石川貴康
「現在只要用相當於房租（貸款）的價格，就可以買房
子！」
這句廣告詞不僅充斥大街小巷，就連房仲業者的廣告DM
或物件說明書，也都把它說得煞有其事。應該有不少人覺得自
己付房租付了老半天，最後落得一場空，是件很蠢的事吧？所
以就算不知道該不該買房子，但只要身邊的人都開始買了，自
己也會跟著蠢蠢欲動。
「到底該不該買房自住」確實是個值得好好思考的問題。然
而，你在決定進行一生中最大的一筆消費時，是否經過充分思
考呢？你是否認為「因為身邊的人都買了，應該就沒問題」，
或者「房子會變成資產，總比把錢拿來付房租的好」？
如果買了一個必須背負長期貸款，又無法創造收益，而且
還可能變成錢坑的房子自住，到底有什麼風險？利用長期貸款
買房自住，究竟有什麼風險呢？背負長達三十五年的貸款，對
你來說安全嗎？
我有個朋友在外商的金融機構高就，他利用高人一等的年
收辦理長期貸款，買了一棟豪宅，但現在卻沒有自己的房子，
經濟也陷入困境，這是為什麼呢？因為他被資遣了。無論你的
薪水有多高，公司有多穩定，未來的社會將會充滿類似的「風
險」。
我還有另一個朋友，最近剛把房子賣了，改成租屋而居。
他說因為養房子太花錢了，這句話乍聽很矛盾，因為根據房仲
業者的說法，「現在只要用房租（貸款）就可以買房子了」，經
濟應該會更寬裕才對。但事實並不然，因為在買房子的當下，
任誰都沒有想到日後會出現額外的「花費」。其實只要在事前
多了解或多想一下，應該就會發現這些隱形費用了。我不知道
銀行建商、和房仲業者是不是故意不說，因為他們都沒有提醒
我的朋友。
利用長期貸款買房自住，不僅是讓自己的經濟長時間暴露
在「風險」中，而且還會出現一筆長期且固定的「支出」，但
是，你卻連想都不想就決定買房子了。如果你說「這輩子一定
要買房子」是從小就被灌輸的觀念，那就沒什麼好說的，但無
知是必須付出昂貴的代價。因為如果處理不好，很可能必須面
臨破產的命運。
此外，也有人說：「房子是資產，萬一有急用，賣掉就行
了」。
在我們父母那一代，這句話或許適用，但時代已經不一樣
了。根據國土交通省的統計，從2000年到目前為止，全國住
宅用地的價格已經下跌三成，今後應該還會持續下跌。這麼一
來，你將無法以買入時的價格賣出房子。況且，三成是個平均
數，還有跌得更深的。在這樣的情況下，房子還賣得出去嗎？
而且，如果賣了房子會留下一筆房貸，你就算想賣也會不敢賣
吧！
我們的情況已經和上一代不一樣了。現在就算買了房子，
將來你的經濟狀況會不會出問題呢？上一代的經濟成長到我們
這一代已經結束了，所以我們必須認真思考是不是真的應該買
房自住？
本書將提供相關資訊和其他可能的選項，好讓各位認真思
考是否要買房自住。但本書的資訊和選項僅僅只是提供大家參
考，正如書中所言，買房子或不動產都是一種投資，既然是投
資就是自己的責任，無論結果如何，都不能怪罪他人，得自我
承擔。這和不能把人生歸咎於他人，是同樣的道理。買房子是
每個人一生中最大的一筆消費，影響深遠，如果說買房子的方
式會影響你一生的幸福，我想一點也不為過。
接下來，我們就來仔細探討到底應不應該買房自住呢？
推薦序一
打破房屋「只買不租」的神話
張金鶚
近年來台灣房價高漲，成為民怨之首，不但無殼蝸牛買不起房子，就連一殼蝸牛也換不起房子。面對此種情境，我們真的要拼老命去買房子、換房子或只能將就住在老舊擁擠的房子裡？租屋真的不好嗎？尤其當前過高不合理的房價，有可能一直只漲不跌嗎？如果未來房價泡沫幻滅，房價下跌，為何不能目前先租以後再買？投資客或有錢人買房子與我們一般中產上班受薪階級買房子有何不同？上述一連串問題值得許多人重新想想！
房屋租買應依生命週期、市場狀況
房子的租買選擇(Tenure Choice)議題在國內外學術界早有相當多的學術研究與文獻進行探討，不論從財務金融分析、經濟 / 價值分析、市場分析、行為文化分析、個人(家庭)偏好分析，乃至公共政策討論等均有豐富的成果，然而至今並沒有租買選擇孰優孰劣的定論，因此房子的租買選擇顯然應抱持開放的觀點，不必先入為主，房屋只買不租。每個人有不同條件，在不同生命週期階段，不同的市場情境，可以有不同的租買選擇。換言之，租買選擇這個人生重要的決策，必須經過個人(家庭)仔細的思考才作決定，方為上策！
本書在當前瘋狂購屋的主流下，提出「上班族不買房，過富裕人生」的10個反思忠告，的確令人耳目一新，非常值得細讀省思！本書一開始提出一般人要買房子的八個理由，但作者均一一給予反駁，然後本書提出上班族買屋的五大風險：包括一、自己無法掌握未來的風險，二、買屋後才發現的隱形費用，三、喪失各種人生機會，四、失去增加收入的籌碼，五、失去投資的本錢。本書反過來提出不買房子可以更自由樂活人生的想法，然後說明租房子的各種好處，再利用多餘資金反過來可進行不動產投資，最後，本書強調買屋自住要考量生命週期。
比起日本，在台灣買房比租屋更不划算
本書提醒人生一定有比買房子更想實現的夢想，一般人真的了解買房子所要默默付出的代價嗎？一但買了房子就像「行動不便的蝸牛」，一輩子做「房屋的奴隸」(屋奴)是自己甘願的選擇嗎？我始終認為沒有能力(本錢)絕對不要勉強買屋，不論自住消費或投資均不宜，如果未能量力而為，產生過度消費或過度投資房子，均會使自己陷入人生困境。由此觀之，我也一再提醒年輕不宜太早購屋，一方面是能力有限，另一方面是不論工作或家庭尚未安定，無殼一身輕，自由彈性是年輕人需要擁有的特質。如果純粹從房地產投資報酬與風險的角度而言，我過去長期研究台北市房地產投資，有賺有賠，短期更甚，不過經過6到8年以上，房地產投資報酬與風險才將驅於穩定。換言之，年輕人如果未能確保購屋後6到8年以上的安定，顯然不該買房子。
日本經歷了二十年「土地神話」的破滅與失落，房地產從過去戰後四、五十年全民相信房地產只漲不跌到如今的神話幻滅，不禁令人要問日本如此，台灣不論文化或經濟發展均追隨日本，難道台灣不會也重蹈日本覆轍嗎？日本對房子的信仰已有改變，我們難道不該也有所反省嗎？尤其不論從房價所得比或房價租金比來看，台灣房價相對比日本還貴，換言之，我們相對於日本，買房子比租房子更不划算，房子「只買不租」的神話真該好好想想！本書相當值得深陷房市困境的我們細細品味。
（本文作者為政大地政系特聘教授/政大台灣房地產研究中心主任）
推薦序二
「屋奴人生」上映中
王伯達
買屋好？還是租屋好？這是我在演講場合中常常會被問到的問題。
石川康貴先生在這本書裡提出了許多的理由告訴我們，沒有必要為了買自己要住的房子而成為屋奴，這點其實與我一直以來的看法不謀而合。因為相較於買屋而言，目前不管是在日本或在台灣，租屋的成本確實是低了許多，而這中間的差異不僅僅存在有形的財務成本，更有著無形的機會成本。
現階段「租」比「買」更划算
根據Global Property Guide的統計，2011年第二季台灣的房價租金比高達62年，這數據意味著，我們買下一棟房子約當於付出了62年的租金。台灣的房價租金比位居亞洲國家之冠，排名第二名的中國也不過是38年而已，這顯示台灣要不是房價太高，就是租金太低。
我們假設一間20坪房屋的年租金為24萬元，那麼根據上述比率來看，購屋成本就約當於1,488萬元。今天有位甲先生以自備488萬頭期款，購屋貸款1,000萬元，買下這棟房子。以2011年7月，台灣五大行庫房貸利率約1.867%計算，每月繳交的房貸金額約49,961元，而另一位乙先生則採租屋方式，每月租金僅2萬元而已。
若乙先生將兩者每月付出的現金差額3萬元及頭期款488萬元投入3%利率的美國公債。20年後甲先生還完貸款，擁有一棟折舊了20年的房子，乙先生則是擁有1,866萬的現金，隨時可以租更新的房子，過著優渥的退休生活。而根據主計處的統計，過去十年間台灣的租金指數下滑了約1.5%，乙先生在20年後可能可以用更低的價格租到更好的房子。無論怎麼看，現階段租屋比起買屋確實是划算許多。
「房子剝奪了年輕人的理想」
有形的財務成本可以用簡單的數學來推算，然而我認為買屋所承擔的最大風險則是來自於無形的機會成本，正如作者在本書中所提到的，為了買下一棟屬於自己的房子，可能會讓我們失去更多的自我。
根據內政部的統計，2011年第一季台北市的房貸負擔率高達56%，也就是說，台北市購屋族每個月的薪資有超過一半是繳給銀行，這是不折不扣的在為銀行與建商打工。當我們簽下了這樣一張購屋契約，我們就等於出賣了接下來20年的人生。老闆再怎麼苛刻，你也必須忍耐、客戶再怎麼難纏，你也必須忍耐、我們忍耐到了最後，即便連健康出了問題還要繼續忍耐，因為只要不工作就付不出貸款，屆時，這棟房子就再也不屬於我們的了。
中國作家，同時也是年輕人的意見領袖韓寒曾說：「房子剝奪了年輕人的理想」，我認為同樣的問題其實也發生在台灣。
為了買下一棟房子，我們付出了我們最人生中最精華的時間、我們捨棄了探索這個世界的可能、捨棄了用這筆錢來自我投資，或著投資於其他商品的機會，如果我們人生的目的只是為了買下一棟屬於自己的房子，那麼，我實在是為這樣的「屋奴人生」感到無比的惋惜。
判斷進場時機，不如重新思考買房的意義
這本書用了許多的例證說明，除了價格以外，買屋所承擔的其他風險是遠超過我們的想像，我對這部分是深表認同的，但作者在最後一章提出以投資房屋收租作為投資方式，以台灣目前市場環境而言其實並不可行。首先，日本房地產價格在1990年泡沫過後已經出現大幅度的修正，房價很難再出現鉅幅下跌，而就作者在書中所述的租金收益率可以高達8%；反觀台灣的房價目前處於歷史高檔，租金收益率僅1.6%左右，甚至還低於五大行庫平均貸款利率1.867%，若照著作者的投資方法，不僅僅會產生負報酬，還會出現負的現金流。然而這是國家經濟狀況處於不同階段使然，而非作者思維上的問題，有朝一日，台灣房地產價格出現修正，租金收益率大幅增加時，也許作者的投資思維就可以應用在台灣。
古今中外，從來沒有一個國家的房地產會無限制的上漲，台灣自然也不會是那唯一的例外。我們很難精確的預估房價的高點會落在什麼時間，但許多的數據告訴我們，現階段租房子絕對是比買房子來得更為有利。作者在本書中雖然沒有告訴我們如何去判斷房價的高低點，然而卻是用一連串的例證來告訴我們應該重新思考房子與人生新關係。而我認為，在台灣房價處於相對高檔的這個時候，與其判斷什麼時候是個好的進場時機，不如好好的讀一讀這本書，從最基本的問題「你為什麼想要買房子呢？」來思考起吧！
（本文作者為暢銷書《民國100年大泡沫》、《美元圈套》作者）
共 
