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作為一位在美國抵押貸款業內干了14年的行家里手，作者親身經歷了這場席卷美國的危機發展的全過程——房屋滯售，價格跌落，信貸緊縮。而問題的真實情況似乎比這還要嚴重的多。這場危機給大眾留下了太多的猜疑和揣測︰它究竟是怎樣發生的？未來會發展到何種程度？它給世界經濟帶來了怎樣的影響？

作者通過一個業內人的視角，為我們揭開美國次貸行業的內幕，描繪了一個行業全景和其中形形色色的人物與故事，反映了交易背後的利益勾聯，揭示了造成危機的原因和真相。本書試圖從行業層面找出解決危機的方法，提出了不少建設性建議。值得一提的是，本書專闢章節，探討了次貸危機對中國的影響，對中國的決策者、金融業內人士具有借鑒價值。

導讀
序
1 拐點
良好的貸款行為變質
目擊崩潰
我們都在想些什麼？
激流隱退
事態的發展
2 次級貸款業
次級貸款的“槍手”業務
了解次級貸款業
次級貸款業的發展
次貸業的經濟學
1998年的第一次危機
參與者與業務流程
貸款公司與經紀商的關系
貸款公司與投資機構的關系
沖突的體系
自有文化
白手起家
3 經紀商︰抵押融資的軟肋
抵押貸款經紀業務
經紀商的業務流程
抵押貸款欺詐
經紀商的謀略
誠實的經紀商
行為失調
不道德的經紀商
我將自己置于何種境地？
對人性喪失信心
4 創新融資的藝術
理解風險
融資創新如何運作
房產評估中的水分
5 華爾街&評級機構︰貪婪之至
證券化的影響
何謂抵押貸款支持證券
華爾街渾水
評級機構
利潤豐厚的商業模式
插上一手
難以調和的關系
評級機構的權勢
誰在導演這場秀？
反應遲緩
證券化如何影響借款人
未來何去何從
6 合零為整
二級參與者——美聯儲
借款人
隨意選擇收入和首付款
抵押貸款零售商
建築商和房地產中介
次貸業的命運流轉
判斷失誤
7 重回正軌
變革計劃
投資銀行——創造責任
評級機構——徹底檢修
抵押貸款經紀人——修補體系
解決欺詐問題——打破思維定式
評估師
貸款指導——很有意義的改變
讓欺詐無所遁形
目前的危機
8 次貸對中國的影響
美國房地產市場的崩潰
對美國經濟的影響
對中國經濟的影響
次貸危機對中國的影響
中國抵押貸款業
美國次貸危機的教訓

一年前，我從未想過我需要對次級借貸這個行業寫上點什麼。我知道這個行業不太妥當，但是，次貸危機在2007年的現實演繹似乎還是超出了人們的想象。次級借貸業務停頓中止，壞消息一日更甚一日。房屋滯銷，價格跌落，信貸緊縮。而且我相信，這些問題的真實情況仍然不為人知。留給大眾的只是揣測和猜想︰這場危機究竟會發展到何種嚴重的程度。

作為一個在抵押貸款行業干了14年的熟手——其中有5年是達拉斯一家次級借貸公司的合伙人——當次貸災難慢慢席卷，而我身處第一線。與諸如Countrywide、華盛頓共同基金之類的大家伙相比，我的公司只是一個小玩家。在巔峰時期，我們的次級抵押貸款的年增長額接近2.5億美元——這不是一個小數目，但相對大規模機構所融出貸款而言，也只是九牛一毛。

不過，小規模貸款公司的身份為我觀察這場危機提供了一個獨特的視角。我每天的工作就是和抵押貸款經紀商以及國內最大型的抵押貸款證券公司打交道。因為次貸行業內的所有工作我都做過，所以，我對這個行業有全面的認識和了解。

雖然這本書是基于我作為貸款人的經歷，但是，它也反映了整個次貸行業的運行機制。我寫作此書的準備工作之一就是和很多同事、同行交談，他們中的很多人或在次級抵押貸款公司工作過，或打理過次級抵押貸款公司，或曾開辦過這類公司。通過和他們的交流，我想要確認的是，他們的業務操作就是次貸的一般性業務，和我的工作相差無幾。我用文字描繪了這個不穩定的行業，對這本書來說，這些同仁們的見解和反饋是無價之物。

這是我第二次回顧這本書。在著手寫書的時候，我就明白我們正面對著一件有歷史意義的事件。我並不清楚自己想法的正確程度有多高。當我在2007年8月動筆的時候，我感到全美將經歷現代史上最嚴重的商業危機。之所以這麼說，原因有三︰第一，大部分商業危機都是由食物鏈頂端的少數領導者行為不當引起的，但是，目前危機的禍源卻是覆蓋整個行業的系統性問題。沒有單一的人或者個體能夠承擔主要的責任。第二，65%的美國人擁有住房，其他商業危機不會對這麼多的人造成大範圍的沖擊。第三，一旦房地產市場停止現在的自由落體運動，核算一下來自房屋產權價值的跌落和抵押支持證券市場持續的虧損，最後的損失將以萬億計算，是的，上萬億。

我開始寫這本書時所持的觀點是，作為近距離親歷這次危機的局內人應該出來講述其間的故事。不過，我很快意識到，這並不構成寫作此書的充分理由。對我而言，遠不止于此。

我的職業生涯大部分是在抵押貸款行業度過，總體上，我認為自己是行業中的一分子。我希望抵押貸款行業能找到自己的道德羅盤，回歸到用理智貸款融資的狀態。但是，沒有重大的變革，這種情況是不可能發生的。本書是從局內人視角分析行業的不當行徑，而第七章的重點就是解決之道。最終，這成為了我寫作的動機。

在約翰‧威利父子出版公司涉入之前，丹‧麥克金在《新聞周刊》上寫了一篇關于這本書的評論文章。不管我喜歡與否，動筆之後，我儼然已經成為次貸行業的形象代言人，所以，我知道可能會出現一些負面反饋。稍作聯想，我成了罪人。看著幾百條加注下劃線的評論，上面寫著眾多建議——包括監禁和槍決。如果我說對這些感到無所謂，那是在騙人。如果你的成長歷程讓你堅信應該行為端正，如果你每天都在努力這麼做，那麼你是不可能不受這些評論影響的。

讓我把話再說得清楚點。我並不是在尋找同情或者求得認可。我想說的是，在我作為次級貸款商的5年時間里，我公司的平均違約率不超過3%。比較一下這個數字和現在20%左右的次貸違約率，這說明我的公司有效地做到了讓借款人擔負力所能及的貸款。在我看來，這是判斷貸款機構是否良性運轉的唯一標準。

此外，有一件事是很清楚的。我們帶著好心善意經營業務，我們相信次級貸款行業必須要提供積極、正面的服務，但即便是我們這樣的人也發現，在危機爆發前的幾年時間里，要有效地管理風險，並在市場中一直保持競爭力，其難度日益在增大。當這一切成為現實的時候，就去判斷失誤，錯誤百出。可以肯定的一點是，這個行業從不缺乏失敗為教訓。

雖然這本書是關于次級貸款行業的，但是我認為，大部分人不知道援押貸款危機其實並不是孤立于次貸危機的。其他類型的產品供應早已鑄成大錯，其中包括向信用良好的借款人供應的貸款產品。這些產品只是需要再長一點的時間才會在違約報告中露出面目。我在第七章更多地對此徽了討論。

雖然本書記錄了我公司的發展歷史，但本書——一名次級貸款人的自自並不只是關乎一個人、一家公司或者是借貸行業某一領域的。它關注的是，抵押貸款行業如何集體性地失去目標、迷失方向，如何引爆了這場美國現代史上最嚴重的信用危機。