陳縈菲

出租房子沒書面，請神容易送神難

租房子這件事其實只要雙方（出租人和承租人）同意就成立，並不用訂書面契約；但是，以出租人（房東）的風險角度來說，把房子租給別人時，如果沒有訂書面契約，想要求承租人（房客）搬家時可能會「請神容易，送神難」。

舉個例子，黃小姐向舊識蕭先生租房子，說好租四年，後來蕭先生把房子賣給賴先生，賴先生竟以沒有租約為理由，要求黃小姐搬家。黃小姐請求給予寬限期，遭賴先生拒絕，她後悔沒有訂約才受這窩囊氣。

買賣不破租賃，換房東不必換房客

後來經法律專家說明，黃小姐才知道，事實上「買賣不破租賃」，也就是說，就算原房東轉讓房子所有權給新房東，原租約仍然繼續存在（民法第425條），換房東不必換房客。另外，還有一個關鍵是，未訂書面契約屬於不定期租賃契約，在法律保護經濟弱勢（房客）的精神下，賴先生也沒有理由要求她搬家。

不定期租賃契約，一旦成立便難收回

成立不定期租賃契約，有幾種情形：一是租賃契約成立時未約定期限；二是不動產租賃契約，期限超過一年，而未立字據（書面契約）者，強制規定為不定期限的租賃（民法第422條）；第三種是期滿時，房東對房客繼續使用房屋而不立即表示反對的情況下繼續租，就形成不定期租賃契約（民法第451條）。

不定期租賃契約下，要收回相當困難，除非是房東收回自住或營業、重建、房客轉租、扣掉押金之後房客仍積欠房租二個月以上、房客損害房子或附屬物卻不補償，以及其他違法使用，才有理由收回（土地法第100條）。

房東想收回房子，法律上以必要性評斷

法律上的判斷標準是在於收回房子的必要性，包括房東收回自住或營業的必要性，像收回房子自己營業可以，但與別人共同經營事業就不可；以重建理由收回房屋，並不包括修繕在內，而且要依客觀標準來判斷是否確有改建的必要，比如危樓、梁柱腐朽、即將塌陷、有立即危險，一般會需要經建築師、結構師等專家鑑定，不是由房東自己判定。

租房有收取「代價」，收回房子很困難

另外提醒，有些人可能只是把房子暫借給親友住，想收回房子時卻趕也趕不走，這時候，判斷的標準在於究竟有沒有收取「代價」──純粹只是借他（使用借貸），還是收了他的代價（房屋租賃）？

上面所謂的「代價」不一定叫做「租金」，可能是一些有現金價值的物品，包括外幣、茶葉、現金、其他財物，或者由「免費借住」的房客自行負擔房屋稅、管理費、修繕費等。

由於是借房子給親友住，有特殊原因和關係，一般來說不會約定借住期限，又因為有上述「代價」存在，所以很容易被認定是租賃，而且一旦形成不定期租賃契約，要收回房子難如登天。

所以說，要借房子給別人住，就好人做到底，統統免費，但建議要事先講好借用期限。

書面契約及押金，保障房東權益

此外，出租房子要注意訂立書面契約，並注意訂明「期滿後不續約」或「續租時另訂契約」，而且在契約屆滿前立即口頭請他人轉達，或以郵局存證信函通知承租人不再續租，以阻斷未來發生不定期租賃的風險。另外，出租房屋，會收取押租金，以擔保租金或損害賠償，金額越高，保障效果越大。

房客要求寬限租期，小心變成不定期租約

當房東表示不續租時，有些房客會請求寬限期，不過，請注意這段「恩惠期」是否會讓定期租約被延伸解讀為不定期租約，到時候房東就麻煩了。如果表示不續租之後，房東又繼續收取了一些等同租金的代價，應強調是這期間的「不當得利金」或「損害金」，避免造成不定期租約而後患無窮。

【法學櫥窗】

要物契約

契約是當事人雙方意思表示一致而成立，所以以要約與承諾二個意思表示合致，即可成立契約（有時稱為合約），例如一個要買，一個要賣，就成立買賣；一個要出租，一個要承租，成立租賃。

要物契約的成立，在民法上較為少數，如使用借貸契約（向他人借房居住、借用轎車行駛、借用衣服來穿、借用電腦……），又如消費借貸（向銀行借貸、向親友借錢），又如寄託（將物品託人保管），都必須將約定的物品交付才成立，否則沒有償還該物品的義務。又押租金也是要物契約，需交付押租金才成立。

目前常見的契約，如買賣、租賃、僱傭、承攬、運送、保險……等契約，都不是要物契約，只要雙方點頭表示意思一致就成立，又稱為「諾成契約」。

【法律基地】

1.民法第421條

2.民法第422條

3.民法第425條

4.民法第425條之1

5.民法第426條之1

6.民法第451條

7.民法第464條

8.民法第472條

9.土地法第100條

10.土地法第101條

11.土地法第103條

12.土地法第105條

出租房子沒書面，請神容易送神難

租房子這件事其實只要雙方（出租人和承租人）同意就成立，並不用訂書面契約；但是，以出租人（房東）的風險角度來說，把房子租給別人時，如果沒有訂書面契約，想要求承租人（房客）搬家時可能會「請神容易，送神難」。

舉個例子，黃小姐向舊識蕭先生租房子，說好租四年，後來蕭先生把房子賣給賴先生，賴先生竟以沒有租約為理由，要求黃小姐搬家。黃小姐請求給予寬限期，遭賴先生拒絕，她後悔沒有訂約才受這窩囊氣。

買賣不破租賃，換房東不必換房客

後來經法律專家說明，黃小姐才知道，事實上「買賣不...

做好法律風險控管，防患於未然

近來在演講、會議、登山、旅遊、公益活動……等場合，常遇到不少讀者，他們說我在《經濟日報》上的法律專欄很好看，希望可以再繼續看到這類文章增加法律學識。有位讀者在大陸經商二年多了，也問起這件事，我告訴他，新作都放在部落格上，最近也放了一些兩岸相關資訊，供讀者自由點閱，他表示要台幹多參閱。

記得某個研討會上，有位非法律系的學生請教我一些問題，我就請他上網查詢我的文章，沒想到那位學生說早就看過我的部落格，但是還想進一步了解還有哪些計畫。有位老師告訴我，經由同事推介，他讀了我部落格上的文章，讓他了解如何處理與惡房客的糾紛。這表示部落格也發揮了功能，而讀者群也在擴增中。

2010年，我受邀到廣東名人講堂演說，現場有位教授找我就台灣的法律制度交流、互動，說起他之前來台灣時，有朋友推薦他買書，其中二本，正是我報紙專欄集結成的《法律做後盾》與《法律簡單講》，讓他了解台灣法律的精要。他發現台灣的法律制度很完備，我的文章很容易看得懂，直說：「如果再出書，還會再買！」

其實，出版社也樂觀其成，希望在前兩本書的基礎上，再出版第三本，擴大服務讀者群。

社會變化快速，法律必須隨環境做必要的調整，像現在很多新興的經濟活動、事務與科技，都面臨法律的挑戰。所以對於正在發展中的、新的權利意識與法律的觀念，我也以文章說明，讓大家知道「明天過後」的法律思維，以及法律發展趨勢，能與時俱進。

從最早的辦案到擔任司法首長的長久工作中，讓我看見許多人對法律有所忽略，等到問題發生，才驚覺「歹誌」大條，想補救或善後卻已經無力回天。因此，我在UDN的作家部落格中，陸續談到個人在生活中遇到的法律問題，提醒大家對日常生活事務能有所防範，而不是無所警覺，等到造成損失再來找專家解決，可能已難補救。

有人說：「早知道，早幸福。」我深刻體會：如果能事先預測法律風險，做適度控管與防範，事情的發展也許會有不同的結局，所以法律風險防範與控管是一項重要的社會公益運動，當我離開法務部後較有時間，一直思索如何推動全民法律風險管理概念。

近三年來，我嘗試在各種場合拋出這個議題，也在參訪大陸時提出我的理念，沒想到迴響熱烈，所以與幾名志同道合的學者專家共同成立「中華法律風險管理學會」，積極、熱情地推動這些理念與具體做法，希望讓大家面對法律議題時有助益。

有人說過：「法律不長眼，只保護懂法律的人。」這句話提醒我們：法律的內容是公正的，規範也是公平的，但是它的生命力與保障效果要靠大家去親近、活用，因此，我在書中特別提了許多時事案例，從中整理出社會的趨向，了解到民眾感到棘手的問題與困難，同時也把這些社會案例「加值」為更容易了解的範例，希望大家能學習保護自己。

例如各界討論的轟轟烈烈、沸沸揚揚的校園霸凌問題，其實在議題浮上檯面時，各位讀者早在我的部落格看到有關校園霸凌的新文章，其中提到教師如何管教學生，以及如何減少霸凌發生率。有讀者看過許多校園霸凌的新聞與專文後，稱讚我的文章寫得十分清楚完整又容易懂。

台灣的上市櫃公司家數相當多，企業也開始透過併購行為而邁向大型化與集中化，形成新的投資模式，小股東因而常被邊緣化，而經營者的心態與做法，往往影響到股東的權益。其實投資都有法律規定，不容有不法行為。所以我談了很多商場上的經營戰術，在經營手法、資金調度、財務運用等方面都有所著墨，讓大家遵守遊戲規則，達到多贏局面。

這二年多來，司法問題受到各方重視，例如「恐龍法官」的問題，司法改革變成全民共識，而什麼是全民期待的司法，司法又如何提升效能，以符合全民期待，書中也以相當篇幅闡述相關議題，提出司法人應有的態度與觀念，讓司法改革的圖像更加鮮明。

有讀者向我提到部分法律關係沒有完全說明清楚，這也是我的困擾，原因是法學浩瀚，法律萬千條，要用有限的文字闡述複雜的法律規範，相當不易，因此，本書收錄文章中，讀者可能會覺得似曾相識，以前已介紹過這個議題，這就是再延續前面二本書的法律觀念，有些有補充關係，部分是小重複或重疊論述，有的則是延續話題，或者是延伸介紹，希望讓大家有比較完整的觀念。

各篇文章後，附有法律基地與法學櫥窗。前者是將文章中相關的法律條文列出，以利參讀對照；後者是將文章中有關的法學名詞，做扼要說明，讓閱讀的人對關聯性觀念充分認識，或用反差手法，將相異名詞提列闡發以供比對；或將新發展議題，以另一角度摘述，便於觀念的整合。

這本書的出版，時間距離上一本書已經三年，發生了很多令人印象深刻的社會大事件，例如全球金融海嘯、大陸三聚氰胺事件、台灣八八風災、冰島火山爆發影響飛航安全、核能安全事件、性侵害、校園霸凌事件，以及塑化劑事件……，讓大家懍於天災人禍之不可預期與預料，風險無所不在，體會出這真是個風險社會。

「未雨綢繆」、「防微杜漸」是大家耳熟能詳的話語，提醒大家要能防患於未然，運用到風險社會中，更是名言。由於各類風險如成本風險、營運風險、市場風險、人事風險、財務風險等，最後常以法律風險出現其結果，因此法律風險常居關鍵地位，本書各文章恰是提供防範、控管法律風險的良方，願有助於讀者做好法律風險評量、迴避與防控的對應。

做好法律風險控管，防患於未然

近來在演講、會議、登山、旅遊、公益活動……等場合，常遇到不少讀者，他們說我在《經濟日報》上的法律專欄很好看，希望可以再繼續看到這類文章增加法律學識。有位讀者在大陸經商二年多了，也問起這件事，我告訴他，新作都放在部落格上，最近也放了一些兩岸相關資訊，供讀者自由點閱，他表示要台幹多參閱。

記得某個研討會上，有位非法律系的學生請教我一些問題，我就請他上網查詢我的文章，沒想到那位學生說早就看過我的部落格，但是還想進一步了解還有哪些計畫。有位老師告訴我，經由同事推介，他讀了我...

目次
一、法律風險
1. 一頭牛剝幾層皮？法律責任殺很大
2. 財產寄人名下，問題一籮筐
3. 天掉禮物別接，路邊野花別採
4. 對動物下毒手，等吃牢飯
5. 變相捐贈，法律風險多
6. 民眾送好意，民代冒風險
7. 台灣人變大陸客，回國規矩多
8. 大陸投資，正視法律風險
9. 認識大陸法則，減少經商困擾
10. 別人自殺參一腳，罪大條

二、家庭校園
11. 印章存摺分開放，避免小偷偷到爽
12. 醫療契約，掛號就生效
13. 真心換絕情，法律來相挺
14. 被害不是衰，自己沒風險意識
15. 犯罪成本高，偷兒知難而退
16. 受害關鍵時刻，掌握保命大法
17. 校園霸凌好對象，小個兒當自強
18. 電影爆紅，校園染黑
19. 老師罰學生，問題多多

三、權益保全
20. 買賣講誠信，保護消費者
21. 靈異屋不要來，契約寫明白
22. 出租房子沒書面，請神容易送神難
23. 房東房客過招，各有所本
24. 休閒旅遊沒有法律假期
25. 看清商品標示，用的吃的才安心
26. 商標爭訟，親兄弟明算帳
27. 公開資訊VS.個資保護，兩全其美
28. 談賠償，過失相抵好技巧

四、工商經營
29. 做好徵信，資本額何必設限
30. 調度公司資金，記得有法律規範
31. 公司治理，企業經營趨勢
32. 股東董事鬧翻，法律保平安
33. 肥貓眾人嫌，報酬合理化
34. 董監事酬勞玄機多，防止巧立名目
35. 董事會開會，魔鬼都在細節裡
36. 「背信」金鐘罩，企業主難脫逃
37. 經營者法律責任，找到擋箭牌

五、科技應用
38. 科技好方便，效果兩面現
39. 高明科技，把不法事揪出來
40. 網路暱稱有人格，虛擬世界也犯罪
41. 電子商務發展，嚴防資安問題
42. 慧眼識「無形資產」，實質利益大
43. 科技法律戰，精采訴訟戲
44. 智慧變財產，企業競爭法寶
45. 手機簡訊，透露法律痕跡

六、司法事務
46. 司法為民，全民司改
47. 柔性司法，落實弱勢保護
48. 提升訴訟效能，增強司法信賴度
49. 司法新人力，疏解訟案大塞車
50. 搞懂「眉角」，求償不必打官司
51. 沒錢打官司，救助管道多
52. 自助打官司，妙招大公開
53. 一起偷東西，獨樂樂不如眾樂樂？
54. 犯罪故事，無奇不有
55. 馬路怎樣走，交通規則說分明
56. 車禍責任誰來扛？過失判定是關鍵

目次
一、法律風險
1. 一頭牛剝幾層皮？法律責任殺很大
2. 財產寄人名下，問題一籮筐
3. 天掉禮物別接，路邊野花別採
4. 對動物下毒手，等吃牢飯
5. 變相捐贈，法律風險多
6. 民眾送好意，民代冒風險
7. 台灣人變大陸客，回國規矩多
8. 大陸投資，正視法律風險
9. 認識大陸法則，減少經商困擾
10. 別人自殺參一腳，罪大條

二、家庭校園
11. 印章存摺分開放，避免小偷偷到爽
12. 醫療契約，掛號就生效
13. 真心換絕情，法律來相挺
14. 被害不是衰，自己沒風險意識
15. 犯罪成本高，偷兒知難而退
16. 受害關鍵時刻，掌握...