林重

特別收錄 / 編輯的話：後記 (總編編/發行人) 范世華

法拍屋以及購買法拍屋，在以往保守的社會觀念裡，總被灌輸為負面的印象標記，凡是輪落成為法拍的標的或是接觸法拍的人，好像都很「觸眉頭」，令人難以接受，普遍都讓世俗投以異樣的眼光地看待。

不過站在金融市場的角度來看，法拍屋單純僅是債權債務擔保責任底下的一個產物，債務人拿不動產抵押向銀行借錢，而當欠款還不了錢，銀行申請強制執行也並不是為了把房子占為私有來給自己住的。那麼透過了法院的拍賣程序，就像這本書第一章文末的「法拍漫談」，作者所描述的：法院其實也是一...

隨著房市景氣翻轉，市場上瀰漫著低迷的觀望氣氛，現在很多人都不敢買房子，每個人心裡都在盤算著，「房市快要崩盤了吧？」、「再等一等，應該會更便宜！」這些話，我聽過很多朋友說，人同此心，心同此理，大家都想買在低點上，只是，何時才是最低點？沒人說的準！在這個房市的戰國時代，想賺錢，其實我根本不想等，我很早就知道，時間是不能浪費的，只有能掌握先機的人，才有條件比別人賺得更多。

於是，我從一開始投資房市，就很清楚，只有投資永遠比市價低的法拍屋，我才不用擔心買貴，才能永遠買在低點，更何況，在房市不振的時候，法拍市場就是整個房市的前哨站，因為只要景氣低迷，有人還不出房貸要跑路，或是投資客開始步上斷頭窘境，機會就是我的，說穿了，法拍屋就是個螳螂捕蟬、黃雀在後的遊戲，這些過度操作資金槓桿的投資客，物件一旦進入法拍，我就可以以市價七到八折買進，無論如何，已經贏在價格起跑點，景氣越低，我買的越便宜，轉手讓出，怎麼算都划算！

不過，天下沒有白吃的午餐，何況是看起來如此豐盛的午餐！誠如多數人所知，法拍市場爾虞我詐，比起一般物件買賣，只會有過之而無不及，畢竟被法拍的屋主多心有不甘，萬一點交碰上屋主不肯搬，甚至出現最可怕的海蟑螂，都會讓沒有經驗的法拍客，嚇出一身冷汗，這個遊戲的第一道門檻，就是心臟要大顆，碰上狀況，莫驚莫慌莫害怕，法拍靠的只是經驗，絕對沒有解決不了的問題。

而這本書裡，我把法拍入門客可能會碰上的各種狀況，一一羅列出來，裡頭的案例，都是千真萬確的真實故事，坦白說，入門之初，我跟大家一樣，也繳過不少學費，如果不是這些經驗的累積，怎麼可能化成甜美的成功果實？富貴險中求的道理很簡單，風險存在，利潤才會存在，問題關鍵在於如何把風險降到最低。

如果你問我，法拍賺錢的硬道理是什麼？我會說，機會是留給準備好的人，事前多做功課，絕對是殺敵致勝的關鍵，這本書，我想說的故事，不只是一本硬梆梆的法拍工具書，這樣的作者，市面上已經太多，我也不一定會說的比他們更好更精采，做為一個大膽的投資客，我希望這本書的內容，可以讓想賺錢的法拍入門客，學著把心臟練大顆，甚至從別人的故事裡學到皮毛，看似簡單的分享過程，如果可以讓入門的新生，少繳幾百萬的學費，甚至早點把錢賺進口袋裡，在大家都不敢買房子的年代，我希望大家重新認識法拍這個新藍海，悠遊其中，肯定會有一番收穫！

隨著房市景氣翻轉，市場上瀰漫著低迷的觀望氣氛，現在很多人都不敢買房子，每個人心裡都在盤算著，「房市快要崩盤了吧？」、「再等一等，應該會更便宜！」這些話，我聽過很多朋友說，人同此心，心同此理，大家都想買在低點上，只是，何時才是最低點？沒人說的準！在這個房市的戰國時代，想賺錢，其實我根本不想等，我很早就知道，時間是不能浪費的，只有能掌握先機的人，才有條件比別人賺得更多。

於是，我從一開始投資房市，就很清楚，只有投資永遠比市價低的法拍屋，我才不用擔心買貴，才能永遠買在低點，更何況，在房市不振的時候，法...

前言
推薦序／姚志明
推薦序／蘇琬婷
推薦序／林德泉
推薦序／藍茂山
推薦序／月風

Part-1入門個案
進入法拍的投資領域，基本法律、價格查訪與競價技巧必須先熟知……

1 投資客新藍海法拍入門有撇步
 法拍風險高背景雜投資客富貴險中求
 低價購入逢高出脫法拍成投資客新歡
 人家不愛我偏要！四拍物件利潤可觀
 法拍屋價低僅市價八至九折備足子彈可進場

2 挑選賺錢物件法拍賺錢如探囊取物
 法拍屋無法看屋物件外觀、地段看仔細
 法拍資訊長在嘴上多問多打聽準沒錯
 入門客別碰未點交宅老手熟門熟路方可富貴險中求
 權狀不清易惹爭議瑕疵屋法院無告知擔保義務

3 精選賺錢法拍屋聰明訪價停看聽
 實價登錄先訪價開價八折起殺
 越往南越便宜！高雄法拍屋六、七折開殺
 精選專業法拍網進階詢價交叉比對
 法拍以使用空間計坪買賣價格別錯算

4 做好功課再出手精準出價最靠譜
 事前訪價做功課上場出標有恃無恐
 優質物件拉高價也賺一般物件取中間值開價
 出價別小家子氣！尾數填足以免敗北徒呼負負
 盲拳碰上老師傅！碰上墊價法拍客立刻撤手莫留戀

Part-2點交個案
避免不了的常見問題，碰到海蟑螂、搬遷費、留置物、屋主抗拒……各種疑難雜症該怎麼處理？

5 牛鬼蛇神齊聚！點交怪象多見招拆招莫慌
 職業海蟑螂逞兇喊打喊殺最棘手
 海蟑螂凶狠嗆聲碰上代辦點交即縮手
 要死要活最嚇人！用詞小心勿開口刺激
 錢能解決的都小事！聰明斡旋看臉色
 專業點交省麻煩事緩則圓靠經驗

6 佛心來的！碰上可憐人點交付搬家費送客走
 住客罹癌慘！法拍客爽快付15萬搬遷費
 能幫就幫！逢低買進法拍客找屋搬家統包付
 可憐之人必有可恨之處！趁機敲詐莫心軟
 法拍將本求利點交事緩則圓好商量

7 請神容易送神難，搬遷費算計有一套
 早期法拍利潤高搬遷費約成交價一成
 屋內硬體留下法拍客可酌情加碼搬遷費
 玉石俱焚莫退卻小心斡旋省更大
 軟硬兼施不加價莫成肥羊被剝皮

8 法院「點交宅」沒麻煩？碰上奧客也超嗆！
 法院點交後卻不走威脅恫嚇嗆聲勒索
 代辦公司扮白臉來回斡旋化險為夷
 點交後雜物未搬？保留倉庫免惹爭議！
 法律保障點交宅碰上麻煩好打發

9 沒人應門更頭疼小心反被咬一口
 屋主發狠焊死門大聲公喊話斡旋
 錢能解決的都事小！花錢消災最簡單
 屋主不在自行點交事後反控侵占惹議
 有理說不清！無人應門麻煩更大

10 法拍屋主落跑？保管物處置靠智慧
 光怪陸離保管物棺材神像嚇死人
 連骨灰都亂放！點交空屋也莫大意
 搬家、保管都要錢無人認領逕行拍賣
 保管物件選擇標準端視書記官決定

Part-3不點交的門道
租約、地上權、持分權、合併物件……更可觀的利潤，藏在您懂得如何靠法律來幫您排除萬難！

11 多人持份難點交？攻心為上賺更大
 產權複雜眾人怕獨排眾議賺更大
 先取得再斡旋不付房租就逕行拍賣
 軟硬兼施先溝通不怕麻煩報酬高
 心臟要夠大顆！資金充足再入手獲利150%起跳

12 物件點交不完全化險為夷小心機
 未完全點交宅出租善意承租人投資利益更大
 租約超過五年未公證視同無效房客須搬離
 惡意房客趁機殺價切莫心軟依約行
 小心！惡劣屋主使奧步交屋前夕訂租約

13 沒人敢碰我偏買！地上物投資報酬驚人
 價格低地段佳法拍老手偏好地上物
 投資出租賺很大公家釋出享七折優購
 全額自備長期持有高報酬率可期
 投報率3%以上可入場租約條件須看分明

14 只標土地不標屋法拍賺錢險中求
 昔日僅靠地號法拍買地投資客卻步
 眼見為憑親看地確定價值精確出手
 農地、原民保護地投資獲利逾一半
 臨路與否大小形狀決定獲利空間

15 多戶合併拍賣宅投資客搶進賺頭大
 多戶合併宅成本高自住卻步均價低
 平均單價低於行情轉售利潤近一倍
 地段精華最首選多戶併用彈性靈活

Part-4特殊情形案件
填錯標單、凶宅……還有哪些不確定的風險和機會？他人寶貴的經驗案例也是自己未來的財富！

16 法拍標單寫仔細趨吉避凶照步來
 標售類別看仔細照步填單免錯失
 價高者得？項目填錯成廢標賺錢機會拱手讓人
 填錯標單可棄標？法院恐追討到底
 遇不可抗力意外照步棄標可解套

17 特殊物件拍賣賺錢與否看仔細
 軍方禁建區釋出量少消息靈通者得
 共同持有人有優購權狠出高價才有贏面
 法定空地如公設價低入手也白搭
 誤入歧途法拍小白兔認賠出場當繳學費

18 自租租客變屋主聰明法拍進場搶先機
 房東落跑！租屋突然遭法拍成房客承接契機
 租客熟知物件優勢咬牙買下賺頭大
 租客在內視同點交銀行核貸關卡低
 膽大心細聰明進場租約照走利潤可期

19 只要心臟夠大顆搶進法拍凶宅穩賺有招
 法拍凶宅僅市價對折轉手租賣都划算
 口袋要深！法拍凶宅風險高銀行不願代墊
 拍賣成交才成凶宅買家只能自認倒楣

20 就是怕凶宅？法拍無法看屋小心誤踩地雷
 法拍瑕疵責任自負筆錄僅標註部分凶宅
 書記官知情未標註拍定人有權拒付尾款
 事前細閱筆錄詳打聽自住標客能閃則閃

後記　總編輯／發行人　范世華

前言
推薦序／姚志明
推薦序／蘇琬婷
推薦序／林德泉
推薦序／藍茂山
推薦序／月風

Part-1入門個案
進入法拍的投資領域，基本法律、價格查訪與競價技巧必須先熟知……

1 投資客新藍海法拍入門有撇步
 法拍風險高背景雜投資客富貴險中求
 低價購入逢高出脫法拍成投資客新歡
 人家不愛我偏要！四拍物件利潤可觀
 法拍屋價低僅市價八至九折備足子彈可進場

2 挑選賺錢物件法拍賺錢如探囊取物
 法拍屋無法看屋物件外觀、地段看仔細
 法拍資訊長在嘴上多問多打聽準沒錯
 入門客別碰未點交宅老手熟門熟路方可富貴...