地表最強!TiN’s 東京房市教戰手冊：東京置產不可不知的68件事

序：給投資者的你

觀念篇
1-1  「錢」進東京
1-2  現金流，台北東京比一比
1-3  高投報背後的真相
1-4  地方都市與大城市，投資手法大不同
1-5  房子舊了，就該跌價的「通縮思維」
1-6  購屋停看聽，耐震基準是關鍵
1-7  日本當房東一定要懂的「借地借家法」
1-8  借地權物件，投資新選擇
1-9  「代租代管」與「收租保證」的陷阱
1-10   投資最高準則～買的時候先想賣

現況篇
2-1  日本炒房史：從泡沫經濟到失落的20年
2-2  房市新循環：安倍經濟學～東京申奧
2-3  市場生力軍：華人置產族、日本節稅族
2-4 「負利率」與「兩極化」
2-5  新成屋的「一極集中」與「職住近接」
2-6  房價上漲有兩種：錢潮還是人潮？
2-7  生產綠地問題，2022都心地價大崩跌？
2-8  什麼？政府掛保證的暴跌區！
2-9  以後房子不用錢？從出生率看住宅問題
2-10  今後的房市，會崩盤嗎？

區域篇
3-1  探索，東京都23區
3-2  藏在地名的秘密
3-3  東京房價的定律
3-4  軸線翻轉？不可能！
3-5  探訪，都內高級住宅區
3-6  高級住宅區，車站距離不是問題
3-7  最想居住的人氣城市排行榜，假的！
3-8  綿密的捷運交通網
3-9  環狀道路與房市
3-10  如何避開地雷區

實戰篇
4-1  買賣房屋找仲介
4-2  購屋流程走一遍
4-3  融資操作有眉角
4-4  登記謄本這樣看
4-5  面積表示有兩種
4-6  地址表示也兩種
4-7  都市計畫知多少
4-8  建蔽率與容積率
4-9  合理房價自己算
4-10  善用投報三指標

產品篇
5-1  各種標的與門檻
5-2  投資物件這樣選
5-3  自住產品這樣挑
5-4  中古一棟商辦，小心租客被搶光
5-5  超高層塔式住宅
5-6  低層or超高層？兩者風格大不同
5-7  這才是頂級住宅！
5-8  木造透天，少碰為妙！
5-9  享受人生！別墅溫泉宅能買嗎？
5-10  滑雪宅的昔與今

稅制篇
6-1  稅金，影響投報率
6-2  買屋時的不動產取得稅
6-3  每年都要繳的固都稅
6-4  賺租金也要繳所得稅
6-5  超高層塔式住宅
6-6  源泉徵收（預扣所得）是什麼？
6-7  關於消費稅
6-8  50㎡ 的門檻，稅制上的陷阱！
6-9  大老闆的「社宅節稅術」！
6-10  都心超高層，節稅好幫手。

破解篇
7-1  格局圖，用語大解密
7-2  格局圖，樣式大解密
7-3  大建商的房子，真的比較好？
7-4  小心三月交屋潮
7-5  樓高15層的大樓要注意
7-6  Share House 真好賺？
7-7  短租民泊，沒你想像中的容易！
7-8  賣小套房的故事～中間省略賺很大！

特別篇
海外購買家東京房地產動向──東旭公司


 

序

給「投資者」的你

　　這幾年台灣人瘋買海外房地產，坊間的相關書籍也如雨後春筍般地冒出。然而，這些著作絕大部分都是由業者相關人士所出版，內容也多以業者的立場來闡述、宣揚購買海外房產的理念。但建商、房仲或是代銷「業者」的立場，與「投資者」的立場，在某方面來講，其實是相對立的。業者在乎的是「量」，但投資者在乎的，卻是「價」。業者必須有成交，才有佣金可收。但投資者則必須要買得便宜、賣得貴，收的房租要夠多，這筆投資才可說是成功。也因此，業者口中的「房市好」，常常代表的是「成交量活絡」。台北房市近幾年掀起了一股降價讓利風，只要有降價的個案，就會吸引許多自用型買盤進場購買。這樣的市況，在業者眼中，就是「房市好」。但，看在投資者的眼裡，不就代表著得「賠錢賣屋」的意思嗎？

　　我曾經與某位有30年房仲歷練的前輩去參觀東京某個建案。前輩看完這個案子後，就一直誇口說這個案子棒，但我卻越看越覺得它糟糕。怎麼辦？我的想法居然與前輩完全不同調！當下，我甚至嚴重懷疑自己的看屋眼光，信心受到極大的打擊。事後，我詢問了前輩為什麼這麼看好這個案子，他給了我幾點分析，說明了這個案子的幾個賣點，是台灣人很喜歡的，因此一定「很好賣」！我懂了。他所謂的「好」，是「好賣」！而我心中所謂的「好」，則是「好住」或「會賺錢」。

　　仲介「好賣」，可以輕鬆賣給台灣人的案子，不見得就是「好住」的案子，也不見得就是會「獲利賺錢」的案子。這間房子裝潢得很漂亮，相信只要來看屋的台灣人，都會被迷得心花怒放，然後就簽下去了。但仔細看下去，你就會發覺這裝潢其實根本不實用，房子內幾乎沒有什麼收納空間，動線也很差。雖然規劃成樓中樓的產品，但兩層的面積都過小，使用上也很不方便。此外，這個區域並不是日本人心目中的好區，而且價位也稍微偏高，因此之後要賣掉賺價差的可能性也不大。但台灣人就是喜歡這種熱鬧方便的地方，也難怪前輩會判斷說這個案子「很好（賣）」。

　　我本身長期投資不動產，因此下筆的角度，完全是站在「投資者」的立場來分析市場以及物件的好壞。託台灣人瘋買東京屋的福，筆者有幸於2014年與2016年分別出版了《快狠準！東京買房最強攻略》與《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》兩書，透過這兩本書，有幸結識了同為「投資者」立場的東旭國際，他們的私募基金正是以「投資者」的身份來購買東京的不動產。也因此，東旭當時訓練員工分析東京房市時，就是把我的著作當作教科書，列為他們公司的「必修課程」。2017年，托各位讀者的福，這兩本著作銷售一空，從市面上絕版了。東旭聽聞此訊，認為市面上不該缺少這樣的好書，極力鼓勵我再度出書，促使這兩本已經絕版的書籍再以全新的面貌與各位讀者見面，在此特別感謝東旭的鼓勵。

　　本書嚴選前兩本著作內的重要篇章，大幅改寫、更新成最新資訊，並加寫20篇全新篇章。相信本書一定能幫助身為「投資者」的你，更加了解東京不動產市場的整個輪廓。決策時掌握全局，才能趨吉避凶，免去不必要的損失與煩惱。畢竟，不懂市況、稅制以及法律，不就等於是連規則都不懂，就在打棒球。這樣，你會有勝算嗎？祝各位讀者投資順利賺大錢。