35歲開始,買對房子富貴一輩子

◎ 335原則

「我想買房子，但要怎麼存到頭期款？」「每個月的薪水光扣除掉房租跟生活花費一大堆費用幾乎就所剩無幾了！」「如果頭期款不足，可不可以買房子？」不知道你有沒有聽過這些話？，在薪資低、物價飆、利率衝的年代，頭期款的確很難存，有人提倡掌握「335原則」，所謂「335原則」就是：

1.自備款：最少三成以上，

2.還款負擔：以不超過家庭所得支出的1/3為限。

3.購屋總價：以家庭年收入的五倍計算其購屋總價較為合適。

根據台灣房屋資訊提供，大部份民眾想在33歲買房子，但是通常在衡量自己的薪水與房價後，在38歲才有辦法存到頭期款。理財雜誌調查曾經發現，有高達56%的民眾，人生第一個100萬是靠薪水省吃儉用存下來的，靠投資股票或基金其實只佔19%比例，顯示薪水才是最實用、最穩健的財富來源。

◎存錢5步驟

想要存錢買房有步驟，在阿雄的案例我們看到：

1.提早進入職場，趁年輕挑戰高薪的工作。

2.計畫性存薪，每個月至少存一半的薪水。

3.設定合適的買房條件，先存錢才是王道。

4.嚴格控管收入與支出，減少非計畫的費用。

5.不論理財、投資、買房都要有本金。

只是定存真的會賺嗎？複利是關鍵。郵局有定期存款、基金、保單壽險的專區，只是目前郵局的定存利率，平均一年定存1.37％，利率有點低，只能稱得上穩穩賺，風險低。但是在金融機構（銀行、郵局）做定存，你能隨時的解約，而且解約並不會傷到本金，最多只是利息打折而已，很適合保守型的投資人。

現今存款期限為1、3、6、9月期及1、2、3年期，到指定到期日前（最少1個月不逾3年），利息的計算還有分「固定利率」及「機動利率」，「零存整付」，如採機動利率者，遇郵局會以存款牌告機動利率調整時，機動調整，不妨可以參考看看。正確的理財規劃，其實在一開始就要計畫完整性的構想，趁著年輕提早進入職場，靠著薪水+利息同樣可以賺到第一桶金，只要培養良好的習慣，有了頭期款，才能繳得起房貸，五年的願望，任何一天都可以開始，只要堅持存錢原則。

◎ 新手買房五部曲

01準備自備款

自備款+銀行貸款=購屋總價款，因此買房的第一步即是準備足夠的自備款，一般來說，自備款最好要準備30%的款項，若以1,000萬的房子來說，則至少要準備300萬的現金。當然，不是每個人都有富爸爸和富媽媽，假設若要找其他自備款的來源，我認為最快的方法不外乎幾項：

1.變賣股票或基金。

2.將保單質借。

3.跟銀行信用貸款。

4.用青創貸款的名義貸款。

5.跟老闆借款。

以上都是可以在短期間內籌到一筆錢的方法，但是卻不適用每一個人，我建議年輕人在一開始工作後，就應該要努力地儲蓄再儲蓄，省下越多的錢，將來要買房時的自備款籌措，就越輕鬆。

02 確認自己想要的住家環境

住家環境可根據每個人對於本身的需求來設定，有人想住在捷運站附近，有人要要面河堤，也有人想離公司近一點，住家需求設定非常重要，因為買房住進去之後，平均至少也要住個3至5年，所以必須在一開始就要擬定好買房後的各種生活模式。



03 潛力地段的中古屋

為何有的房子買了5年還跌掉2成房價？有的房子卻能大漲一倍，關鍵差別就是在地段，因此地段對於任何想買房的人來說，是必須要做的功課，另外，對於買房新手來說，由於預售屋和新成屋的購買陷阱較多，因此建議從看得到屋況的中古屋來著手。

文山區好地段的房子，過去是集中在景美一帶，原因是捷運通過的關係，但是由於該地段的房子早已大漲，所以我建議他們朝下一階段會蓋捷運的地段去尋找，也就是環狀線中的溝子口站、馬明潭站、木柵新站和政大站周遭的中古屋。由於這些都是環狀線下一階段會興建的捷運站，周遭的房價還處於低檔區，附近的中古屋都算是有上漲潛力的好標的，所以只要肯耐心一間一間慢慢看，一定可以找到適合自己的好房子。

04 建立看屋筆記

選好地段和本身的需求之後，接著便是建立自己的看屋筆記，以下是我所提供的看屋筆記範本，歡迎讀者列印使用。

05 確認屋況並出價

最後一項便是確認房子的屋況，基本上要確認的就是是否有漏水的問題，老舊管線是否有更新過，這是買屋後最常遇見的問題。另外，若是買在頂樓的住戶，則要確認天台是否有合法加蓋的問題，買在一樓的住戶，則要檢查地下室的潮濕狀況。

投資或自住

若資金規劃得宜的話，買房子不只可以當投資客，還可以同時當自住客喔！

好地段依然是投資客的首選，舉凡目前所有的地產專家，大家在建議買房子時，第一個要注意的就是「地段」，好地段的房子當然房價也會有波動，但是因為佔了「地利」之便，只要房市行情一回升，自然可以漲回高檔區。

「交通方便」是好地段的必要條件，若是在車站、捷運站或是主要幹道附近的房子，基本上房價是很難往下跌的，因此若是發現附近有不錯的案子，基本上投資稍加評估後，便會勇敢的進場介入。除了交通方便的因素外，投資客還會考量房子周圍的「單純性」，因為若是一個房子的周遭環境太密集，同時有店家、住宅或工廠等用途，房價就很難提升，因為投資客主要的還是希望房子未來有增值的機會，若是看不到房子的未來，就會去找下一個適合的案子。

投資客由套房轉進店面，由於銀行對於小套房的放貸趨緊，造成投資客手上的小套房案子，能夠脫手就脫手，不過因為投資客買進套房的成本夠低，因此，目前市場上還並未傳出投資客被斷頭的情形，甚至有部份投資客開始轉進店面投資。店面投資因為牽涉的資金變大，所以一個案子的成交速度通常比較慢，這也造成投資客急於脫手套房案子，卻慢慢找尋店面的現況。

通常評估一個店面值不值得投資，還是要看當地的人潮聚集狀況，正所謂「人潮就是錢潮」。若是投資到一個黃金店面，勝過投資十個小套房，因為店面所帶來的現金流比套房大很多，而且管理上也很單純，因此，就算目前房市的小套房熱度開始減少，投資客依然可以轉移陣地至店面市場。

自住客的購屋計劃，要買房子首先一定要擬定一個購屋計畫，2007年由於次級房貸的風暴，造成銀行不再像以前可以放貸成數可以高達九成甚至百分百房貸，因此，自住客必須要像以前一樣，存夠自備款後，再開始去找自己的夢想家。

目前銀行放貸的成數，大約在七成五至八成間，也就是說，若是想買一間五百萬的房子，你的自備款至少要準備100萬至130萬元，並且還要預留家具、裝潢和生活費，如此一來，你的資產才不會有「挖東牆補西牆」的現象發生。

投資成功的秘訣就是：「在眾人悲觀的時候買進；在眾人樂觀的時候賣出」，因為當眾人因為對未來不看好，產生悲觀的情緒賣出時，那個時間點通常是相對低檔區，目前台北市套房就有這樣的情況發生。自2007年下半年開始，由於銀行緊縮小套房的放貸業務，因此手上有小套房的投資客，紛紛要脫手賣出，造成大台北的套房市場賣壓非常沉重，成交價格也節節下滑，不過這也造就自住客有好的時機點，切入台北市的套房市場。

投資自住皆相宜的地段，目前看來，由於台北縣市房價在過去兩年的漲幅已大，整個房價的基期已高，不過在這當中，依然可以找到潛力增值的地段，其中若是要去找一個投資自住皆相宜的地段，建議可從台北市的文山區和台北縣的新莊市去挖寶。

a. 台北市的文山區，文山區大致可劃分為景美夜市、興隆路、萬芳社區、考試院、政治大學等五大生活圈，雖然這五區的生活環境條件各自不同，不過房市熱度卻同樣強強滾，推案量也還算平均。

過去文山區因為離台北市市中心較遠，並且鄰近山區的關係，造成文山區的房價一直在低檔盤旋，不過由於信義快速道路通車後，開車進台北的時間大幅縮短一半以上，而且捷運環狀縣也已經大致規劃完成，預計第一期的環狀縣可於民國100年完成。2007年底，許多著名的建商紛紛在文山區推出大型的建案，並且一推出就熱銷至少八成以上，呈現供不應求的狀態，因此可以預期的是，沉寂已久的文山區房價，即將脫離谷底，有機會追上台北的高房價趨勢。

b. 新北市的新莊市，新莊市主是以輔仁大學為分界點，可分為北新莊和南新莊，北新莊包括：中正路、新泰路、幸福路等地段，而南新莊包括：民安路、民安西路、龍安路等區域。

北新莊因為離台北市較近，交通較發達，到了民國99年捷運新莊線通車後，生活機能就更完善，並且因為思源路旁的大型重劃區，許多建商正如火如荼的進駐中，因此可預見的是，北新莊未來的房價將呈現「步步高升」的狀態。

南新莊是新莊捷運線最先受惠的地區，包括鴻金寶商圈和輔大商圈的生活機能已經非常完善，價位也還算合理，所以目前整個新莊市就等捷運通車後，預計房價會有一段漲幅，投資或自住的增值有非常大的想像空間。



口袋深度決定一切

自2014年開始，房地產的成交案件開始有下滑的跡象，這也使得房地產行情陷入盤整的狀態，這主要有兩大方面的原因：

一、買賣家的認知不一

目前買方認為價格還有低點，而賣方又不肯降低價格賣出，因此造成房屋的成交價格共識差太多，所以雙方都寧願繼續等待，所以造成房市行情現在上有鍋蓋下有鐵板的狀況。

二、投機客過多

因為過去幾年房市大復甦的關係，造成許多人想要買房子來等升值或是出租繳房貸，不過由於這批人投資房市的經驗不足，當初想投資的想法，如今變為想賺取房屋價差的投機客。

其實不管你要選擇當投資客或自住客，你的口袋深度將決定一切。也就是說，你還是要養成儲蓄的習慣，並且想辦法讓自己的收入增加，如此一來，你準備了足夠的自備款，你的選擇性也就更多。

房地產廣告可能暗藏的玄機

近捷運，只要五分鐘：消費者會誤以為是走路，有可能以開車時間計算。

依山傍水，遠離喧囂：可能是偏遠地段，上班、上學交通都不便利。

坐擁繁華，近商圈：緊接鬧市、菜市場，嘈雜地段。

黃金地段，熱銷八成，錯過不再：價格很高，其實未售出那麼多，為了促銷，造成搶購一空的熱潮。

買屋簽約前避免吃虧

1.看屋當天避免簽約：許多房屋個案為刺激買氣，常推出「當場付訂、簽約就贈送車位或家電」的方法來促銷，千萬別因為贈品，而衝動的在看屋當天就付清訂金並簽約，這樣容易因未考量周全而後悔莫及。

2.下定金前先審閱契約書：下定金之前，先要審閱契約書，如果建商表明，消費者不給訂金，就不能看買賣契約書，這樣的行為是違反公平法，可向建商索取契約書影本，審閱無誤後才下訂。

爭取低利率，慎防當冤大頭

1. 不匆匆簽下貸款契約：為了保障權益，應帶回去仔細閱讀，並將有利於自己的權益及有疑問的地方再三確認。

2. 違約金的計算：有些銀行規定，客戶提前還款需付違約金。

3. 信用貸款利息更高：這類貸款收的利息高，而且不能列為申報綜合所得稅的扣除額，將會造成損失。

買屋殺價殺很大，更要懂得買對房子

六步驟成為殺價高手

Step 1.挑：對房屋的缺點可以雞蛋裡挑骨頭，藉此達到殺價目的。

Step 2.比：買房子先要比較不同地區價格，並在談價時提出其他的價格，甚至可以

說明在朋友處得到好的優惠，要求同樣待遇。

Step 3.拖：仲介有銷售的時間壓力，盡量採取拖延戰術。

Step 4.哀：搬出哀兵政策與苦肉計，說明現在困境，並有積極想買的慾望。

Step 5.現：顯現個人的談吐、氣勢、投資功夫一流，並拿出現金交易。

Step 6.集：集合親朋好友同學，輪番上陣，表示一致覺得價格太高。

當房東一定要懂的關鍵細節

租屋網站充斥到底要怎麼張貼出租？現在房屋出租，若是設定租給學生與外派人士，基本上這些人大多是一只皮箱走透透，所以就需要家具、家電。床鋪、書桌、熱水器、洗衣機、冰箱等算是基本需求物品。若是租給社會人士或是小家庭，是否附上家具或是空屋出租都要寫的一清二楚詳細告知避免屆時不必要的糾紛干擾。

若是有固定額外支付項目，例如停車費、管理費、網路費、水、電費等，一開始就要清楚明白，日後定租賃契約時也要寫清楚，免得事後又是一堆紛爭沒完沒了。較有良心的房東，大多會建議房客務必先來看過房子，確定真的喜歡合意再來簽立租屋契約，其實這種方式對房東而言也是有很大的好處，可以初步了解想要租屋的房客年齡層、性別跟職業，盡量從談話之中觀察對方的行為舉止，可以初步觀察對方有無問題。

慎選房客

把自家房間或屋子整理好後刊登出租，基本上就是希望可以減少負擔，一個可以長期住屋準時繳交房租且有禮貌的房客是每個房東都希望擁有的。問題是，到底要怎麼選擇房客？除了在公告上面備註要求限定類別之外，在帶人看屋時也可以趁機詢問對方職業、工作地點、哪裡人。起碼做個初步的了解後再決定是否要租給對方。

有大頭照的證件影本不可少，學生證或在職證明影本都是可以留下的證明。有些房東怕會租到收入不穩定的房客，留下證件影本都是一種保障關係，得知對方在哪裡工作、那裡讀書，若是屆時有什麼問題都可以輕易找到人處理。

這就是為什麼學生、軍公教人員跟正當職業的上班族等這類給房東感覺就是『身分單純的房客』比較好找房子的原因。有些房東甚至會拒絕一些特殊行業入住，雖然不太公平但也不是不了解對方介意的地方，比起不公平至少房東願意一開始就擺明告知要求也總比後期老是帶了不合意的客戶看屋來的好。

建議租屋者與簽約者務必是同一人，這個筆者有非常深刻的體驗。筆者家中出租雅房給外人，曾有次來看房且簽約的是房客的長輩親人而非本人，家人覺得房客的親人看起來老實又有禮貌就租給對方也不在意是否見過房客，結果換來的是一家子不得安寧過日整整三個月。

所以防人之心不可無，最好是跟房客見過面、聊過天，知道對方言行舉止是否有問題，確認是否有正當且穩定的工作以免屆時收不到房租。同時在簽約時也與房客溝通好生活公約，避免屆時又出現問題糾紛，搞得自己勞心又費神。



房屋等各類狀況要寫清楚

這點是為了避免被殺價的建議，環境上面的毛病是無可避免的損耗，除非房東本身願意定期整理翻修維持一定水準之上，否則日子一久建築裝潢本身必會開始老舊出現狀況。所以最好是把房屋狀況註明清楚，像是屋齡、內部裝潢使用多久。現在有很多屋子都會重新裝潢後再出租，依照使用狀況會是全新品房租又可以提高許多。所以清楚寫明狀況會讓自己的屋子更有賣點，而且現在資訊十分發達，很多地方都可以找到租屋該注意的相關事項跟租屋心得。

一個房東給予跟實際給的是否相同很多地方其實都可以找到答案，因此房東千萬不要認為來看屋的人都不會說什麼，有些部落客可能就這樣直接寫一篇看屋文章心得，把房屋批評的無一是處。

這些狀況，在網路上都可以輕易搜尋到，厲害一點的鄉民們更有辦法人肉搜尋這哪一間房子出租、房東是誰。之後這個地方還有人敢租嗎？相信會有，但是這位房東的名聲卻因為這件事情從此完蛋。拿不符合狀況的屋子害房客損失訂金跟重新找房的時間同時賠上自己身為房東一輩子的名聲跟名譽，有夠不值得。

◎ 335原則

「我想買房子，但要怎麼存到頭期款？」「每個月的薪水光扣除掉房租跟生活花費一大堆費用幾乎就所剩無幾了！」「如果頭期款不足，可不可以買房子？」不知道你有沒有聽過這些話？，在薪資低、物價飆、利率衝的年代，頭期款的確很難存，有人提倡掌握「335原則」，所謂「335原則」就是：

1.自備款：最少三成以上，

2.還款負擔：以不超過家庭所得支出的1/3為限。

3.購屋總價：以家庭年收入的五倍計算其購屋總價較為合適。

根據台灣房屋資訊提供，大部份民眾想在33歲買房子，但是通常在衡量自己的薪水與房價後，在38歲才有辦法存...

Part 1 有錢人的致富秘密
unit1 窮人的覺醒
unit2 富翁阿科德
unit3 致富關鍵所在
unit4 財富秘訣七堂課
unit5 把握當下，著想未來
unit6 借款兩難
unit7 改掉陋習，邁向成功之境
unit8 繼承財富因子
unit9 重溫財富五大秘訣
unit10 幸運女神的眷顧



Part 2 拼到頭期款,買進人生NO.1資產
unit1 做好理財規劃
unit2 時間複利定存給力一輩子
unit3 兼職、SOHO增加收入
unit4 挑對基金幫你存購屋頭期款
unit5 買股票同樣可以穩定獲利
unit6 黃金白銀保值投資最佳首選
unit7 買賣房地產賺取差額補足頭期款
unit8 網路創業拼賺第一桶金

Part 3 第1次買房就上手
unit1 新手買房五部曲
unit2 投資或自住
unit3 透視買屋潛藏風險
unit4 買到夢想家

Part 4當房東一定要懂的關鍵細節
unit1 基本出租條件
unit2 出租之前該做的事項
unit3 簽約時務必確認對方身分
unit4 退租前後注意事項
unit5 是屋主還是代理人
unit6 到底什麼樣子的房屋比較吸引房客入住？
unit7 法律上面有一些細節房東一定要知道
unit8 萬萬稅

Part 1 有錢人的致富秘密
unit1 窮人的覺醒
unit2 富翁阿科德
unit3 致富關鍵所在
unit4 財富秘訣七堂課
unit5 把握當下，著想未來
unit6 借款兩難
unit7 改掉陋習，邁向成功之境
unit8 繼承財富因子
unit9 重溫財富五大秘訣
unit10 幸運女神的眷顧



Part 2 拼到頭期款,買進人生NO.1資產
unit1 做好理財規劃
unit2 時間複利定存給力一輩子
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