍馬來西亞，主要是看好東協國家的發展，買房可當海外度假屋或出租，不過在購入房子的5年內交易，要被課30％的資本利得稅，不過，當地把預售屋的興建期算在內，所以等待成屋興建期，通常需要近3年，之後再持有2年後出售，也就避掉利得稅的問題，但馬來西亞房屋貸款約只能取得5成，也是必須要注意的問題。

泰國

2015年成立的東盟經濟共同體，吸引大批投資商到泰國投資房地產業，曼谷的規劃似水波狀，最中心的是大皇宮、寺廟以及官方建築，第一外圈是商業區，第二外圈是住宅區，第三外圈是貧民窟。

Silom是曼谷有名的商業區，有名的中國電影泰囧，正是取景於泰國，主角們入駐的酒店是位於Silom商業區的曼谷艾美酒店。Silom的開發比較充分，多數為中小戶型公寓，整套價格在100萬元左右，均價也在2萬元/平方米出頭。

　　Sukhumvit也是公寓、別墅聚集地，如果對戶型要求比較高，找大房子，這個區域是最多的。

　　在曼谷所購置的房產，可以出租，年租金約為房價的5%至6%，一般一套100萬元人民幣的別墅，如果裝備齊全，可每月收取1萬元左右的租金；也有一套在Sukhumvit售價350萬元泰銖的公寓，出租後，每月約可獲得1.75萬泰銖的租金收入，當然，這要看你對當地出租市場的熟悉度而定。

依照泰國「公寓法」規定，除特殊條件外，有幾個重點：

1.外國人不可單獨擁有泰國土地。

2.外國人可購買任何公寓總空間的49%，而不需要永久居留。

3.未持有永久居留證之外國人或公司，欲購買一單位公寓，需從境外帶入泰國100%之購買金額。

4.盡量購買有永久權利的產權，因為泰國土地所有權分：

永久權利（free hold）：永久物權房屋擁有獨立產權證書，可自由轉移。

限期權利（lease hold）：有時間上的限制，30+30+30年租賃期間。

如果是透過國內或華裔的仲介公司海外置產，合約的語文問題有人翻譯，若要保障投資回報，要盡量選擇市中心，若自行購買，一定要注意自身安全，同時也要注意，匯差跟往來機票食宿的費用都是一筆可觀的支出，資金風險更要考量。

這樣，錢進全世界買房才能笑逐顏開。

平方英呎約多大坪? 該如何計算?

1平方米（Square meter）X 0.3025 = 1 坪

1 坪 / 35.58718862 = 1 平方米 (Square meter)

@「不用上班，年年去旅行」三大要訣

你現在一個月能賺八萬，但三十年後呢？

尤其，三十年後，生病的機率會隨著年齡的增長而上升，收入卻可能因為退休而直線下降，現在的「生活不規律」及「工作壓力」更可能增加未來的醫藥成本。

怎麼樣才可以在不上班之後，還有多餘的錢，能夠年年去旅行呢？

美國有對夫婦Tim and Lynn Martin，過去1年多遊歷4大洲9個國家、12個城市，還搭了3趟郵輪，環遊世界並不稀奇，但重點是，這對夫妻環遊世界居然一點都沒花到他們的「退休存款本金」！

Tim and Lynn最遠飛到歐亞交界的土耳其、北非的摩洛哥，期間用「long stay」的方式「住」遍包括義大利威尼斯、佛羅倫斯在內的12個城市。Tim and Lynn是年過60之後才認真思考環遊世界的可行性，他們經過仔細計算之後發現，每年花在維持房子上的錢，包括折舊及稅金，和環遊世界的旅費差距不大。

這對夫妻在美國加州原住的房子約465平方公尺（約合140坪），有漂亮的夢幻花園，但每個月的清潔打掃費，維護花園費，定期修繕、加上保險、稅金、是一筆不小的數字！

為了實現環遊世界的夢想，Tim and Lynn決定賣掉房子，而且，房子居然在1天之內就賣掉，他們將售屋款及原本的存款，全部信託給一直協助他們理財的財務顧問管理，然後就開始過「不上班，年年去旅行」，不! 是「天天在旅行」的生活。

把錢花到過世為止，完全沒有動到本金！

這對夫妻就用本金產生的孳息，從美國加州旅行到葡萄牙，愛爾蘭，威尼斯，摩洛哥，法國巴黎，義大利佛羅倫斯，土耳其，墨西哥…等國家，旅行的版圖還在擴張中，重點是，他們完全沒有動到本金。



要完成「不用上班，年年去旅行」的夢想，除了需要健康的身體之外，更需要完善的「三階段財務自由計劃」，到底Tim and Lynn是怎麼實現的呢？

第1步，重新規畫家庭財務

這對夫妻賣掉房子，存款低風險賺到的獲利、加社會保險，每月財務顧問固定匯6,000美元生活費，等於216萬台幣一年給他們，折合新台幣每月18萬元的生活費，如果是3000萬的本金，投報率約為7%，但由於此對夫妻還有美國的社保收入，因此，投報率可抓在7%以下。

第2步，學習「放下」

當這對夫妻開始「環遊世界」的夢想時，就開始學習「放下」，他們把家中的東西存放於倉庫，平常只剩兩只皮箱，並開始擁有「不被物質束縛」的自由。

第3步，學習縝密的計畫

令人佩服的是，這對夫妻有縝密的旅行計畫，誰說退休就是「等死」，他們經常在年底就將明年10月份之前的行程全部規畫妥當，有些住宿甚至是1年前就預訂，因此可以取得相當的優惠，而在www.vrbo. Com及www.homeaway.com這兩個網站上尋找比較短期出租的公寓或別墅，確保租到好地段、安全、設備好的房屋，並且參考traveler's reviews，甚至還有機場接送，以減少到新城市找錯路段的誤失。

www.cruisevalue.com或www. cruisedeals.com網站都可以根據出發地和目的地來搜尋便宜的郵輪票，比如，10天的歐洲郵輪之旅，從倫敦到挪威，曾經特價有1099美金的優惠，Diamond Princess就有從北京開往溫哥華的航班，Down Princess則有新加坡到澳洲伯斯（Perth）的航班。

@賺遍全世界，外幣兌換及退稅攻略

「我現在出發了，幫你帶菠羅包，晚上見喔！」line上傳來香港朋友的留言。

假期前，常看到大家拉著行李箱穿梭在大街小巷，隨著廉價航空不斷推出廉價機票，網路訂機票及旅館也超級方便，每個人使用不同外幣的機率越來越高，但是，匯率起起伏伏，如何聰明兌換外幣賺遍全世界呢？

很多人出國前都忙著兌換外幣，不少人親自到銀行兌換，因為到機場才兌換外幣，匯率總是比較高，但是，您知道，現在兌換外幣也可以「網上預約兌換」嗎？當然可以，網路無國界，就像網路訂購商品一樣，網路下單，機場取貨即可。

事實上，除了親自到分行去臨櫃現鈔兌換外，還有三個更精省的方法可以兌換外幣，透過自己的外幣帳戶提領：

1.分批換匯：匯率每天都不一樣，沒人知道它明天是升是跌？所以可以分

批換匯，不要一次換太多，這樣就算換到的匯價不好，也能分攤成本。

2.外幣帳戶提領：如果您手上有外幣帳戶，可以多運用外幣帳戶來兌換提

領，因為一般來說，由於銀行持有現鈔會有一定的成本，所以即期匯率的價格一般會比現金匯率來的好一些。

3.銀行網站線上購買：每次出國，如果來不及換匯，直接到機場買匯，匯價總是比較不好，很多人不知道，現在可以透過銀行的線上購買，網路結匯後直接到機場領取旅支或外幣，匯率也比到一般銀行或者機場要好的多，如https://fctc.bot.com.tw，好處是，線上結匯與繳款是24小時服務，不是銀行時間或是半夜都可以進行，但繳款的時間還是有些限制，只要在規定的時間內完成銷帳即可訂購完成。

而且，領取的地點與時間可以自己設定，取件時，也只需要原來下訂者的護照，可以由不同人來簽名領取，您說方不方便呢？這是一個可以大推給讀者的換外幣現鈔好方法。

海外退稅攻略

此外，如果在國外shopping，尤其在歐洲血拚，所有商品定價都會內含一個營業稅，由於我們是外國人，在離開歐元區國家時可以在機場辦理退稅，比如，法國的VAT約為19.6%。

歐洲退稅通常由幾家公司辦理：Global Refund及Premier Tax Free，還有Global Blue，一般都會依退稅金額收取約3-4%的手續費，如果在城市內的其他地點也能退稅，但也有一個額外的手續費，所以一般而言，在機場退稅是比較划算的，只是人潮較多，有時必須排隊排很久，如果您有時間考量，不介意被扣較多的手續費，當然，您也可以選擇機場以外的退稅地點。

而退稅公司在網路上也各有好惡評，主要就在於是否有足夠的歐元準備能夠退稅，若歐元準備不足，則會給美元或英鎊，但會在匯率中再低3-4%的匯率算給消費者，所以，排隊前可以看那一個隊伍較長，問問排隊人為何願意花較長時間等待，消費者都是聰明的，可以作為參考依據。

當然，現在退稅也可以指定信用卡，只要填寫自己的信用卡號即可，但有時不同國家的關係，可能要一個半月到兩個月後才入帳，同時還要注意之後的匯差問題。

序：聰明理財，讓自己過一個豐富人生!

這些年，採訪過無數企業家及名人，看過身價幾億的富翁，卻對出租物業的投資成本錙銖必較，不願替承租多年的房客更換強排式熱水器及偵測切斷器以避免瓦斯外漏的風險；也曾看過對剛生小孩的房客噓寒問暖，不漲房租的房東，在香港，甚至有位房東將獨居的老太太視作親人悉心照料，端茶倒水日常事務外等善舉一做就是14年。。



財富是一種Power，一種「權勢」，財富可以改變很多東西，但是，財富卻無法改變一切，「富有」不只是意味「擁有金錢」，因為金錢只是「富有」的代表之一，不管你賺的錢有多少？只有你能運用的金錢才算是你的錢，而如何累積與運用財富，則是一種高深的智慧。

「富有」應該要活出自己，而非在別人所定義的框架中，什麼是富有的人，除了財務自由之外，

心靈也一樣豐足，真正的財富，是以身心的生活品質來衡量，只有當你能依照自己的方式生活，並且承擔起財富應有的責任，你才算真正擁有財富。

經常聽取他人對總體經濟或市場的預測只是「浪費時間」，因為，那只會模糊焦點，在接觸任何

理財商品或投資之前，都要先了解自己最大的風險承擔在哪裡？並清楚了解投資理財商品的優點及話術陷阱所在，透過一個有規劃的投資理財計畫，提早退休絕對不是夢，50歲以前將房屋貸款付清，提早退休便少了一件重大負擔，40歲以前將房屋貸款付清，人生又可以完成更多的夢想。

讓自己過一個更豐富的人生，希望這本書可以幫助您在理財路途上「完勝」!

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