林注強

都市更新的遊戲規則

第一章都市更新規則
一、何謂都市更新？
二、名詞解釋（都更、容積、建築、登記）
（一）都更地區、更新單元、權利變換
（二）權利變換關係人
（三）重建、整建、維護
（四）容積、容積移轉
（五）基準容積、原建築容積
（六）一宗土地、建築面積、建蔽率
（七）樓地板面積、建築物高度
（八）屋頂突出物、露臺及陽臺
（九）道路、通路、退縮建築深度
（十）合法建築物、耐震能力
（十一）耐震初評、詳評
（十二）耐震能力不足建築物
（十三）公寓、區分所有、共有、管委會
（十四）外牆登記
（十五）銷售時點
（十六）空地
（十七）建築物、增建、改建、修建
（十八）合法建築物、屋齡
（十九）起造人、承造人、監造人
（二十）信託、委託人、受託人、受益人
三、優先保障對象？
四、優先實施地區？

第二章都更實施程序、費用與期程
一、都更重建的七大作業期程
二、為什麼要參與都更、危老重建？
三、都更條例 V.S 危老條例 對照表
四、殘敗都更 老屋困老人
五、都更「前期」程序與財務分擔
六、都更的前期資金怎麼來？
七、建築貸款 主宰實施者命運
成本貸放成數（LTC）
八、都更要走多久？
九、自主更新流程圖 重建專業協力
十、舊城再生 桃市開啟都更元年

第三章劃定更新單元
一、臺北市劃定更新單元
二、新北市劃定更新單元
三、桃園市劃定更新單元

第四章都更如何分配？
一、一坪地可以蓋幾建坪？
二、商一土地 如何一地坪蓋十建坪？
三、室內一坪換一坪 如何評估價值？
四、建管、地政、銷售 皆不同坪！
（一）建築管理面積（僅作為建築管理核算使用）
（二） 土地登記面積（建物保存後作為登記及
銷售依據的面積）
（三）銷售面積（依土地登記面積計價）
五、合建怎麼分配？ 100% 敢要嗎？
六、分配獲利概算表
七、地主，是養壞建商的元兇！

第五章協議合建
一、簽完合建契約 每戶損失1 千萬？
二、保護地主、保障建商的「都護府」合作契約書機制
三、各縣市「都市更新建築物工程造價」
四、協議合建、權利變換 誰分較多？
五、北巿公有地解禁 危老案可協議合建
六、部分協議、部分權利變換 有害嗎？

第六章「權利變換」怎麼換？
一、權利變換 換出什麼大問題？
二、權利變換 保障制度也保障地主？
三、為何「權利變換」讓實施者大賺？
四、建商是投資者、代工者或統包者？
五、權利變換共負比 有保障地主？
六、權利變換如何保障地主權益？
七、「權利變換」塑造恐怖吸血鬼？
八、權利變換 如何選配（法規）？

第七章權益對照表 協議合建V.S. 權利變換

第八章真協議、假權變？
一、什麼是真協議、假權變？
二、真協議、假權變 有罪嗎？
三、真協議、假權變 小心個人綜所稅

第九章同意書與撤銷
一、同意書有幾種？哪種是空白支票？
二、更新會要簽什麼同意書？ 有補助？
三、同意書可以簽給不同建商嗎？
四、權利變換意願調查表 如何勾選？
五、不信任建商 地主領更新前價值！

第十章都更整合
一、都更整合 先破壞再建設？
二、建商來來去去 都更資源如何整合？
三、可以全都拿 為何要「被選擇」？
四、先整合 賣相好 才有第二人生
五、嘀咕、低估—社區重建2 大殺手
六、都更的「螃蟹定律」
七、都更十問—幫地主啟動第一哩路！

第十一章公辦都更
一、公辦都更 V.S 公有土地參與都更
二、都更絆腳石 法令與專業阻礙
三、政府助地主整合成功 誰最有利？
四、公辦都更2.0 他山之石可以攻錯
五、公辦都更2.0 上車容易下車注意
六、如何借鏡臺北市7599 公辦都更？

第十二章整建維護
一、內政部整建維護
（一）內政部整建維護補助
（二）內政部「弱層補強」申請？
二、臺北市整建維護
三、新北市整建維護
四、桃園市整建維護
（一）補助對象
（二）申請人資格
（三）補助門檻
（四）補助內容
（五）工程補助項目
五、整建維護成功案例
六、老屋裝電梯 快速評估法
七、整建維護專業建築師諮詢名冊

第十三章出資與分潤權利
一、地主可否依權利變換價格出資？
二、建商說：超過80% 政府強拆？
三、都更，自己能生，卻借腹生子？
四、一張圖，解決貪婪的人性！
五、更新會出資者 獲利2000% ？
六、銀行、建經 幫地主「加值」嗎？
七、都更、危老重建 銀行如何協助出資？

 

序

減少奮鬥20年 地主、建商必讀的書！

　　寫作、出版、教學，四十多年來砥礪自我的習慣，一路培養出十幾萬的優異學子，從年輕的大學生到年近退休的熟齡生，每個年齡層，總有對不動產充滿熱情的學習家和實踐家，多數人為了追求財富或名利，苦學考證照，以求換取功名利祿，這是成功的動力，也是社會進步的過程。

　　但許多成功人士在達成目標後，常常就忘了讀書、忘了努力，開始沉溺於紙醉金迷中，反而踩著他人的痛苦，繼續追求永無止盡的奢華富貴，即便回頭施捨，也成了奢求。許多有能力者，眼見臺灣的都市更新亂象，明知問題所在，最終卻選擇沉默，向利益低頭，結果導致亂象叢生、百姓怨聲載道，有些家園被拆除後成了爛尾樓，造成建商、地主、政府三輸的局面。

　　身為成功高中的資深校友，即便尚未成功，也都成功過了。記得本書作者：我的小學弟「站長」，在參與我開設的臺北商業大學不動產估價師學分班中曾提到：因為成功過了，所以人生的下半場，要追求難度更高的「意義」！因為你我的生活、工作，過去可能是被迫的選項，但服務、學習，卻是未來自願的選擇。過去，我們利用能力賺取金錢財富；未來，信任將成為最大的精神食糧，甚至可能成為超越金錢、創造更多財富的偉大資產！

　　在不動產的領域中，想成就一件開發案，得有建商或土地開發分析人員，搭配建築師、結構技師申請建造執照，透過營造廠發包監造；過程中有許多複雜的契約需要釐清才能自我保護，然後再搭配自來水、台電、電信、污排水、消防等五大管線的圖說和施工整合，最後才能拿到使用執照；但還沒完，接下來要運用地政知識執行保存登記、代銷團隊執行銷售策略，甚至未來進入公寓大廈管理階段，都要思緒縝密，才能利人利己，讓不動產發揮最大價值。成就一件建築工程真的太不容易，何況它還可能是數個家庭一輩子的寄託。

　　在不動產市場中，類似跨領域的專業人才，大家求之不得，但很少有像站長一樣，同時具備產、官、學、媒的知識涵養，既懂蓋房子，擔任法官學院、公務人力發展學院和國家住都中心一堆公務員的老師，又有能力設計專業的土開分析網站，只需一分鐘立即完成2D 圖像選屋，要蓋幾層樓、可賺多少錢，馬上就可以得到答案，而這樣的高手，讀的居然是新聞系和休閒產業，真是太斜槓了！這位斜槓記者，至今已經幫助上百個社區審閱合建契約，許多連律師都看不懂的合建約定和營造眉角，在他眼中，都可以原形畢露。

　　例如日前臺北市發生的某某建設公司鄰損事件，在許多媒體和專家都搞不清楚來龍去脈之時，第一時間站長就立刻分析出，建商即便把鄰宅蓋倒了，事後免費一坪換一坪，居然還有錢賺，甚至可以創造比原本更高，將近6∼7 億元的未來利益⋯⋯。這樣的能力，相信是近年來愈來愈多地主選擇參與都更或危老教育，紛紛投身報考危老重建推動師、都更推動師很大的動力，因為過去的既得利益者不會說的祕方，現在透過學習就可以輕鬆掌握財富，在站長無私的經驗分享寶典中，更可以讓許多素人、素地，減少奪鬥十年、二十年，儘早擺脫重建惡夢。

　　新聞人之所以能被訓練成建築人的原因，大概和站長大直老家被都更三十年的歷程有關。雖然這本書想傳達的是地主權益，但其實不只地主要熟讀，建商和土開人員更要掌握地主心裡的想法，才能重新找回失衡的市場，加速整合期程。因為過去是知識不對等，建商說的地主不得不信，但在知識大爆發的年代，知識唾手可得，每個行業的利潤都被稀釋成了微利企業，一分一毫都要錙銖必較；建商再不精進，未來恐怕就要被認真的地主淘汰掉，因為在《都市更新條例》中，早已經將擔任建商的權利，交付給每一個社區，如果各個有能力擔任「實施者」的「股份有限公司」再不努力，再不改變整合或協商的模式，還想恃強凌弱、盛氣凌人，未來只能迎來
揭竿而起的地主，到時候，建商恐怕就更吃力了！

　　透過站長書中的方法和步驟，讀者將學習到土地開發的關鍵知識，也能在深入淺出的分析中，將知識化為整合的動力，讓一般外行的民眾，也有機會一窺重建的藥方，就藏在重建敦親睦鄰的良好關係中。下回記得，多給鄰居一個微笑、不要吝於委託專業、掌握學習和出資權利，就能像站長一樣，成就萬華新大樓，找到更多誘人的意義！