風格民宿圓夢計畫聖經 ：即使500萬也能擁有自己的風格民宿

除了住宿，風格民宿還要給客人夢想！

開業之前的必修課

從夢想出發‧打造自己的創業提案

大多人都說：「人類，因夢想而偉大。」然而，在這裡我們要說：「成功的民宿老闆，以夢想為起點。」

為夢想堅持到底的動力

創業，不是件容易的事，從一開始的規劃到實際執行和成果的檢驗，這一整個過程，光是在腦海中虛擬演練一遍，就能發現其中遇到的關卡可說是困難重重。創業，不但需要起步的衝動，也需要面對與克服挫折的勇氣。當然，民宿創業也不例外，甚至面臨到的困難與挫折將會更為艱鉅。

在創業的路上，沒有所謂的高低階，每個人都是從零開始，會產生成功或是失敗的分歧，第一個要件就是「堅持到底的動力」，每一個創業者都無法只憑一招半式走進創業這一條路，甚至要有校長兼撞鐘的覺悟。然而，民宿創業比起其他行業更是要集設計、行銷、財務、服務、建築、管理等技巧都要能精通並且系統化，並且日復一日，不斷鞭策自己朝著夢想向前走，如果僅僅只是靠「賺錢」這個目的是沒有辦法持久的，必須要仰賴更大的動力－「夢想」。

夢想‧決定你蓋的是民宿還是日租套房

許多人都曾經問過這樣的問題：「民宿跟旅館的差別在哪裡？」撇除在規模以及法規上的差異，若說「旅館」是標準化與一致性大量生產下的產物，那麼「民宿」，就是獨一無二，強調獨特性與客製化的精品；最重要在於民宿是民宿主人結合夢想與人生體驗的結晶。

要走上民宿創業之路，最重要的在於「你的夢想在哪裡？」

民宿創業與其他類型創業最大的不同點在於，其他的創業方式，夢想是最終目的，但在民宿創業中，每一個計劃、方向代表著你的夢想，不論是建築外觀、裝潢細節甚至是服務流程，都必須以「夢想」為核心去延伸與發展，如果除去「夢想」這一點，民宿姑且只能稱作日租套房。

如何將夢想與民宿創業二者緊緊連結，我們可以利用管理學上的5W1H﹝原因（WHY）、對象（WHAT）、地點（WHERE）、時間（WHEN）、人員（WHO）、方法（HOW）﹞分析法，來為你的夢想打造出基本雛形，完成你的創業提案。

民宿創業的入門條件：

條件一：莫忘初心

民宿的建造跟行銷要回到夢想本身，才能真實的傳遞其中的故事並凸顯民宿特色。

條件二：實現夢想的覺悟

用心付出、培養，堅持，有了勢在必行的覺悟，才能步上創業這條路。

條件三：時時檢視自己的夢想

當感覺自己無法堅持下去或茫然時，重新檢視你的夢想，確認自己在做的事情與夢想之間是不是有差距。

條件四：堅持到底的勇氣

創業路迢迢，要面對的挫折與困難重重，要具備兵來將擋，水來土淹的豁達勇氣，才能夠繼續堅持下去。

選地停•看•聽

選地大學問

「好的開始是成功的一半。」這句話中的＂一半＂之於民宿創業者來說，莫過於是地點的選擇。除了透過自然的美景賦予住客度假的樂趣外，也能創造更多的感動體驗。李育奇設計師建議在選地上一定要把握以下三個大原則：

原則一：建地、建物要符合法規

一般購屋者在購買建築物時，多會關注周邊景觀、座落區位、生活機能等判斷基準相同，民宿建築的立地挑選，更因做為公眾使用而需關注建物相關的安全評估，而格外留意於如何趨吉避凶，諸如地點選定、基地瞭解等等，不但是挑選民宿建築所在位置必須掌握的先決條件，也可避免資本消耗。此外，由於農地所興建的最大基層面積不得超過農業用地的百分之十，所以雖然購買200坪農地就能興建20坪的建築物，但空間量與民宿經營規模得以相互對應而不致虧本，也是在挑選土地前需建立的基本判斷。常理而言，由於民宿主要利潤來自於假日入住所得，所以當然5間以下房間的民宿看似可以規避許多法令管理規章，且得免於開立發票，卻也同時受到房間數量的限制，導致投資者的回本速度也相對較慢，所以在人力與財力的雙重考量下，建議初投入民宿市場的投資者，仍以5∼10間房間的規模所需為宜。

原則二：土地用途要注意

創業者在購買土地時，除了前述區位、環境、交通、價格等基本考量外，實際面向來說亦需是否座落於住宅或商業區段內，以免造成購買後卻不能開設民宿的狀況。此外還需留意土地本身狀態，是否為建管單位所轄的「畸零地」、農業局所轄的「山坡地」、地政單位所轄的「道路預定地」、工務局所轄的「法定空地保留地」或原子能委員會管轄的「輻射屋」等等，以免將來發生土地成交後卻無法施工、建築物因天災受損，或無法安心入住等情事。

原則三：土質地形是關鍵

另外若挑選座落於容易發生水患的「低窪地」，建議也多徵詢周邊居民，以瞭解周邊區位內是否容易淹水，或土質是否較鬆軟等地質問題，以免造成將來投資風險。如果若已經購買土地，則建議應於建築興建前先增加土質改良工程費用，或透過其他改善工程挹注，以確保建物安全性。

不宜購買的土地類型

擁有豐富選地、買地經驗的蔡達寬建築師，將不適宜購買的NG土地分為以下五大項：

NG1：不能蓋建物的土地

農地風險高，在購買上還是以建地為佳。許多民宿主人都以為買農地蓋農舍，就可以把農舍變民宿了！但是農舍起造人必須擁有農夫資格才能申請建造，且隨農舍所在地之不同，而有不同的建蔽率和容積率，在後續成本及手續上，比建地來得複雜。另外有些土地的所在位置景致優美，幾乎無遭人為破壞過，但此類土地很有可能是國有林地或保安林地，這類地目雖然可以交易，卻完全不能建造屋舍、禁止開發在購買前一定要注意。

NG2：需做水土管控的土地

有些山坡地或是被劃定為水土保持區域的土地，相對需要投資較高成本在解決水土保持問題。而田地、靠海的土地缺乏地耐力，都有地下水位高，容易下陷的問題，透過土質鑽探，這類型的土地最好避免購買，否則易造成地下工程費用高於地上建物的問題，更甚者，當颱風與地震發生時，可能會造成無可彌補的災害。

NG3：需要花費時間的土地

如果基地位在於農田的灌溉水圳旁，農田水利會對於民宿的污染物排放管制會較嚴格，須取得搭排證明，相對需花時間成本。盡量購買格局方正的土地，不方正的基地容易產生畸零角落，若為了擁有方正的建築格局，就必須犧牲建物面積，放棄畸零區域，但若想充分使用畸零地，則又必須與鄰居協調合作，反而浪費時間與力氣。「裡地」是指沒有連接建築線指定道路的土地，同樣需與鄰居協調進出動線，在時間就是金錢的前提下，民宿主人實在無多餘時間協調。

NG4：周邊環境不佳的土地

有一些民宿主人在選地時沒有實際從交流道開車走過，沒發現看似不遠的路途，卻要翻山越嶺或在左彎右拐的田中小路中迷路，讓遊客費盡千心萬苦找到民宿時，早已沒有遊玩的興致，所以蔡達寬建築師建議民宿選地時，要考量到與交流道距離的問題。然而，選擇大馬路旁的土地就是正確的答案嗎？蔡達寬建築師表示， 因為鄉鎮的主要幹道一到夜晚就是砂石車和貨車出沒的時間，隆隆車聲第一時間傳到民宿裡，讓睡眠品質大打折扣，最好是選在主要道路的次要道路上，而且也不可靠主要道路太近才好。同樣的問題也發生在機場附近或位於航空城的土地，應考慮有頻繁的飛機起落，其噪音可能迫使你需要增加隔音的預算，也無法營造使人放鬆的戶外自然氛圍。

而獨立在田園中央的土地一年則是要面對二次毒氣問題，台灣的稻田一年收成兩次，也就表示會噴灑農藥兩次，如果你的民宿在田中央又剛好位於下風處，那麼空氣污染問題就要特別注意。

最後，也是為大多人最為避諱就是大片的墳墓區塊，任何人都不會買看得到墓地的土地當民宿，但蔡達寬建築師提醒，民宿附近也是遊客可能騎腳踏車出遊的範圍，所以遊客會經過的路線也要考慮景致，避免選擇附近有大面積墓地的土地。

NG5：細節不佳的土地

有些民宿為了爭取好視野，會開窗面向大海，蔡達寬建築師提醒，台灣東北角的方位會有東北季風，若面朝此方位，肯定又濕又冷，以台灣東部民宿為例，面向東南邊看海為佳。而選擇在山坡地，最好選擇南方的向陽面，北方的向陰面容易潮濕。

另外就是與地相鄰的景觀，四周是否有水塔、電塔、廟宇、墓地等影響視野的障礙物，當然就不是很好的選擇，然而，與山為林，與河為伴，有山有水的民宿似乎十分理想，但潛在危險就是淹水和土石流，蔡達寬建築師建議可觀察低窪道路兩旁的牆面，是不是有積水過的痕跡，藉此判斷是否會淹水。

選地觀察重點

經過206南台灣大地震後，土地液化的問題浮上檯面，建地安全的重要性是不能忽視的重點，創業者在選地上，可以掌握三個基本地形觀察重點：

近山不連山，鄰水不靠水

為了美好的視野，民宿在區位的選擇上當然以具有美景為主，在挑選美景時，務必注意自己的建物一定要與河岸保持適當距離，避免因河水沖刷造成地基淘空；而坐擁山景時，務必注意與山坡保持距離，並避免直接蓋在坡地上，一方面避免坍塌，另一方面也避免邊坡滑動或巨石鬆動，衝毀建物。

留意土地邊坡與河川走向

選擇購買山坡土地時，可以先觀察附近的路面、排水溝、岩層等是否有大裂縫，如果有過大或是明顯的裂痕，很有可能是邊坡滑移的徵兆。

地質報告

在選定地點之前，委託專業技師進行地質鑽探，分析建地的地質結構，一方面確認地質的穩定性，另一方面也可確認土地是否有地下水位高，容易下陷的問題。

選擇你的工作夥伴

傳遞美的生活體驗

民宿，提供的不只是住宿，而是將民宿主人的生活體驗、美感分享給他人，在過去，民宿被認為是難以被承襲或是擴張的行業，然而，現在許多成功的案例告訴我們，只要選擇對的工作夥伴，民宿，不但可以繼續傳承，更可以連鎖擴張。

民宿，不只是將民宿主人的夢想具體化；有時候，民宿之所以成功，並非因為外在的裝潢或是地點，是在於民宿主人的魅力，然而，對的人該有什麼樣的條件？其實並沒有絕對準確的準則，但是，有些基本特質與條件是一定要具備的：

對服務抱持著熱情

在服務業中，最需要的技能不在於學歷或能力，而是保持熱情。經營民宿後每天都有許多的例行工作，突發狀況更是常常發生，長期下來，熱情很快地就會燃燒殆盡。如果只是靠休息充電來維持熱情是緩不濟急的，最重要的是能夠享受服務的過程，從服務他人的互動中，得感受到能量與快樂，才能讓熱情長存。

隨時保持正面樂觀的想法

從事服務業必須將個人的情緒拋在腦後，以專業、熱誠的態度接待每位客人，日本服務業有句名言：「客人是你接待的其中之一，你卻是客人的唯一。」來說明服務重要性，一定要樂觀正面的看待工作，才能以最佳的情緒和表現，發自內心樂於接待客人。

柔軟的身段

民宿與旅館一樣，服務就是商品本身，在每個一細節上提供給客人細膩的服務精神，與客人的每一個互動都是服務，也是創造口碑的機會，帶著一顆樂於服務的心與柔軟的身分來面對各式各樣的客人，才能無往不利。

具備體力耐力

民宿工作常常需要每間房間走透透，不論是迎接客人、協助提行李、打掃整理，都需要耗費龐大的體力，良好的體力與耐力是從事民宿工作的必要條件之一。

打造自己的招待之道

在過去，由於民宿與民宿主人密不可分的關係，被界定為無法擴張化的產業，然而，這個概念已經被打破，透過打造良好的文化氛圍與教育訓練，一樣能將民宿主人的理念做傳承，如何打造自己的招待之道，有下列五個原則：

原則一：不跟客人說No

日本著名的加賀屋旅館有一條服務的通則：「絕對不能跟客人說『不可能』、『不知道』、『不懂』、『沒辦法』」，不論是合理或不合理的要求，客人所要的只是你對他的重視，如果在第一時間拒絕對方，不但讓客人感到不被重視，同時也放棄了服務客人建立口碑的機會。

原則一：不跟客人說No

日本著名的加賀屋旅館有一條服務的通則：「絕對不能跟客人說『不可能』、『不知道』、『不懂』、『沒辦法』」，不論是合理或不合理的要求，客人所要的只是你對他的重視，如果在第一時間拒絕對方，不但讓客人感到不被重視，同時也放棄了服務客人建立口碑的機會。

原則三：抱怨的客人才是買貨人

對於服務業來說，最可怕的不是客訴的客人，而是一語不發，漠然地離開的客人。前者是還願意給機會做改善，並期待你有所回應與互動。後者則是已經失望到連抱怨都不想抱怨，連下次光臨的機會都不給，更可怕的是從客人傳出去的口碑，是無可挽回的損害。

除了住宿，風格民宿還要給客人夢想！

開業之前的必修課

從夢想出發‧打造自己的創業提案

大多人都說：「人類，因夢想而偉大。」然而，在這裡我們要說：「成功的民宿老闆，以夢想為起點。」

為夢想堅持到底的動力

創業，不是件容易的事，從一開始的規劃到實際執行和成果的檢驗，這一整個過程，光是在腦海中虛擬演練一遍，就能發現其中遇到的關卡可說是困難重重。創業，不但需要起步的衝動，也需要面對與克服挫折的勇氣。當然，民宿創業也不例外，甚至面臨到的困難與挫折將會更為艱鉅。

在創業的路上，沒有所謂的高低階，每個人都是從零...

PART1.開業之前的必修課【初級】
01.從夢想出發，打造自己的創業提案
02.創業的自我評估
03.掌握自己的創業進度表
04.不可不知的法規與執照申請
05.解決「錢」的問題
06.選地停‧看‧聽
07.發包與監工一定要知道的事
08.定價與監工一定要知道的事
09.定價與成本管控
10.選擇工作夥伴

Part2.開業之前的必修課【進階】
Lesson1.創業的動力
四季星空
陳桑民宿
Lesson2.永續經營力
香草House
西衛海民宿村
Lesson3.靈感創造力
花見幸福莊園
英格蘭小古堡
Lesson4.口碑行銷力
自然捲北歐風格旅店
調色盤築夢會館
Lesson5.細節管理力
布拉諾城堡
願景民宿
Lesson6.服務價值力
親河291
星月旅店

PART3.建造與設計
01.民宿之貌：傳遞夢想之鍵
02.LOBBY：體現民宿風格的整體形象
03.客房：浪漫想像的呈現
04.浴室：洗滌身心靈的疲憊
05.餐廳：凝聚美食與溫馨的樂園

PART4.對的預算打造對的民宿
1000萬以下
01.呼嚕咖啡B＆B（台中）……【改裝老宅預算更精簡】
02.迷路為了看花（墾丁）……【打包美景體會時間靜止的魔法】
03.蛙塘（宜蘭）……【民宿主人打造的藝術空間值得一看！】
04.夏灩（澎湖）……【減法裝潢帶給住客最美的景色】
05.星光碧后（宜蘭）……【南澳鄉中體驗部落文化】
1000～2000萬
01.23.5蔚藍（澎湖）……【貼心提供自助廚房料理服務】
02.北非花園（澎湖）……【原汁原味複製的摩洛哥風情】
03.峇里峇里（南投）……【預約式住房，獨享尊寵度假時光】
2000～3000萬
01.漫步château（墾丁）……【營造效益最大化的主題體驗】
02.境外飄流（花蓮）……【民宿主人成為你的專屬玩伴】
03.羅騰堡（宜蘭）……【徹底感動的破表住宿服務】
04.崖上（花蓮）……【人情味自製美食體貼你的胃】
05.緩慢金瓜石（九份）……【獨到文化體驗讓旅人心靈充電】
3000～5000萬
01.阿德南斯莊園（花蓮）……【環境低度開發的堅持】
02.35A－LI（宜蘭）……【珍惜環境的心意】
03.獨立森林度假villa（宜蘭）……【融合建地條件打造人間天堂】
04.佳佳西市場旅店（台南）……【量身訂做的深度旅遊服務】
05.63inn（花蓮）……【千坪花果園歡迎閣家同樂】
06.水畔星墅（宜蘭）……【延伸自然環境納景入室】
5000萬以上
01.沙點（墾丁）……【強烈風格抓住對的客群】
02.都法豪華莊園（墾丁）……【精心計算過的體貼入心】
03.海境（墾丁）……【大開窗海景客房引人入勝】
04.水岸森林（宜蘭）……【導入國外度假村概念經營品牌】
05.有朋會館（宜蘭）……【以招待老友的心意款待每一位房客】

PART1.開業之前的必修課【初級】
01.從夢想出發，打造自己的創業提案
02.創業的自我評估
03.掌握自己的創業進度表
04.不可不知的法規與執照申請
05.解決「錢」的問題
06.選地停‧看‧聽
07.發包與監工一定要知道的事
08.定價與監工一定要知道的事
09.定價與成本管控
10.選擇工作夥伴

Part2.開業之前的必修課【進階】
Lesson1.創業的動力
四季星空
陳桑民宿
Lesson2.永續經營力
香草House
西衛海民宿村
Lesson3.靈感創造力
花見幸福莊園
英格蘭小古堡
Lesson4.口碑行銷力
自然捲北歐風格旅店
調色盤築夢會館
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