秒懂都市更新：新制上手懶人包

推薦序

開始翻閱本手冊後油然憶起約四十餘年前的往事，當時台北市政府都市計畫處因新增「都市更新科」，以正工程司之職有幸奉派赴日參加為期三個月研習。於建設省聽取都市更新相關法令機制及實施概況時，發送的一本「都市再開發圖解」，經視為至寶詳細拜讀後，快速理解了日本推動都市再開發意旨並清楚所謂「權利變換方式」的架構，至今仍印象深刻。

同樣以圖解方式由振皓工程顧問股份有限公司團隊所編撰的本手冊，旨在配合甫於今(2019)年初修訂頒布的都市更新條例條文內容，適當搭配新舊法制的差異比較期能提供一套簡明易懂，詳盡解惑的密碼，導引讀者進入都更內涵的一條捷徑。

本手冊除了以圖解表列為呈現主軸外尚有三項特點：

（一）內容舖陳方面，係從全面概述後進入關鍵項目攻略進而達到活用目標，另於附錄揭示都市更新條例修正重點及與舊法條文對照，使讀者能夠輕易掌握關鍵所在。

（二）對一般權利人常持有的疑惑如「何謂權利變換」？「什麼是共同負擔」？「都更有何稅賦優惠」等均以QA方式扼要精準提供解答。

（三）篇幅內容對較不易理解部份，如權利分配機制、共同負擔方式及權利人關心的選配等以試算圖解、範例、流程表等提供詳盡解說。

由於本手冊具備了上述特點，經逐頁閱讀後一定會讓讀者對於都市更新制度有更清楚的全面認知，對於新舊法差異點，能明確掌握。藉本手冊的付梓，謹以此序與大家共勉之。

財團法人都市更新研究發展基金會顧問

中國文化大學建築與都市計畫研究所兼任副教授

臺北市/桃園市都市更新審議委員會委員

何芳子



為加速都市老舊建物的更新改建，都市更新條例第9次修正條文甫於今年(108年)1月30日發布施行，綜觀其修正內容，主要著重以下八點：1.增強都更信任；2.連結都市計畫；3.精進爭議處理；4.簡明都更程序；5.強化政府主導；6.協助更新整合；7.擴大金融參與；8.保障民眾權益。

儘管本次修法旨在降低整合過程實務執行的阻礙與爭議，但從都更戶角度觀之，都市更新所涉法令龐雜，就連產業界都需要一群專業人員，包括地政士、建築師、律師等逐一對照解讀消化吸收，才能充分了解其間的真正意涵，更遑論原一無所知的都更戶；一般而言，都更入門首先必須面對的是都更戶對於法令的一知半解，進而影響整合過程的溝通協調，甚至一再延宕期程。

令人感到欣慰與敬佩的是，邱奕達建築師率領公司精英團隊，在極短時間內，將都市更新條例修正後的重點，以清晰易懂的懶人包呈現，鉅細靡遺的描繪其間相關重要環節，不僅有助於產業界快速調整修法前後法令規定的認知差異，更可幫助一般民眾無須詳細閱讀艱澀難懂的法令條文，即可清楚了解更新條例修法的意旨與全貌。

臺灣都市老舊寙陋房屋與日俱增，根據內政部營建署所公布資訊，108年第一季全國30年以上屋齡的老舊建物共計410.02萬戶，占全國房屋稅籍住宅總數870.64萬戶的47.09％，其中六都30年以上屋齡的老舊建物共計279.20萬戶，占全國房屋稅籍住宅總數的32.05％；由此可見全國各地老舊建物更新改建實已迫在眉睫，實施者究應如何與地主間建立互信機制，以期縮短整合期程，更是當前刻不容緩之一大要務；期盼本書能夠在此關鍵時刻扮演關鍵的協助推動角色，讓雙方都能快速並充分瞭解都市更新條例的實質內涵，以化解不必要的誤解或紛爭，讓都更之路走得更加順暢，不再只是茶餘飯後彼此閒聊的時尚話題﹗

前淡江大學產業經濟系副教授

德明財經科技大學客座教授

理財周刊副社長

莊孟翰



憶起102年，邱奕達建築師與李漢崇技師合贈編撰的『縱橫都市更新實用法典』時，即欽佩他們對於都市更新法令的專業度與熱忱。

第一本書雖看似與一般法令書籍無異，但他們卻試著突破法令書的傳統，將各個橫向法令打散後，再依主題類別統整，並網羅全臺灣與都市更新有關的規定及解釋函，可謂當時市面上收錄都市更新相關法令最為完整的書籍之一。

原本期盼他們的第二本書也能接續上市出版，惟遭逢文林苑及大法官709號釋憲案，諸多法令處於隨時可能修改的不穩定狀態，終於在時隔6年，適逢新版都市更新條例修正通過後，再次接獲他們出版第二本書的消息，更邀請我幫忙寫序，令我備感榮幸。

本書再次顛覆我對都市更新法令書籍的想像，通篇看不到艱澀的法令條文，取而代之的是活潑生動的圖說，讓都市更新不再只是生冷文字，也使都市更新條例更加親民，不論已經知悉或還未接觸都市更新的民眾，都能迅速地重新認識都市更新。

政治大學教務長

政治大學地政系教授

內政部國土計畫審議會委員

賴宗裕



本人早期擔任都市更新委員期間，都市更新仍處於起步階段，許多法令尚未完備，也面對許多爭議需要協助解決。隨著都市更新條例及相關子法逐一修正到位完成，都市更新推動上的爭議才慢慢減少，顯見法令的完備與如何正確解讀，扮演相當關鍵的角色。

細數與都市更新相關的法令約有百餘個及二百餘條解釋函令，連每天接觸都市更新的專家學者都很難一窺都市更新的全貌，對一般參與更新的民眾來說，更是難如登天，也因而時有所聞都市更新的爭議，一方面可能導因於實施者對法令的解讀不周，另一面也可能是民眾無法瞭解規劃團隊所說明的法令規定。

而都市更新條例在今年(108)年初修正施行後，相信又會對都市更新原已趨於平穩的水面再度掀起漣漪，不僅從事都市更新的坊間業者須快速重新認識新法的規定，民眾也渴望得知在新法的規定下如何爭取自己應有的權益。

因此，在讀過振皓工程顧問公司主導編撰本書後，除感佩他們秉持專業精神，為都市更新領域的永續經營貢獻己力外，更驚異於全書除附錄以對照表標示新舊法差異外，無任何生澀難懂的條文，取而代之的是簡單易懂的圖表說明與可愛人物的簡易問答，使讀者在短時間內知悉都市更新條例修法後的規定，實深感本書為參與都市更新的所有民眾都應閱讀的一本好書，並俟大家重新認識都市更新條例後，期能降低爭議產生，促進都市的再發展！

政治大學社會科學院副院長

政治大學地政系教授

桃園市都市計畫委員

白仁德

推薦序

開始翻閱本手冊後油然憶起約四十餘年前的往事，當時台北市政府都市計畫處因新增「都市更新科」，以正工程司之職有幸奉派赴日參加為期三個月研習。於建設省聽取都市更新相關法令機制及實施概況時，發送的一本「都市再開發圖解」，經視為至寶詳細拜讀後，快速理解了日本推動都市再開發意旨並清楚所謂「權利變換方式」的架構，至今仍印象深刻。

同樣以圖解方式由振皓工程顧問股份有限公司團隊所編撰的本手冊，旨在配合甫於今(2019)年初修訂頒布的都市更新條例條文內容，適當搭配新舊法制的差異比較期能提供一套簡明易懂，詳盡解惑的...

依據統計資料顯示，在都市更新推案的熱區--雙北市區域內，4、5樓公寓屋齡超過30年以上之棟數即逾131萬戶!而都市更新條例自民國87年發布施行至今，雙北市轄內已核定計畫案僅計約530件(營建署99~107年之統計)，實有緩不濟急之憂。產官學界更是多方獻策，期盼解決即將邁入「高齡化房市」之困境。

而都市更新條例於民國101年前已歷經8次修法，相關子法亦趨於完備，本公司有幸將當時的法令予以彙整與分類後，出版『縱橫都市更新實用法典』，便於業界及參與都市更新相關權利人能迅速了解都市更新的法令規範。惟民國101年3月發生文林苑事件後，業界與社會大眾重新檢視都市更新條例的合理性，更於102年4月26日因大法官709號解釋函認定部分條文違憲，致使都市更新條例及相關子法開始全面翻修。

都市更新條例修法期間，因法令的不確定性，致使推動更新的腳步頓時趨緩，但105年與107年分別發生台南維冠大樓、花蓮雲門翠堤大樓及統帥飯店倒塌等事件後，再次喚醒大家危險及老舊建物更新重建的必要急迫性。

政府為加速危險及老舊建物改建，除發布都市危險及老舊建築物加速重建條例外，更加速都市更新條例的修法，終於在民國107年12月28日經立法院三讀通過後，於民國108年1月30日發布施行。本次修法可謂大幅度全面翻修，將原有八章62條的規定，修正為九章88條，更將以往都市更新推動過程中所面對的課題予以改善與克服，也因而與修正前規定有諸多不同之所在。

爰此，本公司以累積逾15年更新專業顧問之經驗，秉持體會民眾面對更新改建之無助及企盼援助之心情，集結公司具有執行經驗之主要幹部同仁，除平日業務執行外，特撥空撰寫構思文稿，歷經多次研討會議反覆琢磨，方予底定。期許能協助同業及民眾快速融入新法執行的意涵規定，更將艱澀的條文，以懶人包方式呈現，盼能讓一般民眾不再視都市更新法令為畏途，促使民眾有信心搭上加速推動老屋更新重建之列車！

邱奕達 謹序於振皓工程

依據統計資料顯示，在都市更新推案的熱區--雙北市區域內，4、5樓公寓屋齡超過30年以上之棟數即逾131萬戶!而都市更新條例自民國87年發布施行至今，雙北市轄內已核定計畫案僅計約530件(營建署99~107年之統計)，實有緩不濟急之憂。產官學界更是多方獻策，期盼解決即將邁入「高齡化房市」之困境。

而都市更新條例於民國101年前已歷經8次修法，相關子法亦趨於完備，本公司有幸將當時的法令予以彙整與分類後，出版『縱橫都市更新實用法典』，便於業界及參與都市更新相關權利人能迅速了解都市更新的法令規範。惟民國101年3月發生文林苑事件後，業...

Sec.1 搞懂都更第一步
更新地區與更新單元的定義
處理方式與實施方式
認識實施者
權利變換的定義
權利變換分配機制
共同負擔項目及負擔方式
都市更新同意比率
都市更新守門員-審議委員會組成
都市更新會與其他團體的委任關係
Sec.2速解關鍵攻略
更新地區劃定流程與條件
自劃更新單元基準規範
事業概要辦理程序
事業計畫辦理程序
事業計畫簡易變更程序
權利變換計畫辦理程序
聽證會的程序與目的
事業計畫及權利變換計畫表述內容
不動產估價師的委任方式
權變選屋分配操作機制
申請建築執照的資格
政府代為拆遷程序
Sec.3輕鬆活用快速達標
都市更新容積獎勵
土地賦稅減免
營利事業所得稅與具時效性的稅賦減免
政府協助更新推動四大配套
更新後權利變換範圍內相關權利之處理
公辦都更遊戲規則
公有土地參與更新方式
新舊法的適用時點
附錄　都市更新條例修正對照表

Sec.1 搞懂都更第一步
更新地區與更新單元的定義
處理方式與實施方式
認識實施者
權利變換的定義
權利變換分配機制
共同負擔項目及負擔方式
都市更新同意比率
都市更新守門員-審議委員會組成
都市更新會與其他團體的委任關係
Sec.2速解關鍵攻略
更新地區劃定流程與條件
自劃更新單元基準規範
事業概要辦理程序
事業計畫辦理程序
事業計畫簡易變更程序
權利變換計畫辦理程序
聽證會的程序與目的
事業計畫及權利變換計畫表述內容
不動產估價師的委任方式
權變選屋分配操作機制
申請建築執照的資格
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