錢進日本：達人帶路，東京房地產完全攻略

從一個台灣人的眼中如何看日本的不動產∣作者自序
成為快樂聰明的投資人∣推薦序國美建設
對投資物件很嚴格，對投資家很溫和的達人∣推薦序落合英治
 
▍第一章：聰明投資者為什麼選擇東京房地產
東京一個活力與持續進化的都市
東京的春、夏、秋、冬
東京都心六大轉運站周邊投資大解析
一、東京站
東京站地緣介紹、特色、活動概況
東京站周邊的投資環境與投資重點分析
投資東京站附近的優點跟缺點
東京站附近投資與發展趨勢
【投資注意重點】
二、上野站
上野站附近的地緣介紹、特色、活動概況
上野站周邊的投資環境與投資重點分析
投資上野站附近的優點跟缺點
上野站附近投資與發展趨勢
【投資注意重點】
三、池袋站
池袋站附近的地緣介紹、特色、活動概況
池袋站周邊的投資環境與投資重點分析
投資池袋站附近的優點跟缺點
池袋站附近投資與發展趨勢
【投資注意重點】
四、新宿站
新宿站附近的地緣介紹、特色、活動概況
新宿站周邊的投資環境與投資重點分析
投資新宿站附近的優點跟缺點
新宿站附近投資與發展趨勢
【投資注意重點】
五、涉谷
涉谷站附近的地緣介紹、特色、活動概況
涉谷站周邊的投資環境與投資重點分析
投資涉谷站附近的優點跟缺點
涉谷站附近投資與發展趨勢
【投資注意重點】
六、品川
品川站附近的地緣介紹、特色、活動概況
品川涉谷站周邊的投資環境與投資重點分析
投資品川站附近的優點跟缺點
品川站附近投資與發展趨勢
【投資注意重點】
 
▍第二章：投資家眼中的東京房市錢景
為什麼台灣投資客把目光投向日本東京房地產？
東京不動產市場將發生的變化
東京的社會因素：
東京的經濟要素：
東京的行政因素：
東京哪些地方錢景看好？！
東京買房三都心最能賺！
──中央區、千代田區、港區的投資環境、錢景、生活機能大解析
中央區（有如臺北的大安區、中山區）
中央區中古物件案例
千代田區（有如臺北的中正區）
千代田投資案件解析
港區（有如臺北的信義區，大安，天母）
港區高層投資案件
商業不動產的投資重點
台灣人VS日本人居住看法大不同
日本生活Q&A想問的都在這裡
日本居先搞清楚垃圾處理的相關規定
東京有50％面臨7級地震這風險太高了吧？！
日本生活要得懂的幾個潛規則
在東京搭地鐵搭有哪些技巧
在日本遺失東西該如何處理？！
 
▍第三章：聰明投資者需要知道些什麼？！
投資日本房地產需要具備什麼資格？有什麼限制？
投資日本房地產最少要準備多少錢？
購買日本房地產，能不能貸款？
投資時如何選擇值得信賴的仲介商
購屋需要經過哪些必要流程？！
買房子，您的投資目的很重要
包租公的投資須知──不動產相關稅金及費用
購買時
每年需繳稅款
出售時
轉手賣賺價差的投資須知
度假自住的投資須知
家具問題
住民稅問題
使用水、電、瓦斯需提前申請
幫親人置產的投資須知──遺產稅、贈與稅台日大不同
買日本房子來養老須知
買預售屋好，還是中古屋好？！
日本房子要買舊不買新，買小不買大？！
日本人用什麼眼光挑房子
購買住宅大廈必須要知道
東京「再生住宅」正夯！
小套房挑選有撇步
會不會賺了房價賠匯率
日本經濟有破產的可能嗎？
購屋Q&A想問的都在這裡
日本的房型有哪些（公寓、大廈、透天、別墅）
日本也有法拍屋嗎？
如何議價與判斷售價是否合理？
買屋怎麼評分？有檢核的方式嗎？
日本購屋仲介費如何計算？
在日本買房子有什麼好處？
我怎麼去日本看房子，什麼時候看？
啥？！買房子裡面有住人？！這能買嗎？
四個姊妹淘可以合夥在日本買房子嗎？
公寓大樓的壽命大約多久？
買老舊的建築物，房租一定很低？
在日本購買房子，有所謂的履約保證嗎？違約會怎麼樣？
 
▍第四章：買房子後出租學問大考驗
日本的房屋租賃市場概況
日本的房子要不要裝修才出租
日本的搬家旺季為什麼是三月
怎樣找承租方
找到承租方以後怎麼辦？保證人和保證公司有什麼區別？
想當日本包租公，三大細節訣竅要搞懂
細節訣竅一：選生活機能佳的中古屋
細節訣竅二：新屋折舊超乎想像，預售屋槓桿大，看好未來增值
細節訣竅三：不只賺租金還要賺增值
為什麼外國人在日本租房難？
從簽約到入住——成功案例介紹
一、優秀物件吸引優秀住戶
二、招租秘訣，唯「早」不破
台灣租屋日本租屋契約習慣大不同
租賃成功後的日常管理是什麼？房租怎麼收？
在日本，退租必須恢復原狀
租賃管理怎麼收錢？收費方式算貴還是便宜？
房屋的修繕需要注意什麼
相關法規介紹──紛爭防止條例
反社会勢力排除に関する誓約書
日本房屋租賃Q&A想問的都在這裡
請問在日本有租金收入需要報稅嗎？
禮金和押金、更新料是什麼？
何謂管理費，修繕公積金？
租屋期間房子出現問題誰該負責
代租的租賃公司有沒倒閉風險？
日本買5~10年左右的房子出租是比較划算？
短期「月租」、「周租」正夯？
東京2020年奧運催動日本房地產飆漲，收租大利多？
 
▍第五章：日本房地產及日本現況大解析
東京正在蛻變
世界金融海嘯衝擊日本
11地震加深房地產探底
2013年大翻轉
奧運對東京房地產投資的影響
選手村、奧運場館促進晴海和豐洲發展
東京本身持續的蛻變
聯合開發計劃帶來的變化
這才是日本最真實的房地產現況！
東京持續上漲的地價
日本房地產現況大分析
空屋率的真實現象你一定要知道　
城鄉差距的真實現狀報你知
城鄉差距是全球共通的課題
東京的人口持續在增加
日本第三次開國的改變與衝擊

作者序

日本本葉國際資產管理株式會社社長 林彥宏

　　寫這本書最主要是因為自己剛好有比較特殊的經驗。因為在台灣從事不動產相關工作有將近20年的時間，且在機緣巧合之下又有機會來到日本從事不動產相關的工作，這期間也經常出差到中國大陸，看到了中國大陸從2000年到現在的不動產發展。從兩岸三地到日本，個人累積的一些經驗，想要藉由這本書把這段時間所累積下來的一些東西跟大家分享。

　　其實，在過去的這十幾年來，尤其2000年之後，中國的不動產發展得相當迅速，而這段時間反倒是台灣不動產經歷了金融風暴，而有不良債券的產生。個人剛好在那段時間大概有將近十年的時間，負責不良債券的評價還有處分的工作，所以也在台灣南南北北、山上、海邊，從漁塭到林地、農地、旅館、飯店、辦公室等各式各樣的不動產，很幸運地有機會可以接觸，而中國這邊也剛好在這段時間看到它快速的發展。但是這兩個地方的發展，包括台灣，後來台灣在經歷不良債券的洗禮之後，從SARS之後慢慢地恢復了不動產的活力，尤其是在雷曼事件之後，也很快地走上軌道，造成這十幾年台灣不動產的榮景。相較於這段時間，日本的狀況，從泡沫經濟之後一直都沒有很好的起色，這段時間它的價值似乎都被世人所遺忘。

　　記得2008年第一次到日本正式考察準備設點的時候，突然發現東京的不動產竟然遠低於台北，在這樣的一個機緣巧合之下，讓我不禁去省思不動產的價值在哪裡!東京的不動產投資報酬率，在那個時候有6%~7%的物件比比皆是，利率又只有二點多；反觀台北，投資報酬率可能只有2%~3%，但是利率卻要到2%左右。在基金成本與投資報酬率相減之下，很明顯的日本不動產的價值就浮現出來。只是長期被遺忘的一個市場，要讓它復甦是需要相當長的一個時間，個人覺得在這樣的一個被遺忘的市場裏面，如果讓大家的目光和焦點回到這裡來時候，它的後勁是不容忽視的。旅居在日本的這六七年來，從雷曼事件之後，也經歷了311大地震，也看到日本一年換一個總理，到後來的安倍政權，也碰上日圓的大貶，在這些背景之下，日本的不動產還有日本人的韌性，在自己每天生活接觸之中，慢慢發現這個民族還有這個國家、這個社會依然有她可取之處。所以個人深信，就日本的整體不動產市場來講，就像是一顆未被雕琢的寶石，值得你我共同去關注它。

　　在這20多年的不動產生涯裡面，我想我最需要感謝的還是我過去的公司─信義房屋，它給我很多歷練的機會，從仲介的店長到建築經紀公司的副總，到資產管理公司的副總，到日本的總經理。因為信義房屋提供了我這麼多歷練的機會，累積這麼多的經驗。我想今天可以集結這本書出版，如果對大家有甚麼幫助的話，也是要感謝信義房屋的創辦人周俊吉先生。這本書與其說是一本投資的書，不如說個人累積的這些經驗很想跟大家分享，從一個台灣人的眼中如何看日本的不動產，從一個台灣人的眼中怎麼看東京，東京是怎麼看比較容易懂。希望這本書可以對大家有些許的幫助。最後還要謝謝幫助我寫這本書的同仁還有朋友，他們一直在鼓勵我，讓這本書可以順利的出版。

推薦序1

國美建設副董事長 盧明德

　　彥宏為本人結識多年之好友，當時為了給在日本求學的孩子找一個居所，傷了不少腦筋，經朋友介紹認識了彥宏。在彥宏的協助之下順利的找到適合的房子，孩子滿意我也高興，也省去了很多不必要的麻煩。幸虧是找到彥宏這樣的日本房仲達人，幫我省去很多煩心的事情。他讓我感到信賴，我想有人要投資日本房地產，找他是正確的決定。在這裡也很高興他能創辦本葉國際資產管理公司，協助台灣的投資人投資日本房地產，讓台灣人投資日本房地產變得簡單容易。

　　很高興他能出版《錢進東京》這本書，他熟悉台灣、日本兩地的不動產投資市場，擁有25年豐富的房地產投資經驗，深耕日本的房地產也有7、8年，可以說已經是日本通了。這些年日本房市開始熱絡，很多台灣人都跑到日本投資房地產，彥宏是房地產的達人真是當之無愧。

　　書中對日本房地產的市場變化以及日本房地產及日本現況解析，寫得相當精采，還有台灣人為何要投資日本房地產，有什麼利基點？說明的非常詳細。彥宏住在日本這麼多年，也只有他才有這樣的功力能分析，東京都心六大轉運站周邊的投資解析。非常讚賞他從山手線所串連的六大轉運站，介紹東京都心，可以讓投資者一目了然、一看就懂得投資哪個地段。還有他對那裡是文教區、商業區、精華地段、豪宅區等說明的也很詳細，讓投資者馬上知道自己要投資哪個地區、哪個地段，甚至是哪棟樓！

　　書中還設計有Ｑ＆Ａ的問答，可以解決投資者投資日本的種種疑惑。比如投資日本房地產需要具備什麼資格？有什麼限制？投資日本房地產最少要準備多少錢？購買日本房地產，能不能貸款？購屋需要經過哪些必要流程？當包租公的投資須知、轉手賣賺價差的投資須知、度假自住的投資須知、幫親人置產的投資須知、買日本房子來養老須知，還有小套房挑選的撇步等等。所有投資人會有的疑惑，書中都已經幫投資人設想好了，我只能說這本書真的寫的非常用心。

　　彥宏希望透過這本書的分享，拿掉跨國投資房產的面紗，也真正提供日本在地化的投資觀點給台灣投資人，這個想法非常棒。讓投資人可快速地了解東京房地產之投資方向，掌握最佳的投資契機，是值得推薦給想熟悉日本房地產市場之投資人最佳投資工具書，讓投資東京房地產時可輕鬆獲利，成為快樂聰明的投資人。

推薦序2

大京株式會社常務執行役 落合英治

　　我第一次見到林先生是在5年前，當時他還是信義房屋日本分公司的總經理，剛開始創建對台灣投資家的日本房地產仲介事業。

　　那個時候，形容華人圈超強購買力的「爆買」這個詞，都還沒被發明出來。相反的，每個人都在擔心，「外國人到底會不會買日本的房子？」。

　　在那樣的時代背景下，在日本這片「對外封鎖」的思想根深蒂固的土地上，這個事業的業績能夠突飛猛進，真是多虧了林先生。林不單在挑選符合客人需求的物件上獨具慧眼，還一手打造了從建築物構造和維護管理狀況的確認到售後服務這樣全方位的服務模式，他本人的專業素養和人格魅力，總是能夠輕鬆贏得買賣雙方的信賴。

　　在他離開信義房屋，開創自己的事業前的準備階段時，我們也一直保持著良好的私人交流。現在，林先生的事業已經進入了新的篇章，而我們也依然把對方當做值得信賴的事業夥伴，互相幫助，一起發展。

　　此番為本書作序言，得以先睹大作，我認為這本書寫出了日本人看不到的「海外」市場特別是「亞洲」市場這個視角下的日本，而且對它的的前景和特色進行了詳細地解說。

　　有2020年東京奧運會的加持，日本的不動產市場應該說是大有可為。另一方面，少子高齡化和城鄉差距問題，又給日本不動產的投資價值投下了幾分陰影。但我相信，只要讀了這本書，您就能清楚地知道應該怎麼做，也一定能夠擁有一個光明的未來。