房孝如

第4章 以簡馭繁的智慧

汽車與房屋都很昂貴，消費者在做決策時，都會很慎重。不過，二者的困難度，卻有天淵之別。

台灣每年約賣出30多萬輛的車子，也至少可以賣出30萬戶的房子。二者的銷售數量相差不多，但消費者的決策困難度，卻天差地別。其中，最大的差異在於：消費者買車時，不太需要將30萬輛車全部試開過；但在買房子的時候，則最好能將30萬戶房子全部親自看過。

每台汽車的差異不會太大，但每戶房子的差異卻可能很大，因此，消費者的購買行為，自然會有所不同。

買車的時候，比較的是品牌，例如：Altis與Sentra；儘管，二者的銷售量高達5萬輛，但消費者僅需比較二品牌的規格、配備、售價等即可，而無須針對5萬輛車，一台一台去比。相反地，當消費者買屋時，例如：打算買在內湖與南港二地。此時，若二地有5千戶房子待售，消費者如果沒能把她們全部有系統地過濾，恐怕很難說自己的決策十分周延。

汽車的品牌，濃縮了消費者必須處理的資訊量。因此，消費者僅需針對數量有限的品牌，進行深入的分析比較，即可做出八九不離十的決策，決策困難度相對較低。相反地，在房屋的購買過程，由於缺少類似汽車品牌的機制存在，以致消費者必須面對的資訊量，經常是多到根本無法處理(例如：前述的5千戶房子)。消費者想多看，但面臨許多限制；想挑重點看，卻又不知重點何在？進退之間，經常備受煎熬，決策困難度舉世無匹。

本書提出「結構吸引力」的觀念，目標即在發揮類似汽車品牌的功能，協助消費者，一方面能減少必須面對的資訊數量，一方面又能提升決策的品質。許多房子集合在一起，會形成一種特定的「氛圍」，就像汽車的品牌一樣，散發出特有的魅力。此處所謂的氛圍，指的是：便利、品味、視野、動線、空氣、蟲鳴⋯等所有跟日常生活相關要素的集合。不同的房子集合在一起，就會形成一個特有的結構，散發出不同的氛圍，對消費者產生不同的吸引力，我們將此稱為「結構吸引力」。

雖然，每棟房子都不一樣。有的新、有的舊；有的做商業使用、有的純做住家；有的連成一線、有的零星散布；但都會集合而成一特定的結構。綠地、市集、學校參差其中；光線在其中或明或暗、聲音在其中或大或小；人在其中每天進出、車在其中每天穿梭；風在其中流動，繞過這棟房子、穿越那條巷弄；在一個特定範圍內的房子，會形成一個特定的結構，讓每一個接觸到它的人，都會產生一個共同的感覺。例如：靜諡、便利、視野遼闊、或是動線流暢、或是有異國風情等。此多數人所產生的共同感覺，因氛圍而生；氛圍則因房子彼此相互呼應形成的結構而生。

結構吸引力將原本異質的房子，變成一個具有同質性的集合。發揮類似汽車品牌的功能，讓消費者能更有效做出合理決策。

結構吸引力有大有小，就像不同品牌的汽車，對消費者的吸引力有大有小。有些房子所形成的結構，流露出較佳的質感，對消費者的吸引力較大，有些則否。就像有些品牌的車子，對消費者的吸引力較大，有些則否。

一個品牌的汽車，若是吸引力較大，能擁有許多優勢。其中，第一是較容易成為消費者的首選；第二是單價可以比其他同級車更高；最後，則是相對較不需要促銷，每台車的售價較能維持一致的水準，降低營運的風險。

同樣地，一個結構吸引力較大的地區，區域內房子的單價，通常也會較高；而且，因為是許多買方的首選，所以不同房子之間的成交價格，差異相對也會變小，未來轉手不易的風險也會降低。

例如：下圖是所謂東湖地區的房價分布圖。總計有326個社區，交易時間涵蓋101年8月至103年12月。我們將其依成交單價的高低，區分成四個等級，分別由藍、黃、綠、紅代表。其中，藍色的社區單價最低(約13萬至37萬)，共有82個；黃色的單價略高(約37.1萬至43.5萬)，同樣有82個社區；綠色社區的單價相對更高(約44萬至49.8萬)，總計有81個；紅色則為單價最高的前25%社區(約50萬至90萬)，計有81個。

由上圖不難看出，捷運葫洲站周遭A區塊的房子，較東湖站周遭B區塊的房子，有著較佳的結構吸引力。

姑且不論，從主觀的價值判斷上：A與B相比，誰的學區較佳？誰採買方便？誰房子規劃得宜？誰的未來建設題材多？單純由客觀的數據分析，A不僅平均成交單價較高，且單價之間的一致性也較高，因此，我們可以確定：葫洲站周遭的房子，展現出更佳的協調性，有著更吸引人的氛圍，也預告著更有機會的未來。

結構吸引力告訴消費者：如果用相同預算買房，應該買在吸引力較高的區塊；對於賣方而言，在結構吸引力較高範圍內的房子，也必定因為擁有較佳的賣像，而能開出較好的價格。

例如：上圖中，消費者若想在東湖地區，用每坪40萬購屋，也就是購買約略屬於綠色單價的房子，則選擇A會比B，更能確保現在的居住品質，以及未來房子轉手時的增值潛力。

同時，對賣方而言，若大家都較偏好A區塊內的房子，也促成條件相同的二棟房子，在A區能比B區，不僅成交價格可以更高，也更容易找到買家。此較豐厚的報酬，獎勵的是賣方當初慧眼獨具選擇A區置產。

有二項重要的數據，可以客觀衡量所謂的結構吸引力。一是區域內房子的平均單價；結構吸引力愈佳，整體的平均單價就有機會拉高。另一則是區域內房價的差異程度；結構吸引力高的生活圈，房屋彼此搭配較合宜，自然容易縮小價格差距，讓彼此間的房價差異變小。

例如：A與B二生活圈，圈內房子的單價分別如下：

A：20 80 81 82 83 84 100

B：20 30 40 50 60 70 100

上例中，A生活圈房子的平均單價為75.7萬、B為52.9萬；且A、B二生活圈內，房價的差異程度(標準差)，分別為A的25.5，以及B的26.9。依據我們的定義，A應較B擁有較優的結構吸引力。因為只有當地房子，彼此相互輝映的品質，到達一定的水準，方能同時維持較高的房價，以及較小的價格差異。

擁有較優的結構吸引力，代表不論消費者想購買何種產品？A生活圈都是首選。例如：消費者若是想買一坪百萬的豪宅，買在A可能會比B更易保值。即使預算有限，只能買每坪20萬的公寓，買在 A 也會比B更有利未來的轉手。無論如何，A都立於不敗之地。

真正決定一棟房子現在以及未來價值的是結構吸引力，沒有一棟房子能夠例外。因此，買方購屋時，重點可能不是先決定要去看那棟房子？而是必須先識別每個地區的結構吸引力。畢竟，只有結構對了，決策才有可能正確。賣方售屋時，結構同樣是影響售價高低、彈性大小的重要依據。

買方最常跟我們抱怨的就是：「房子這麼多，到底該從那裡看起？」買方知道自己的時間、精神有限，不可能全部都看，必須有所取捨，但卻完全不知該如何取捨才對？結構吸引力，協助買方訂出優先順序；並且讓買方清楚，自己打算爭取甚麼？又準備放棄甚麼？

結構吸引力將所有房子視為一個整體，然後從中區別出彼此的差異。房子之間，彼此愈能相互呼應的結構，對消費者的吸引力愈大。原則上，許多房子之間。依平均單價的高低，以及單價差異的大小，我們可以區分出四種不同類型的結構。每種類型各自有其成因、優劣，同時也吸引著不同的消費者，其如下所示。

魅力結構

魅力結構內的房子，平均單價高、且單價的差異較小，堪稱素質整齊，對各種類型的消費者，都有極大的吸引力，例如：前述的葫洲站周邊A區塊。

消費者購屋時，會考量許多因素，例如：小孩的教育、家庭的採買、出入的方便、居住的安全、日後的發展等。若一個結構，能同時滿足的項目愈多，且每一項目的品質相對也愈好，成為魅力結構的機會就愈高。

下圖是以捷運內湖站為核心，周遭成交社區的分布圖。同樣地，我們將其依單價的高低，區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色的單價最低，黃色較高、綠色更高、紅色的單價最高。交易時間涵蓋自 101年8月至103年12月，總計有180個社區。

上圖紫色區塊內房子，位於美國在台協會(AIT) 對面，彼此相生相應、協調一致，共同營造出一個魅力結構。在此結構內的房子，不僅現在的單價較高，未來轉手時，單價更上一層樓的機會也較高。因此，不論是預算買藍、黃、綠、紅房子的買家，均應以此做為自己看屋的首選。

在一個特定範圍內，魅力結構可以協助買方解決房子太多，不知開從何看起的問題。但若將範圍拉大，很多買方還是很困擾，不斷向我們求助，「當同時面對二個魅力結構時，該怎麼辦？」例如：上述的AIT對面，以及之前的葫洲站周遭，二者相隔並不遠，且同樣也都是魅力結構，很多買方因此不知該如何取捨？

成交量的意涵

魅力結構會不會永遠都是魅力結構？答案是：當然不會。此就跟太陽一定會下山、春天一定會過去一樣自然。人來人往、潮起潮落、結構不斷在變。所有房子相互搭配的方式，在消費者心目中的份量，經常不可同日而語；有些份量變得更重，有些則變得更輕。

如何知道一個結構目前的狀態？依據我們的觀察，結構內房屋的成交量，是一個很重要的先行指標。二個同樣屬於魅力結構的區域，若成交量的表現有差異，一個較多、一個較少，則顯示二者在消費者心目中，可能不再具有相同的份量。一個可能更具魅力，一個則顯示消費者可能出現猶疑、觀望、甚至失望的轉折。

例如：下圖分別是內湖站、葫洲站周遭社區成交量的對照。依每社區成交量的多寡，我們將其區分成四個等級，分別以藍、黃、綠、紅代表。藍色的成交量最少、黃色的成交量較多、綠色的成交量更多、紅色社區的成交量最多。

前二圖中，上圖紫色區塊，是AIT對面的魅力結構，其成交量較多的社區(紅色)，明顯多於下圖葫洲站周遭的魅力結構；且成交量小的社區(藍色)，AIT對面亦較葫洲站周遭為少。

整體而言，AIT對面的魅力結構，成交量相對較大，顯示有一定的買盤支撐，在消費者的心目中，吸引力仍是有增無減，處於向上攀升的階段。相對地，葫洲站周遭的魅力與其高房價，二者間是否仍能相輔相成、相互拉抬？則似乎進入撞牆期。交易量縮的格局，顯示消費者有觀望、遲疑的心態。後續若部分社區，出現價跌的現象，則整體結構不排除由魅力轉為風險結構。

風險結構

所謂的風險結構，指的是區域內房子的平均單價，仍然能維持高檔，整體氛圍對消費者，仍有一定的吸引力。但與魅力結構相比，價差卻相對較大，顯示高單價房子雖然仍是主流，但部分社區的單價偏低，且比例有增加的趨勢，例如：前述的東湖站周邊B區塊。

依據我們的觀察，風險結構經常位於魅力結構的旁邊，屬於一種外溢效果的不確定。每當一個魅力結構形成，效應即會不斷擴散；就像一個颱風眼般，會不斷將更多的房子吸納進來，成為自己結構的一部分；更嚴格來說，應是每棟房子都希望自己成為魅力結構的一部分，而不斷靠攏。當然，能夠吸納的範圍終究有限，結構吸引力會不斷向外遞減；消費者看法逐漸分歧，終致價差開始拉大，形成魅力結構旁的一個風險結構。

下圖是一般稱為內湖四期及其周遭的房價分布。總計有163個社區，交易時間涵蓋101年8月至 103年12月，平均單價約為60萬，在內湖區已屬高價，顯示該區整體的搭配，已獲一定程度的認可。我們同樣依單價的高低，將所有社區分成四個等級，由低至高，依序為藍、黃、綠、紅。

上圖顯示，內湖四期的魅力結構核心，主要在國防醫學院對面，圓形框框的範圍。結構吸引力隨著相外圍擴散，而逐漸減弱，形成所謂的風險結構。一是往成功路三段方向的A區，另一是往金湖路擴散的B區。二區域內的房子，一方面雖然平均單價較高，但價差也逐漸擴大，整體的不確定感增加。

一個結構吸引消費者的原因，不論是：景觀、悠閒、品味等氛圍，代表的都是一種集體共有的感覺，此感覺會隨著結構範圍的擴大，而逐漸產生分歧。雖然，感受到景觀、悠閒、品味的人還是很多，但愈往外圍，不以為然的人，可能也同時增加。大家對房價的看法，也逐漸產生分歧，房價開始出現落差，結構逐漸由原來的魅力，轉為所謂的風險結構。

例如：一棟房子在魅力結構的核心，可能可以賣30萬/坪，但愈往外圍，卻可能只值25萬/坪，不過，有些房子也許仍能保持原有的身價，於是，形成一個在魅力結構旁邊，平均單價仍高，但價差也很大的風險結構。

下圖是士林天母地區的房價分布圖。總計有395個社區，交易涵蓋時間為：101年8月至103年 12月止。我們將這些社區，依成交單價的高低，區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色最低、黃色高些、綠色更高、紅色為單價最高的前25%社區。透過單價高低的分布我們希望能更深入了解一個地區的交易內涵。

天母商圈曾經是台北時尚、美食、異國風情的代表；而天母東、西路，則是當時天母盛極一時的代表；然而，時至今日，隨著天母商圈的沒落；天母東路及忠誠路，雖然依舊能保有傳統的榮光，維持既有的魅力於不墜(參考上圖)；不過，天母西路卻逐漸失去昔日的丰采，而轉為風險結構(上圖紫色區塊)。

風險結構標示著看法的分歧。商圈會興起、會沒落，商圈本身不會承認，然而，透過所有房子在消費者心目中的價值，卻能清楚標示出，既有的絢爛，可能已經開始黯淡。一棟房子的成交價格，也許不能說明甚麼，但上百棟房子的交易價格，卻絕對能透露出：有些地方，消費者的看法仍然與過去維持一致；但有些地方，消費者的看法卻已經產生動搖，逐漸有分歧的現象產生。

我們的結構分析，對消費者決策，能提供更多資訊。下圖是捷運南勢角站周遭的房價分布圖。總計有278個社區，交易涵蓋時間為：101年8月至103年12月止。我們將這些社區，依成交單價的高低，區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色最低、黃色高些、綠色更高、紅色為單價最高的前25%社區。

由上圖，不難發現：捷運南勢角站周遭，已形成一個魅力結構。捷運站加上夜市，確實對消費者形成一定的吸引力。不過，愈往南走，吸引力的不確定性漸增，至興南國小附近(圖中紫色區塊)，結構就開始由魅力轉為風險。很多不動產業者，喜歡炒作商圈的話題，例如：捷運站、夜市、學校等。表面上看，商圈確實對消費者有一定的吸引力。但潛在的問題是：商圈的界線在那裡？是不是超過一定的範圍，商圈的吸引力就會開始打折？

沒有一個商圈的範圍能夠無限延伸。傳統的商圈概念，因為缺乏客觀數據的衡量，所以，經常只是一個拉抬房價的話題，而非嚴肅探討合理房價的基礎。我們的結構分析，告訴所有人，每個商圈都有界線，且越過這條線之後，恐怕商圈帶給消費者的不確定會遠大於確定。

第4章 以簡馭繁的智慧

汽車與房屋都很昂貴，消費者在做決策時，都會很慎重。不過，二者的困難度，卻有天淵之別。

台灣每年約賣出30多萬輛的車子，也至少可以賣出30萬戶的房子。二者的銷售數量相差不多，但消費者的決策困難度，卻天差地別。其中，最大的差異在於：消費者買車時，不太需要將30萬輛車全部試開過；但在買房子的時候，則最好能將30萬戶房子全部親自看過。

每台汽車的差異不會太大，但每戶房子的差異卻可能很大，因此，消費者的購買行為，自然會有所不同。

買車的時候，比較的是品牌，例如：Altis與Sentra；儘管，二者的銷...

房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理

◎花敬群（德明財經科技大學副教授、中華民國住宅學會理事、合作金庫銀行董事）

「房價」，房地產市場中最受矚目的字眼與資訊，長期以來像魔咒般緊箍著整個社會，卻也像魔戒般引誘著整個社會。我們經由市場、業者、媒體與制度，製造出房價資訊，卻嚴重欠缺駕馭這項資訊的能力。於是，市場與制度反過來被房價所駕馭，引領整個房市、相關行業與參與者，進入不知是雲霄飛車還是旋轉木馬的軌道。我們都不知道，前方山洞的後頭，會是怎樣的路段？

現實市場中，掌控交易過程中的房價資訊優勢，就等於掌控利益分配的權力。當房價資訊優勢越容易被壟斷或塑造，市場交易就越容易出現不公平或剝奪，投資與套利行為就越受到鼓舞，劣幣逐良幣與勾結串謀的現象就會越普遍。這些我們熟悉的房市狀態與問題，我們習以為常的市場「常態」，本質上卻是非常「變態」的結構。甚至，當有人希望對市場亂象進行合理的改革或調整時，就會立即引來「打房」或「仇富反商」或「不尊重市場機制」的扭曲論調。

台灣房市的病徵雖然是投機炒作等亂象，但真正的病灶卻是心病。我們的市場與投資人看待房市的心，是「賺錢」、「欺瞞」、「勾結」與「炒作」；我們的政府看待房市的心，是「獻金」、「高層」、「麻煩」與「放任」。我們的學者看待房市的心，是「理論」、「模型」、「理想」與「批判」。但我也了解，市場參與者其實希望用專業與服務來獲利，政府官員當然希望市場能穩定與健全，學者專家也希望建構出最適境界的市場運作結構。

我一直相信，導致這些心病或現實與期待落差的原因，除了貪婪這項人性外，主要的原因在於各界從來都沒弄清楚市場真相，也沒弄清楚發展標目標。因此只能得過且過，先求自保。雖然我們也都知道，現實環境從不等人，敗壞與扭曲的事情還都繼續發生著⋯⋯

很為國家慶幸，我看到一顆「務實」、「用心」、「專業」與「關懷」的心。

衡定房屋房孝如總經理大作：「多少錢才合理──百萬筆房屋交易的教訓」。

這是一本讓政府、業者與學者，一方面感到慚愧，一方面感到興奮的專業著作。本著作分為「房價透明，刻不容緩」、「房價透明，決策自主」與「房價透明，消費覺醒」三大部分，並從市場實務、資料探勘 (Data Mining)與建立評估體系等分析過程，具體呈現房價資訊的不透明問題，以及因此所產生的各種不公平競爭現象，並提出有關政策改善與消費者如何自保自救的建議方案。

整體而言，本書是兼具問題現象澄清、分析方法創新、資料具體豐富、政策建議明確等多元價值的著作。更重要的是，透過本書探討的議題與內容，讓各界得以重新思考，有關房價資訊中的「專業倫理」、「職業倫理」與「制度倫理」，這三項深刻且重要的產業發展議題。

房地產的專業是什麼？在台灣，這確實是個非常需要被仔細辯證的題目。在此，我將「專業倫理」定義為從事房地產研究與分析專業者，對市場發展的責任。這項責任不僅止於從事以房地產為對象的學術研究，或者對市場亂象的批判。更積極的責任在於研究切適的市場資料分析方法與架構，讓市場運作的結果 (無論好的或壞的)，都可以持續性的被看到與驗證。這也是資訊透明的最上層目標。

「多少錢才合理」這本書，先透過實價登錄資料的逐筆定位，再歸納出個別社區交易資料的集合，接著從個別社區在不同時間、不同樓層等面向，觀察各種價格趨勢，比較相似社區的差異。這是一項辛苦費時的苦功夫，累積出來的資料庫，卻可以提供各界判斷不同社區與不同時間點下，成交價格的離散程度。這項由資料 (data) 加工所產出的資訊 (information)，讓我們可以判斷哪些社區可能投機客比例較高，哪些人可能買貴了或賣便宜了。在此過程中，我們看到一位專業者，辛勤的探究資料的內涵，提供出實務上具體可運用的分析方法與結果。

作者在第四章提出的「結構吸引力」理論，是本書專業倫理發揮最精彩的部分。他從相鄰區域中各社區的平均價格高低，與價格離散程度的大小，將不同地區的小範圍建案集合，區隔為「風險結構」、「魅力結構」、「穩定結構」與「重建結構」。在這樣的分類之下，作者先說明各種結構的市場特性與投資 (或購屋) 意涵。然後經由實際資料運用，讓我們清楚掌握現實環境下，不同地段的市場本質。經由這樣的資訊 (information) 解讀，產出的就是市場上真實的知識 (knowledge)。有了這些分析基礎當後盾，買屋或賣屋的決策 (decision) 不需要猜測，不用瞎子摸象，更不用賭，可以讓決策在清晰的資訊基礎下合理達成。

本書第六章關於替代方案選擇的分析中，作者提出「指標型替代方案」、「順序型替代方案」與「三思型替代方案」，也是書中另一處亮點。這是一套提供購屋者，在面對數個購買標的時，如何選出較佳結果的心法與招數。其中也納入前述「結構吸引力」做為評估項目的一環，因此對自住客與投資客，都是非常適合且務實的操作模式。

這就是我所說的「專業倫理」的具體展現。亦即，專業研究者的價值中，很重要的部分是在為市場找出「馭繁為簡」且「合理務實」的方法。本書所提出的創新分析架構，確實符合這樣的功能與意義。

本文所稱的「職業倫理」，當然指的是房地產從業人員應該提供正當且正確的服務，讓付費的買賣雙方獲得專業且安全的交易過程。本書貫穿全文都持續關注著當前國內房市存在的許多「不倫理」的執業手法，其行為之惡劣，對價格資訊操作之扭曲，令人扼腕。作者感慨的提到「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系，消費者根本難以個別的力量從此生態系統中逃脫。」

更讓我驚訝的是，文中作者引述2013年勞委會調查結果：「不動產業高居自殺危險行業之首，1.228% 從業人員曾試圖自殺。」這項訊息讓我在關心房市改革之餘，更深刻了解改革也是解放房市從業人員枷鎖的重要行動。

本書在職業倫理的積極意義方面，主要可從文中的許多分析，都是站在提供「專業顧問服務」的角度，重新定位仲介工作的本質。提供對的價格、對的房子與對的服務，取代過往所提供的篩選過的價格、未盡符合需求的房子與扭曲片面的服務。這樣的觀點，或許可說是房仲業的大改革或大躍進，但確實是房仲業該走的方向與路徑。

特別是在本書提出的房價資料分析方法的協助下，讓房仲服務邁向專業化合理化更為有跡可循，而非只是天馬行空的理想，是值得循序漸進達成的目標。更具體地說，房仲業本就是應該特別強調職業倫理的行業，且其職業倫理的內涵中，更包含著專業服務的深化，以及為買賣雙房提供量身訂做服務的職責。本書所闡釋的資料分析方法與產出的服務資訊，確實是讓房仲業提升服務能力與競爭力的重要參考依據。

「制度倫理」的本質在於制度應以提升市場公平合理的運作條件為目標，應設法絕盡引誘套利與不公平競爭行為的制度缺口。雖然國內已實施不動產實價登錄制度，但去識別化、資料發布時效、資料正確性檢核與登錄義務人規定等問題，使得本應有效提升市場資訊透明與交易秩序的制度，反而讓有心人得以製造片面與虛假資料的操作空間。

本書特別介紹英國Rightmove與美國Zillow兩個國際上重要的房價揭露網站，告訴國人好的房價揭露系統應具備的內容與架構。從這兩個網站可知，完整門牌應該是房價資訊的基本要件，而個別物件交易的歷史資料，也是非常重要的參考訊息。此外，中國與香港的房價揭露內容中，特別強調提供個別社區 (或小區) 的交易價格資訊匯整查詢，這些都是國內實價登錄制度應該盡速改進之處。

如果國內實價登錄能夠取消去識別化，再加上物件所在社區資訊的提供，相信在學術機構與民間團體的專業創意下，一定可以為市場提供更詳實完整的資料分析成果。如作者在第二章所言，目前在其技術以相對成熟情況下，因去識別化規定，造成每筆資料需要0.2小時的加工處理人力成本。這種不當規定所造成的無謂成本，只是降低實際登錄資料的使用價值與抑制資訊發展的機會，對市場資訊透明與產業正常發展更是有害無益。政府實不應該再假借個人資料保護之名，繼續維繫這不當制度。因為從英美等國的經驗可清楚得知，房市交易資訊透明化並不涉及個人資料保護範圍，而是提升市場健全發展的必要條件。

此外，本書特別強調不動產經紀業管理條例規定「雙方代理」制度的不當。依據民法的精神，除非經本人許諾，原則禁止自己代理及雙方代理的情形，因為在此種情況下將會產生利害衝突的問題。然而，不動產經紀業管理條例的規定，卻便宜行事的站在仲介利益角度，規定以雙方代理為原則。這項規定確實是造成仲介業以服務賣方為主，卻依法得向未被合理代理，甚至可能受害的買方收取服務費的亂象。同時也是導致前述「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系」的根本原因。

面對這項制度倫理的缺口，作者特別提出「建立買方仲介制度」的呼籲。並進一步說明買方仲介服務的主要內容，包含提供「個案案源」、「個案挑選」、「個案評估」、「個案議價」與「個案簽約」等專業服務，並認為辦理移轉登記的「指定地政士」權利應屬買方，以確保交易安全。

作者在本書最後「消費者意識的覺醒」，向消費者提出四項維護自身權益的建議。包含拒絕雙方代理、避免不對的價格 (要求充分的比價服務)、要求仲介提供不動產「價格說明書」，以及要求仲介提供賣方非投機客的「自清證明」等。我認為，這些建議與要求不只是購屋者在當前制度倫理不足下的自保措施，更是引導仲介業者提升服務能力，與督促政府修訂不適宜法制的重要行動。特別是買方仲介制度的推動，確實是國內需要積極彌補的制度缺口，而這項制度的推展，除了必要的法令制度外，房價資訊的充分揭露更是必備的要件。

房價資訊不透明所產生的「交易的教訓」，告訴我們價格資訊不對稱、價格資訊扭曲錯誤、價格資訊操作、價格資訊分析不足與價格資訊制度不當，使得市場陷入多元的不公平競爭，並引發各種透過市場交易與專業服務下的投機、欺瞞與剝奪。終究，市場內的行為存在著複雜的關聯，如果最源頭的價格資訊與最基本的交易服務制度都存在重大問題，衍生而來的勢必是無效率與不公平。然而，房地產是國家最大的內需產業，問題充斥的房地產市場，對經濟發展與人民財富保障的危害，遠大於既得利益者所獲取的金額，這是政府該面對的責任。

最後，我要向本書作者衡定房屋房孝如總經理，以及協助進行房價資料分析校正的黃美玲教授，至上我的敬意。這本書的撰寫與資料處理，反映著兩位專業者對市場發展的憂心與盡心。這不是件容易的事，但他們沒有放棄；這原是政府與市場該做好的事，但他們擔起責任給社會提供指引。

我認為，這不僅是購屋人該仔細閱讀的書，更是房地產從業人員、政府官員、社運團體與學者專家，都應該仔細閱讀的書。同時也是相關科系大學高年級與研究所的必備教材。

當然，從純學術研究的角度而言，本書的分析角度與方法確實還存在深入探究的空間，但這是研究者的責任。本書提供了精采的起點，學者與相關專業者接棒，讓房價資訊更充實完善；相關業者接棒，讓專業服務與產業競爭力更完整落實；政府官員接棒，讓法令制度更合理進步。

我還是要再說，這本書真的太棒了。

房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理

◎花敬群（德明財經科技大學副教授、中華民國住宅學會理事、合作金庫銀行董事）

「房價」，房地產市場中最受矚目的字眼與資訊，長期以來像魔咒般緊箍著整個社會，卻也像魔戒般引誘著整個社會。我們經由市場、業者、媒體與制度，製造出房價資訊，卻嚴重欠缺駕馭這項資訊的能力。於是，市場與制度反過來被房價所駕馭，引領整個房市、相關行業與參與者，進入不知是雲霄飛車還是旋轉木馬的軌道。我們都不知道，前方山洞的後頭，會是怎樣的路段？

現實市場中，掌控交易過程中的房價資訊優勢，就等...

這是第一本以每棟房子的實際成交價格，做為立論基礎的書。

很多人並不清楚，這中間到底有何涵意？不清楚這一步走了有多久？又有多重要？

不過就是一本書嘛！不是嗎？

是的，這確實就只是一本書。不過，這本書代表，今天在台灣，我們已經能掌握任何一棟大樓、社區、鄰里的成交價量，以及歷史交易記錄。我們讓台灣房價的透明程度，直追先進國家。

這本書也代表，任何一棟房子，只要成交，我們就能追蹤她是漲？是跌？漲了多少？跌了多少？周遭其他房子的成交價量走勢又是如何？台灣房地產的價量資訊，從未有如此完整的記錄與分析。

黃仁宇在《萬曆十五年》一書中，就不斷指出：對於基礎資訊，缺乏完整的記錄與保存，是中國歷代無法有效治理國家的主因。房地產業近百年的發展，對國家整體經濟總是弊大於利，實亦肇因於此。

國父當年漲價歸公的理想，一直到了今天，才有實現的可能。只有當國家能掌握每間房子的交易動態，才有可能訂定更公平的稅制及遊戲規則。也只有當房地產業的資訊愈來愈透明，對社會整體的發展，才能有更多正面的效益。

這本書的出現，代表我們對於資訊的掌握，已來到一個新的境界。從大數據的分析觀點，代表我們對未來的預測能力，可以愈來愈好。從資訊透明的觀點，則代表我們對投機炒作的遏止，可以愈來愈有效。消費者更能在資訊完整的情況下，做出更有利於己的決策。

本書當然是一個突破，但不代表她完美無缺。

首先，本書資料來源為內政部的不動產交易實價查詢服務網，該網站自民國101年8月開始啟用，至今僅有三年不到的時間，跟房地產的持有時間相比，這樣的時間，所能累積的資料，實在不算完整。

其次，本書分析的範圍，僅及於台北、新北、及桃園部份地區，並未涵蓋台灣整體市場，所以推論難免有其限制。最後，則是在分析方法的運用，跟股票市場的技術分析相比，不僅不夠多樣，也不夠深入，二者實在難以相提並論。

無論如何，本書對於政府政策、產業發展、消費者決策的合理化，仍有其重要性。

一般的消費者，可以從本書找到，如何利用透明房價，讓自己立於不敗之地的方法。本書的重點不僅在讓房價透明？更在讓透明房價對消費決策產生正面效益。我們的許多方法，例如：「結構吸引力」、「價格分析」、「投機係數」等，都受到客戶很大的肯定，獲得許多正面的回響，而這也讓我們深受鼓舞，更確信自己對房市交易能有些許正面的貢獻。

許多財經領域的師生，可能十分熟悉股票市場的運作模式，以及如何運用基本分析與技術分析來評選股票。但是對於房地產市場如何進行交投？有那些價量資訊？可以如何運用各種分析來提升決策品質？則相對非常陌生。本書拋磚引玉，提出一些可行的分析模式，希望能喚起學術界更重視房價透明的議題，以及更深入了解房價透明與消費者決策之間的關係。

透過本書，政府部門可以更清楚，房價透明在台灣，其實還有很長的路要走。做為資料供應鏈的核心，不論是在資料提供的速度以及品質，政府都還有很多檢討改善的空間。作為一名房地產業者，我們更衷心期盼，藉由本書所提供的省思，大家能痛定思痛、齊心協力，徹底洗刷過去黑心的惡名，重新找回我們存在的正面價值。讓房市成為經濟發展的火車頭，而非不定時炸彈，我們責無旁貸。

這是第一本以每棟房子的實際成交價格，做為立論基礎的書。

很多人並不清楚，這中間到底有何涵意？不清楚這一步走了有多久？又有多重要？

不過就是一本書嘛！不是嗎？

是的，這確實就只是一本書。不過，這本書代表，今天在台灣，我們已經能掌握任何一棟大樓、社區、鄰里的成交價量，以及歷史交易記錄。我們讓台灣房價的透明程度，直追先進國家。

這本書也代表，任何一棟房子，只要成交，我們就能追蹤她是漲？是跌？漲了多少？跌了多少？周遭其他房子的成交價量走勢又是如何？台灣房地產的價量資訊，從未有如此完整的記錄與分析。

黃仁...

推薦序
　房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理　花敬群
　不動產—不動就「慘」、盲動也很「慘」　馬國柱
作者序
前言

【第一部】房價透明　刻不容緩！
　第1章　世界各地的透明方式
　第2章　怎麼樣叫價格透明
　第3章　不透明的代價

【第二部】房價透明　決策自主！
　第4章　以簡馭繁的智慧
　第5章　交易價格的決定
　第6章　替代方案的選擇

【第三部】房價透明　消費覺醒！
　第7章　黑心房仲的變革
　第8章　行政立法的支持
　第9章　消費意識的覺醒

後記
資料說明

推薦序
　房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理　花敬群
　不動產—不動就「慘」、盲動也很「慘」　馬國柱
作者序
前言

【第一部】房價透明　刻不容緩！
　第1章　世界各地的透明方式
　第2章　怎麼樣叫價格透明
　第3章　不透明的代價

【第二部】房價透明　決策自主！
　第4章　以簡馭繁的智慧
　第5章　交易價格的決定
　第6章　替代方案的選擇

【第三部】房價透明　消費覺醒！
　第7章　黑心房仲的變革
　第8章　行政立法的支持
　第9章　消費意識的覺醒

後記
資料說明