Part 1 地震不殺人，但建築物會
都更的理由、困境，與最新法令的白話說明
第1章
給我一個改建的理由！──地震多、老屋多，都市更新已刻不容緩
如果我們從地圖上看，台灣是位於亞洲大陸東緣的一個島嶼；但從板塊構造來看，台灣位處歐亞板塊最東側，西邊與菲律賓海板塊相接，南邊與南中國海板塊相鄰，是目前地球板塊活動最劇烈的區域。
台灣地理環境，就是與地震常伴
住在位處環太平洋地震帶的台灣，我們對地震從來都不陌生。光是1991～2011年之間，中央氣象局地震觀測網就蒐錄了超過40萬起地震資料。而自2010年起，中央氣象局又逐年更新觀測設備，有效地提升了觀測密度及偵測範圍。目前每年大約可蒐錄到近4萬次地震，其中有感地震約1,000次。
根據紀錄，台灣地震發生次數最多是在1999年，主要是受到921大地震影響，當年度共發生49,928次地震，其中有感地震多達3,233次。而從災害性地震資料統計分析，從1901年（明治34年）至今，共有102次災害性地震。
現代地震的觀測史，是從19世紀才開始。然而，大型地震的週期通常以百年、甚至千年來計算，因此，歷史資料及文獻，就成為地震危害評估的重要事證及經驗。但多年以來，地震文獻的探究及蒐集，多數是分散式、個別的，缺乏彙整及統合。
有鑑於此，為了進一步量化地震發生機率，科技部邀集學界與產業界專家，成立了「台灣地震模型（Taiwan Earthquake Model，簡稱「TEM」）」，利用天氣預報陳述降雨機率的概念，估算未來各斷層可能發生地震的機率。
結果顯示，座落於南台灣的地質構造具有快速的滑移速率，且多數斷層近百年來沒有發生地震，蓄積了較高的能量，未來發震機率可能比較高；而相對於其他區域，南台灣的斷層分布較密集，但長度較短，中規模的地震有較高的發生機率，但大規模地震（例如規模7級以上）的發生機率會較低。
中台灣的斷層比較長，但是因為1935年發生新竹—台中地震（獅潭與屯子腳斷層），以及1999年發生的921地震（車籠埔斷層），這些規模7級以上的地震釋放了斷層的能量，降低了未來30年中台灣發生地震的機率。
相較之下，花東地區的花東縱谷斷層及中央山脈構造，更有可能發生大規模地震；所以在同一時間中，東台灣發生規模大於7級的地震機率，可能會是全台最高。
透過這些資料分析，我們可以得到一些有用的資訊，例如：針對地震發生機率較高的斷層，可以加強對這些斷層的監測和研究，或是模擬該斷層發生地震時所可能遇到的災害，據以防範。
台灣房屋的問題，不只是老化
更進一步來看，許多地震悲劇的發生，是因為建築物的抗震能力不夠，或是建築老舊、偷工減料，以及屋主不當地修繕行為所導致。舉例來說，2013年的台東地震，造成花蓮玉里鎮一間7-11便利商店倒塌；當時的結構工程公會理事長就認為，屋主為了讓超商營運，把1樓的牆壁改成玻璃帷幕，導致房屋支撐力降低，可能就是造成倒塌的主要原因。
因此，徹底落實防災型都更與建築法規，降低未來地震發生時人員傷亡以及財產損失，同時考量建築成本與安全之間的平衡點，就能達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的建物理想狀態。
還有一點要注意，台灣是在1974年才開始執行耐震規範，因此921地震發生時的許多房屋，是在實施耐震規範之前興建的，於是造成了重大傷亡。在921地震發生後，政府採取了許多因應政策，重新檢討震區劃分以及加強結構韌性設計規範，以更嚴格的設計要求，來加強建築物的耐震效果。
這些措施都是正確的，或許經由政策的落實，可以減低地震帶來的災害，如同我們在工程界的一句俗語：「地震不殺人，但建築物會」。
台灣抗震要求現況
台灣的都市發展自成一格，100年前的台灣，總人口數比同時期的倫敦、紐約等大都市還少；經過不到百年，台灣在 20 世紀末就有了2,000萬人口，雙北都會區總人口數則將近1,000萬人，台灣已經成為一個高度都市化的地區，鄉村人口比例則逐年降低。
在人口密集的雙北市，國家地震中心曾做過模擬，如果台北及新北發生規模「6.2～6.3級的地震」、「震央深度10～20公里」、「地表破裂長度10～16公里」，模擬結果顯示，在最嚴重的狀況下，雙北全倒及半倒的房屋估計會有4,000棟。而以2024年第1季的統計資料來看，台北市的平均屋齡大約是37.57年，更有71.94%以上的住宅屋齡超過30年。很難想像，如果大型地震發生，台北市將會受到多麼大的傷害。
於是在921大地震後，政府加強了建築法規中對耐震能力的要求，以台北市為例，法規要求的耐震強度為0.24 G，屬於耐震5級範圍；但台北市又細分為幾個分區，各分區的建築設計細部規範有更詳盡的規定，包含使用的梁柱尺寸、鋼筋量，以及混凝土磅數等。
就全台灣而言，耐震級數分為0～7級，0.4 G以上者都歸為7級，如果讀者們看到坊間的8級、9級地震，都是自己訂的，與國內的地震分級無關。
借鏡日本的都更經驗
同樣屬於地震頻繁區，日本在1969年6月，就將實施多年的「市街地改造法」與「防火建築街區造成法」的立法意旨整併，頒訂「都市再開發法」（以下簡稱「再開發法」），也就是都市再開發的依據，不僅要增進建築防災及安全性，並兼顧市街環境的景觀改善。
隨著社會經濟環境與政策等變遷，日本又經歷了多次修法，為了有效推動老舊集合住宅的重建，在2002年頒訂了「集合住宅重建措置法」再開發法案。
東京都「丸之內」地區再開發案，是全世界都市更新的一個典範。丸之內地區位於皇居外苑與東京車站之間；明治維新後，因為地方政府缺乏經費，於是將這個區域的土地賣給三菱集團。經過三菱集團持續開發以及1914年東京車站啟用，這個區域逐漸發展成日本第一個商業區，也產生了許多知名的建築物，不但有美式混凝土大樓，也有傳統的紅磚建築，分別有「倫敦街」與「紐約街」的美稱。
戰後的1950到1980年代是日本經濟高速成長的階段，陸續有大量的商用土地釋出，於是在這段期間，整個區域有了約90棟的新式建築。但在1980年代後，丸之內地區的開發容積已經接近日本政府規定的1,000%上限，加上日本經濟泡沫化，區域發展出現了遲緩、空洞化的現象。
1990年代，首相小泉純一郎推行都市再生政策，催生了丸之內地區再開發案，由地區內的最大地主三菱地產為發起人，並結合了其它地主，與東京都廳、區政府、東京車站的管理單位「東日本鐵路公司」，共同擬定都市規劃，目的在於重新活化整個丸之內地區。
新開發案的主要內容，包括將原來的900%容積率放寬到1,800%；原有的建物面積近93%作為辦公室使用，只有7%作為零售及餐飲使用，新計劃把零售餐飲面積擴大了2～3倍；將建築物的高度限制，從原來的100英尺提升到500～670英尺，但是超高樓層建物的基座必須退縮，以維持足夠的街道面積。
此案最引人注目的部分，是它整體性的都市計劃，包括「綠帶規劃」及「人行空間」的設計等；並且在建設新建築的同時，也保留或復原了例如丸之內公園大樓、三菱一號美術館等昭和時期以來的舊建築，在新舊建築並存的和諧視覺下，不但不覺突兀，更展現歷史與創新相互融合的都市風貌。
丸之內地區再開發案的成功，關鍵在於地主的態度。地主並不優先追求本身的最大利益，而是兼顧使用者的角度，來做出完整的區域規劃；計劃的執行也不是單方面由開發者來主導，而是經由一個開放的協商平台，結合開發商、公部門、其它地主、使用者，共同負責區域內的開發經營，這是相當值得我們學習的地方。
丸之內地區再開發案的成功，不但是日本人民的驕傲，也是日本政府的驕傲，政府預計在2024年發行的1萬圓日幣新鈔背面，將會是東京車站「丸之內口」建築的圖樣。
日本在都市更新的經驗累積，遠遠超過台灣，尤其更新事業中非常重要的權利變換計畫及不動產估價機制運作，日本的運作已經相當成熟，並普遍取得權利人及相關機關的認同及信任。
在建築物防震方面，日本和台灣同樣地處環太平洋地震帶上，1923 年9月1日發生的關東大地震，造成了10萬人以上傷亡的慘劇，這次地震讓日本政府意識到耐震建築的重要，於是當時的日本政府修改了法規，要求新建建物至少要達到耐震5級的標準。
之後在1995年1月17日發生的阪神大地震，根據日本政府調查，當時受災最嚴重的神戶市，全市死亡人數有4,500餘人，全部倒塌的建築物約有67,000棟，而傷亡者多數是居住在老舊房屋裡的老人；但符合關東大地震後耐震標準的建築物，幾乎全部完好無傷，這驗證了耐震建築減低震災傷害的效果。
在阪神大地震後，日本政府更進一步地把建築物的耐震標準再提高到7級，而且更積極地推動老屋的屋況評估及改建工作。反觀台灣，我們要做的事還有很多。
因此，我們不但要借鏡日本的權利變換機制，更要學習日本對於防災意識的重視；而這些經驗，都是他們從災難傷痛中學習到的慘痛教訓。
Part 2 都更vs.危老之差異及詳細程序
都更的流程、進度；估價的迷思、權益；聰明規劃稅賦、信託，不踩雷
第1章
危老╱都更看分明──危老與都更差別在哪裡？為何都更的程序總要那麼久？
1970年代，當時擔任教師的王先生夫婦，在台北市購買了一戶國民住宅。這國宅是4層樓的公寓式建築，1樓的住戶有院子跟地下室。隨著屋齡老舊，許多公用及私有的水管及電路開始出現狀況，加上住宅沒有電梯，讓住在這個社區的銀髮居民逐漸感到出入不便……
多年來住戶更迭，一些較晚搬進社區的鄰居，開始有了都更或改建的想法，因為社區位於很好的學區，周邊新開發的建案不少，都更或改建對住戶一定有利；但是像王先生夫妻這樣的長者，對都更及改建完全不熟悉，彼此在溝通上產生很多問題。許多老屋的住戶面臨到都更或危老改建時，都會有類似王先生夫婦的疑惑，到底什麼是都更？什麼是危老改建？差別在哪裡？
我先用一張表格讓讀者們了解《都市更新條例》與《危老條例》的差異。
從以上表格中，我們可以清楚地理解，都更有比較高的容積獎勵，而且只要80%土地及建物所有權人同意就能進行；危老改建的申辦程序比較簡單，審核時間也比較短，不過需要100%土地及建物所有權人同意，而且《危老條例》有時效限制。
危老╱都更流程比一比
讀者們了解危老與都更的不同之後，以下這份簡易流程圖，就可以說明危老╱都更的程序。
從這兩張表格的提供的資料，相信讀者們不難理解，為什麼許多人比較有意願選擇危老。綜合來說，雖然危老改建的獎勵值比都更少，但是程序簡單、審核時間短，建方取得建築執照後就可以開始興建。
要申請危老重建，最重要、也是最關鍵的兩件事，就是「結構安全性能評估」與「重建計畫」。政府必須經過結構安全性評估，才能判定房屋是否符合危險老舊的原則並且達到改建的標準。都更亦須經過同樣的評估程序，這在《都市更新條例》中都有明確規定。
危老與都更在程序上的不同，在於危老中只有一個行政程序叫「重建計畫」報核； 而在都更中則有「劃定」、「事業計畫」、「權利變換計畫」三個階段，一般來說，光是完成這些流程就要比危老多出2、3年的時間。
以危老改建案為例，不論是在台北市或新北市，在條件符合的情況下，通常主管機關於3～6個月內就能核准成案。申請時有可能因為條件不符合，或者因為文件不足的狀況而被主管機關駁回，在重新申請或補件之後，一樣能在3～6個月之內核准，核准後建方就可以去申請建築執照。
「需要進行危老或都更的房屋，屋齡一定久遠，所有權的狀況通常比較複雜。依據情況，同時擁有房屋及土地者，我們稱之為『所有權人』；只有土地但沒有房屋者，稱之為『地主』；有房屋但沒有土地者，則稱之為『屋主』。而所有權人、地主、屋主，我們統稱為『權利人』。」
權利人該如何選擇？我們將進一步探討。
究竟該選擇危老還是都更？
王先生社區裡的鄰居議論紛紛，有的鄰居覺得危老好，有的鄰居覺得都更好，他很疑惑，到底該選擇哪一項對大家較有利？
從許多危老改建及都更案的案例中，其實選擇危老或都更並沒有一定的好壞，完全視個案的狀況而定。譬如基地面積小於500平方公尺的建地，而且所有權人、地主、屋主也較少的情況下，大家自然會傾向危老，因為這將節省相當多的時間成本；但大家也會相對地付出一些代價，例如前面所提到的，獎勵容積少了，還有稅賦上的優惠也比較少；若是基地規模大或戶數較多，幾乎不可能達到危老要求的「100%住戶同意」，那就只能選擇都更。
老屋改建最重要的考量，絕對是「安全的急迫性」，譬如你的房屋是輻射屋，會影響居住者；或者是海砂屋，有結構安全的疑慮，那毫無懸念，就該盡快申請改建。
另一個考量的重點，在於「權利人持有房產的時間長短」，這會影響到改建後的稅賦，在下一個章節我們會有更詳細的探討，在此僅簡要說明：例如所有權人持有房屋40、50年，不論選擇危老或都更，都得繳交不少土地增值稅；但危老沒有土增稅的減免優惠，都更有，或許對某些權利人而言，選擇都更會比較划算。反言之，如果是持有房產不久的權利人，在改建後所要繳交的土地增值稅就不會很多，或許選擇危老會比較好，因為可節省許多時間成本。
再一點就是「獎勵值的差異」。危老重建雖然流程相對短、成案較快，但危老的容積獎勵上限比都更少，像是之前提到的海砂屋或輻射屋可申請的專有獎勵，就無法合併在危老獎勵中，因此權利人能分回的房屋坪數可能會少一些。
必須強調的是，不同案件中的權利人，所衡量的重點可能不盡相同。簡單來說，如果土地增值稅不會那麼高，可能就會選擇危老來節省改建時間，會比較有利；而對建方而言，承接危老的案子，相對比較省事。如果持有土地及房產的時間長，權利人可能要負擔比較高的土地增值稅，或許可以考慮都更，因為可享較多的稅賦優惠。
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◎容積獎勵、拆遷安置之細節？
◎我能分配到多少權利價值來參與選房？
◎實施者（建方）惡意圈地該怎麼辦？
◎《都市更新條例》沿革及修法前後有何差異？
◎估價師在做什麼？
◎估價作業如何進行？容積率與估價又有何關係？
◎我家樓層、巷道與位置對於價值的影響？
◎1樓住家的價值到底有多高？
◎有「1坪換1坪」的迷思？
◎參與都更後，需支付哪些稅金？又有哪些可減免？
◎房子何時過戶給孩子較好？
◎針對經濟或社會弱勢戶，地方政府會主動提供社會住宅或租金補貼嗎？
◎該如何面對「釘子戶」？
◎危老、都更兩者差別在哪？為何都更的程序總要那麼久？
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宏碁集團創辦人、智榮基金會董事長 施振榮
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台灣大學前副校長、管理學院教授、健行科技大學校長 郭瑞祥
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永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長 李永然
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李吉仁／台灣大學名譽教授、誠致教育基金會董事長
李永然／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長
施振榮／宏碁集團創辦人、智榮基金會董事長、新創總會創業楷模聯誼會榮譽會長
徐佳馨／住商企研室執行總監
郭瑞祥／台灣大學前副校長、管理學院教授、健行科技大學校長
謝金河／《今周刊》董事長
（依姓氏筆畫排序）
作者簡介：
黃張維
1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。
過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養分。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營「都市更新」與「危老重建」的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。
16年前為改善因壓力導致身心的疾病，決定開始運動人生，熱愛馬拉松與鐵人三項等運動，不僅自己重拾健康，也透過運動建立屬於自己的企業文化，並為鼓勵周遭朋友運動，成立「耕跑團」平台，希望凝聚所有喜愛並追求健康的人，一起從運動中獲得滿滿的熱情與感動。2017年公司榮獲「運動企業認證標章」。
18年來，以「城市農夫」自許，承載著家的溫度，犛入這塊土地的情感與美好記憶，落實在每一座建築裡。秉持著「信任」與「共好」兩大關鍵態度，已完成數十個都市更新案；默默陪伴、用心聆聽、持續溝通住戶的多元需求，以多年累積的都更專業，分析現行法令規章，並從中探尋最佳解方，為住戶共創最大價值。並以都市更新、耕建築的美好，為永續經營的志業，攜手團隊一再以建築藝術衍進城市美學。曾著：《都更危老大解密 耕築共好家園》。
耕建築團隊｜都市更新．建設
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作者序
自序
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