勇敢‧用桿 法拍屋快樂賺錢術

名人推薦：姚志明　前國立高雄大學 法學院院長 法學博士

蘇琬婷　翰禾法律事務所 律師、不動產估價師

林德泉　透明房訊雜誌社、１０４法拍網股份有限公司 發行人 創辦人

藍茂山　104法拍網 總經理、台灣不動產拍賣協會 常務理事

李杰(月風)　暢銷書作者《我在房市賺一億》、《學會k線賺三億》

范世華　好房網專欄名家、房市金融講師、《房市房事》作者

推薦序 姚志明

本書作者方耀慶君是我任職高雄大學法學院院長兼EMLBA執行長時所教過的學生，由於我兼任他就讀班級之導師，因而與他有較多相處的時間。耀慶君就讀高雄大學EMLBA期間，勤奮好學，為人謙沖有禮，尊師重道，與同學相處融洽。在他求學期間，於多次聚會閒聊機緣中，得知其對購屋理財有獨特之見解，並有多年來之實務操作經驗，優異之理財能力嶄露無遺。不久之前，耀慶君與我聯絡，其即將出版一本新書，書名為「勇敢、用桿、法拍屋快樂賺錢術」，希望我為他寫一本書序，並將該書之內文書稿寄給我。收到稿件後，詳加拜讀後，我發現此新書內容，對於投資購屋之重要議題有相當詳盡豐富的介紹，本書除介紹房屋物件應如何選擇外，並提供碰到購屋糾紛應如何處理之方法，尤其是實務常發生購屋後之點交房屋將如何面對與解決。由於購屋需支付一大筆資金，因而對一般人而言，無論購屋自住或是理財，均是一件重大的事項。因而，本書可以提供購屋者一個正確方向，讓購屋前能先做好功課，降低購屋的風險。諺語謂，「工欲善其事，必先利其器」，本書將是有意購屋者之絕佳輔助工具。

作者耀慶君能不藏私的，而將多年理財成功經驗，在本書中公開，實屬難能可貴。因為有一本好的書做參考，或能讓有意購屋者少走幾步冤枉路。本書所介紹之內容，雖不敢保證一定是最好的購屋方法，但我相信，這一定是耀慶君真心想提供給讀者購屋之秘訣。希望各位讀者能仔細閱讀本書，細細品味，小心求證，用心判斷，結合各位讀者的智慧，並與坊間其他購屋指南相對照，或許可以找出適合各位讀者本身最佳購屋的方法。

推薦序 蘇琬婷

　　和本書作者耀慶認識，是在就讀高雄大學創意設計及建築研究所期間，每週的論文meeting上。當時我們碩士班在職專班的同學無一不是在晚上結束工作後，匆匆趕到學校和指導教授進行論文寫作的探討，工作領域不同的大家順便在meeting結束後交換一下工作心得。當大家相互大吐工作苦水時，耀慶卻說他早已不必辛苦工作，而是靠著穩定的租金及房屋投資收益可以輕鬆應付一家人生活開銷，同時自己就有更多時間可以上課讀書、做自己喜歡做的事。大部分人讀書念學位是為了有更好的學歷與專業知識，以便謀求更好的工作與薪水；而耀慶卻是在已經不必辛苦工作的情形下，為了更加充實自己的投資知識而來念的書，兩相對照，真是帶給我不小的震撼。

　　法拍屋給一般人的印象不外乎是以低價買進獲取超額利潤，但其中牽涉複雜的法令知識，及各種光怪陸離交屋情況，從而令多數人望而卻步。在本書中耀慶和104法拍網的林迪重副總以自身實戰經驗，慷慨分享他們在法拍市場看盡的人生百態，這字裡行間分享的「眉角」，就是外行人看不到的「熱鬧」，內行人才知道的「門道」。可貴的是，耀慶與林副總很實在的不忘再三提醒讀者，法拍屋固然有其高額利潤，但投資者自身要先做足功課，對相關法令的瞭解、談判技巧的運用、人情事故分寸上的拿捏，以及專業人士的協助等方面全盤性的掌握，才是法拍屋投資圓滿獲利的不二法門。

推薦序 林德泉

　　有人說：「法院拍賣市場」是「一座永遠挖不完的寶山」，是「一條快速致富的捷徑」，法院拍賣市場果真是遍地黃金嗎？

　　依據統計，長期涉足此行業，不是大富，也有小康。

　　沒有大賺也有小賺，比起其他行業之投資報酬，的確有過之而無不及。

　　向法院買法拍屋，繳足全部投標價款，法院會核發不動產權利移轉證明書，保證產權清楚。但在取得所有權方面，原屋主拒不交屋或要求巨額搬家費等事件層出不窮；雖然法院公告有點交，可是冗長的點交程序，總讓一般民眾卻步，而不點交案件，更是棘手不知從何處理。

　　作者林迪重，自民國９２年進入１０４法拍網擔任公司點交重任，除了與生俱來的談判天賦外，加上其個人用心及付出，十餘年來至今已完成公司點交個案逾1,200件；點交對象形形色色，有凶神惡煞的幫派兄弟，一哭二鬧三上吊的潑辣婦人，更有百病纏身無路可走的債務人，林君總是運用他高度協商長才，帶領公司點交團隊運籌帷幄，讓每件得標房屋圓滿交到得標人手上。

　 此次，林君將他點交實例整理出書，書中內容均是法拍真實發生案例，希望讓讀者能進一步了解標購法拍屋的點交生態。

推薦序 藍茂山

　　標購法拍屋，最難的莫過於－房屋點交。筆者分享十餘年來的點交經驗，想必精彩可期，什麼樣的現住人，要用什麼樣的點交方法，達到和諧交屋，這是大家最想知道的，本書著重實務點交經驗談，每個真實案例，讓讀者身歷其境，就像短篇小說一樣，您能想像到的跟意想不到的情節都值得您當借鏡。

大家都知道法拍屋便宜，但是如何趨吉避凶，如何圓滿又快速交屋，是一大難題，看完本著作，讓您快速進入法拍市場，進而從中獲利。

推薦序 月風

房地產，在不了解的人眼中，是一種有錢人才能投資的商品。

而法拍屋，更是個美麗又讓人卻步的殿堂。

在投身房產業之前，我也曾跟大多數的投資朋友一樣，總是想著，這些投資我根本買不起，幹嘛花時間學呢？

沒想到在陰錯陽差之下，還是踏上了這對我人生大為改變的旅程。

原來，房地產非但不是有錢人的專屬，還是年輕人快速翻身的捷徑！

在拙作《我在房是賺一億》問世之前，幾乎全台灣的房地產書籍，總是繞著台北轉。

所有有關房市的內容，都是千篇一律的 "台北投資學"。

其實，適合台北的投資方式，一但離開這個房價增值世界第一的區域，其實通通不適用。

因為以個人投入房地產近十年的經驗來說，很多縣市的房地產，根本就不太有增值空間啊！怎麼能複製這些書上的買房增值，上漲模式呢？

又試問，如果你不是含著金湯匙出生，哪來的金山銀山讓你買房增值呢？

但還好，房地產的遊戲，玩的本來就不是增值空間與買進持有等待上漲。

真正厲害的玩家,在外縣市,一定可以賺取北台北市多N倍的利益才是！

耀慶，是一個南台灣的房地產投資達人，他的操作手法，除了有著超乎年齡的穩健之外，更加了幾分南部人的踏實。

法拍屋，是一般購屋者，那怕是業餘投資客都視為畏途的交易，其中又以不點交及共同持分利潤最高，但說穿了，那可不是沒有三兩三的人在玩的啊！

那麼多年來，台灣房市從來沒有一本書，用法拍投資客的職專業角度，再加上南部買賣的實戰經驗所結合成冊的。

一本書只需要幾百張紙，卻把我們投資客無數心血結晶披露無遺，這是多了不起的成就呢？要知道，當今社會，會賺錢的大有人在，但真的願意公開自己賺錢方式的,卻寥寥無幾啊！

我們彼此都有一個共同的想法，人活一世，草木一秋，當已經不再為五斗米折腰時，能夠為這個社會帶來點什麼翻天覆地的改變，才是人生最高的價值。

當耀慶找我為他的新作寫序時，我二話不說就答應了。

因為，這本書一旦問世，可說是又打開了一層房地產界神秘的面紗。

各位朋友，接下來請快翻開本書，享受耀慶用最平凡的文字，帶你們走進最不平凡的法拍世界吧！

總編輯／發行人　范世華　精心推薦～

　　法拍屋以及購買法拍屋，在以往保守的社會觀念裡，總被灌輸為負面的印象標記，凡是輪落成為法拍的標的或是接觸法拍的人，好像都很「觸眉頭」，令人難以接受，普遍都讓世俗投以異樣的眼光地看待。

　　不過站在金融市場的角度來看，法拍屋單純僅是債權債務擔保責任底下的一個產物，債務人拿不動產抵押向銀行借錢，而當欠款還不了錢，銀行申請強制執行也並不是為了把房子占為私有來給自己住的。那麼透過了法院的拍賣程序，就像這本書第一章文末的「法拍漫談」，作者所描述的：法院其實也是一個合法的房地產交易場所。如果買賣房屋，您的仲介人員是國家司法機構的法官和書記官在為您服務把關，那麼您到底是在擔心什麼？

即使這麼說，您一定還是會擔心，因為只要是正常人，一般都會對未知有所恐懼。法拍就是存在著許多的未知數，在它事前現況資訊的「取得」、事後能否實質「擁有」，這些產權之外的變數倘若碰到難解的問題，權利人也無所適從，因此也就很少人會想去接觸法拍市場這個領域。

但是透過林副總與慶仔，用他們在法拍市場多年的親身歷練，把各種奇奇怪怪所發生過的法拍故事呈現給大家，相信給予不少對於法拍屋「既好奇，卻又擔心受傷害」的房地產投資人來說，真的是大開眼界了！這些面對法拍前前後後會碰到的各種疑難雜症，只要靠文字就能見習到法拍高手如何解套並且賺得獲利的經驗，等於是將法拍的許多未知恐懼全都解開了，這對於想從事法拍投資的入門生來說，實在是太珍貴了！

非常榮幸能夠出版這本有關法拍的房市著作，自身同為房地產講師的我，也常為慶仔Davis的〈勇敢.用桿-房地產快樂賺錢〉投資團隊分享市場與金融主題的課程，針對房地產市場的供需，也是影響市場房價的絕對因素，而房價高低，投資進場和出場時機的這個議題，一直是大家所關心和必問的問題。

藉此我便提供分享給各位學員以及讀者，如何加以探討法拍對於市場供需的層面？當前我們對於高房價的現象無以為計，公眾都在討伐「空屋」和「囤房」的問題，企望政府提供「合宜住宅」以及社會公共住宅時，卻都忽略了法拍屋的這一塊。

其實法拍屋的這一塊領域對於市場的「住宅存量」也是不容忽略的，因為每一件法院公告拍賣的標的，如果未經由法拍市場的拍定、點交程序，回歸成為房地產市場中的正常物件，處在「查封」當中的標的因為受限制處分，就等於是「死」的物件，因為不管是債權人或債務人就這些標的都沒有「完整」的權利，權利不完整的不動產，不能賣、也沒人敢買，那麼，它和大家所說的「空屋」與「囤房」並沒什麼兩樣！

如果沒有透過法拍，將這些「死」的物件「活」過來，對於金融的債權以及房產的活用不但沒有解決，反而停滯浪費社會的資源虛耗。因此從事法拍的投資，我們更應該要給予正面和積極的態度來看，而協助代拍的業者我們也應該要把它當成是「房地產的醫生」，畢竟要將一個不正常的房產變成正常，前面已經有這麼多的專家都一致推崇，這是多麼不簡單的一項工作啊！

艱難的事情，有本事能夠將它處理解決到好，本來就具有相當的價值，只是這個本事是誰會給予合理的報酬？如果沒有人會給，那麼就是市場機制，低價取得法拍、市價出售得利，這就是大家所知的法拍屋賺錢術，這也是市場所給予的相當報酬，您若想要賺，就看您有多大的本事？看您可以在這本書中學會多少？

　　繼《勇敢.用桿-房地產快樂賺錢術》得到市場熱烈的反應和回饋後，這本《勇敢.用桿-法拍屋快樂賺錢術》用同樣的敍事型態，帶給您更高階的法拍投資賺錢的智慧，絕對能讓您的收穫滿載！最後，再借作者的「法拍漫談」來結論……

法院其實就是一個合法的房地產交易場所，

投資法拍屋是可以賺到錢的。

推薦序 姚志明

本書作者方耀慶君是我任職高雄大學法學院院長兼EMLBA執行長時所教過的學生，由於我兼任他就讀班級之導師，因而與他有較多相處的時間。耀慶君就讀高雄大學EMLBA期間，勤奮好學，為人謙沖有禮，尊師重道，與同學相處融洽。在他求學期間，於多次聚會閒聊機緣中，得知其對購屋理財有獨特之見解，並有多年來之實務操作經驗，優異之理財能力嶄露無遺。不久之前，耀慶君與我聯絡，其即將出版一本新書，書名為「勇敢、用桿、法拍屋快樂賺錢術」，希望我為他寫一本書序，並將該書之內文書稿寄給我。收到稿件後，詳加拜讀後，我發現此...

前言：

　　隨著房市景氣翻轉，市場上瀰漫著低迷的觀望氣氛，現在很多人都不敢買房子，每個人心裡都在盤算著，「房市快要崩盤了吧？」、「再等一等，應該會更便宜！」這些話，我聽過很多朋友說，人同此心，心同此理，大家都想買在低點上，只是，何時才是最低點？沒人說的準！在這個房市的戰國時代，想賺錢，其實我根本不想等，我很早就知道，時間是不能浪費的，只有能掌握先機的人，才有條件比別人賺得更多。

於是，我從一開始投資房市，就很清楚，只有投資永遠比市價低的法拍屋，我才不用擔心買貴，才能永遠買在低點，更何況，在房市不振的時候，法拍市場就是整個房市的前哨站，因為只要景氣低迷，有人還不出房貸要跑路，或是投資客開始步上斷頭窘境，機會就是我的，說穿了，法拍屋就是個螳螂捕蟬、黃雀在後的遊戲，這些過度操作資金槓桿的投資客，物件一旦進入法拍，我就可以以市價七到八折買進，無論如何，已經贏在價格起跑點，景氣越低，我買的越便宜，轉手讓出，怎麼算都划算！

不過，天下沒有白吃的午餐，何況是看起來如此豐盛的午餐！誠如多數人所知，法拍市場爾虞我詐，比起一般物件買賣，只會有過之而無不及，畢竟被法拍的屋主多心有不甘，萬一點交碰上屋主不肯搬，甚至出現最可怕的海蟑螂，都會讓沒有經驗的法拍客，嚇出一身冷汗，這個遊戲的第一道門檻，就是心臟要大顆，碰上狀況，莫驚莫慌莫害怕，法拍靠的只是經驗，絕對沒有解決不了的問題。

而這本書裡，我把法拍入門客可能會碰上的各種狀況，一一羅列出來，裡頭的案例，都是千真萬確的真實故事，坦白說，入門之初，我跟大家一樣，也繳過不少學費，如果不是這些經驗的累積，怎麼可能化成甜美的成功果實？富貴險中求的道理很簡單，風險存在，利潤才會存在，問題關鍵在於如何把風險降到最低。

如果你問我，法拍賺錢的硬道理是什麼？我會說，機會是留給準備好的人，事前多做功課，絕對是殺敵致勝的關鍵，這本書，我想說的故事，不只是一本硬梆梆的法拍工具書，這樣的作者，市面上已經太多，我也不一定會說的比他們更好更精采，做為一個大膽的投資客，我希望這本書的內容，可以讓想賺錢的法拍入門客，學著把心臟練大顆，甚至從別人的故事裡學到皮毛，看似簡單的分享過程，如果可以讓入門的新生，少繳幾百萬的學費，甚至早點把錢賺進口袋裡，在大家都不敢買房子的年代，我希望大家重新認識法拍這個新藍海，悠遊其中，肯定會有一番收穫！

前言：

　　隨著房市景氣翻轉，市場上瀰漫著低迷的觀望氣氛，現在很多人都不敢買房子，每個人心裡都在盤算著，「房市快要崩盤了吧？」、「再等一等，應該會更便宜！」這些話，我聽過很多朋友說，人同此心，心同此理，大家都想買在低點上，只是，何時才是最低點？沒人說的準！在這個房市的戰國時代，想賺錢，其實我根本不想等，我很早就知道，時間是不能浪費的，只有能掌握先機的人，才有條件比別人賺得更多。

於是，我從一開始投資房市，就很清楚，只有投資永遠比市價低的法拍屋，我才不用擔心買貴，才能永遠買在低點，更何況，在房...

前言
推薦序　姚志明
　　　　蘇琬婷
　　　　林德泉
藍茂山
月　風　　　　　　　　　　　　　　　　　　

Part-1 入門個案
　　　　進入法拍的投資領域，基本法律、價格查訪與競價技巧必須先熟知……

1. 投資客新藍海 法拍入門有撇步
　法拍風險高背景雜 投資客富貴險中求
　低價購入逢高出脫 法拍成投資客新歡
　人家不愛我偏要！四拍物件利潤可觀
　法拍屋價低 僅市價八至九折 備足子彈可進場

2. 挑選賺錢物件 法拍賺錢如探囊取物
　法拍屋無法看屋 物件外觀、地段看仔細
　法拍資訊長在嘴上 多問多打聽準沒錯
　入門客別碰未點交宅 老手熟門熟路 方可富貴險中求
　權狀不清易惹爭議 瑕疵屋法院無告知擔保義務

3. 精選賺錢法拍屋 聰明訪價停看聽
　實價登錄先訪價 開價八折起殺
　越往南越便宜！高雄法拍屋六、七折開殺
　精選專業法拍網 進階詢價交叉比對
　法拍以使用空間計坪 買賣價格別錯算

4. 做好功課再出手 精準出價最靠譜
　事前訪價做功課 上場出標有恃無恐
　優質物件拉高價也賺 一般物件取中間值開價
　出價別小家子氣！尾數填足 以免敗北徒呼負負
　盲拳碰上老師傅！碰上墊價法拍客 立刻撤手莫留戀

Part-2 點交個案
　　　　避免不了的常見問題，碰到海蟑螂、搬遷費、留置物、屋主抗拒……各種疑難雜症該怎麼處理？

5. 牛鬼蛇神齊聚！點交怪象多 見招拆招莫慌
　職業海蟑螂逞兇 喊打喊殺最棘手
　海蟑螂凶狠嗆聲 碰上代辦點交即縮手
　要死要活最嚇人！用詞小心勿開口刺激
　錢能解決的都小事！聰明斡旋看臉色
　專業點交省麻煩 事緩則圓靠經驗

6. 佛心來的！碰上可憐人 點交付搬家費送客走
　住客罹癌慘！法拍客爽快付15萬搬遷費
　能幫就幫！逢低買進法拍客 找屋搬家統包付
　可憐之人必有可恨之處！趁機敲詐莫心軟
　法拍將本求利 點交事緩則圓好商量

7. 請神容易送神難 搬遷費算計有一套
　 早期法拍利潤高 搬遷費約成交價一成
　 屋內硬體留下 法拍客可酌情加碼搬遷費
　 玉石俱焚莫退卻 小心斡旋省更大
　 軟硬兼施不加價 莫成肥羊被剝皮

8. 法院「點交宅」沒麻煩？碰上奧客也超嗆！
　法院點交後卻不走 威脅恫嚇嗆聲勒索
　代辦公司扮白臉 來回斡旋化險為夷
　點交後雜物未搬？保留倉庫免惹爭議！
　法律保障點交宅 碰上麻煩好打發

9. 沒人應門更頭疼 小心反被咬一口
　屋主發狠焊死門 大聲公喊話斡旋
　錢能解決的都事小！花錢消災最簡單
　屋主不在自行點交 事後反控侵占惹議
　有理說不清！無人應門麻煩更大

10. 法拍屋主落跑？保管物處置靠智慧
光怪陸離保管物 棺材神像嚇死人
連骨灰都亂放！點交空屋也莫大意
搬家、保管都要錢 無人認領逕行拍賣
保管物件選擇標準 端視書記官決定

Part-3 不點交的門道
租約、地上權、持分權、合併物件……更可觀的利潤，藏在您懂得如何靠法律來幫您排除萬難！

11. 多人持份難點交？攻心為上賺更大
　 產權複雜眾人怕 獨排眾議賺更大
　 先取得再斡旋 不付房租就逕行拍賣
　 軟硬兼施先溝通 不怕麻煩報酬高
　 心臟要夠大顆！資金充足再入手 獲利150%起跳

12. 物件點交不完全 化險為夷小心機
　 未完全點交宅 出租善意承租人 投資利益更大
　 租約超過五年未公證 視同無效 房客須搬離
　 惡意房客趁機殺價 切莫心軟依約行
　 小心！惡劣屋主使奧步 交屋前夕訂租約

13. 沒人敢碰我偏買！地上物投資報酬驚人
價格低地段佳 法拍老手偏好地上物
投資出租賺很大 公家釋出享七折優購
全額自備長期持有 高報酬率可期
投報率3%以上可入場 租約條件須看分明

14. 只標土地不標屋 法拍賺錢險中求
　 昔日僅靠地號 法拍買地 投資客卻步
　 眼見為憑親看地 確定價值精確出手
　 農地、原民保護地 投資獲利逾一半
　 臨路與否 大小形狀 決定獲利空間

15. 多戶合併拍賣宅 投資客搶進賺頭大
　 多戶合併宅成本高 自住卻步均價低
　 平均單價低於行情 轉售利潤近一倍
　 地段精華最首選 多戶併用彈性靈活

Part-4 特殊情形案件
填錯標單、凶宅……還有哪些不確定的風險和機會？他人寶貴的經驗案例也是自己未來的財富！

16. 法拍標單寫仔細 趨吉避凶照步來
標售類別看仔細 照步填單免錯失
價高者得？項目填錯成廢標 賺錢機會拱手讓人
填錯標單可棄標？法院恐追討到底
遇不可抗力意外 照步棄標可解套

17. 特殊物件拍賣 賺錢與否看仔細
軍方禁建區釋出量少 消息靈通者得
共同持有人有優購權 狠出高價才有贏面
法定空地如公設 價低入手也白搭
誤入歧途法拍小白兔 認賠出場當繳學費

18. 自租租客變屋主 聰明法拍進場搶先機
房東落跑！租屋突然遭法拍 成房客承接契機
租客熟知物件優勢 咬牙買下賺頭大
租客在內視同點交 銀行核貸關卡低
膽大心細聰明進場 租約照走利潤可期

19. 只要心臟夠大顆 搶進法拍凶宅穩賺有招
法拍凶宅僅市價對折 轉手租賣都划算
口袋要深！法拍凶宅風險高 銀行不願代墊
拍賣成交才成凶宅 買家只能自認倒楣

20. 就是怕凶宅？法拍無法看屋 小心誤踩地雷
法拍瑕疵責任自負 筆錄僅標註部分凶宅
書記官知情未標註 拍定人有權拒付尾款
事前細閱筆錄詳打聽 自住標客能閃則閃

後記　總編輯／發行人　范世華

前言
推薦序　姚志明
　　　　蘇琬婷
　　　　林德泉
藍茂山
月　風　　　　　　　　　　　　　　　　　　

Part-1 入門個案
　　　　進入法拍的投資領域，基本法律、價格查訪與競價技巧必須先熟知……

1. 投資客新藍海 法拍入門有撇步
　法拍風險高背景雜 投資客富貴險中求
　低價購入逢高出脫 法拍成投資客新歡
　人家不愛我偏要！四拍物件...