呂嘉坤

Part1 房屋篇

1.不想買到跳樓屋，應知跳樓事！

羅覓鷗與朱俐葉結婚三年後，終於買了自己的房子。沒想到小倆口搬進去之後，才從鄰居的口中得知，這棟公寓曾經有一名男子吳士比從頂樓平台跳樓自殺身亡。膽小的朱俐葉害怕公寓會鬧鬼，每天晚上都失眠。羅覓鷗一方面不忍愛妻受苦，另方面不滿前任屋主雷得從未告知這間房屋是「凶宅」，馬上就去找雷得理論，要求退屋還錢。然而，雷得認為跳樓男子是從頂樓平台躍下，並不是在這間房屋裡面自殺，所以這間房屋並不算是「凶宅」，拒絕退屋還錢。買房子真是要注意啊！

法律新聞眼

曾經發生過非自然死亡事件的房屋，我們稱它作「凶宅」。買賣房屋時，賣方如果沒有告知買方這個房屋內發生過命案，也就是房屋是俗稱的「凶宅」，這件事實，買方可以主張這個房屋有重大的瑕疵，得以請求解除契約或是減少買賣的價金。但是現實生活中，曾經發生一種讓人困擾的情況，就是從屋內往外跳，其他不同樓層之住戶跳樓、發生命案、自殺等等。像上面所說的情形，不是發生在這間屋子或這一個公寓樓層裡，例如樓上有人跳樓，整棟大樓的各個樓層都會變成凶宅嗎？常見新聞的標題上寫著：房屋內有非自然死亡之情事，構成房屋買賣之瑕疵等等。但是在跳樓的情形呢？這是一般人比較不容易理解的部分。不管再怎麼困擾，還是搞清楚比較好！畢竟買賣房屋的時候，這是非常重要的因素之一，不管是對買方或者賣方來說，都有加以探索的需要。實際上，法律並無明確規定什麼樣的房屋是「凶宅」。內政部曾經對於「凶宅」的定義，作出行政解釋，內容大略是：一般大眾所俗稱的「凶宅」，主要指在賣方持有產權的期間裡，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。請注意，這裡有個「賣方持有產權的期間」這種限制條件哦！也就是說，如果賣方持有產權期間沒有凶殺事件，而是在賣方的「前手」持有產權的期間發生的，可能會被認定不是凶宅！這樣說來，是不是有點怪怪的呢！有關房屋被認定是「凶宅」的這種瑕疵，舉一個曾經發生的案例來做說明：原告主張所購買的房屋，為公寓大廈的其中一個樓層，曾經有人從那棟大樓的其他樓層跳樓自殺，他發現這件事之後，認為所購買的房屋是凶宅，跟被告（賣方）說那個是屬於重大的瑕疵，要求解除契約。賣方主張說：買方又不是買下整棟大樓，他出賣的那一層並不是凶宅，是正常的房屋，不可以解除契約。在這個案例，法院認為大樓的不同樓層，就算曾經發生自殺或跳樓事件，在一般交易觀念上，並不認為其他樓層也會因此變成「凶宅」，這種跳樓事件不會導致房屋價值、效用、品質之減損【註：大樓有人跳樓，真的不會造成這棟樓的房價下跌嗎？前述觀點，值得檢討】。雖然，有些人會認為樓上曾經發生自殺事件，或同棟大樓曾有跳樓事件，是會讓人感到害怕，心裡會毛毛的啊，怎麼會不算凶宅呢？也許這種想法對一般人來說是有點道理，可是這樣的看法，是不被法院接受的。法院認為這種跳樓自殺事件，如果不是發生在買方所購買的那一層屋子內，也就不會影響買方的居住品質，或減少房屋的價值。房屋既然沒有「效用或品質」等等的瑕疵，那麼要因為有人從其他樓層跳樓自殺，就要求解除房屋買賣契約這種的要求，法院是不會認同的。簡單來說，法院認為跳樓事件，並不會導致整棟大樓都變成凶宅。而且這種情形，其實大多屬於個人主觀上的、心理上的感受。因人、因時、因宗教信仰等等不同，而有差異，也可能藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式等等，去除該不安之心理狀態。所以法院認為在一般的交易觀念上，很難認為跳樓事件會導致其他樓層的價值、效用或品質上產生重大瑕疵。以上是法院的看法，是否正確、是否合乎社會生活常理，那就見人見智了！如果沒有特別約定時，不願買到凶宅，就依上面所說的標準加以判斷。但是我們若在買賣契約加以限制，就可以依我們的意願，買到我們中意的房子。一般來說，在不是新成屋的買賣，買賣不動產的時候，會有「不動產標的現況說明書」，上面會有關於「建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」一欄，要賣方勾選。通常發生買賣爭議的情形，就是出賣人故意隱瞞實情，而在該欄位勾「否」，後來買方才發現大樓有跳樓事件，因而產生糾紛。除了前面所說的看法外，曾經有法院認為，若有人跨出陽台跳下而身故（墜落地點在中庭），因為死亡（陳屍）地點不是在屋內，與死者在屋內自殺的情形不相同。也就是說，有的法院甚至認為，在跳樓自殺的情況，因為死者是跳到屋外去，不是陳屍在屋內，所以不能認為房屋有重大瑕疵。也就是說，如果從陽台往外跳，死在別人家，別人家變成凶宅，陽台這間屋子卻可能被認定不是凶宅呢！所以如果在意這類事情的人，千萬要注意在買賣契約加註相關特別條款。因此，提醒要購買房屋之人，假若很在意這類事情，不希望買到曾經跟任何跳樓事件扯上關係的房屋，或是不希望房屋附近有墳墓地等等，那麼對於打算要購買的公寓大廈樓層，就必須特別在契約內註明這類的詢問事項，把它作為契約的一部分，也就是成為特別約定事項。因為若有事先詢問或約定的話，賣方就必須保證房屋沒有發生過這種情形。也就是說，特別在契約上載明不能有同棟樓層跳樓之類的事情，賣方就必須查明是否有此事實，加以向買方說明；若有，賣方仍然故意隱瞞，買方就可以主張解除契約。一個小觀念，可能避免數百萬元或數千萬元之損失，不僅自己知道就好，也請將此觀念轉知親朋好友！

律師小叮嚀：不想買到附近有非自然死亡事件之房屋，請在買賣契約註明清楚！

2.買到有瑕疵的房子，該怎麼辦呢？

史象儒與卓妹妹愛情長跑十年，總算有情人終成眷屬。為了共築愛巢，兩人花了不少時間四處看屋，最後買下一戶已裝潢完成且附送家具的翻新公寓。莫約半年後的某天晚上，史象儒加班很晚還沒回家，卓妹妹坐在客廳沙發上，讀著暢銷小說《半月の夜空》，有感於書中女主角坎坷遭遇和自己頗為相似，內心感傷，不忍再讀，便隨手把書擱在茶几，躺在沙發上發呆，不一會兒竟睡著了。史象儒回家後，看到睡著的愛妻眼角帶有淚痕，再瞥見茶几上的書，心裡納悶這書到底寫了什麼，伸手把書拿起來一看，發現封面上有水漬，以為是卓妹妹哭得太誇張才把書弄濕，想不到頭頂冷不防地被水滴打個正著，抬頭一看才發現天花板竟然在漏水。隔天史象儒請水電工來檢查，發現裝飾用的木質天花板裡面原來是亂七八糟，佈滿樓上住戶的各種水電管路，難怪會發生漏水問題。卓妹妹眼見愛巢「落漆」，心情鬱卒，氣到不跟史象儒說話。史公該怎麼解決這內憂外患的局面呢？

法律新聞眼

興高采烈的付款千百萬買新房子，裝潢時竟發現天花板裡佈滿樓上房屋的污水糞管等明管，怎麼辦呢？屋頂空間，包含客廳、餐廳、廚房、臥室，存有樓上的污水糞管、排水管、冷熱水管等明管，可不可以退錢呢？這種房屋有沒有瑕疵？是小瑕疵還是大瑕疵呢？什麼是房屋的重大瑕疵，先從瞭解民法上規定的「瑕疵擔保責任」談起。以「買賣房屋契約」為例，依據 民法第354條規定：「物品之出賣人，物品包括動產、不動產，對於買受人應擔保移轉於買受人的時候，沒有滅失或減少物品價值之瑕疵，也沒有滅失或減少物品通常效用或瑕疵。但是，減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」也就是說，房屋之出賣人要有擔保出賣之房屋及土地沒有瑕疵的責任，也就是指賣方交屋給買方時，應擔保所出售的房屋不能有瑕疵【所謂瑕疵，就是指符合通常使用效用的品質，例如房屋會漏水或是氯離子過高的海砂屋等等，就是典型的瑕疵；至於在墓地上蓋房子，土地是否算是瑕疵，乃屬特例，尚無發現實務討論此種類型，應依具體契約類型判斷】。如果有這樣的情形，賣方就要對買方負「瑕疵擔保責任」，不論是新成屋或中古屋都是一樣的。接下來我們就要瞭解，房屋的瑕疵要件構成之後，買方應如何主張權利呢？這時候，就要判斷瑕疵的大小，來決定買方能不能主張「解除契約」，是否能討回全部的買賣價金，或者是只能請求減少部分買賣價金。在物之瑕疵擔保責任上的權利主張，最重要的應注意「瑕疵通知」這件事情，以及主張權利的時效問題。依 民法第365條及相關的規定，如果物品有瑕疵，買方可以主張「解除契約」或「請求減少價金」，這個解除權或請求權，原則上在買方通知賣方後六個月內不行使，或者自房屋交付時起經過五年而消滅；所謂六個月內不行使，例如賣方不願意負責任，而買方也沒有在六個月內向法院提出訴訟主張權利。重要的是，必須在六個月內表達要行使權利的意思【法律不保護怠於行使自己權利之人】，但是有個例外，就是賣方若故意不告知瑕疵，就不適用六個月時效期間的限制，因為故意不告知的賣方不值得保護，法律就加重保障買房子的人。也就是說，買方接收了房屋後（交屋），應趕快檢查房屋有無瑕疵，並在發現瑕疵時，立即通知賣方，通常都是以存證信函的方式通知，這樣比較容易保留證據。通知賣方房屋有瑕疵後，只有六個月的期間，買方一定要在這個時間內，決定是不是要主張解除契約或者請求減少買賣價金，如果超過時間的話，這個權利就會因為超過時效而消滅了。此外，如果房屋點交後已超過五年，買方一直沒有發現瑕疵，那麼也不會有解除權或價金減少請求權，畢竟時間過了太久，為了交易的安定，法律不容許過了這麼久才吵著要「退房」的事。所以由上述說明可以知道，買賣房屋發現漏水或其他瑕疵時，應該即刻將瑕疵通知賣方，雙方共同協商瑕疵處理方法，如果無法在數個月內處理完成，最好在一、二個月內寄發存證信函予賣方，內容就是主張解除契約或者請求減少價金的意思，這樣就是在六個月內行使權利了！經常發生協商和解時討論太久，超過六個月，還在討論房屋修理的問題，而沒有討論減少價金或解除契約的事情。事後雙方發生訴訟時，賣方就會主張已超過六個月的權利時效除斥期間，到時買方就頭大了。所以，買賣房屋時，要記得這個「瑕疵通知後六個月的權利主張期間」的規定。

律師小叮嚀：瞭解房屋瑕疵的意義，保障自身權利！3.房屋與廣告內容不符，可否主張瑕疵減價？

從事金融業的王紹君從小就愛看日本漫畫，對於日本人生活型態非常嚮往，尤其酷愛日本溫泉文化。今年她決定貫徹小資女孩的路線，要幫自己買一間小房子，加入有殼一族的行列。正好電視廣告強力放送著「溫泉幸福宅」的預售屋廣告，主打「家家戶戶都有溫泉風呂」、「回家，就像住進日式溫泉旅館」等口號，看得王紹君好心動。她利用假日來到建商的接待中心看看，坐在日式裝潢風格的樣品屋裡，聽著身穿和服的銷售人員解說，鳳心大悅之際，阿莎力買下去。沒想到交屋之後，王紹君才赫然發現浴缸是稍微有大一點，不過什麼品牌的也搞不清楚。水龍頭流出來也只是普通的熱水，心想「說好的溫泉呢？」她馬上打電話要求建商給個交代，但建商卻推說是政府還沒發給執照，所以才無法提供溫泉水。王大美女覺得自己被建商騙了，下定決心要討回公道。

法律新聞眼

某建商推出建案，廣告上有「戶戶有溫泉」或是「優良溫泉住宅」的標語或說明文字，有位屋主買售房屋後，發現並無溫泉可以使用，所以向法院提出主張減少價金訴訟。士林地方法院就此爭議做出判決，認為廣告內容也屬於契約的一部分，建商出售的房屋，沒有原初廣告中說的溫泉，則該房屋價值就會貶損，也就是有溫泉的房屋比沒有溫泉的房屋有價值，所以判決建商應該要減少價金一百卅六萬元；這就是一種物之瑕疵擔保責任。這件案子的消費者，主張因為相信溫泉廣告文宣，且因廣告註記已取得政府核准開發溫泉之核可字號，才會買下房屋，之後卻沒有溫泉可以使用。建商則主張溫泉設備已設置完畢，但是因為行政程序尚未辦理完成所以暫時不能合法使用，等行政程序完備後就可以使用了。法院判決認為，依據消費者保護法規定，廣告內容也屬於契約義務的一部分，沒有廣告所述之溫泉就應該負瑕疵擔保責任。依消保法規定，廣告屬於契約的部分內容，所以建設公司在出售房屋的廣告中，說明出售的房屋是有溫泉，則該廣告的內容會成為契約的一部分，假設沒有那個溫泉，就該部分而言，乃是瑕疵，消費者得主張建商應負物之瑕疵擔保責任，可以請求減少買賣價金，例如前面說的溫泉房屋案，法院就判決減少一百多萬元的價金。在溫泉得否使用的判斷，可能有二種情形，一種是事實上不能使用，一種是法律上不能使用。所謂事實上不能使用，是指事實上根本就沒有溫泉的設備，這是很典型的瑕疵；另一種是法律上不能使用，就是指事實上雖然有溫泉設備，但是現在尚未符合法律規範，還不能使用。關於使用的概念，不是僅有社會觀念的事實上不能使用而已，業者經常以事實可以使用作為抗辯，其實是不合理的，法律上既然規定不能使用，不能使用就是不能使用，與事實上不能使用為相同的情形，應等同看待之。其實，無論是法律上不能使用或事實上不能使用，都應該屬於瑕疵，因為對於消費者而言，沒有承擔法律上不能使用的義務，該行政申請完備的義務，應該是出賣人的責任。因此，提醒買賣此類型房屋之消費者或是爾後要買售新屋，無論是成屋或預售屋的消費者，應該要將房屋廣告妥善的保存下來，若建商其後交付的房屋品質未達到廣告上所說明的內容，就有證據可以主張權利。

律師小叮嚀：看廣告買房子，請記得要把廣告保留下來哦！

Part1 房屋篇

1.不想買到跳樓屋，應知跳樓事！

羅覓鷗與朱俐葉結婚三年後，終於買了自己的房子。沒想到小倆口搬進去之後，才從鄰居的口中得知，這棟公寓曾經有一名男子吳士比從頂樓平台跳樓自殺身亡。膽小的朱俐葉害怕公寓會鬧鬼，每天晚上都失眠。羅覓鷗一方面不忍愛妻受苦，另方面不滿前任屋主雷得從未告知這間房屋是「凶宅」，馬上就去找雷得理論，要求退屋還錢。然而，雷得認為跳樓男子是從頂樓平台躍下，並不是在這間房屋裡面自殺，所以這間房屋並不算是「凶宅」，拒絕退屋還錢。買房子真是要注意啊！

法律新聞眼

曾經發生過非自...

本書內容，大多是過去在警察廣播電台生活法律單元的講稿，改編集結而成。許多簡單的法律觀念，有些人常常因為法律文字的生硬難懂，就不願意去瞭解，或是說不在乎身旁可能發生的法律事件，以致於遇到事情，手足無措，這種想法是有問題的。畢竟日常生活，無一不是法律，其實人的一生中，有意無意，有緣無緣，平均一下，大概都有機會上一次法院，不管您願意不願意，或者是刻意不刻意，機會都是均等的。站在樹下可能都會被雷打到，路邊無意瞄一下怪人可能都會被搥，您說奇怪不奇怪？觀察人們與法院的關係，大家都說最好不要碰到，最好是這樣。就拿去醫院這件事來說，眾人都是能避免，就盡量不要上醫院，試問那位仁兄師姊，沒有上過醫院？所以說，對於法律而言，不要只是看新聞的敘事，帶過就算了，有應該要知道的重要觀念，花很少的時間去記一下，或是告知有需要的人，相信可以減少很多糾紛，或是避免許多無謂的困擾。一直納悶為何電視或報紙的新聞，幾乎都以「法律新聞」為主角。每天在電視新聞或報紙上的重頭戲，都是社會法律事件的新聞，為何娛樂新聞不是老大？為何家庭生活新聞不會是頭版？是否因為法律事件，經常都是光怪陸離，比較有賣點，不得而知。不過，我們從經常性的法律新聞事件，挑出一些較有趣，或是與我們生活關係較密切的新聞，作為分析的題材，以此分享與聽眾朋友，不僅散播法律常識，也能傳輸一些有益的法律技術性知識。不論法律新聞的本質如何，在眾多法律新聞敘述的事件中，有一些確實值得我們注意，若發生在我們身上怎麼辦呢？曾經有位客戶，子女在外地念書，本想在大學附近某社區大樓，買間房子給子女就近讀書，高興下訂後，發現之前樓上有人跳樓自殺，怎麼辦啊？子女還敢住嗎？如果您是社區管委會主委，社區旗杆倒下砸死人，要您負責，這個主委以後還想幹嗎？人家無理激我、弄我，罵二句難道不合人情事理嗎？每天上演太多太多的法律生活的故事，有上新聞的不過是冰山一角，沒上新聞的成千上萬。舉一可以反三，所以我們編撰本書，藉由我們挑選過的案例，輔以白話方式的說明，使一般人都能瞭解這些生活上可能發生的法律常識，有時候，一個小常識可能替您省下千萬元的花費，不要小看這些法律新聞背後所呈現的意義。

本書內容，大多是過去在警察廣播電台生活法律單元的講稿，改編集結而成。許多簡單的法律觀念，有些人常常因為法律文字的生硬難懂，就不願意去瞭解，或是說不在乎身旁可能發生的法律事件，以致於遇到事情，手足無措，這種想法是有問題的。畢竟日常生活，無一不是法律，其實人的一生中，有意無意，有緣無緣，平均一下，大概都有機會上一次法院，不管您願意不願意，或者是刻意不刻意，機會都是均等的。站在樹下可能都會被雷打到，路邊無意瞄一下怪人可能都會被搥，您說奇怪不奇怪？觀察人們與法院的關係，大家都說最好不要碰到，最好是這樣。...

Part1 房屋篇
1.不想買到跳樓屋，應知跳樓事！
2.買到有瑕疵的房子，該怎麼辦呢？
3.房屋與廣告內容不符，可否主張瑕疵減價？
4.法定空地如何使用？
5.無權占有就要拆屋還地
6.頂樓加蓋曾經燒死過人，算不算凶宅？
7.買到有瑕疵的房子，如何主張權利？
8.頂樓屋主看這邊大樓頂設置基地台要經過頂樓屋主同意
9.違章建築之買賣問題
10.管委會可否處罰違反規約的住戶？
11.房屋永久使用權之意思！
12.仲業之斡旋金、要約書，您知多少？
13.社區大樓鐵欄杆掉落傷人，誰的責任？

Part 2網路篇
1.網路購物七日鑑賞期
2.網路誹謗知多少？
3.按個讚有錯嗎？
4.網路拍賣醫療器材，小心哦！

Part 3刑事篇
1.亂罵員工的法律責任！
2.沈迷網路不顧小孩之遺棄罪問題
3.對嘴演唱沒有告知聽眾，是否構成詐欺？
4.想清楚再進去，不要無故侵入住宅
5.偷看簡訊也觸法，查女友小三遭起訴
6.龍發堂丟香焦公然侮辱罪成立！
7.應徵工作交付提款卡，小心變成人頭帳戶
8.潑強鹼，構成重傷罪
9.店家對客人強制搜身，小心觸法
10.糞便哥，毀損他人之物的法律責任
11.通緝犯持假證件洽公，罪上加罪
12.Makiyo「重傷未遂」案
13.未經同意插電使用，小心構成犯罪
14.跑進公寓樓梯間按錯電鈴還不走，構成侵入住宅罪！
15.謊稱票據遺失，小心成立誣告罪
16.過年過節、人情事理，可以送禮給公務員嗎？
17.何謂易科罰金？
18.樓梯間裝監視器是否侵犯鄰居隱私？
19.指桑罵槐罵老母狗，是否構成公然侮辱罪？

Part 4寵物篇
1.打狗致死，可惡！有罪！
2.帶狗游泳溺死不救，小心移送法辦
3.再談談動物保護
4.飼主的法律責任

Part 5民事篇
1.瘋狂購物男，法院裁定花錢需妻同意
2.夫妻講情也講錢剩餘財產分配請求權
3.購買新公司要注意什麼事情呢？
4.未成年子女侵權行為損害他人，家長要負連帶責任
5.商品禮券得否約定使用期限？
6.債務人脫產，債權人有撤銷權可用哦！
7.子女不孝撤銷贈與，強力請求返還
8.拾金不昧之報酬請求權
9.賭債是債？賭債不是債？
10.放炮不要炸傷人，小孩放了大人賠
11.診斷證明書的法律效力
12.失蹤好久，怎麼辦？ 3
13.養兒不見得防老啊！
14.愛人要回贈與囉！
15.惡父老病，子女仍要負擔安置費？
16.是送我，還是借我名登記啊？
17.強制執行誰的貨啊？
18.如何結婚？
19落跑新郎之損害賠償責任！
20.聘金支票不得拒付
21.這是誰的小孩啊？
22.造成婚姻破裂有責任的人，是否可以請求法院判決離婚？
23.如何應付債務人惡意脫產行為！
24.婚宴餐廳提供服務有重大瑕疵，請求精神賠償！
25.委託外遇抓姦，看清楚再簽約吧！
26.惡作劇訂餐、訂Pizza、訂飲料，缺德鬼的法律責任

Part 6交通篇
1.路霸霸路之法律問題
2.酒後駕車，警、民爭議之處理
3.酒後駕車之刑事責任認定標準
4.酒後駕車刑責加重了！
5.綠燈行車撞傷搶黃燈之人，駕駛有罪嗎？
6.行人違規過馬路，發生車禍誰的錯？
7.上下班指揮交通不當發生車禍，誰的責任？
8.開車門再不注意後方來車，車禍就賠慘了！
9.真奇了，公園打球竟彈到馬路上發生車禍
10.撞到人應該報警或送醫處理，不然被遺棄致死送辦
11.真可怕，小豬從車上掉下來了！
12.任意攔車擋道構成妨害自由！
13.不當勸阻他人門前停車，小心構成恐嚇罪！
14.假車禍要求賠償，詐欺罪起訴！

Part1 房屋篇
1.不想買到跳樓屋，應知跳樓事！
2.買到有瑕疵的房子，該怎麼辦呢？
3.房屋與廣告內容不符，可否主張瑕疵減價？
4.法定空地如何使用？
5.無權占有就要拆屋還地
6.頂樓加蓋曾經燒死過人，算不算凶宅？
7.買到有瑕疵的房子，如何主張權利？
8.頂樓屋主看這邊大樓頂設置基地台要經過頂樓屋主同意
9.違章建築之買賣問題
10.管委會可否處罰違反規約的住戶？
11.房屋永久使用權之意思！
12.仲業之斡旋金、要約書，您知多少？
13.社區大樓鐵欄杆掉落傷人，誰的責任？

Part 2網路篇
1.網路購物七日鑑賞期
2.網路誹...