勇敢用桿-房地產快樂賺錢術: 銅板起家房事煉金實錄(暢銷新版)

前言
(自　序)　若是袂賺錢，講啥咪投資？
(推薦序)　實力！展現於實例之中／洪碩延
(推薦序)　勇敢、有感！房產之道，不能只聽「天龍國」語／范世華
(推薦序)　在地出發！跟著高雄房產領航者一同啓航／蔡志雄
(推薦序)　認識慶仔，仿如走一趟投資的奇幻之旅／賴淑惠
(推薦序)　投機不鼓勵，投資靠實力／張欣民

第一章　銅板起家！沒本錢　就要加倍努力，把握資訊財
勤能補拙！消息一點靈，自己調閱謄本，打聽訊息做功課
親自登門拜訪屋主，動之以情，議價的成果，賺得第一桶金
省了仲介費賺更大，履約保證不可少
沒人"敢"，我卻能讓神壇變成黃金屋
巧思裝潢設計，神壇變好宅，添福發財

第二章　廢土變黃金！ 翻修裝潢，是投資房地產的既定模式
別人敬而遠之的「問題屋」，翻身洗底的賺頭大
斑駁漏水像鬼屋一般，抓漏翻修後的成果大賺200萬
風水差的扇形格局，隔成六間套房，收租三萬六
自己養工班，控管成本及施工品質，專業提升
忌諱與嫌惡設施為鄰，那就直接把「祂」買下來

第三章　蛋白區裡挑好貨，就業、觀光市場的房產商機
次級地段也有優質物件，精挑細選賺很大
有工業區的就業人口加持，蛋白區也能有春天
蛋白觀光區，旺季湧人潮，逢低購入搶商機
離島觀光效益高，買屋蓋民宿，年收百萬輕而易舉
睜大眼睛挑物件，管理問題停看聽

第四章　法拍不點交物件，流拍底價真正夠「俗」
買法拍屋鐵定賺錢？點不點交差很大
附近有大學、工業區，不點交也值得一搏
先與住客好好溝通，商量酌付搬遷費用
碰上惡劣海蟑螂？訴諸法律莫驚慌
設定成本預算，沉著低進，才有利潤可圖

第五章　停車位批發價收購！「投報率」自享營收，也能當成商品賣
人潮就是錢潮！看準標的，穩賺不賠，先算投報率
低價購進16個車位，投資報酬高達17%
一次付清，穩定出租，半年即可回本
不用裝潢，免水電，僅有維修管理的開銷
舊公寓變身套房，轉手出售「投報率」

第六章　投資祖厝，耐煩處理繼承紛議，獲利回報更甘甜
想買稀有古厝，先要積極布線訊息及人脈
產權持份複雜，找對key man 關鍵就好解
半數以上同意，「多數決」解套出售紛議
攻心為上！耐心等待，趁亂才能用低價買到

第七章　未保存登記，免稅自住的實質用益最實在
建物沒權狀，沒有房屋稅，必要時再辦補登扶正
產權不完備，低價求售，議價空間更大！
實際使用空間大，物超所值！
小心真違建的潛在風險，避免「即報即拆」陷阱

第八章　商務辦公室、場域空間短租，市場逐漸起步
上網挑選辦公室，意外買到優質物件
高雄商辦逐漸起步，精選使用效益價值高的好貨
小型商務辦公需求夯，自用出租兩相宜
低基期卡位自營管理，靜待商機成熟獲利可期

第九章　農地轉作耕植「農舍」，豐收更高獲益的「房價」
農地也有春天，變更住宅，耕土變黃金
不花大錢就能圓夢！農地 1/10 可「巧妙」變豪宅
農地只能蓋農舍，法律漏洞成為變身關鍵
湊足條件資格門檻，農地就能合法變住宅
農地合法蓋透天！也要顧及耗時費資與銷售的問題

第十章　農地進階投資！露營休閒農莊，興建廠房、倉庫
農地規劃成露營區，不用裝潢，年收入百萬
只賺周休二日和旺季，墾丁購地兩年就回本
農地興建工廠，低價吸引頭家趨之若鶩
違建報拆風險轉嫁，為搏競爭中小型工廠仍願冒險
廠房興建成本低，仍要配合交通臨路環境才好賣

第十一章　小確幸！農場新貴的社會福利，省愈多、賺更多
買地變身自耕農，全家健保變農保
保費年省5.5萬，兩年還本，放愈久省愈多
買農地省保險費，經營開心農場還有錢賺
新流行「現代佃農」風潮，農地地主的懶人獲利新招
樂活生活風蔓延，「假日農夫」的休閒商機

第十二章　工業用地投資，買地蓋住宅出售，租地蓋廠房轉租
北部經驗南移，工業住宅成為高雄投資新寵
工業用地取得成本低，建築開發以量取勝
工業住宅貸款成數低，並非適合轉手買賣性質的投資
承租工業用地蓋廠房，長期收租利潤驚人

第十三章　意外開啟投資大陸房地產的第一扇窗！北京置產，兼營留學代辦
不按牌理出牌，醫生當不成，改搞房市
租不如買！自備百萬買辦公室，七年收益550萬
北京女婿出頭天，熟悉法規限制，享有在地優勢
「大產權」、「小產權」，政情風險考量，切莫貪便宜

第十四章　到加拿大生孩子、買房子！自住、分租，開「坐月子」中心
加拿大陪產，放膽買屋，自住兼出租
購買當地民情嫌惡的「大麻屋」，行情便宜300萬
分租賺！「坐月子中心」更賺！脫手賺約400萬
加國投資稅金抽近半，海外置產應先比較政策國情
海外置產賺租金、賺增值，當心匯差影響實質報酬率

第十五章　代管出租套房，物業管理的好口碑，要靠豐富經驗、熱情與真本事
代管套房物業，月入兩萬輕鬆賺
工班、水電專技備齊，解決各種疑難雜症
房客五花八門，面對各種問題隨call隨到
知人知面不知心，租約載明細項，保全附屬設備
租約保證人的重要性，發覺異常，寧賠押金以求全

第十六章　鋼骨結構蓋透天、預售團購炒行情，人脈無價！
修學位、兼養人脈，先累積各行各業的有效資源
緊要關頭的決策，專業人脈的資訊整合立即定案
魚幫水、水幫魚，好康道相報，情義力挺
團購拉抬預售行情，沒掏半毛錢已現賺
合資公證、讓利原則，兼顧權益及友誼之保障

第十七章　買賣房屋要順手，學習先跟銀行交朋友
買屋詢價，切記！先參考銀行估價
用銀行估價做為出價上限，議價堅持籌碼慢慢放
與銀行建立關係，貸款額度、利率條件有好康
薪轉、往來，提高信評，成為銀行VIP有撇步

第十八章　避稅才能確保利潤不會被吃掉！應付「政策」、要有「對策」
政府打房查稅，名下一戶也被「奢侈稅」盯上
投資錙銖必較，想辦法避稅，以免痛心淌血
小心產權持有過久的老屋，潛藏高額增值稅的問題
大坪數雙併打通的房子，還得克服「奢侈稅」的問題
避免不掉的稅賦，轉嫁屋主及房仲一起來分攤

第十九章　興趣變專業！買屋翻修DIY，自組工班團隊，額外還能接CASE
裝潢設計市場報價亂，自己發包集合組織工班
先買器材工具再找工人，工資成本省四成
建材用料自己進貨，少過一手品質成本實在
外行變專業，口耳相傳，口碑生意接著來
投資與工程企業化經營，成本價差報酬提高，風險更小

第二十章　違建拆招、工程糾紛、法拍爭議，細節裡的魔鬼才是利之所在
違建即報即拆！透過民代幫忙就能有轉機？
違建拆除程序的「潛規則」，過關解危有門道？
防範施工鄰損爭議，事前通知、施工鑑定不可少
富貴險中求！法拍價差利潤空間大

自序

若是袂賺錢，講啥咪投資？

　　做為一個專業投資客，我走的路線，跟一般人不同，喜歡冒險的我，很早就打定主意，要靠房市賺錢，從二十多歲開始至今，我投資過高雄數十個物件，我可以很自豪的說，我幾乎沒有虧過錢！

　　首先，我要讓大家認識高雄這個房市新藍海！正當天龍國的房價，被炒的如日中天的時刻，我在投資區域部分，因為家住高雄的緣故，幾乎所有的物件都集中在南台灣。最近，也有很多朋友紛紛告訴我，他們在北台灣的市場，利潤已經愈來愈薄，道理很簡單，當市場已經趨近飽和，供過於求，當然價格補漲的力道，就開始大不如前，但南台灣的房市，跟炒到行情過高的台北房市不同，以高雄為例，一坪十萬以下的物件，還到處可見，要投資的門檻，相對比北台灣要低，看準高雄房市價低，卻仍在起飛的特性，我用少少的資金入手，通常都能得到不錯的利潤。

　　其次，如果要問我有什麼撇步？我會說，膽大心細，富貴險中求，就是我成功的秘訣，當大家都在買房子自住的時候，我就已經很清楚的知道，如果要賺錢，房子或土地，都只是一個工具，既然要獲利，就一定得從成本低的物件入手，拿出來的資金愈少，風險就愈低，加上精準的眼光，以及適度的包裝，要賺錢，當然就不是問題。

　　目前從事設計與建築相關工作的我，因為工作的緣故，接觸了很多與房地產相關的人脈，包括一般的投資客，以及很多閱歷豐富的房仲業者，他們都是我的好友，給了我很多投資的消息與靈感，加上我自己天生愛冒險的個性，以及手上慢慢累積的工作夥伴，像是自己的工班與設計團隊，都是我最有力的後盾，有了這些基礎，我才敢全力衝刺投資事業，但，要怎麼投資才能賺錢？

　　在挑選物件方面，我的這本書，也想跟大家分享一些不一樣的經驗，像是大家不會想買的法拍屋、多人持分的祖厝，甚至是神壇，這些一般人避之唯恐不及的物件，卻都是我眼中的賺錢金雞母，通常這類物件，競爭的人少，價錢也可以大砍特砍，別人不要的我偏買，意外之喜就是，翻修之後，他們的漲價空間，也超乎想像！

　　當然，挑選這類別人眼中的麻煩宅，最重要的，就是要不厭其煩，我常常覺得，所謂的投資客，看似風光，錢賺的比一般人快，比一般上班族多，但大家都只看到表相，真正賺錢的專業投資客，得付出所有的心力，還要不厭其煩的親力親為，以我的例子來看，挑選了麻煩宅，還得花更多時間，把廢土變黃金，親自監工不說，連出租、出售的工作，我都自己包下來做，這樣的投資客，賺的難道不是辛苦錢？

　　簡單來說，這本書，想要說的是大家不知道的另類房產投資故事，我胼手胝足親自經營房地產投資當中的每一個環節，並且分享我經歷或經營的每一個故事，一個把投資當成事業的專業態度，才能有信心悠遊房市，讓我無往不利；而南台灣的房市，長期以來，也被市場給低估了，從這些例子當中，我也希望能把這個市場分享出去！
              
推薦序

實力，展現於實例之中！　

國立高雄大學 創意設計與建築系 所長／洪碩延

　　「房市」問題，現今無論是自住、投資甚至投機炒作，幾乎是遍地開花，持續延燒的首要議題。「房地產市場」變化萬千、千奇百怪，業者各顯神通。如何挑選物件、審慎評估、自我保護，除事前做足基本功課外，其中之眉眉角角更是成功獲利關鍵。

　　受邀為學生慶仔/davis新書 ─《勇敢、用桿房地產快樂賺錢術》寫序。讀畢全文。讓我頓時想說：「不是教授為什麼沒告訴你，而是教授自己都沒經歷過，不知道。」 本書可說是投資房地產各類疑難雜症之實務及實用參考書籍。作者以其數十年投資房地產市場經驗之案例累積分享，詳細描述個案分析於文內二十章節之中，是對有興趣從事此行業人士有利的另類工具書，可說是「20招式闖江湖」。房地產市場詭譎多變，在追求高報酬當中切記要膽大心細才能求得富貴。   

　　祝福閱讀此書讀者或房地產投資者，吉祥如意，發大財！                  

推薦序

認識慶仔，仿如走一趟投資的奇幻之旅

《小資首購術-敗犬變屋婆》作者 小資屋婆／賴淑惠

　　第一次聽慶仔談投資，我必須說，簡直就是一趟奇幻之旅！我自己也買、賣房子，但，一直蝸居在台北市的我，從沒想到，南台灣也有春天，而且，他買的物件，都超級匪夷所思，說真的，我絕對不可能去買一間廟宇來投資，光聽就很不可思議，開玩笑，我又不是仙姑，買來做啥？但，慶仔就敢，光這份膽識，就讓我大大跌破眼鏡！

　　第一次跟慶仔聊天，我就覺得他跟一般投資客很不一樣，他總說，台北太貴，他不想買，也買不起，當然這是謙遜之詞，對我這樣的小資女來說，他比我更有悠遊房市投資的能力與資本，不過，看起來客氣謙虛的他，一談起房市投資，眼睛都亮了，整個人神采飛揚，因為他就是跟別人不一樣，人家買市區，他挑蛋白區裡的蛋黃區，人家買地蓋房子，他偏要買農地、法拍屋，甚至買地租人當開心農場。

　　我必須很真誠的佩服，這就是他過人之處！投資本來就是一條有風險的事，保守點的，會從中挑一條看起來平坦點的路走，畢竟都是血汗錢，誰願意讓大把鈔票付諸流水？但，慶仔的投資，硬是跟人家不一樣，不過，如果以為他只靠大膽闖江湖，那又大錯特錯，我在這本書裡，看到一個膽大妄為，但絕對心細如髮的投資客，他掌握了很多投資要素，比如做足功課，而且培養人脈，讓自己的投資有如神助，這麼用心的投資客，我也是第一次看到。

　　就是因為這樣的用心，讓他的投資策略，看似風險處處，但永遠逢凶化吉，且能絕處逢生，讀這本書，保證跟一般坊間的投資教科書截然不同，他沒有按部就班的規則可言，卻讓讀的人拍案叫絕，因為成功的投資客要件，一定要懂人所不懂，敢人所不敢，才能出奇制勝。

　　這本書，不是教科書，而是給讀者更多新思維，投資不一定要照書教，因為那些都是人家做過的，也許安全，但競爭者眾，大家都學會的，都是舊把戲，能賺錢的空間，早就大大被壓縮了，慶仔的做法，不一定大家都可以學得來，畢竟他在書中的奇遇，不少是人生不可預期的變化，有的是出國念書，突如其來的機會，連陪老婆出國待產，也能一邊買房投資，但，這就是把投資變成生活的一種習慣，如果要問，我看完這本書最大的心得？我一定會說，當然就是學習到一種投資人生觀，碰到每一個機會，都要試著思考，只要有賺錢機會，千萬別錯過。

　　這，就是慶仔要給大家的，不同於一般投資教科書，一個一個讓人拍案叫絕的故事，我邊看邊笑，因為我想都沒想過，還可以這樣玩投資，而且慶仔的游刃有餘，信手拈來，都是經典，只要你跟我一樣，願意一起走進這趟投資奇幻之旅，我保證，一定不會讓你空手而歸！

推薦序

勇敢、有感！房產之道，不能只聽「天龍國」語

房地產講師 (智庫雲端 發行人)／范世華

　　就像封面標題所述的一樣，房地產的投資並非只有等增值，同樣在台灣的房地產，南北的市場並不是完全只有一套的理論，如果沒有慶仔將自己所經歷的房地產各種投資實例，用文字逐一詳實敍述出來，那麼大家投資房市就只能透過媒體的訊息了。

　　可是媒體的製作和發布，由於總發聲的機構和地點都在台北，所呈現的訊息也因此有一種很明顯的「屬地」現象，而新聞素材多取自於「天龍國」的情形，內容資訊也就只適合大台北人看而已。如果真正想要了解全台灣的房地產市場，光用新聞資訊來解讀，那麼就有如是在井底窺天一般，只剩下批評與謾駡，永遠都賺不了錢！

　　金融背景出身的我，被譽為房市專家，主要是因為擅於用資產和資本效益的觀念來解讀房市，以自己習慣性的經驗，設定一組房地產投資的模式，我的角度和定位是將房地產當成一種「資產」，用財富理論的基礎去創造出新的收益出來。所以持有房地產的觀點，「置產」是我房地產的財富準則。

　　但慶仔是把房地產完全當成一種「商品」，既然是「商品」，目的就是要拿來賣的，因此想要都能賣得出去，然後還能賺錢，當一個房地產的商人，自然就要對房地產商品，它的生產、進貨、包裝、銷售……包括房地產商品本身的功能特性，從頭到尾都必須完全的熟悉，並且知道要怎麼賺，才會是一個真正成功的房地產商人。而這又是完全另一種房地產投資的「經營」之道，在一般的認知底下，這只有「法人」才能操作玩得起來的遊戲，但慶仔卻把它做得更多元、更豐富且精彩，真的令人刮目相看。

　　其實房地產致富的方法真的很多，就像「包租公律師」蔡志雄，也有他個人自創的一套，他只用這麼一套招式也可以「獨步武林」，相較起來，慶仔的功夫可是實實在在「十八般武藝」樣樣都行的！

　　賺錢的方法人人都想要學、都想擁有，可是大多數的人都希望愈簡單愈好，如果能夠省事，甚至委託別人幫忙最好。不過慶仔卻選擇一條自己親力親為的辛苦途徑，如今累積擁有了真本事，不但創造出財富的果實，還成為眾人的導師，結合人脈將成功分享給他人，慶仔成功的經驗，真的是值得想要從事房地產投資的人好好來學習了解！

　　慶仔自謙說自己只是「投資客」，在我看來他是個年輕又成功的「企業家」。「勇敢、用桿」，是他用來勉勵後進的名言，拜讀他的作品，我只能說，真的非常「有感」！