30堂千萬房產課

小氣財神變追稅肥羊

當個領薪水的小老百姓，總覺得國稅局查稅離自己好遙遠，可想不到這幾年房市交易火熱，又加上實價登錄讓交易全都露之後，房地產交易成為國稅局眼中的查稅目標，當年漏報、少報被逮到的，遠多於你我想像。我本來覺得這事情應該不會發生在自己身邊，可是當老吳拿著高達一千多萬的補稅公文來哭訴要怎麼辦才好，我才知道原來這事情還真比想像中近得多。

不過，我並不那麼喜歡老吳就是。

行走於紅塵之中，多多少少會從生命歷程裡學到一點東西，特別是「識人」的學問，終其一生也不一定能學到通透，但至少時間一長，可以發現有些人值得相交，也可以推心置腹，有些人還是笑笑來去，當當朋友就好，老吳就屬於後者。

在人性本善的觀點來說，我們也相信老吳心腸是不壞，至少不會平白無故地暗地捅人刀子，當沒有利害關係的時候，都還蠻好相處的，也能天南地北的有說不完的話題，偏偏就壞在碰上利害關係的時候，他總是不顧後果，為保利益就非要爭個你死我活，即使平常在怎麼好的關係，一次兩次也弄到情面不留。會弄到次次撕破臉，聽故事的都以為老吳初出茅廬，殊不知他已經是六十幾歲的半退休族，也因為年紀長，有時候有點倚老賣老的毛病。他常告訴身邊的人，自己已經半條腿踏入棺材，沒啥看不破，偏偏愛貪小便宜、嘴巴又碎的個性也改不了，在社會大學裡蹭了那麼多年，又沾染了些討厭的習氣，和他有過爭執的，會巴不得他兩隻腳都快點進棺材。

剛開始，老吳請人幫忙這事還沒傳出壞風聲的時候，熱心的朋友會幫他找來產業裡專業拔尖的朋友幫忙處理，可偏偏老吳認為專業不那麼值錢，總是東減西扣，錢是少收了，但朋友也沒有了。就拿某一次他想要在宜蘭的農地上蓋農舍來說好了，朋友幫他找了專業的設計師與工班來處理，最後房子順利完工，老吳還要嫌東嫌西，硬是扣下了一些尾款，弄得老吳的朋友再也無顏回去面對設計師與工班好友，日後也和老吳成了拒絕往來戶。也因為他這個習性，傳出去後搞了幾次之後沒人敢幫他找朋友幫忙，我們都在等，看他何時嘗到苦果，想不到補稅的麻煩那麼快就來了，聽到這事情的人，都忍不說是個現世報。

我還依稀記得，那在金融海嘯過後沒多久，老吳認為房價已經到了高點，想把爸爸留給他的房子做個處理，把錢轉去做另一筆投資，那時他幾乎天天來電，求我找位店長幫他服務，我怕介紹弄了自己一身腥，除了誇他那麼專業要找人服務不好找，那陣子故意稱病不出，不然就是不接手機，免得惹禍上身。拖了好一陣子，老吳找不到人，索性自己在家附近隨便找家看起來順眼的房仲委託，也幸好那時世道還不錯，房子終究賣掉了。

不過，世界很小，在老吳賣掉房子幾個月後，我才聽到同業說，老吳貪小便宜的老毛病又犯，別人介紹的就已經不管死活了，更何況自己上門的。他簽完委託之後，聽說就是那家店惡夢的開始，在委售過程裡，一下子嫌那個熱心活潑的年輕房仲妹妹回報遲了、帶看組數不多、沒有經驗傻呼呼等等；有一天晚上他心血來潮經過店裡，看到年輕妹妹在店裡，經過就進去訓了人家兩小時，弄到妹妹哭了，店長趕緊出來安撫，就一個晚上折騰人，最後換了店長幫他服務，可過沒多久又故態復萌，一下子刁難店長太油條，又嫌人家三十幾歲當店長太過少年得志，對老人家沒有禮貌。最後簽約時，除了抱怨買方不識貨，出了那麼鳥的價錢，要不是看小夫妻倆還在奮鬥，要給小夫妻一個機會等等，讓買方顏面無光，還嘮叨代書講話說不清楚，店頭怎麼會有這種配合代書云云。反正一下子把整間店都得罪光了，不過他也因此獲得一些殺價外的利益，為了這事情，他成交後還得意洋洋地在我們面前炫耀自己的本領。

「反正我又不常買賣，滿街都房仲，反正我賣了之後就不關我的事情了，房仲店開開關關，我之後要找還怕沒有？」老吳志得意滿的說完他的賣屋記，還不忘誇口自己有多行。

想不到，凡事不留餘地就害到自己，老吳畢竟沒啥交易經驗，不知道賣房子除了代書幫他處理好的過戶那段，還有售屋所得在來年的財產交易所得要申報，當初被他羞辱的那票人不知是有意還是無意，就是沒人跟他說，他認為他已經繳了土地增值稅，就等於把稅都繳完，財產交易這塊是壓根兒不知道，換言之，他面對的不是少報的補稅，而是沒報的連補帶罰。妙不可言的是，國稅局往往不會在當下通知，而是在最後期限前寄上補稅通知，所以五年之後，這一千多萬的稅單簡直讓他看傻了眼，更恐怖的是，老吳的爸爸當初為了省稅，可是用免稅額慢慢地過給老吳，這個成本不是當年市價，而是當初贈與的現值，換言之，老吳取得成本可能只有市價的十分之一而已。

「我賺的錢早就花光了，現在哪有那麼多錢可以繳?」老吳哭喪著臉說。

這事情我們也沒辦法，只能看看老吳還有哪些辦法可以使，但可以確定的是，真要談也沒有太多空間。

這幾年國稅局會積極查核針對贈與、繼承後移轉的交易做查核，甚至於行文給買方要求提供購買價格，老吳只知其一不知其二，以為所有的事情都在過戶後煙消雲散，沒想到國稅局這一招讓他連本帶利吐了出來。

專業有其價值，不尊重專業而被專業擺上一道，代價往往是遠高於乖乖付出的代價。

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《馨講堂》受贈族必看：不懂節稅欲哭無淚

老吳的例子不是特例，實價登錄後，這種因為贈與或繼承取得不動產，之後出售的屋主，常常因為取得成本低，加上當初一定有申報且容易稽查，加上實價登錄後有更多資料可參考，近期已出現不少追稅案例，特別是高房價區內的案件；案件少，目標又大，幾乎是各區稅局必查的個案，這也顯示「受贈族」的轉手售屋所得，已成為追稅肥羊。

這種由於房、地公告現值與市價落差頗大，甚至許多房屋與土地的公告現值僅有市價的五成以下，贈與房屋可以有效達到節稅效果，加上遺贈稅率大幅降低至10％後，房屋贈與移轉也隨之大增。不過很多人只想到前面要省贈與稅，沒想到萬一哪一天要賣，取得成本會被視為移轉當年的公告現值，簡單點說，於計算財產交易所得時，應以賣出房屋之成交價額，減除受贈與時該房屋之時價，該時價之認定，係以受贈與時據以課徵贈與稅之房屋評定標準價格(俗稱房屋評定現值)為準，若使用房地分離的舊制，土地部分的土增稅問題不大，但房屋部分就得繳交高額的所得稅。

舉例來說，假設贈與人甲父買進新臺幣（以下同）5,000萬元不動產(土地公告現值2,000萬元、房屋評定現值400萬元)移轉登記取得所有權後，轉贈子女乙，經稽徵機關按土地公告現值2,000萬元及房屋評定現值400萬元核定贈與稅；子女乙取得受贈房地所有權後隨即以總價7,000萬元出售予第三人（假設賣出時土地公告現值仍為2,000萬元、房屋評定現值400萬元）。假設乙的所得稅率達45%,，則乙申報綜合所得稅房屋財產交易所得時，計算方式如下:

1.先以總賣出收入(7,000萬元)減除總成本(土地公告現值2,000萬元、房屋評定現值400萬元)及必要費用(假設為100萬元)，計算房地總所得4,500萬元(7,000-2,000-400-100=4,500)。

2.再計算賣出時房屋現值佔房地現值之比例為1/6【400/(400+2,000)】

3.最後計算出房屋部分之財產交易所得750萬(4,500*1/6=750)。

4.併入所得之後，乙應該要繳337.5萬(750X45%=337.5)

如果這個例子用在房地合一新制，乙要持有六年以上，且必須是自用，才有辦法扣除400萬的免稅額，計算方式如下:

1. 先以總賣出收入(7,000萬元)減除總成本(土地漲價總數額2,000萬元、房屋評定現值400萬元)及必要費用(假設為100萬元)，計算房地總所得4,500萬元(7,000-2,000-400-100=4,500)。

2. 4500-400=4100

3. 4100X10%=410萬，乙要繳交410萬的房地合一稅

當然，很多人會擔心，那我要是爸爸贈與給我，以後要賣，我不就完蛋了嗎?其實不用太擔心，只要符合自用重購退稅的規定，買了新房子之後，政府還是一樣會把您之前繳的稅退回，對自用者可說是一大福音。

但不管怎麼樣，要是取得成本很低的屋主，要賣房子找位專業的會計師或是代書幫您算算看，先做好節稅規劃，免得到時候欲哭無淚。

一堂學費四千萬的「房產貪婪學分」

外人眼中看來，房地產業是一個日進斗金的「高附加價值傳統產業」，可身處其中聽聞過許多風雨，就會了解在專業之外，這行更多的是隱藏在光鮮外表下，想都想不到的貪婪與風險，稍不留神就會粉身碎骨。

我入行聽到的第一個詐騙，就體會了某一層面的房產真實，告訴我這故事的老黃店長，多年後聊起自己能夠靠著直覺幸運躲過，除了心有餘悸，更多的是感謝老天保佑。

「我跟你說，要是我貪一點，那次一定是我死啦！」老黃店長一邊吃著排骨一邊跟我說。

老黃店長深耕新竹，蹲點多年，總算讓他在盛年之際，等到如雨後春筍的重劃區話題，更棒的是市場還在起升段，對交易來說簡直如虎添翼。那時候，很多建商搶地搶得兇，只要有條件不錯的土地，往往能賣到高價，有時候，建商怕地主反悔，就算談到午夜，也會想辦法連夜送來現金讓地主收下，就怕一個不留神，殺出程咬金讓地主反悔，給人整碗捧走。當時也有不少地主趁著時機好，和建商談合建或是賣地，賺了錢就老屋換大樓、買新車；因為總價高，服務費也不斐，雖然成交門檻高些，可是房仲還是樂於牽線交易，對地主也奉若上賓，整個市場由上到下是一片火紅。

老黃店長說，某一天下午，他剛好人在店裡，那時來了一個五十多歲中年人，是個生面孔，進來劈頭就要找店長簽委託，一問之下才知道，這個中年人想要賣掉家中土地，開價四•五億元，希望店長幫忙找一個好買家。老黃店長沒答腔，先請這個人坐一下，留下電話還有地址，請店長回來再跟他聯繫。

「你自己不就是店長，幹嘛假裝？」我問。

「我看到那個人的樣子，我就不想要承認我自己是個店長咩。」老黃店長說得很理所當然。

老黃店長的個性我知道，他就是那種很多事情都是看感覺的性情中人，要是感覺對了，即使相識不久，他也可以推心置腹；但要是他覺得感覺不好，那他也寧可不要做這門生意。

「就是彼此尊重啊，我賣服務又不是賣靈魂。」老黃店長吃完排骨之後，剝了橘子分我一半，自己自顧自地邊吃邊講。

老黃店長在那人走後，先去調了謄本，姓名也對，資料上看不出任何問題，可是說不上的直覺告訴他「這個案子不要做。」後來加上幾次陰錯陽差沒有聯繫到，這客人就順勢也就沒連繫了。

也不過就是幾個月的事情，老黃店長從同業口中知道，他的直覺讓他躲過一劫；當初那個委託的中年人，根本不是真正地主，他偽造了權狀，以及和地主同名的身分證，四處詐騙，聽說這人後來找了個入行沒多久就自己開了店的年輕房仲簽委託，見獵心喜的年輕店長，不到兩個月就幫他找到買主，相約見面談價格。

「你相信這世上居然有人那麼大膽，和買方第一次約見面，就約在真正屋主的老家！」老黃店長講到這事情時，是一種嘖嘖稱奇的口氣。

據那個受騙的房仲店長事後跟同業說，那天是個星期五，天空有點灰濛濛，假地主跟他和打算買地的建商約在地主家裡談，時間到了他和建商一同前往地主家，就看到假地主蹲在門口抽菸，看到地上的菸頭，感覺得出已經等了好一陣子。

假地主一看到他們倆來，站起身來，有點不開心地說：「家裡知道要賣地，沒當家的意見一大堆，走，我們去你們店裡談。」

正常人聽到人家都為了賣地吵起來，總不好再去節外生枝，反正能作主的已經說要賣了，之後家務事也不關房仲和賣方的事情，多一事不如少一事，成交還是最要緊。

故事的後半段就是買賣雙方相談甚歡，議價後以四億元成交，騙子為了取信買方與房仲，還要求第一期款四千萬用台支本票不用現金，為了怕房仲這幾天過於積極聯絡，更早早把服務費開了支票讓房仲安心，然後叮嚀：「雖然簽好約，我家裡應該還是要吵很久，這幾天我要跟他們喬這事情，你們不要打電話給我，要是壞了事，我就找你們算帳。」

其實不用他叮嚀，那個年輕店長也因為服務費到手，本來也沒有打算去追，可這皆大歡喜的日子沒有幾天，等到代書送件時發現權狀、身分證都是假的，手機怎麼打也不通，假賣方早已經捲款潛逃不知道哪去了。

「做點手工就能幹一票四千萬，比搶銀行還厲害。」老黃店長把吃完的便當綁好，替這事情做了一個發自內心的註腳。

後來，建商發現土地無法過戶，驚覺被騙就找上房仲，房仲也因為無力負責而倒閉，倒閉了不打緊，這事情鬧得太大，也沒人敢收留他，這年輕店長到最後只有黯然離開新竹另做他途，到臨走之前，連騙他的人是誰都搞不清楚，自然無從替自己討公道。

「以前權狀、身分證沒啥防偽技術，有心人要偽造不難，反正沒人知道地主的長相，換了照片拿了身分證對一下就以為是本人，接到那麼大的交易也沒有去四處再打聽一下，那個建商也倒楣，只能說一切都是命，這些都是註定的。」老黃店長是這樣猜著。

在討論這案例時，我和老黃店長回頭想想當初為何可以逃過一劫，歸納之後認為，除了直覺和平常拜拜，騙子還是有些馬腳露出來，例如：一進店裡就說要賣地，不話家常，說持有很久卻對區域不熟，一直強調不要讓人知道，更堅持不做履約保證，要先拿現金等等怪異行徑，而最終放棄的關鍵，應該是那騙子的生面孔讓深耕商圈的老黃店長起了戒心，即使遇到那麼大的誘惑，也寧可選擇少賺一筆，不讓自己身陷險境。

房產如此，人生亦然，貪婪無所不在，稍一不慎，這學分往往所費不貲，也必然刻骨銘心。

《馨講堂》　買房的保險桿：履約保證

對於沒有買賣過不動產的消費者來說，「履約保證」是一個有點陌生的名詞，不過履約保證對於降低不動產交易的風險確實產生很大的幫助。簡單來說，履約保證制度就是由建築經理公司擔任「付款中間人」的角色，並結合地政士與金融機構，在過戶前的空窗期內，將買賣價金保管在一個建築經理公司開設的戶頭裡，等到順利過戶完成之後，再把價金轉到賣方手上。

目前在履約保證上有「成屋履約保證」與「預售屋履約保證」兩種。

成屋履約保證是指在買賣過程中，由不涉及交易利益的公正第三人（建經公司或是其他金融機構）介入交易過程，依照買賣雙方的買賣契約書，暫時託管買方價款和賣方文件，待雙方契約條件達成後，再按照買賣契約書之約定交付予各別當事人；若交易過程中，如果發生違約，就會依照買賣契約書所載辦法辦理返還價金或停止產權移轉等措施。除了保障買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益外，也能有效預防惡意詐欺，是目前各大房仲公司多採取的制度。

在費用上，目前多為買賣價金的萬分之六，由買賣雙方分別負擔一半。另外，最近不少消費者想要自行售屋、購屋，我個人建議，除了屋況之外，最好要求代書多做一道履約保證，比較安全。

除了成屋履約保證外，預售屋履約保證也是一個重點。

過去市場轉壞的時候，常常聽到建商倒閉，特別是對於買預售屋繳交部分自備款的消費者，求助無門的情況時有所聞，政府在2011年5月1日起規定預售屋必須在合約中載明「履約保證」機制，強制履約保證機制實施後，透過「預售屋履約保證機制」可降低因建商倒閉、建案施工停擺的可能性。

保證機制分為二大類選項，由買賣雙方擇一採行，一為內政部同意之履約保證方式，另一則為其他替代性履約保證方式。而其他替代性履約保證方式計有4種選項，包括價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保和公會連帶保證，目前較多的是前兩者，建議購買預售屋的消費者在簽約前應該詢問銷售人員該案是否有履約保證，並且出示證明，萬一真的不幸遇到建商倒閉，好歹能夠把血汗錢拿回來。

小氣財神變追稅肥羊

當個領薪水的小老百姓，總覺得國稅局查稅離自己好遙遠，可想不到這幾年房市交易火熱，又加上實價登錄讓交易全都露之後，房地產交易成為國稅局眼中的查稅目標，當年漏報、少報被逮到的，遠多於你我想像。我本來覺得這事情應該不會發生在自己身邊，可是當老吳拿著高達一千多萬的補稅公文來哭訴要怎麼辦才好，我才知道原來這事情還真比想像中近得多。

不過，我並不那麼喜歡老吳就是。

行走於紅塵之中，多多少少會從生命歷程裡學到一點東西，特別是「識人」的學問，終其一生也不一定能學到通透，但至少時間一長，可以發...

第一章　房產投資路：可以賺進千萬人生，也可能粉身碎骨
　一堂學費四千萬的「房產貪婪學分」
　窮鬼翻身，就靠人生第一間房
　對的時間錯的人，工業宅等不到鍍金
　炒房炒掉親情的資金魔術師
　房產投資真贏家
　出價心理學
　友情的極限
　沒有了愛，只剩房貸
第二章　稅金學問大，「千萬」別小看！
　小氣財神變追稅肥羊
　養兒難防老？房產轉移學問大
　平行世界的幽靈人口
　房地合一時代的黑心業務話術
　稅稅不平安
第三章　房東與房客的探戈：租屋的美好與噩夢
　房東的50道陰影
　小便宜的大代價
　斷捨離的智慧
　鯊魚的嗅覺
第四章　房市青紅燈：安心居與危樓
　坐月子就是起跑點：學區人生
　宅裡的母愛：談女性購屋
　孤女的願望
　老宅回春
　老人家置產，舊情也綿綿
　當兒子買在土壤液化區
　公設的價值與價格
　都更的代價

第五章　要慎挑細選，也要燒好香：談不動產界的特殊商品
　凶宅溫情1：好兄弟的江湖道義
　凶宅溫情2：不曾離去的爸爸
　車位有三種：CP值不是這樣算
　福地與陰宅：風水會轉彎？
　黃昏的住居：農舍農地自建

第一章　房產投資路：可以賺進千萬人生，也可能粉身碎骨
　一堂學費四千萬的「房產貪婪學分」
　窮鬼翻身，就靠人生第一間房
　對的時間錯的人，工業宅等不到鍍金
　炒房炒掉親情的資金魔術師
　房產投資真贏家
　出價心理學
　友情的極限
　沒有了愛，只剩房貸
第二章　稅金學問大，「千萬」別小看！
　小氣財神變追稅肥羊
　養兒難防老？房產轉移學問大
　平行世界的幽靈人口
　房地合一時代的黑心業務話術
　稅稅不平安
第三章　房東與房客的探戈：租屋的美好與噩夢
　房東的50道陰影
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