日本買房關鍵字：日本宅建士教你赴日置產一定要懂的50件事

一、自住篇～我在日本有個家
1-1 各種產品 〜「自住」還是「投資」？這是一個值得思考的問題！
1-2 公寓大廈 〜大樓型產品，地點都比透天好？
1-3 獨棟透天 〜透天厝，是「人生中繼站」還是你「永遠的避風港」？
1-4 賣建住宅 〜什麼？我買了土地，還不能決定要請哪間建商蓋？
1-5 塔式住宅 〜尊爵不凡，人生勝利組的象徵？
1-6 低層華廈 ～清幽靜謐、安穩度日，也是一種人生選擇
1-7 頂級住宅 ～登峰造極、豪隱於市。
1-8 渡假屋 〜有錢人的玩具？不，是中產階級的牢獄！
1-9 滑雪宅 〜國際資本的造鎮遊戲
1-10 老屋翻新 ～阿匹婆拉皮，也不會變成林志玲

二、實務篇～交易過程全攻略
2-1 宅建業者 〜幫你服務的公司是合法業者嗎？還是只是牽猴仔？
2-2 媒介契約 〜買賣房屋時，小心房仲串連投資客坑殺你！
2-3 主要建商 〜大建商蓋的房子比較好？建案也有分等級喔！
2-4 管理公司 〜代租代管？收租保證？小心龐氏騙局！
2-5 購屋流程 〜從出價斡旋到交屋付款的幾件事
2-6 房屋貸款 〜能貸多少錢？還款方式？利率如何？一次報你知！
2-7 室內面積 〜內法還是壁芯，稅金差很大！
2-8 房型設備 〜日本獨有的格局用語與先進設備
2-9 格局規劃 ～這是好宅？一流華廈與三流住宅，這點差很大！
2-10 賣屋要點 〜換屋與獲利了結的終極心法

三、算計篇～財務知識不可少
3-1 現金流 〜貸款成數與年限的數字魔法秀
3-2 投報率 〜日本房地產，高投報背後的真相
3-3 自我資本收益率 〜善用槓桿，累積巨額財富？
3-4 合理房價 〜這間房子值多少？教你這樣算！
3-5 收益遞減法則 〜裝潢越貴，租金越高？
3-6 贏家詛咒 〜對，你買就是比較貴！
3-7 機會成本 〜日文老師與大老闆的抉擇
3-8 檸檬原理 〜車市與房市的資訊不對稱
3-9 匯差避險 〜日圓跌跌不休，如何避險？
3-10 套利交易 〜五種在日本房市中賺價差的方法

四、法令篇～法條規則很重要
4-1 都市計畫法 〜這塊土地能蓋什麼？要看用途地域
4-2 建築基準法 〜能蓋多高、蓋多滿？端看建蔽率與容積率
4-3 借地借家法 〜荒唐！不能漲房租，沒繳房租也趕不走？
4-4 借地權 〜房子我的，土地租的！
4-5 登記事項證明書 〜日本的房屋謄本怎麼看？
4-6 地址表示 〜為什麼權狀上的地址跟門牌地址不一樣？
4-7 耐震基準 〜舊基準與新基準，價值差很大！
4-8 禮金與更新料 〜日本租屋的潛規則
4-9 心理瑕疵物件 〜關於凶宅
4-10 廣告上的規制 〜誘餌與誇大的文案，不行喔！

五、投資篇～日本置業當房東
5-1 1R蚊型套房 〜操弄投報率，割韭菜的好工具！
5-2 1K出租套房 〜買來節稅，反而賠更多？
5-3 公寓大廈投資 〜賺房租？不，這個用來賺價差！
5-4 商辦與店面 〜好貨難尋外，還有稅制上的陷阱
5-5 一棟木造公寓 〜底層租客、下流老人與孤獨死
5-6 一棟RC商業大樓 〜好賺，但你買不起！
5-7 一棟RC出租住宅 〜你是在累積資產？還是在為銀行打工？
5-8 共居住宅 〜偶像劇中的幻想與現實之間的落差
5-9 民泊 〜散戶搶賺觀光財的三種方式
5-10  中間省略 〜賣小套房，屋主小賺業者大賺的故事

●內容提要：
1-1各種產品
・自住型產品
・投資型產品
・公寓大廈有哪幾種
・獨棟透天自建還是買建商蓋好的
・整棟投資物件有哪些類型
1-2公寓大廈
・大樓與透天，推案地點不同
・公寓大廈的優缺點
・選新屋還是中古屋
・格局、耐震、以及使用年限
1-3獨棟透天
・獨棟透天的優缺點
・要選透天還是大樓
・大樓與透天在市場上的流通量
・當不動產變成「負」動產
・中古透天賣不掉的原因
・豪宅等級的獨棟透天
1-4賣建住宅
・注文住宅、建賣住宅與賣建住宅的不同
・何謂「附建築條件的土地」
・賣建住宅的風險
・何謂迷你開發
1-5塔式住宅
・超高層塔式住宅，已經不具稀少性
・高樓層與低樓層，身份地位差很大
・塔式住宅的優點
・塔式住宅的缺點
1-6低層華廈
・低層與超高層，用地區分不同
・機能還是環境，取捨看個人
・低層華廈保值嗎
・低層華廈哪裡找
・低層華廈脫手性如何
1-7頂級住宅
・豪宅與頂級住宅
・頂級住宅的特點
・頂級住宅首重地段
・產品整體規劃很重要
・有錢不一定買得到
1-8渡假屋
・渡假屋的前世今生
・疫情讓渡假屋市場起死回生
・渡假屋的種類
・物件不流通
・交通不方便
・大雪濕又冷
・維護花大錢
1-9滑雪宅
・泡沫時代的滑雪勝地
・十萬日圓的越後湯澤
・天價滑雪宅，超高投報率
・北海道二世古觀光圈
・六年地價翻15倍的奇蹟
1-10老屋翻新
・新築信仰崩解
・新成屋與中古屋的拉鋸戰
・「買取再販」與「老屋翻新」
・低買高賣，小心法律問題
・高於市價，但有附加價值
・小心黑心裝潢
・老屋翻新宅的優點
2-1宅建業者
・你的業務是牽猴仔還是合法的業者
・如何判斷合法的宅建業者
・什麼是「宅建士」
・仲介業者的收費標準
2-2媒介契約
・三種媒介契約的異同
・小心仲介的包圍戰術坑殺屋主
・包圍網，串連買取再販業者賺很大
2-3主要建商
・大建商Major 7
・大建商以外就比較遜色嗎
・大建商售後服務到位
・品牌也有分等級
・大建商的產品規劃一定就比較好嗎
・除了建商，營造商也很重要
2-4管理公司
・何謂代租代管
・代租代管的責任與收費
・如何找個好房客
・何謂收租保證
・收租保證的龐氏騙局
・用新客戶的錢來養舊客戶
・銀行濫放貸所導致的房市風暴
2-5購屋流程
・出價斡旋
・什麼是「重要事項說明」
・簽約與貸款融資
・登記文件與清算尾款
・交屋後的相關費用及稅金
2-6房屋貸款
・「元金均等」與「元利均等」還款金額差很大
・大額還款會產生違約金
・從每月還款金額回推購屋總價
・日本上班族能貸到多少錢
・從可貸款金額，就可看出一個地區房價的頂
2-7室內面積
・內法面積與壁芯面積的差異
・節稅，看內法面積
・議決權，看壁芯面積
2-8房型設備
・1K、1R、1LDK是什麼意思
・衛浴設備有哪些先進的科技
・浴室尺寸1418代表什麼意思
・一「疊」有多大
・高樓層的豪華房型
・看懂格局圖的英文縮寫
・其他台灣不常見的先進設備
2-9格局規劃
・何謂切羊羹規劃
・最廉價的田字型格局
・Center In格局與電梯數量
・近年受歡迎的Wide Span格局
2-10 賣屋要點
・買的是徒弟，賣的是師傅
・自住屋換屋要點
・「先買在賣」與「先賣再買」
・投資屋獲利了結的出口戰略
・買的時候快、狠、但不準
・高價買進，賠錢出場
3-1現金流
・何謂現金流
・現金流越高，投資越穩定嗎
・增加自備款，提高現金流
・拉長還款年限，提高現金流
3-2投報率
・何謂投報率
・表面投報率與實際投報率
・投報率，越高越好嗎
・日本高投報物件的貓膩
・高投報一定高風險嗎
・低投報就比較沒風險嗎
・投報率，差1%的迷思
3-3自我資本收益率
・你是在投資房地產，還是在經營事業
・何謂CCR
・市郊房產，狠賺25%收益率
・都心房產，收益率只有2%多
・市郊與都心，收益率差很大的原因
3-4合理房價
・鑑價三手法
・比價法與查價網站
・收益還原法與投報率
・如何使用原價法估算成本
・均價無意義
・頂級住宅與豪宅，如何算價
・建築單價表與耐用年限表
3-5收益遞減法則
・花多少錢裝潢才合理
・收益遞增與收益遞減
・裝潢過度導致收益遞減
3-6贏家詛咒
・想贏，就得付出較高的代價
・投資時，如何面對贏家詛咒
・購買自住屋時，中了詛咒還要買嗎
3-7機會成本
・讀研究所的機會成本
・不懂機會成本的日文老師
・精算機會成本的大老闆
3-8檸檬原理
・定錨效應
・何謂「資訊不對稱」
・蜜桃與檸檬，哪個比較好
・房地產市場上的資訊不對稱
3-9匯差避險
・如何利用匯差，買到半價的房屋
・看空日圓的操作方式
・超完美換屋計畫
・台北漲翻天，時勢造英雄
・買了以後繼續賺匯差
・能否複製相同的成功手法
・運用DCA法避開匯差風險
3-10套利交易
・何謂「套利交易」
・以套利維生的網路轉賣家
・運用收益還原法與比價法來套利
・利用帶租約的房屋來套利
・預售屋是否有套利空間
・利用時間差來套利
・利用不同市場價格來套利
4-1都市計畫法
・各種都市計畫區域
・市街化區域與市街化調整區域
・日本的13種用途地域
・其他地域地區
4-2建築基準法
・建蔽率與容積率
・接道義務與退縮規定
・再建築不可物件是什麼
・何謂二項道路
・容積率還要再看臨路寬
・規制高度的斜線限制
4-3借地借家法
・民法的租賃契約
・借家法的租賃契約
・房東想趕人，可以嗎
・房東想漲租金，可以嗎
・退租後，房客要你付裝潢費
・定期租借合約
4-4借地權
・借地權的物件，跌價快
・舊法、普通、定期借地權
・選哪一種借地權比較有利
4-5登記事項證明書
・謄本要去哪裡調閱
・何謂敷地權
・表題部怎麼看
・權利部有什麼資訊
・共同擔保目錄是什麼
4-6地址表示
・何謂「住所」、何謂「所在」
・住居表示法與不動產登記法
・地址一模一樣怎麼辦
・日本的地址怎麼看
4-7耐震基準
・四個時期的耐震基準
・判斷要以這個時間點為準
・舊耐震的物件，真的比較差嗎
4-8禮金與更新料
・何謂禮金
・何謂更新料
・房東沒給廣告費，房子就租不掉嗎
4-9心理瑕疵物件
・什麼是「事故物件」
・如何查詢房子是否為兇宅
・凶宅值多少
・凶宅需要告知租客或買方嗎
4-10廣告上的規制
・何謂誘餌廣告
・房屋大小標示有一定的基準
・離車站的步行時間也有規定
・特定用語，禁用
5-11R蚊型套房
・入門檻最低的產品
・空屋風險
・高額的管理修繕費用
・房客拖欠房租的風險
・設備老舊的風險
・玩弄投報率，坑殺買方的最佳工具
5-21K出租套房
・這種房子都誰在買
・流通、稅制以及貸款，決定是否賣得掉
・如何使用1K套房節稅
・建商怎麼讓你買單
・真的有那麼容易租掉嗎
・出售時會浮現出的問題點
5-3公寓大廈投資
・何謂「分讓賃貸」
・投報率偏低，但增值速度快
・大建商跟你搶租客
・賺差價，可以這麼做
・拿來出租，小心被銀行逼著還清房貸
5-4商辦與店面
・事業用物件的種類
・何謂「雜居大樓」
・事業用物件的優缺點
・保證金多，修繕成本低
・屋齡影響小
・還得繳納消費稅
・源泉徵收，讓你的商辦租不掉
・適格請求書制度，逼得你降價出租
5-5一棟木造公寓
・門檻不高，散戶很多
・規模太小，容易導致空室率變高
・何謂「5棟10室」的基準
・租客水準參差不齊
・下流老人與孤獨死
・疫情期間飆高的空屋率
・這樣的條件，可以考慮買進
5-6一棟RC商業大樓
・規模大小分類
・需要藉助BM、PM、以及AM公司幫忙管理
・巨大商辦完工潮
・疫情帶來的超高空室率
5-7一棟RC出租住宅
・與商業大樓所處的地點不同
・租客水準較高
・購買前須確認投報率真偽
・隱藏成本、法令限制不可不知
5-8共居住宅
・真人秀所帶動的Share House風潮
・疫情來襲，仍有些物件受到歡迎
・經營辛苦管理困難
・幾個真實發生的小故事
5-9民泊
・全民搶賺觀光財
・遇到疫情全死光
・何謂「民泊新法」
・國家戰略特區中的「特區民泊」
・旅館業的「簡易宿所」
5-10中間省略
・業者賺得到，你卻賺不到的小故事
・轉賣業者的手法
・中間省略，無本生意
・銷售，需要包裝
・金融情勢造英雄

推薦序

對於日本房產的了解，他說第二，我笑沒人敢說自己是第一

　　認識TiN已經好多年了。老實說到底認識多久已經不可考，只依稀記得這個人是個怪咖！

　　台灣的房地產界，專家名嘴多如過江之鯽，但能被稱之為怪咖的，卻是寥寥可數。江山代有才人出，一代新人換舊人。應該是從2014年開始，我注意到了這位房地產界的怪咖。第一個疑問是，怎麼會有人如此自視甚高呢？我自己在大學畢業後，陸陸續續在各地置產，各縣市走透透之外，也與各地各家房仲交手不少次，唯獨這個TiN讓我印象最深。後來實際接觸之後，發現這個人是真的有料，不但早已在台灣是非常知名的日文名師，在房地產上的思維更是無人能比。舉凡投資報酬率謬誤、建商品牌迷思、實價登錄漏洞、仲介作法異同、買賣雙方心態、外來在地分析、經手案例多寡、房市政策影響、成本決定成果、繁複稅務來往、法律彼此攻防、實地走訪勘查.....等等，這個怪咖幾乎完勝了我所認識的一票專家名嘴。

　　如果只有怪，那只能吸引我一次，因此每次除了聊天之外，我更是會有意無意地去試探這個人的底到底有多深。每次的結果都在情理之中，收穫卻是意料之外！我不死心，在2018年9月時舉辦了海外房產高峰論壇，將海外各國實際居住在地的房產高手一一請回台灣，當時吸引了數百位民眾參與盛事，與會者更不乏市面上各家房產品牌的佼佼者。我想藉由這次的機會來好好檢視各國房產專家，尤其是TiN這個人！我一個人覺得他專業可能有失偏頗，幾百個人而且又是各家房產的佼佼者來檢驗，總不會出錯吧！

　　為期三天的海外房產高峰論壇，座無虛席，尤其針對日本的各種光怪陸離大大小小問題，TiN每個問題都能詳實答出。自此之後更加深了我對TiN的信心，至少在我這種自我要求甚高的人心裡：對於日本房產的了解，他說第二，我笑沒人敢說自己是第一！

　　如果你覺得我在說笑話，去看看他之前出的書：2014年《快狠準！東京買房最強攻略》、2016年《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》、2018年《地表最強！TiN's東京房市教戰手冊》。看看他寫的內容，再看看其他人寫的，高下立判！如果有機會再去認識他這個人，你就會知道我所言不假，只是他這個人很機車，能入他眼的沒幾個。很多人說越有本事的人，越應該謙虛。TiN的本事還沒有大到需要謙虛，謙虛就留給那些需要本事的人！比起臭屁，我更覺得他是真性情，這樣的人社會僅見！

　　很榮幸能為這樣的人寫推薦序，這大概是我人生最榮幸的時刻，真心推薦給各位讀者，保證收穫滿滿！
推薦序

投資千萬上億的金額之前，先閱讀這兩本投資聖經

　　自古以來「文人相輕」，在任何行業都存在一樣的現象。要一個自視甚高對自己專業領域極其潔癖的我，來推薦一本投資日本不動產教科書，當然是抱著極其肯定及愛屋及烏的心情！

　　在我與TiN兩人互相築起的高牆裡，原本是不會有任何交集的。還是因為有次TiN的一名年輕員工接到一筆大單，而這筆大單的屋主正是我，才有了這樣的機緣認識了TiN。後來我發現原來在我書架上一直有本用來給員工參考的教材，作者居然就是TiN；更妙的是做了臉友後才發現我們集團內有好多員工，居然也都是TiN的學生！當然最後我也成了TiN的學生。

　　若不認識TiN本人，光從臉書認識他的話，應該都會被他尖銳、偏頗、甚至有些粗暴的言詞嚇到，但是真實生活裡的TiN卻有著不同外在呈現的一面。TiN非常尊重前輩，不管我什麼時候回到東京，他一定會抽出時間和我喝杯咖啡交換最新的投資現況及資訊，出新書也一定親自送書到公司。此外，TiN不隨波逐流、不應酬奉承，即便擁有勝於市場的專業能力，也不願擴大浮泛的生活圈，只做自己喜歡的事，這可能是我最喜歡TiN的一點。

　　2013年日本拿下奧運主辦權後，整個日本不動產已經上漲翻倍，但是隨著這波漲勢，雞鳴狗跳之輩不乏有之，有時候我看到一些不實誇大的言論也只能搖頭！以台灣投資日本不動產來看，我算是前浪吧，成立日本法人專營台灣投資家錢進東瀛比任何大手公司都要早，對於前仆後繼的來者而言，年資也稱得上前輩！一則以忙、一則性不喜交際，其實跟圈子交流的機會很少。但是因為圈子也不大，時而也不乏看到風浪中翻船者，包括業者與投資者！尤其每每看到業者為了自己的利益，傳播一些不正確及誇大的言論，只能暗自期許顧客的眼睛應該都是雪亮的，但事實卻不然。進入一個陌生的海外投資市場，在缺乏專業及良知的引領下，哀鴻遍野的投資孤兒比比皆是！
　
　　2022年日幣已經來到24年新低，而投資物件的面向當然不是只有匯率考量，未來的漲跌、收益的穩定以及挑選牢靠平實的後續管理，樣樣都是投資人務必考量的重點！我想不是每個投資人，都能先來日本住上一陣子徹底接了地氣再出手，但是如果不夠了解當地的民情文化、稅務機制，又加上不良業者的引導，就很可能會錯判！

　　我非常推薦要來日本投資的朋友，在投資千萬上億的金額之前，先花幾百塊及一點時間，閱讀TiN的這兩本日本投資聖經，我相信即便如我這樣的老手都能受益非淺，對所有的新人航海王，一定能入寶庫無空手而回！
推薦序

用自己的口袋來證實自己學說的引路人，你能不好好跟著走嗎？

　　2014年12月台灣各大書店通路商架上，出現了一本關於不動產投資買賣的書籍：文章內容不是我們熟悉的368鄉鎮市區，而是距離我們2,099公里外的東京都。當然以台灣人民對日本的喜愛程度而言，要在東京街上找到藥妝店採買或是找到日本人讚賞的那一碗拉麵一點都不成問題，但是討論不動產的相關資訊卻是頭一遭。而且撰寫者的角度更是從一個自身進場投資、見證市場交易的投資家心路歷程。

　　新書上架時，海外不動產的投資風氣正盛行。但是大多數人的目光是放在經濟正在興起的東南亞地區，每到週末各大飯店、會議廳都排滿了各國的投資說明會，論壇中業者大肆抨擊：日本老人化少子化，房產不會漲價、日本人不買房…等等偏頗的言論。而TiN桑就是在這樣的一個氛圍中逆流北上，隻身跑到了東京投資置產並考取了日本的「宅地建物取引士」證照（相當於台灣的不動產經紀人）。後來事實證明他獨到的眼光與果決的判斷讓他賺到了房產增值以及穩健的收益。畢竟日本買房不像台灣：台積電在哪設廠哪邊就會漲。

　　有關注TiN桑的臉書朋友都知道，他對不動產的觀察絕對不是靠著電腦上政府頒布的資訊或搜尋幾個報表而得出結論。他靠著雙腿走訪城市的街道，實地看屋加上敏銳的眼光與條理思緒，用自己的口袋來證實自己的學說！這樣的引路人你能不好好跟著走嗎？當我2014年踏入日本不動產的市場時，也購入TiN桑的大作拜讀，書中內容著實讓我受益良多。從地點的選擇、物件的挑選、合約的細節…方方面面無一遺漏，稱他為我的入行導師也不為過。

　　現今的日本不動產市場經歷過雷曼兄弟、安倍經濟學、武漢肺炎疫情、東京奧運、日圓狂貶等相關事件。由其是受到疫情影響打亂了全球人民的生活作息，邊境的封鎖對海外投資人在無法親臨現場看屋的狀況下更不知道要如何下手。2022年9月底明燈已經出現《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》二本著作可謂是紊亂市場中的投資護身符：《日本買房關鍵字》從產品、交易過程、稅務、法規及投資角度，引導投資家們看重點學技巧！《日本買房大哉問》回答你購屋時腦袋裡常出現的問號：日圓貶所有房產都能買嗎？日本房產受到武漢肺炎的影響？以及該用什麼角度去挑房？以問答方式端正投資心態！

　　從2014年的《東京買房最強攻略》到2022年的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》，TiN桑以貫來不浮誇不唱衰中肯言論方式巨細靡遺地羅列百大重點，讓投資者事半功倍！日本不動產市場幾千萬幾億的交易，用幾百元台幣購入投資護身符是相當划算的一項投資啊！
推薦序

本書在手，就有如一整個智囊團伴您左右

　　2014年，我在日本東京籌備成立公司之際，因緣際會下認識了TiN老師。當時我正積極透過各種管道尋求合作機會，同時也充實自身在不動產領域的相關知識。在網路找尋資料時，無意間看到了TiN老師在他的FB粉絲專頁中所發表的日本不動產相關文章，文筆生動令人眼睛為之一亮！內容除了對於日本當地不動產市場有著獨到的見解以外，也從實務的角度提供給臉友們各種風險分析以及市場機會的情報。這些都是基於他在日本的在地觀察與經驗分享，實有別於網路上其他天花亂墜的銷售文以及可能誤導讀者的資訊！

　　雖然我們職業上算是同行，但TiN老師對於市場精闢獨到的專業見解從不藏私且樂於分享，每次和他見面都能獲得新知識以及獨特的市場觀點。後來也因為對於經營日本不動產的理念相近而成為好友，說來真的是不可思議的緣分。最令我佩服的是他的生活哲學─熱愛工作追求財富自由之餘，也能兼顧生活品質，～Work Hard, Play Hard～正是他的寫照！

　　從東京申奧成功帶動投資日本房市熱潮，此後經歷了奧運延期以及疫情之下的不動產市場低迷。在後疫情新時代，日本房市亦經歷了許多轉折，日幣也創下兌台幣匯率25年來的歷史新低，未來甚至還可能持續下探。想藉此時機了解日本不動產的最新市況以及投資購屋相關資訊的讀者朋友們，TiN老師出版的這兩本新書，內容一定不會讓你失望。這兩本書除了介紹最新的日本房地產市場趨勢外，也詳細說明了在日本選擇物件時，需要留意的事項以及相關的法令限制。除此之外，亦傳授給讀者朋友們關於投資買房時的收益分析以及實際交易時所必備的知識，例如稅率計算...等。本書在手，就有如一整個智囊團伴您左右。

　　TiN老師的新書內容充分融合了當地經濟趨勢以及不動產市場走向，這可是長年旅居日本的不動產專家，透過敏銳纖細的洞察力，才能奏出如此細膩且正確的樂章啊！想要迅速掌握最夯的日本不動產市場，這兩本書絕對是您的最佳選擇！

　　《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》雖為投資日本不動產的工具書，但可不單單只是一本工具書。讀者們還可隨著TiN老師輕鬆口語式的解說，吸收日本文化小常識，了解一些在旅遊中體驗不到、以及您所不知道的真實東京。但說了這麼多，還是要各位自己親自閱讀與體驗這兩本作品想要帶給您的訊息，並期待各位讀者帶著TiN老師的支援，一起加入日本不動產投資行列！