林明賢律

第四章

常見住戶糾紛

Q20

一樓住戶在防火巷增建，我該如何主張權益？

案例

一樓住戶阿德開設海產店，於一樓房屋後方之防火間隔內搭蓋鐵皮屋，作為廚房使用，引發同棟大樓住戶不滿，但阿德主張於 74年間向建商購買一樓房屋時，買賣合約已將一樓後方包含防火間隔之空地約定由一樓所有人專用，其他住戶應受此分管契約之拘束。阿德的主張有理由嗎？其他住戶有沒有什麼方法保障自己的權益呢？



爭點

公寓大廈的防火間隔、防火巷弄可以約定為住戶專用嗎？分管契約是否不受任何限制？

分析

☆84年 6月 30日《公寓大廈管理條例》施行前，建商與承購戶約定防火間隔、防火巷為某區分所有權人專用，通常可拘束住戶

依據《公寓大廈管理條例》第 7條第 2款規定，社區內各巷道、防火巷弄屬公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，且不得為約定專用部分。惟該管理條例係於 84年 6月 28日經總統公布，同年月 30日施行，依管理條例第 55條第 2項但書規定，管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第

7條各款不得為約定專用部分之限制。

另外，如果有約定專用部分，依《公寓大廈管理條例》第 23條規定，固應載明於規約中，但許多老舊的公寓大廈並無規約，而是由建商與各承購戶分別於買賣契約中約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用，如果買賣契約有此約定，通常會被認為共有人間已合意成立分管契約。且倘若共有人外觀上已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特 別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。



☆使用專用部分不得違反共有物原本之性質、構造及使用目的

《公寓大廈管理條例》第9條第2項、第 3項規定：「住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

但另有約定者，從其約定。」、「前 2項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」且第 16條第 2項前段規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」據此，區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法（最高法院82年臺上字第 1802號民事判決意旨參照）。換言之，分管契約並非不受任何限制。

本案中，阿德於 74年間即向建商購買一樓房屋，且建商與各住戶間之買賣契約均載明一樓空地由一樓所有人專用，因此，阿德主張伊與其他住戶間存有分管契約，伊可使用一樓房屋後方包含防火間隔之空地，並非無據。

但阿德於防火間隔內搭蓋鐵皮屋作為廚房使用，已違反其使用目的，影響住戶之居住安全。因此，其他住戶可以請管理委員會依照《公寓大廈管理條例》第 16條第 5項規定，制止阿德搭蓋鐵皮屋或按規約處理，必要時得報請主管機關處理。另外，亦可依據《民法》第 767條第 1項中段之所有權妨礙排除請求權、第 821條之共有物請求權之規定，請求阿德拆除鐵皮屋。

附帶說明，本案阿德雖然違反防火間隔之使用目的，但如果阿德與其他住戶間之分管契約未經合法終止，阿德維持防火間隔範圍之淨空狀態下，仍可繼續分管使用該空地（最高法院 103年度臺上字第 2247號民事判決意旨參照）。



民事起訴狀訴之聲明參考範例

一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○○地號土地上，如臺北市○○區地政事務所○○○年○月○日○○字第○○○號土地複丈成果圖所示 A面積○○平方公尺之地上物拆除。

二、訴訟費用由被告負擔。



實務見解參考

1.最高法院 82年度臺上字第 1802號民事判決

該公司與各買受人約定屋頂使用權歸該公司，空地使用權歸底層建築物所有人，係就共用部分之專用權而為約定，○○公司自有空地及系爭大樓屋頂之專用權，上訴人受讓該公司之專用權，自可主張該公司契約上之權利。

被上訴人○○○為契約當事人，應受拘束。被上訴人○○○、○○○雖非契約當事人，惟其明知空地及系爭大樓屋頂由系爭大樓他區分所有人專用之情形，猶買受區分部分，應認係該契約專用權約定之默示承認，與共有物之約定分管相類，亦應受該契約之拘束。

是上訴人主張其依約有使用空地及系爭大樓屋頂之權利，尚非無據。惟按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。查系爭大樓空地依建築設計既屬留設之空地，自應保持空地之原狀而為使用；系爭大樓屋頂，依建築設計既屬平臺，自應保持平臺之原狀而為使用，始得謂本於共有物本來之用法，依其性質、構造而為使用。

乃上訴人竟搭建系爭一樓及屋頂違建，而以該空地及屋頂做為自己之室內或以圍牆阻隔而使用，自非依該空地及屋頂平臺之性質及構造而使用，有違空地及平臺之使用目的，又未經他共有人同意，自非合法。

2.最高法院 103年度臺上字第 2247號民事判決

公寓大廈之法定空地如約定由特定區分所有權人專用，而該特定區分所有權人未依約定使用方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果（例如約定使用法定空地為停車位，卻違反約定搭蓋廚房，他區分所有權人得請求拆除該廚房），但在該分管協議依法終止前，該特定區分所有權人亦仍有使用該法定空地之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地。

Q21鄰居一直製造噪音妨礙安寧，我該怎麼辦？

案例

大雄住在一棟公寓大廈的二樓，三樓住戶靜香重新裝潢房屋，於地面鋪設木地板，但木地板與樓地板未密合，以致快步走動、搬動桌椅、重物掉落時，均會產生巨大聲響，而且靜香的小孩時常在家跑跳，往地上扔擲東西，讓大雄一家人每天被噪音吵得心神不寧，嚴重影響睡眠，大雄因此得了憂鬱症，大雄多次與靜香溝通無效。大雄有什麼方法可以保障自己的權益呢？

爭點

鄰居製造的噪音，讓我受不了，我可以要求他不能讓噪音侵入我家嗎？

分析

☆可否禁止噪音侵入，應視「客觀上是否已經超過一般人可以忍受的範圍」

現代社會，都會地區人口密集，高樓大廈林立，住戶緊鄰而居比比皆是，彼此日常生活難免相互影響，在公寓大廈之上下左右鄰舍間尤為明顯。

居家安寧的權利與在住家得自由從事一般正常合理生活起居活動的權利均應同受保障，並非鄰居製造的聲響讓我不舒服，就可以禁止他發出這些聲音，而是要看侵入的音量是否「客觀上已經超過一般人可以忍受的範圍」。

而什麼情況算是「一般人可以忍受的範圍」呢？法院主要會參考主管機關所頒佈之「噪音管制區劃定作業準則」，來判斷噪音聲響有無超標（最高法院 99年度臺上字第 223號民事判決要旨參照）。但是噪音管制區劃定作業準則並非唯一標準，法院仍會依照具體個案來判定。

☆排除噪音侵害可主張的權利依據

遇到鄰居製造噪音，我們可以依據下列規定來主張權利，排除侵害：

一、按《公寓大廈管理條例》第 16條第 1項規定，住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。

如果違反該項規定，依同條第 5項規定，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。主管機關可依據同條例第 47條第 2款之規定，對其處新臺幣 3,000元以上、1,5000元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

基此，公寓大廈的住戶，遇到同大廈鄰居製造噪音，可先請管理委員會或管理負責人依上開規定處理。

二、按《民法》第 793條規定，土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。

所謂「相當」，就是指「一般人可以忍受的範圍」。又上開規定，於《民法》物權編修正時，增訂第800條之 1，其他對於不動產有使用權利的人，例如房屋所有人、承租人等都可以依照第 793條之規定，主張排除侵害的權利。

另外，還可依照《民法》第 184條第1項前段侵權行為及第 18條人格權（居住權）之規定，主張身體健康及居住權受到侵害，請求損害賠償，並排除侵害。

本案中，大雄可以先自行蒐證，例如以連續錄音、報警、請環保局來測量噪音分貝或找其他鄰居作證等方式，證明靜香一家人所發出的噪音已經超出一般人可容忍的範圍，請管理委員會出面處理，如果靜香仍不改善，可訴請法院排除侵害，並請求損害賠償。

民事起訴狀訴之聲明參考範例

一、被告居住於臺北市○○區○○路○○巷○○○號三樓房屋之音量，自日間上午七時止晚間七時止，不得超過全頻 57分貝，低頻 37分貝；自晚間七時起至晚間十時止，不得有超過全頻52分貝，低頻 32分貝；自晚間十時起至翌日上午七時止不得有超過全頻42分貝，低頻27分貝之聲響侵入原告所有位於臺北市○○區○○路○○巷○○○號二樓之房屋。

二、被告應給付原告新臺幣○○萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、願供擔保，請准予宣告假執行。

實務見解參考

最高法院 99年度臺上字第 223號民事判決

按土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，固請求得禁止之，民法第 793條前段定有明文，且依同法第800條之1規定，此項規定於承租人準用之。但其侵入輕微，或按土地形狀，地方習慣，認為相當者，不在此限，同法第 793條但書復規定甚明。而上述氣響之侵入，按土地形狀，地方習慣可否認為相當，應參酌主管機關依法所頒布之管制標準予以考量，俾與事業之經營獲得衡平，以發揮規範相鄰關係積極調節不動產利用之功能。



Q22樓頂漏水導致頂樓住戶的家具裝潢損壞，應如何求償？

案例

小明居住在大樓頂樓，不過因為屋齡較久，屋頂防水層漸漸老化，只要雨下得比較大，天花板就會開始滴水。小明家中的天花板有裝潢過，也因為漏水導致天花板及家中家具有部分因漏水下滲而損壞。請問小明可以請大樓管委會修繕頂樓漏水問題，並賠償家具損壞之損失嗎？



爭點

我家頂樓漏水，就修繕費用應該要如何負擔？若因頂樓漏水導致家具、裝潢損壞可否一併請求賠償？



分析

☆頂樓樓板因屬共用部分，修繕費用應由管委會以公共基金支付

頂樓樓板一般而言，除了有特別約定之情形外，是屬於共用部分，而共用部分如果需要修繕，修繕費用的負擔方式則依照《公寓大廈管理條例》第 10條第 2項的規定：

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

所以簡單來說，除非是有特定住戶造成漏水，否則基本上就是由公共基金或由住戶按各自的應有部分比例去分擔。因此，如果就漏水之原因已經釐清，並不是由特定住戶所造成的漏水，則就頂樓漏水的修繕費用，是可以請大樓管委會負責的。



☆家具及裝潢因頂樓漏水損壞，亦得一併請求管委會賠償

另外，就家具及裝潢因頂樓漏水損壞的部分，依照目前的實務見解，多認為可以請求大樓管委會將損壞的家具、裝潢一併回復原狀，理由是大樓管理委員會負有對於頂樓平臺的修繕義務，如果因為大樓管委會怠於履行修繕義務，導致住戶財產的損失，那麼大樓管理委員會顯然對於住戶之家具、裝潢損壞結果有所過失，應當為此損壞結果負責。



實務見解參考

臺灣板橋地方法院三重簡易庭 99年度重簡字第 1256號民事判決

按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第 10條第 2項定有明文。

本件經委託臺北市土木技師公會進行系爭房屋頂樓之漏

水鑑定，經該會鑑定結果：

（一）系爭原告之漏水部分：

1.漏水原因：

（1）鑑定人檢視標的物各房間之天花板，皆設有消防灑水頭，依據原告描述灑水頭及相關管路未曾發生滲漏且餐廳上方天花板經檢查測試無異狀，另鑑定人檢視室內各房間天花板及牆面皆有程度不一的漏水損害情形，且室內天花板及壁紙皆屬舊品，根據原告敘述皆未更新過，故鑑定人研判漏水原因排除室內灑水頭及天花板內相關管線滲漏所造成。

（2）鑑定人檢視標的物樓上即屋頂層露臺現況，露臺地面有公共水錶箱位，水錶箱旁有一梯腳已切除之金屬爬梯，露臺上並有一管道間通氣墩，鑑定標的物上方露臺除公共水錶箱內，其餘露面皆已重新施作整體防水完成，而露臺其它區域舊有防水層施作方式為表面有隔熱磚覆蓋與新作防水處理方式不同。

（3）鑑定標的物會漏水原因可能為以下：

I公共水箱位置積水導致水壓過大滲透下去。

II金屬爬梯梯腳或固定用金屬鐵件破壞舊有防水層。

III金屬鐵件破壞露臺樓版內管線或樓版內管線品質不良導致漏水。

Ⅳ露臺洩水坡度不良或漏水頭阻塞或施工不良造成積水或滲漏。

Ⅴ露臺防水層防水失敗。

Ⅵ管道間露臺上方通氣墩或女兒牆與露臺樓版接縫不良，雨水由此滲漏至鑑定標的物室內。

有該公會 100年 1月 13日北土技字第10030075號鑑定報告書在卷可稽，足認系爭房屋之屋頂露臺確有漏水、滲漏之情形。

而系爭房屋之屋頂露臺係屬大慶榕莊大廈之共用部分等情，復為被告所不爭執，是依前開公寓大廈管理條例第10條第 2項之規定，其修繕、管理、維護自應由管理委員會即被告為之至明。

負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，債權人亦得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第 213條第 1項、第 3項分別定有明文。

本件被告怠於履行其修復系爭房屋屋頂露臺之義務，致原告之系爭房屋屋內之天花板、裝潢、牆壁均因漏水受損，被告就原告之系爭房屋所受之損害顯有過失。是原告主張被告應就系爭房屋之損害負賠償責任等語，應屬可採。

第四章

常見住戶糾紛

Q20

一樓住戶在防火巷增建，我該如何主張權益？

案例

一樓住戶阿德開設海產店，於一樓房屋後方之防火間隔內搭蓋鐵皮屋，作為廚房使用，引發同棟大樓住戶不滿，但阿德主張於 74年間向建商購買一樓房屋時，買賣合約已將一樓後方包含防火間隔之空地約定由一樓所有人專用，其他住戶應受此分管契約之拘束。阿德的主張有理由嗎？其他住戶有沒有什麼方法保障自己的權益呢？



爭點

公寓大廈的防火間隔、防火巷弄可以約定為住戶專用嗎？分管契約是否不受任何限制？

分析

☆84年 6月 30日《公寓大廈管理條例》施行前...

自序：集合式住宅權益自保的最佳工具書

第一章　管理費與公共基金
Q01：大樓住戶遲繳、不繳管理費或公共基金，應該如何處理？
Q02：管理費訂定不合理，我可以拒絕繳納嗎？
Q03：住商混合大樓的店家，要和住戶負擔相同的管理費嗎？
Q04：前屋主未繳清的管理費，是否須由後屋主負擔？
Q05：管委會催繳管理費所衍生的律師費用，誰該負擔？
Q06：住戶欠繳管理費，管委會可以把他們的磁扣消磁，並取消他們搭乘電梯的權限嗎？

第二章　停車位與屋頂平臺
Q07：鄰居在地下停車場擅自裝設監視器，侵犯我的隱私怎麼辦？
Q08：我買的停車位被占用怎麼辦？
Q09：頂樓的違章建築影響到逃生路線該如何處理？
Q10：管委會把屋頂租給電信業者架設基地臺，該如何主張權益？
Q11：非法定停車位的所有權人，可不可以參加區分所有權人會議？
Q12：可以規定非住戶的停車位所有權人不能搭電梯嗎？

第三章　住戶之權利義務及住戶規約
Q13：住戶違規時，管委會可以處以罰款，並要求連同管理費一起繳納嗎？
Q14：住戶可以請求管委會提出會計憑證、帳簿、財務報表及會議紀錄等文件嗎？
Q15：公寓大廈的樓梯間可不可以放鞋櫃？
Q16：騎樓是一樓住戶專用的嗎？
Q17：房子租到一半才發現房東不是房屋所有權人，要我搬走，我該如何保障權益？
Q18：承租的營業場所門口遭人惡意破壞，房東要求我自行清理並負擔費用，合理嗎？
Q19：管委會可以禁止我在陽臺加裝鐵窗以及安裝分離式冷氣室外機嗎？

第四章　常見住戶糾紛
Q20：一樓住戶在防火巷增建，我該如何主張權益？
Q21：鄰居一直製造噪音妨礙安寧，我該怎麼辦？
Q22：樓頂漏水導致頂樓住戶的家具裝潢損壞，應如何求償？
Q23：我家的共同壁和樓地板漏水，可以要求進入鄰居家修繕嗎？
Q24：隔壁住戶飼養的寵物長期發出嚴重惡臭該怎麼辦？
Q25：樓下經常在屋內抽菸，二手菸經由公共管線飄散到我家怎麼辦？
Q26：住戶長期放任寵物隨地大小便，管委會可以請他搬家嗎？
Q27：鄰居的冷氣排放熱氣直接吹到我家，我可以請他移走嗎？
Q28：在樓梯間燒金紙，是否違反相關規定呢？
Q29：鄰居自行修繕公共設施，可以要求我分擔修繕費用嗎？
Q30：機械式停車位損壞時，誰該負責修繕？

第五章　管理委員會與區分所有權人會議
Q31：未經報備的管委會是否合法？是否具備訴訟上的當事人能力？
Q32：成立管委會時，如果向主管機關報備卻未取得同意報備證明，該管委會是否合法？
Q33：管委會可以擅自修訂區分所有權人會議決議的規範嗎？
Q34：房客可以參加管委會委員的選舉嗎？
Q35：管委會任期屆滿了卻拒絕改選，該怎麼辦？
Q36：區分所有權人會議出席及決議人數不足法定比例，所作出來的決議有效力嗎？
Q37：管委會主委及委員突然辭任又不願意配合點交，住戶該怎麼辦？
Q38：區分所有權人會議應有多少人出席、多少人同意才能做成決議？
Q39：管委會可否自行決議拆除警衛室呢？
Q40：社區內有特定住戶取得大量區分所有權，並利用其表決優勢阻礙社區正常運作，應如何處置？

附錄：如何提起民事訴訟？

自序：集合式住宅權益自保的最佳工具書

第一章　管理費與公共基金
Q01：大樓住戶遲繳、不繳管理費或公共基金，應該如何處理？
Q02：管理費訂定不合理，我可以拒絕繳納嗎？
Q03：住商混合大樓的店家，要和住戶負擔相同的管理費嗎？
Q04：前屋主未繳清的管理費，是否須由後屋主負擔？
Q05：管委會催繳管理費所衍生的律師費用，誰該負擔？
Q06：住戶欠繳管理費，管委會可以把他們的磁扣消磁，並取消他們搭乘電梯的權限嗎？

第二章　停車位與屋頂平臺
Q07：鄰居在地下停車場擅自裝設監視器，侵犯我的隱私怎麼辦？
Q08：我買的停...