約書．萊恩—柯林斯

先 進 資 本 主 義 經 濟 體（advanced capitalist economies） 內正發生着無法忽視的巨變。市民負擔不起自置居（home onwership）與住屋，再平常不過。自千禧年起，近乎所有 先進經濟體的樓價對收入比率節節攀升，遠超長期以來的 比 均 值（圖 表 1.1.）。2008 年 9 月的經濟危機雖一度令比率 回落，但自 2013 年已激烈回升。
盎 格 魯—撒 克 遜（Anglo-Saxon）經濟體的自置居文化 根深蒂固，由是深受高比率之害。在倫敦、曼徹斯特、悉 尼、墨爾本、奧克蘭、溫哥華、多倫多、洛杉磯、三藩市等大城市，樓價中位數是收入中位數的七倍以上，而三倍 左右的樓價通常已被視為「經濟實惠」。
最重一擊落在較年輕的成年者—亦即「千禧世代」 （millennials）身上。以英國為例，1996 年，三分之二的二十五 至三十五歲中等收入者擁有房屋；到了 2016 年，該比率跌 至三分之一。2 美國的同一年齡層，2004 年接近 45% 的 人 是 業 主，數 據 顯 示 該 比 率 於 2016 年跌至 35%。3 在 澳 洲， 四十歲以下的自置居比率從 2001 年 的 36% 下跌至 2015 年 的 25%。4 「多勞多得，置業在你」—自由資本主義經濟體的基 本承諾已然失效。英語世界經濟體的自置居水平自世紀之 交大幅衰減，如圖表 1.2. 所示。

如果房租較為穩定，樓價高漲或許不成問題。但是， 租金正蠶食着更多的家庭收入份額。在英國 1960 與 1970 年 代，房屋開支只佔租戶收入的 10%；及至 2016 年，該數字 升 至 36%。5 最易找到工作的英國城市，租金在近十年裡 大幅升高。以紐約與洛杉磯為例，租金由 2000 年佔收入中 位數的四分之一，上升至 2016 年 接 近 一 半（分 別 為 42% 和 46%）。6 與此同時，51% 居於英國九大都市區的住戶將超過 30% 的收入（可負擔標準的最大比率）花費於住屋。7 在 這樣的情況下，要儲夠買房的按金，幾乎是不可能的事。 這場房屋可負擔危機帶來的社會、經濟和政治後果， 影響深遠。城市生活對於在社會中的關鍵崗位工作者（key workers）如護士、教師、警察，還有事業剛起步的年輕人 而言，變得愈來愈難以負擔。郊區仕紳化風行，大規模地 清走市區的低收入工人，不少家庭被逼離開已生活數十載 的地方，對社區網絡造成威脅。 房 屋 開 支 增 加，使 社 會 生 出 新 的 空 間 與 人 口 分 歧。 那些於 1970 與 1980 年 代 英 語 國 家 購 下 家 宅 的 幸 運 兒，發 現自己資產淨值（總資產減去債務）的膨脹速度，遠比現 實 的 薪 酬 加 幅 快。以 二 千 年 初 的 英 國 為 例，樓 價 飛 升， 17% 適齡就業人口於樓價中的收益，遠比多年在工作中賺 取的多。8 相 反，那 些 生 於 1980 與 1990 年 代 的，則 發 現 自 己 的 資 產 停 滯 不 增。他 們 面 對 着「非 選 之 選」（Hobson's choice）：要 不 永 遠 租 住 缺 乏 保 障、質 素 差 強 人 意 的 房 屋， 要不讓自己身陷超出年度收入百倍、要以終生抵償的鉅額過 30% 的收入（可負擔標準的最大比率）花費於住屋。7 在 這樣的情況下，要儲夠買房的按金，幾乎是不可能的事。 這場房屋可負擔危機帶來的社會、經濟和政治後果， 影響深遠。城市生活對於在社會中的關鍵崗位工作者（key workers）如護士、教師、警察，還有事業剛起步的年輕人 而言，變得愈來愈難以負擔。郊區仕紳化風行，大規模地 清走市區的低收入工人，不少家庭被逼離開已生活數十載 的地方，對社區網絡造成威脅。 房 屋 開 支 增 加，使 社 會 生 出 新 的 空 間 與 人 口 分 歧。 那些於 1970 與 1980 年 代 英 語 國 家 購 下 家 宅 的 幸 運 兒，發 現自己資產淨值（總資產減去債務）的膨脹速度，遠比現 實 的 薪 酬 加 幅 快。以 二 千 年 初 的 英 國 為 例，樓 價 飛 升， 17% 適齡就業人口於樓價中的收益，遠比多年在工作中賺 取的多。8 相 反，那 些 生 於 1980 與 1990 年 代 的，則 發 現 自 己 的 資 產 停 滯 不 增。他 們 面 對 着「非 選 之 選」（Hobson's choice）：要 不 永 遠 租 住 缺 乏 保 障、質 素 差 強 人 意 的 房 屋， 要不讓自己身陷超出年度收入百倍、要以終生抵償的鉅額過 30% 的收入（可負擔標準的最大比率）花費於住屋。7 在 這樣的情況下，要儲夠買房的按金，幾乎是不可能的事。 這場房屋可負擔危機帶來的社會、經濟和政治後果， 影響深遠。城市生活對於在社會中的關鍵崗位工作者（key workers）如護士、教師、警察，還有事業剛起步的年輕人 而言，變得愈來愈難以負擔。郊區仕紳化風行，大規模地 清走市區的低收入工人，不少家庭被逼離開已生活數十載 的地方，對社區網絡造成威脅。 房 屋 開 支 增 加，使 社 會 生 出 新 的 空 間 與 人 口 分 歧。 那些於 1970 與 1980 年 代 英 語 國 家 購 下 家 宅 的 幸 運 兒，發 現自己資產淨值（總資產減去債務）的膨脹速度，遠比現 實 的 薪 酬 加 幅 快。以 二 千 年 初 的 英 國 為 例，樓 價 飛 升， 17% 適齡就業人口於樓價中的收益，遠比多年在工作中賺 取的多。8 相 反，那 些 生 於 1980 與 1990 年 代 的，則 發 現 自 己 的 資 產 停 滯 不 增。他 們 面 對 着「非 選 之 選」（Hobson's choice）：要 不 永 遠 租 住 缺 乏 保 障、質 素 差 強 人 意 的 房 屋， 要不讓自己身陷超出年度收入百倍、要以終生抵償的鉅額。
尤其是，政治上對自置居的優待與偏好，日漸高於其 他的房屋佔有形式；加上政治經濟學的中心思想進一步轉 移，造成房屋與土地市場兩個重要（亦可能是無意）的發 展。首先，地主搭上了經濟蓬勃發展的「順風車」，藉「地 租」自然地積累了意外之財，這些財富因物業稅下調和公 共廉價房供應凋零而愈滾愈大。其次就是放寬金融體系監 管，創造了金融與樓價之間積極的反饋循環。這最能解釋 過往二十年的樓價上升。金融對房產變得欲罷不能，就像 許多在資本主義經濟體的市民對擁有家宅望眼欲穿。而上 述發展的潛伏與持續，正是由於經濟理論與政策無法表述 銀行與土地在經濟體中的角色所致。 在這個意義上，住屋危機遠遠不只關乎房屋市場— 位於震央中心的，是現代資本主義。要了結這場危機，經 濟學和公共政策需要一場基進的結構性改革，其中包括我 們要如何模塑土地市場和監管金融體系。

先 進 資 本 主 義 經 濟 體（advanced capitalist economies） 內正發生着無法忽視的巨變。市民負擔不起自置居（home onwership）與住屋，再平常不過。自千禧年起，近乎所有 先進經濟體的樓價對收入比率節節攀升，遠超長期以來的 比 均 值（圖 表 1.1.）。2008 年 9 月的經濟危機雖一度令比率 回落，但自 2013 年已激烈回升。
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序
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以為只談土地供應就能解決住屋問題　膚淺至極／陳劍靑
作者簡介
鳴謝
第一章：引言
第二章：土地、物業擁有權與經濟租之難題
第三章：金融—房屋反饋循環與放寬金融管制
第四章：經濟政策為何與如何步入歧途
第五章：打破房屋—金融反饋循環
第六章：總結

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