作者序
這是第一本以每棟房子的實際成交價格，做為立論基礎的書。
很多人並不清楚，這中間到底有何涵意？不清楚這一步走了有多久？又有多重要？
不過就是一本書嘛！不是嗎？
是的，這確實就只是一本書。不過，這本書代表，今天在台灣，我們已經能掌握任何一棟大樓、社區、鄰里的成交價量，以及歷史交易記錄。我們讓台灣房價的透明程度，直追先進國家。
這本書也代表，任何一棟房子，只要成交，我們就能追蹤她是漲？是跌？漲了多少？跌了多少？周遭其他房子的成交價量走勢又是如何？台灣房地產的價量資訊，從未有如此完整的記錄與分析。
黃仁宇在《萬曆十五年》一書中，就不斷指出：對於基礎資訊，缺乏完整的記錄與保存，是中國歷代無法有效治理國家的主因。房地產業近百年的發展，對國家整體經濟總是弊大於利，實亦肇因於此。
國父當年漲價歸公的理想，一直到了今天，才有實現的可能。只有當國家能掌握每間房子的交易動態，才有可能訂定更公平的稅制及遊戲規則。也只有當房地產業的資訊愈來愈透明，對社會整體的發展，才能有更多正面的效益。
這本書的出現，代表我們對於資訊的掌握，已來到一個新的境界。從大數據的分析觀點，代表我們對未來的預測能力，可以愈來愈好。從資訊透明的觀點，則代表我們對投機炒作的遏止，可以愈來愈有效。消費者更能在資訊完整的情況下，做出更有利於己的決策。
本書當然是一個突破，但不代表她完美無缺。
首先，本書資料來源為內政部的不動產交易實價查詢服務網，該網站自民國101年8月開始啟用，至今僅有三年不到的時間，跟房地產的持有時間相比，這樣的時間，所能累積的資料，實在不算完整。
其次，本書分析的範圍，僅及於台北、新北、及桃園部份地區，並未涵蓋台灣整體市場，所以推論難免有其限制。最後，則是在分析方法的運用，跟股票市場的技術分析相比，不僅不夠多樣，也不夠深入，二者實在難以相提並論。
無論如何，本書對於政府政策、產業發展、消費者決策的合理化，仍有其重要性。
一般的消費者，可以從本書找到，如何利用透明房價，讓自己立於不敗之地的方法。本書的重點不僅在讓房價透明？更在讓透明房價對消費決策產生正面效益。我們的許多方法，例如：「結構吸引力」、「價格分析」、「投機係數」等，都受到客戶很大的肯定，獲得許多正面的回響，而這也讓我們深受鼓舞，更確信自己對房市交易能有些許正面的貢獻。
許多財經領域的師生，可能十分熟悉股票市場的運作模式，以及如何運用基本分析與技術分析來評選股票。但是對於房地產市場如何進行交投？有那些價量資訊？可以如何運用各種分析來提升決策品質？則相對非常陌生。本書拋磚引玉，提出一些可行的分析模式，希望能喚起學術界更重視房價透明的議題，以及更深入了解房價透明與消費者決策之間的關係。
透過本書，政府部門可以更清楚，房價透明在台灣，其實還有很長的路要走。做為資料供應鏈的核心，不論是在資料提供的速度以及品質，政府都還有很多檢討改善的空間。作為一名房地產業者，我們更衷心期盼，藉由本書所提供的省思，大家能痛定思痛、齊心協力，徹底洗刷過去黑心的惡名，重新找回我們存在的正面價值。讓房市成為經濟發展的火車頭，而非不定時炸彈，我們責無旁貸。
推薦序
房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理
「房價」，房地產市場中最受矚目的字眼與資訊，長期以來像魔咒般緊箍著整個社會，卻也像魔戒般引誘著整個社會。我們經由市場、業者、媒體與制度，製造出房價資訊，卻嚴重欠缺駕馭這項資訊的能力。於是，市場與制度反過來被房價所駕馭，引領整個房市、相關行業與參與者，進入不知是雲霄飛車還是旋轉木馬的軌道。我們都不知道，前方山洞的後頭，會是怎樣的路段？
現實市場中，掌控交易過程中的房價資訊優勢，就等於掌控利益分配的權力。當房價資訊優勢越容易被壟斷或塑造，市場交易就越容易出現不公平或剝奪，投資與套利行為就越受到鼓舞，劣幣逐良幣與勾結串謀的現象就會越普遍。這些我們熟悉的房市狀態與問題，我們習以為常的市場「常態」，本質上卻是非常「變態」的結構。甚至，當有人希望對市場亂象進行合理的改革或調整時，就會立即引來「打房」或「仇富反商」或「不尊重市場機制」的扭曲論調。
台灣房市的病徵雖然是投機炒作等亂象，但真正的病灶卻是心病。我們的市場與投資人看待房市的心，是「賺錢」、「欺瞞」、「勾結」與「炒作」；我們的政府看待房市的心，是「獻金」、「高層」、「麻煩」與「放任」。我們的學者看待房市的心，是「理論」、「模型」、「理想」與「批判」。但我也了解，市場參與者其實希望用專業與服務來獲利，政府官員當然希望市場能穩定與健全，學者專家也希望建構出最適境界的市場運作結構。
我一直相信，導致這些心病或現實與期待落差的原因，除了貪婪這項人性外，主要的原因在於各界從來都沒弄清楚市場真相，也沒弄清楚發展標目標。因此只能得過且過，先求自保。雖然我們也都知道，現實環境從不等人，敗壞與扭曲的事情還都繼續發生著⋯⋯
很為國家慶幸，我看到一顆「務實」、「用心」、「專業」與「關懷」的心。
衡定房屋房孝如總經理大作：「多少錢才合理──百萬筆房屋交易的教訓」。
這是一本讓政府、業者與學者，一方面感到慚愧，一方面感到興奮的專業著作。本著作分為「房價透明，刻不容緩」、「房價透明，決策自主」與「房價透明，消費覺醒」三大部分，並從市場實務、資料探勘 (Data Mining)與建立評估體系等分析過程，具體呈現房價資訊的不透明問題，以及因此所產生的各種不公平競爭現象，並提出有關政策改善與消費者如何自保自救的建議方案。
整體而言，本書是兼具問題現象澄清、分析方法創新、資料具體豐富、政策建議明確等多元價值的著作。更重要的是，透過本書探討的議題與內容，讓各界得以重新思考，有關房價資訊中的「專業倫理」、「職業倫理」與「制度倫理」，這三項深刻且重要的產業發展議題。
房地產的專業是什麼？在台灣，這確實是個非常需要被仔細辯證的題目。在此，我將「專業倫理」定義為從事房地產研究與分析專業者，對市場發展的責任。這項責任不僅止於從事以房地產為對象的學術研究，或者對市場亂象的批判。更積極的責任在於研究切適的市場資料分析方法與架構，讓市場運作的結果 (無論好的或壞的)，都可以持續性的被看到與驗證。這也是資訊透明的最上層目標。
「多少錢才合理」這本書，先透過實價登錄資料的逐筆定位，再歸納出個別社區交易資料的集合，接著從個別社區在不同時間、不同樓層等面向，觀察各種價格趨勢，比較相似社區的差異。這是一項辛苦費時的苦功夫，累積出來的資料庫，卻可以提供各界判斷不同社區與不同時間點下，成交價格的離散程度。這項由資料 (data) 加工所產出的資訊 (information)，讓我們可以判斷哪些社區可能投機客比例較高，哪些人可能買貴了或賣便宜了。在此過程中，我們看到一位專業者，辛勤的探究資料的內涵，提供出實務上具體可運用的分析方法與結果。
作者在第四章提出的「結構吸引力」理論，是本書專業倫理發揮最精彩的部分。他從相鄰區域中各社區的平均價格高低，與價格離散程度的大小，將不同地區的小範圍建案集合，區隔為「風險結構」、「魅力結構」、「穩定結構」與「重建結構」。在這樣的分類之下，作者先說明各種結構的市場特性與投資 (或購屋) 意涵。然後經由實際資料運用，讓我們清楚掌握現實環境下，不同地段的市場本質。經由這樣的資訊 (information) 解讀，產出的就是市場上真實的知識 (knowledge)。有了這些分析基礎當後盾，買屋或賣屋的決策 (decision) 不需要猜測，不用瞎子摸象，更不用賭，可以讓決策在清晰的資訊基礎下合理達成。
本書第六章關於替代方案選擇的分析中，作者提出「指標型替代方案」、「順序型替代方案」與「三思型替代方案」，也是書中另一處亮點。這是一套提供購屋者，在面對數個購買標的時，如何選出較佳結果的心法與招數。其中也納入前述「結構吸引力」做為評估項目的一環，因此對自住客與投資客，都是非常適合且務實的操作模式。
這就是我所說的「專業倫理」的具體展現。亦即，專業研究者的價值中，很重要的部分是在為市場找出「馭繁為簡」且「合理務實」的方法。本書所提出的創新分析架構，確實符合這樣的功能與意義。
本文所稱的「職業倫理」，當然指的是房地產從業人員應該提供正當且正確的服務，讓付費的買賣雙方獲得專業且安全的交易過程。本書貫穿全文都持續關注著當前國內房市存在的許多「不倫理」的執業手法，其行為之惡劣，對價格資訊操作之扭曲，令人扼腕。作者感慨的提到「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系，消費者根本難以個別的力量從此生態系統中逃脫。」
更讓我驚訝的是，文中作者引述2013年勞委會調查結果：「不動產業高居自殺危險行業之首，1.228% 從業人員曾試圖自殺。」這項訊息讓我在關心房市改革之餘，更深刻了解改革也是解放房市從業人員枷鎖的重要行動。
本書在職業倫理的積極意義方面，主要可從文中的許多分析，都是站在提供「專業顧問服務」的角度，重新定位仲介工作的本質。提供對的價格、對的房子與對的服務，取代過往所提供的篩選過的價格、未盡符合需求的房子與扭曲片面的服務。這樣的觀點，或許可說是房仲業的大改革或大躍進，但確實是房仲業該走的方向與路徑。
特別是在本書提出的房價資料分析方法的協助下，讓房仲服務邁向專業化合理化更為有跡可循，而非只是天馬行空的理想，是值得循序漸進達成的目標。更具體地說，房仲業本就是應該特別強調職業倫理的行業，且其職業倫理的內涵中，更包含著專業服務的深化，以及為買賣雙房提供量身訂做服務的職責。本書所闡釋的資料分析方法與產出的服務資訊，確實是讓房仲業提升服務能力與競爭力的重要參考依據。
「制度倫理」的本質在於制度應以提升市場公平合理的運作條件為目標，應設法絕盡引誘套利與不公平競爭行為的制度缺口。雖然國內已實施不動產實價登錄制度，但去識別化、資料發布時效、資料正確性檢核與登錄義務人規定等問題，使得本應有效提升市場資訊透明與交易秩序的制度，反而讓有心人得以製造片面與虛假資料的操作空間。
本書特別介紹英國Rightmove與美國Zillow兩個國際上重要的房價揭露網站，告訴國人好的房價揭露系統應具備的內容與架構。從這兩個網站可知，完整門牌應該是房價資訊的基本要件，而個別物件交易的歷史資料，也是非常重要的參考訊息。此外，中國與香港的房價揭露內容中，特別強調提供個別社區 (或小區) 的交易價格資訊匯整查詢，這些都是國內實價登錄制度應該盡速改進之處。
如果國內實價登錄能夠取消去識別化，再加上物件所在社區資訊的提供，相信在學術機構與民間團體的專業創意下，一定可以為市場提供更詳實完整的資料分析成果。如作者在第二章所言，目前在其技術以相對成熟情況下，因去識別化規定，造成每筆資料需要0.2小時的加工處理人力成本。這種不當規定所造成的無謂成本，只是降低實際登錄資料的使用價值與抑制資訊發展的機會，對市場資訊透明與產業正常發展更是有害無益。政府實不應該再假借個人資料保護之名，繼續維繫這不當制度。因為從英美等國的經驗可清楚得知，房市交易資訊透明化並不涉及個人資料保護範圍，而是提升市場健全發展的必要條件。
此外，本書特別強調不動產經紀業管理條例規定「雙方代理」制度的不當。依據民法的精神，除非經本人許諾，原則禁止自己代理及雙方代理的情形，因為在此種情況下將會產生利害衝突的問題。然而，不動產經紀業管理條例的規定，卻便宜行事的站在仲介利益角度，規定以雙方代理為原則。這項規定確實是造成仲介業以服務賣方為主，卻依法得向未被合理代理，甚至可能受害的買方收取服務費的亂象。同時也是導致前述「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系」的根本原因。
面對這項制度倫理的缺口，作者特別提出「建立買方仲介制度」的呼籲。並進一步說明買方仲介服務的主要內容，包含提供「個案案源」、「個案挑選」、「個案評估」、「個案議價」與「個案簽約」等專業服務，並認為辦理移轉登記的「指定地政士」權利應屬買方，以確保交易安全。
作者在本書最後「消費者意識的覺醒」，向消費者提出四項維護自身權益的建議。包含拒絕雙方代理、避免不對的價格 (要求充分的比價服務)、要求仲介提供不動產「價格說明書」，以及要求仲介提供賣方非投機客的「自清證明」等。我認為，這些建議與要求不只是購屋者在當前制度倫理不足下的自保措施，更是引導仲介業者提升服務能力，與督促政府修訂不適宜法制的重要行動。特別是買方仲介制度的推動，確實是國內需要積極彌補的制度缺口，而這項制度的推展，除了必要的法令制度外，房價資訊的充分揭露更是必備的要件。
房價資訊不透明所產生的「交易的教訓」，告訴我們價格資訊不對稱、價格資訊扭曲錯誤、價格資訊操作、價格資訊分析不足與價格資訊制度不當，使得市場陷入多元的不公平競爭，並引發各種透過市場交易與專業服務下的投機、欺瞞與剝奪。終究，市場內的行為存在著複雜的關聯，如果最源頭的價格資訊與最基本的交易服務制度都存在重大問題，衍生而來的勢必是無效率與不公平。然而，房地產是國家最大的內需產業，問題充斥的房地產市場，對經濟發展與人民財富保障的危害，遠大於既得利益者所獲取的金額，這是政府該面對的責任。
最後，我要向本書作者衡定房屋房孝如總經理，以及協助進行房價資料分析校正的黃美玲教授，至上我的敬意。這本書的撰寫與資料處理，反映著兩位專業者對市場發展的憂心與盡心。這不是件容易的事，但他們沒有放棄；這原是政府與市場該做好的事，但他們擔起責任給社會提供指引。
我認為，這不僅是購屋人該仔細閱讀的書，更是房地產從業人員、政府官員、社運團體與學者專家，都應該仔細閱讀的書。同時也是相關科系大學高年級與研究所的必備教材。
當然，從純學術研究的角度而言，本書的分析角度與方法確實還存在深入探究的空間，但這是研究者的責任。本書提供了精采的起點，學者與相關專業者接棒，讓房價資訊更充實完善；相關業者接棒，讓專業服務與產業競爭力更完整落實；政府官員接棒，讓法令制度更合理進步。
我還是要再說，這本書真的太棒了。
花敬群（德明財經科技大學副教授、中華民國住宅學會理事、合作金庫銀行董事）
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