馬渭泉

PART Ⅰ

REAL ESTATE BUSINESS AND PRACTICES

IN THE UNITED STATES OF AMERICA

第一部

如何在美國投資不動產

第一章

在美國找到值得投資的不動產

美國向來歡迎外資的挹注，以促進它的經濟發展。事實上，很多華裔企業主與富

商都已經在美國的幾個州積極投資房地產與製造業。這些外資企業已經在美國境

內設置辦公大樓、購物中心、飯店、房屋、私有財權公寓、出租公寓、廠房、倉

庫、生意等等，並且與美國的企業主共享夥伴關係。對於外國人來說，美國是最

安全的投資環境，因為它是一個開放市場，政府對於外資的控制很小。為了減少

巨額貿易逆差，美國政府急欲從中國大陸吸引大量的投資資金。在外匯匯率對台

灣與中國大陸有利的情況之下，華裔投資者若能擁有美金資產，也是一個明智的

抉擇。





近年來，美國聯邦政府與各州政府為了吸引來自中國大陸的資金，都已經展開大

動作，派商務代表前往北京、上海、廣東、香港、臺灣及其他大中華地區。對於

那些想在美國取得居留權與公民身份的華人來說，他們可以善用「開創就業機會

之投資者簽證EB-5」。華裔投資者若是將資金投資在新企業或現有企業，因而為

美國人民或合法居留的外國人提供全職工作的話，就可以申請這項移民簽證。（

請見第十三章《發給外國投資者的工作簽證與移民簽證》）





美國開國兩百多年來，向來歡迎大量的華裔移民。目前美國境內有數以千計的華

裔移民，包括傑出企業家、商人、餐廳老闆、金融家、政治人物、律師、醫生、

科學家與教育工作者，遍及美國的幾乎每個社區。剛抵達美國的華裔投資人，可

以輕而易舉地找到會說中文的不動產專業人士協助他們。



然而，在你決定購買不動產之前，必須審慎考慮你的投資目的、不動產的型態、

以及財務情況。如果你想投資商業型不動產，還必須考慮投資報酬率，並且找到

一個能滿足投資目標的理想不動產。如果你對於渡假別墅有興趣，就應該聘請一

個領有專業執照的住屋不動產仲介商。如果你想投資辦公大樓、飯店、購物商場

、零售商舖、餐廳或倉庫，你就應該聘請一位具有此類相關專業知識與經驗的商

業型不動產仲介商。





當你與美國的不動產仲介商打交道的時候，你必須明白，你只能透過這個仲介商

來代表你處理一切與不動產有關的事務。如果你有進一步的相關問題，都只能透

過這名仲介商來諮詢，不論你是否對其他經紀人的服務與信息感興趣。根據美國

不動產仲介商協會的常規，如果你同時與多位仲介商打交道，便會被視為違反商

業規範與道德。



以下是在美國找到理想不動產的最有效率方法：

聘請一名可靠的不動產仲介商

美國不動產的行銷活動都是透過幾個主要的媒體發佈管道來進行，例如「房源共

享服務」（MLS）、報紙廣告、不動產雜誌、不動產仲介公司網站、電視廣告、廣

播廣告。大部份的仲介商在每個星期天下午都會舉辦「開放參觀日」，邀請現場

顧客入內參觀。仲介商通常會陪伴想購屋的顧客參觀，提供專業建議。許多公寓

發展商和租賃公司，會在電視上發佈廣告，而有些專營交易金額百萬美金的大型

房地產仲介公司甚至會在電視購物節目上發佈廣告。這些網站與廣告多半都同時

提供英文與中文版。雖然一般華裔投資者都可以輕易取得充份的房地產資訊，但

最好還是聘請不動產仲介商，因為如果投資者不甚了解美國法律與不動產交易運

作，是很難進行不動產交易的。







舉例來說，根據夏威夷州的法律，在任何形式的不動產交易中，每個牽涉交易過

程的人，都必須具有夏威夷不動產委員會核發的合法執照。這項規定的規範對象

包括任何提供房屋資訊、展示不動產、協商交易、以及租賃或管理不動產的人。

當你與一名仲介商初次會面的時候，他的執照上必須註記他的資格，例如經紀人

（R）、不動產公會會員（RA）、房地產學院證照（GRI）等等。在夏威夷州，每

位領有執照者在不動產仲介公司工作時，都必須接受一名高階主管的監督指導，

這名高階主管負責審核允准所有仲介員的決策行動。這條夏威夷法律與其他州類

似，只不過法條的詮釋與應用可能有些許不同。（請見第二章《不動產仲介商》

）



目前有好幾家全國性與國際性的大型連鎖性不動產仲介公司，例如寇德威爾班克

斯太平洋不動產、保誠不動產、瑞馬克斯與二十一世紀不動產，以及其他幾家獨

立仲介公司。這些仲介公司中，有些專營豪宅，有些則專營小家庭住家。還有其

他幾家不動產仲介公司，例如仕邦魏理斯、高力哈利法克斯、以及葛拉布艾利斯

，則是專營商業型不動產。這些公司多半有會講中文的不動產營業證照持有者，

專門負責接待說中文的投資者。





投資不動產的第一步，就是透過熟人介紹或推薦，與仲介員面對面接觸，評估這

位仲介員的專業知識與資格。不過，在與美國生意人洽談商業交易時，是否透過

熟人介紹就不是那麼重要了。

PART Ⅰ

REAL ESTATE BUSINESS AND PRACTICES

IN THE UNITED STATES OF AMERICA

第一部

如何在美國投資不動產

第一章

在美國找到值得投資的不動產

美國向來歡迎外資的挹注，以促進它的經濟發展。事實上，很多華裔企業主與富

商都已經在美國的幾個州積極投資房地產與製造業。這些外資企業已經在美國境

內設置辦公大樓、購物中心、飯店、房屋、私有財權公寓、出租公寓、廠房、倉

庫、生意等等，並且與美國的企業主共享夥伴關係。對於外國人來說，美國是最

安全的投資環境，因為它是一個開放市場，政府對於外資的控制很小。為了減少

巨額貿易...

目　錄
序言　
第一部　如何在美國投資不動產 2
第一章在美國找到值得投資的不動產
聘請一名可靠的不動產仲介商7
不動產交易的議價過程9
租用式私有產權公寓13
融資貸款的要求15
美國境內的理想不動產17
分時渡假與渡假俱樂部會員資格19
華裔投資者可考慮的新開發不動產21
物業管理與出租收入21
驗屋與瑕疵鑑定25
區域規畫條例與建築規範27
第二章不動產仲介商、仲介公司、職業倫理
夏威夷不動產協會所核發的執照31
進階的專業證照35
仲介公司的型態與仲介商的職責39
仲介關係中的職責與義務41
仲介關係的選擇43
仲介代理關係的終止45
委任代理人的權限47
職業倫理49
第三章不動產買賣合約
買賣合約59
合約的基本要素65
買賣合同（DROA）69
若買方或賣方為外國籍或非住民身份87
賣方的不動產說明書89
驗屋、維修與擔保93
私有產權公寓、分割出售土地、屋主組織99
傳真簽名與複本103
第四章刊登求售資訊的合約
求售廣告契約111
求售契約的終止113
宣告價值事實的義務115
求售契約的基本內容與重要條文117
第五章區域規畫與建築法規
聯邦政府的控管127
州政府的控管131
市政府與郡政府的管理範圍135
檀香山市與檀香山郡的土地使用法規137
檀香山市的特區149
檀香山市與檀香山郡的建築規範155
第六章不動產之估價
市場比較法163
收入法167
費用法173
盡職調查177
決定不動產的價值以及估價報告書179
跌價與過時185
第七章不動產的融資與各種貸款抵押
提供借貸的正式機構189
其他融資來源與方法191
購買不動產的抵押合約199
抵押契據的類型209
常規抵押貸款的清償方式215
政府擔保的抵押貸款223
第八章鑑證交易制度與產權保險
鑑證交易公司的服務227
常見的所有權類型243
過戶文件簽名的認證247
成交陳述書249
產權保險253
第九章產權證明與讓渡權狀
產權文件的類型261
讓渡權狀的要件265
讓渡權狀的種類271
讓渡文件註記275
第十章不動產稅費與稅法
不動產稅283
其他徵稅285
讓渡稅285
自用住屋減免優惠287
折舊提存289
延稅交換291
出售個人住屋不動產時的免稅優惠299
資產利益稅301
抵押利益減稅優惠301
暫時居留稅303
外資不動產投資法（FIRPTA）303
夏威夷外資不動產投資法（HARPTA）307
納稅人字號311
第十一章租賃型住宅與商業不動產
短期租賃的類型315
住屋租賃與法規317
聯邦公平住房法與反歧視法317
夏威夷州房東與房客條例321
長期租賃不動產327
商業型租賃333
第十二章分時渡假所有權與渡假俱樂部
分時渡假所有權339
渡假俱樂部341
分時渡假所有權的優缺點345
第十三章發給外國投資者的工作簽證與移民簽證
商業簽證的種類349
提供給經商者的非移民簽證349
提供給專業人員與投資者的移民簽證353
條件式永久居留363
第十四章常問問題365
第二部　不動產專用術語中英文詳解385

目　錄
序言　
第一部　如何在美國投資不動產 2
第一章在美國找到值得投資的不動產
聘請一名可靠的不動產仲介商7
不動產交易的議價過程9
租用式私有產權公寓13
融資貸款的要求15
美國境內的理想不動產17
分時渡假與渡假俱樂部會員資格19
華裔投資者可考慮的新開發不動產21
物業管理與出租收入21
驗屋與瑕疵鑑定25
區域規畫條例與建築規範27
第二章不動產仲介商、仲介公司、職業倫理
夏威夷不動產協會所核發的執照31
進階的專業證照35
仲介公司的型態與仲介商的職責39
仲介關係中的職責與義務41
仲介關係的選擇43
仲介代理關係的終止45
委...