住宅租賃契約：理論與實務教戰手冊

序

前　言

第一章　住宅租賃契約

　1.總則／3
　2.適用的法規及契約／4
　3.契約審閱期間及消費保護法適用／8
　4.合格的出租人、代理人及承租人／9
  　4.1.不動產經紀業者／10
  　4.2.包租業者／10
  　4.3.非職業性／11
  　4.4.不合格的出租人或代理人／12
  　4.5.承租人需要成年嗎？／12
　5.租賃標的及範圍／13
  　5.1.租賃標的及範圍的重要性及描述／14
  　5.2.社區公共設施及規約／15
  　5.3.前承租人留下的物品／15
　6.租賃期間／17
　7.租金約定及支付／18
　8.押金約定及返還／19
　9.租賃期間相關費用及稅費之支付／19
  　9.1.管理費／20
  　9.2.水費、電費、瓦斯費、網路費／24
  　9.3.稅費／25
　10.使用租賃住宅之限制／26
  　10.1.使用用途／26
  　10.2.遵守法規／27
  　10.3.轉租／27
　11.修繕／29
  　11.1.修繕義務及費用分擔／29
  　11.2.承租人的義務／30
  　11.3.承租人的權利／31
　12.室內裝修／31
  　12.1.室內裝修與裝潢／31
  　12.2.承租人負擔增設部分之修繕責任／32
  　12.3.是否應回復原狀／34
  　12.4.其他特別法規／34
　13.出租人之義務及責任／35
  　13.1.提供權利及身分證明的義務／35
  　13.2.提供合於居住使用之住宅／36
  　13.3.約定修繕範圍／37
　14.承租人之義務及責任／37
  　14.1.提供身分證明的義務／37
  　14.2.善良管理人之注意義務／38
  　14.3.賠償責任／39
  　14.4.通知出租人轉租相關資訊／40
　15.租賃住宅的滅失／41
  　15.1.不可歸責於承租人／41
  　15.2.可歸責於承租人／41
　16.提前終止租約／43
 　 16.1.是否得提前終止／43
  　16.2.提前終止及賠償方式／44
　17.租賃住宅之返還／45
  　17.1.租賃住宅返還及點交／45
  　17.2.未返還租賃住宅之違約金／47
　18.租賃住宅所有權之讓與／48
　19.出租人法定提前終止租約事由／48
　20.承租人法定提前終止租約事由／50
　21.遺留物處理／51
　22.履行本契約之通知／54
  　22.1.送達／54
  　22.2.電子通訊／55
　23.契約公證／58
　24.契約及相關附件效力／59
　25.當事人及其基本資料／59
　26.不得約定事項／60

第二章　實務問題及糾紛處理

　1.「篩選房客」有用嗎？／63
　2.和房客的健康及安危有關（119相關）／65
  　2.1.凶宅及非自然死亡的定義／66
  　2.2.玻璃娃娃案／70
  　2.3.房客罹患急性疾病時，房東應如何處理？／81
  　2.4.房客過世之處理方式／89
  　2.5.承租人疑似要自殺？／94
  　2.6.承租人自殺，出租人是否可以求償？／103
  　2.7.房客父母家屬請求查房？／108
  　2.8.承租人要求查房，該如何處理？／111
  　2.9.火災警報器響起，應如何正確處理？／112
　3.和房客影響治安及秩序有關（110相關）／116
  　3.1.應該怎麼裝監視器？／117
  　3.2.可以公布房客違規的監視器錄影紀錄嗎？／123
  　3.3.警方是否可以向房東申請調閱監視器錄影紀錄？／127
  　3.4.房東是否可以未經房客同意擅自進入房屋？／129
  　3.5.房客疑似吸毒，應如何處理？／130
  　3.6.房客是通緝犯，應如何處理？／140
  　3.7.房客遭竊，房東是否需負責？／142
  　3.8.房客是否可自行換鎖？／144
  　3.9.房客總是影響公共安寧，應如何處理？／147
　4.和建物安全管理相關（場所安全）／151
  　4.1.因洗臉盆破裂導致房客受傷甚至死亡，房東要負責嗎？／151
  　4.2.房客在公共區域受傷，房東是否需負賠償責任？／161
　5.契約糾紛及爭議處理（和法院相關）／165
  　5.1.各種物理性強制措施均不建議／165
  　5.2.逾期繳納租金或押金不退／166
  　5.3.違反修繕義務／170
  　5.4.未返還租賃住宅／172
  　5.5.公證契約的執行問題／176

結　語／180

附　錄
租賃住宅市場發展及管理條例／183
房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項／195
住宅租賃契約應約定及不得約定事項／203

序

　　作者原於科技業界從事於科技法律工作，於民國96年即開始以業餘投資人身分投資並經營租賃住宅。於業餘經營過程中，深深感覺住宅租賃可說是最常見的法律關係及基本社會需求之一。據行政院指出，約有285萬多人有租賃住宅需求，佔了台灣1成以上的人口。然而，租賃住宅市場長年來，除了欠缺專業化導致事務繁雜、耗費心力外，還充滿各種不同原因而產生的租屋糾紛，導致房東害怕惡房客，房客也害怕惡房東。

　　如今《租賃住宅市場發展及管理條例》已經在各方關注下通過立法並於民國107年6月27日施行，內容除了定義何謂租賃住宅，及其法律關係外，亦整體建構租賃住宅服務業及證照制度。有了明確的制度之後，不動產經紀業、保全業、公寓大廈管理服務業、室內裝修業等均有業者表明進入此市場的意願，擴大營業範圍，可見影響層面相當廣大，可能會從此改寫租賃住宅服務業的市場生態。

　　正逢租賃住宅市場的大變革，本書結合筆者累積10餘年的租賃住宅服務經驗，內容與眾不同之處在於：一、過去這個行業處於灰色地帶，權責不清，從業人員大多數素質不夠。大多數講述住宅租賃契約的著作，只能探討出租人及承租人雙方的關係，所運用的管理及法律技巧，很多都是道聽塗說。筆者於從業之前是科技業界專業的法務人員，於民國98年離開科技法律業界，創業成立不動產租賃公司專營租賃住宅，從業10餘年間，感受到租賃住宅市場問題重重，不斷的以科技法律背景，及專業化經營改善租賃住宅市場。經歷10餘年努力奮鬥，經歷包租、代管、總幹事、翻修、改建、惡房客、惡房東、建管機關、消防單位、管理委員會，並經其中心得紀錄整理下來，成為本書；二、大多數著作，單純討論承租人及出租人之間的租賃關係，無視公寓大廈管理委員會以及其他相關法律的存在；而筆者除了經營租賃住宅服務業之外，亦擔任公寓大廈管理委員會總幹事，具備證照及實務經驗。在多年經驗當中，許多租賃糾紛的發生及解決，要真正的完整解決，不是只有租賃住宅相關法律而已，和管理委員會及其他法律能否妥當安排有非常密切的關係，是絕不可忽視的，因此本書加入了其他領域的相關經驗。

　　本書由實務出發，目標是系統性地幫助房東、房客、相關業者甚至法律專業人士，從無到有，或從舊法過渡到新法，從租賃住宅的法律關係逐項解析建構租賃住宅契約觀念，繼而以類工具書的方式，提供常見的租賃糾紛的實務處理經驗及法律依據。希望此書能成為租賃住宅市場的實用工具書。