傅天穎

買屋三部曲之一　買屋錢哪裡來？
小錢不運用，大錢從哪來

善用貸款來生財

如何跟銀行談貸款，是買屋新手較生疏的一課。建議你一開始就多找幾間銀行，比較他們的貸款成數及利息高低。要注意的是，不管你選擇哪家銀行，可能都是頭兩年可提供你優惠利率，但是三、四年後又會調漲回來。

如何和銀行協調貸款利率


若是利率要被調漲回來，你可以利用自己過去良好的信用及還款紀錄作為籌碼，先跟原貸款行談是否可繼續提供優惠利率；若是銀行仍堅持調漲利率，就去找第二家銀行談，如果他們能提供理想的利率，你可以將原來在第一家銀行的貸款轉到第二家去。但是轉貸會產生一筆手續費，所以你要合算清楚，轉貸的結果對你到底划不划算！

轉貸時還有另一個情況也必須計算在內。比方說你原先在這家銀行貸了200萬，現在要轉到另一家銀行，可能只願意貸給你180萬；許多銀行會有這種狀況，就是不願意如數照原貸款金額全部貸給你。他們也許會要求你先還一部分款項，比方說一到兩成，這樣他們才不會吃虧。

所以，到第三年利率被銀行調漲回來時，比方說原本是2.05%∼2.8%，要被調到3.2%，這時也許轉貸利率可以談到2.2%，但是新銀行會要求你先付一、兩成貸款，如果這時你手頭沒有多餘的錢可以還款，建議你跟銀行協調，或許把利率調高一點，比方說從談定的2.2%調高到2.3%或2.4%，條件是請他們提供你全額貸款。

但是，如果你手邊有多餘的現金，我會建議你就按新銀行的要求先付一、兩成貸款，這樣做比較划算。不要小看0.1%、0.2%的房貸利息，合算起來是很可觀的；付二十年的貸款，搞不好都可以買兩棟房子了！

從實效性來看，還要考量你會在這間房子住多久。如果是長期自住，建議你還是不要全部貸款，雖然房貸的利息可以抵稅，但畢竟有限，而全貸的利率還是比較高一些。但是如果你像我一樣，短期內有可能再賣屋、換屋，那麼把利息當成是租金來付，就很合理了。

妥善投資終生受用

現在低利率，甚至是負利率時代已經來臨，銀行定存的利息收入和受薪階級調薪的速度，根本趕不上物價調漲的幅度。現在買房子保值，絕對比租房子更划算！許多人是用租金去買房子、付貸款，因為買了房子再租出去都划算。

建議想投資房產的上班族，買房子的前兩年，可以先付一些房貸利息，把它當作租金來繳，在這兩年當中，如果有漲幅，就可以把房子脫手，賺取差價利潤；而且你可以從小的房子開始買，再慢慢一步一步往上，一邊住房一邊買房，然後愈換愈大，慢慢轉出一筆不小的財富。當然你同時要考慮貸款的多寡，評估自己的經濟實力及還款能力。如果貸得多，利率調整時就會吃不消。
當包租婆，用房租付利息

如果有當包租公或包租婆的想法，在買屋時就要先合算一下，如果不是自住，這房子租出去可以收多少房租回來？比方說，在台北縣買一個300萬的小套房，銀行貸款的利息大概要9千元，跟每月租金相比，其實不相上下。買一間400萬的房子，一個月的租金可收1萬2千元，要付給銀行的貸款利息可能要1萬3千元，就差不多打平了。如果是買一間1800萬的房子，一個月的租金如果可收到7萬元，貸款利息才4萬8千元，意思是你連頭期款都不用付了，可以由房客來慢慢付清呢！

以收入來估算可以負擔的房貸

原則上來說，房貸的比例約占個人收入的三到五成，家庭收入的三到四成，算是可以接受的範圍；三成之內則是比較沒有負擔，也比較安全的比例。比方說，一對夫妻帶兩個小孩的四口之家，有著夫妻的雙薪收入，假設每月共收入6萬元（每人3萬元），他們可以負擔的房貸就是1萬8千∼2萬4千元之間；如果是要租屋，也要朝著這個價位的兩房兩廳方向去尋找。

若是考慮價位，當然最後找到的地段與交通條件不一定盡如人意，但是經濟能力畢竟是現實考量，房貸太過沉重、占收入的比例太高的話，就得跟其他的生活所需或生活品質做出取捨。

房貸＝個人收入×30∼50%＝家庭收入×30∼40%

房貸如果升息，舉例來說，只要調升0.05個百分點，以500萬的貸款來說，每一年就要多付2千5百元的利息。但是大部分銀行只會在網站、營業廳及媒體上公告，不會一一主動通知客戶實際應繳的房貸本息金額變成多少，貸款人自己一定要多留意，問清楚每個月要繳的金額變成多少，轉帳的戶頭裡要有足夠的款項，以免金額不足，發生遲繳狀況，影響到你的信用紀錄。

法拍屋是另一個選擇

還有一個選擇就是法拍屋。許多人在之前利用房貸優惠利率購買的房子，後來因為銀行調漲牌告利率，加上個人本身的收入並無相對增加，所以房貸就超過收入的三到五成，在負擔不起的情況下，便出現許多法拍屋。法拍屋的品質雖然良莠不齊，但是不乏好的物件，所以如果你買不起新屋，又不想住老舊成屋，法拍屋倒也是一個可以考慮的選擇。若是決定購買法拍屋，建議你準備四成以上的自備款，然後運用一點成本來美化裝潢一下屋況，再脫手時，每坪開價甚至可以多個6∼7萬元，要達到三成以上的投資報酬率並不難。

萬事起頭難，圓夢頭期款

萬事起頭難，如果第一步能跨出去，就不會再覺得困難重重。想投資房地產或是單純想買屋換屋的你可能想要問：到底要準備多少錢，才足以開始實現這個夢想呢？

愈早開始理財規畫，預備頭期款並不難

當初，我單純是用孤注一擲的勇氣，以一搏百，連頭期款都還沒有著落，就敢做這樣的投資，因為我努力做足功課，相信自己的判斷。但若你是單純的上班族，想憑每個月的固定薪資來攢下購屋金，我會建議你，愈早開始你的理財規畫愈好。

其實要準備來買房子的頭期款並不難，比方說一間300多萬的房子，跟銀行貸到九成的款，頭期款也只要30幾萬就夠了。如果你的月薪是3萬元，可以強迫自己每個月先存下1萬塊，三年下來就有36萬元的存款，足以支付購屋的頭期款了。或是你也可以把時間拉長一些，先做好六到七年的儲蓄險規畫，月繳3千多元，六、七年之後就可以拿回30幾萬，以及100萬的終身保障，一樣能把購屋的頭期款準備起來。

每月還款能力也是重要考量

當然啦，除了頭期款，之後每個月的還款能力一樣要列入考慮。如同我之前提到的，每月要付的貸款最好控制在月收入的三成左右，這是最安全、也不至於太沉重的還款負擔。就像上面的例子，以3萬塊的月薪買了一間300多萬元的房子，每個月要負擔的貸款大概就是8千∼9千塊，約占月薪的三成。

所以考量到月收入、頭期款，以及每月必須償還的貸款，就可以估算出自己能力所及、負擔得起的房子，價位落在哪個區間。比方說你的月薪如果有5∼6萬元，以三成來計算，貸款可負擔到1萬8千元，就可以買價位約420∼500萬的房子，自用收租兩相宜，可以視利率高低，保留換屋或出租的彈性，做個有屋階級的黃金單身貴族！

二○○七年開始因為美國次貸風暴影響，銀行政策緊縮的結果，成屋套房的坪數低於15坪，都很難向銀行貸到款，以至於有些一坪房價高達50萬的地段，由於買主僅準備了一點自備款，利率攀升後就還不出錢給銀行，套房馬上套牢變牢房，甚至變成法拍屋。但事實上，如果你工作穩定、信用良好、基金或保險等投資狀況平穩，信用卡使用紀錄也沒問題，即使你購買的是11∼15坪的小坪數物件，要跟大部分的銀行談貸款，還是有空間的。

買屋三部曲之一　買屋錢哪裡來？小錢不運用，大錢從哪來善用貸款來生財如何跟銀行談貸款，是買屋新手較生疏的一課。建議你一開始就多找幾間銀行，比較他們的貸款成數及利息高低。要注意的是，不管你選擇哪家銀行，可能都是頭兩年可提供你優惠利率，但是三、四年後又會調漲回來。如何和銀行協調貸款利率若是利率要被調漲回來，你可以利用自己過去良好的信用及還款紀錄作為籌碼，先跟原貸款行談是否可繼續提供優惠利率；若是銀行仍堅持調漲利率，就去找第二家銀行談，如果他們能提供理想的利率，你可以將原來在第一家銀行的貸款轉到第二家去...