旅遊項目：投資．開發．運營

前言

旅遊，古已有之。千年以下，萬里之外；旅者在途，遊者有方。千百年 來，旅遊已被人類賦予無窮無盡、無所不包的內涵和外延。旅遊，是動態中 的「食」、「衣」、「住」、「行」，是融會各行各業的集大成者；旅遊， 是「千里之行，始於足下」的開端和肇始，也是「行到水窮處，坐看雲起時」的目標和終點，更是「千里江陵一日還」的往復與回歸；旅遊，是時間和空 間的交織，是歷史和地理的匯合，是「世界那麼大，我想去看看」的夢想和 期許，也是「讀萬卷書，行萬里路」的知行合一；旅遊，是先秦諸子的列國周遊，是古絲綢之路的商旅往來，是大唐東渡西遊的宗教遊歷，也是鄭和下西洋的海外航行。自古以來，傳承至今，旅遊已成為上至國策大局、下至平民生活的不可或缺的重要部分。

今日之旅遊產業，已非簡單而狹義的山水遊玩、河川遊歷可概括。旅遊產業以天然的黏合屬性和外延寬度，注定將與現代生活中大大小小、或遠或近的行業和產業相互融合、交互作用，進而衍生和演化出各式各樣的新產品、新模式和新類型，逐漸形成更為豐富而廣義上的「大旅遊」（或稱「旅遊+」）產業。在新時代的大環境下，旅遊產業已然滲透三大產業的方方面面，與各行各業中最具有活力和生機的元素相互契合，發生或大或小的化學反應，從而呈現出該行業前所未有的多樣性和複雜性。

面對機遇和風險並存的整個大旅遊產業，需要宏觀層面上的法律及產業政策來規範和指引，也需要在微觀層面對具體的旅遊產業、旅遊行業及旅遊產品，以及與其相互關聯和不斷融合的其他產業和行業，有更為清晰的認知和把握，並且需要具體細化到實踐中不同類型的旅遊專案在開發、融資、建造、營運及退出等各個階段和環節需要重點關注的各種問題。本書即旨在從「大旅遊」的這一新語境出發，在向讀者介紹日新月異的旅遊產業和旅遊項目現狀同時，以實踐者的透視視角，為讀者理清脈絡，切中肯綮，梳理出大旅遊產業在不同發展階段的要點和重點，併力圖順承脈絡一探大旅遊產業的發展趨勢、規律和去向。如有一二能對讀者有所裨益或啟發，即合本書初旨。

總而言之，旅遊就是移動著的生活本身，更是需要我們直接應對的不斷變化著的社會本身。旅遊，我們一直在路上。

前言

旅遊，古已有之。千年以下，萬里之外；旅者在途，遊者有方。千百年 來，旅遊已被人類賦予無窮無盡、無所不包的內涵和外延。旅遊，是動態中 的「食」、「衣」、「住」、「行」，是融會各行各業的集大成者；旅遊， 是「千里之行，始於足下」的開端和肇始，也是「行到水窮處，坐看雲起時」的目標和終點，更是「千里江陵一日還」的往復與回歸；旅遊，是時間和空 間的交織，是歷史和地理的匯合，是「世界那麼大，我想去看看」的夢想和 期許，也是「讀萬卷書，行萬里路」的知行合一；旅遊，是先秦諸子的列國周遊，是古絲綢之路的商旅往來，...

前言
第一篇 旅遊產業的大環境
第一章 中國旅遊產業的發展現狀 9
第一節 中國旅遊業現狀 9
第二節 旅遊產業的概念及價值 12
第二章 中國旅遊產業的發展和趨勢 14
第一節 旅遊產業的發展 14
第二節 旅遊產業與其他產業的融合與創新 16
第三章 中國旅遊法律和產業政策 22
第一節 中國旅遊法律制度 22
第二節 中國旅遊產業政策 25
第二編 旅遊產業項目開發與營運 第四章 旅遊產業土地開發 29
第一節 中國旅遊產業土地政策概述 29
第二節 不同業態下的旅遊產業用地的特點與實踐 35
第三節 旅遊用地的實踐問題及思考 47
第五章 旅遊項目建設 52
第一節 項目建設概況 52
第二節 旅遊項目規劃問題 55
第三節 旅遊項目建設問題 63
第六章 旅遊項目的營運 72
第一節 旅遊項目的營運模式 72
第二節 旅遊項目的收益模式 82
第三節 旅遊項目營運風險防控 91
第三編 旅遊產業投融資
第七章 旅遊產業投融資概覽 101
第八章 PE/VC 與旅遊產業投資基金 106
第一節 PE/VC 與旅遊產業 107
第二節 旅遊產業投資基金 110
第九章 旅遊產業 ABS 和 REITs 融資模式 122
第一節 旅遊產業 ABS 122
第二節 旅遊產業 REITs 133
第三節 債券融資、ABS 和 REITs 的特徵 145
第十章 PPP 模式和項目實務 150
第一節 PPP 模式的含義 150
第二節 旅遊產業 PPP 項目常見模式 154
第三節 旅遊產業 PPP 項目的主要參與方 158
第四節 旅遊產業 PPP 項目的操作流程 161
第五節 旅遊產業 PPP 項目合約 167
第四編 旅遊產業項目投資的退出
第十一章 旅遊項目退出的原因和方式 173
第一節 旅遊項目退出的不同原因 173
第二節 旅遊項目退出的不同方式 178
第十二章 對擬退出旅遊項目的評估 184
第一節 旅遊項目經濟和社會效益評估 184
第二節 旅遊項目資產狀況評估 185
第三節 旅遊項目的歷史沿革評估 190
第四節 旅遊項目退出方案評估 192
第十三章 由「退出」回看「開發」和「營運」 193
第一節 做好前期調研，避免方向性錯誤 194
第二節 嚴格遵守法律，避免「先天缺陷」 196
第三節 選擇適當的投資結構，避免退出障礙 197
第四節 專業的營運方或是提升項目價值的因素 198
結語

前言
第一篇 旅遊產業的大環境
第一章 中國旅遊產業的發展現狀 9
第一節 中國旅遊業現狀 9
第二節 旅遊產業的概念及價值 12
第二章 中國旅遊產業的發展和趨勢 14
第一節 旅遊產業的發展 14
第二節 旅遊產業與其他產業的融合與創新 16
第三章 中國旅遊法律和產業政策 22
第一節 中國旅遊法律制度 22
第二節 中國旅遊產業政策 25
第二編 旅遊產業項目開發與營運 第四章 旅遊產業土地開發 29
第一節 中國旅遊產業土地政策概述 29
第二節 不同業態下的旅遊產業用地的特點與實踐 35
第三節 旅遊用地的...