戳破你對房市泡沫化的恐懼,不論景氣與否都能在房地產上獲利
全球房市走了十年榮景,轉眼間創造數倍的財富,但擔心房價泡沫化的聲音,這幾年也沒中斷過,美國房市走了十年多頭,台灣才正要邁向第四年,「房市會泡沫化嗎?」也是所有台灣人都關心的話題,當市場充斥了多、空完全相斥的紛亂訊息,你該怎麼判斷?
本書作者布蘭琪‧伊凡絲是房地產界裡敏銳的觀察家。透過本書,她帶領讀者廣泛地看清影響房市的各種動態因素,並理清當前景氣上下起伏的背後起因。不但進一步理清所謂「新房市」天花亂墜的空口白話,也幫我們去除情緒化等各種非理性因素,讓買賣房子變得更加容易。此外還增補台灣當地最新的房地產現況及交易資訊,讓讀者輕鬆預測台灣的房市趨勢,並了解:
* 如何在各種房市景氣狀況下,挑選、持有不動產,並讓房價增值的方法。
* 如何建構買方市場與賣方市場。
* 人口會往哪裡流動,以及更重要的──為何這樣流動。
* 如何讓獲利極大化、風險極小化。
* 為何必須同時考量住宅負擔力與不動產流動性。
不論你要買屋、賣屋或等待市場反轉進場,你都能透過本書完全掌握買屋賣屋的商機與契機。
作者簡介:
布蘭琪‧伊凡絲(Blanche Evans)
伊凡絲是美國《不動產時代》(Realty Times)雜誌的編輯,她在網路上提供消費者與業界不動產訊息及建議,同時還成立美國「不動產時代電視台」(Realty Times TV),每日邀請來自全美國的房仲經紀人提供買賣資訊與購屋建議。伊凡絲從1997年加入《不動產時代》雜誌,不僅被房仲雜誌選為「25個房地產界最有影響力人物」之一,也是少數在房地產界有顯著地位的女性。在伊凡絲的努力下,《不動產時代》雜誌已多次獲獎,包括:2003年六月被《錢》雜誌選為最好的線上買賣網站、2002年3月得到雅虎(Yahoo!)最佳不動產新聞獎。伊凡絲本人也在2006年秋,被選定為全美房仲協會(National Association of REALTORS)撰寫正式的房屋買賣指南。
譯者簡介:
林韋任
台灣大學中文系暨新聞研究所畢業。聯合報經濟組資深記者,主跑房地產與理財新聞,以「職變與家變」專題獲得2006年吳舜文新聞獎。
黃美伶
國立政治大學企管系畢業,現任職於國內金控公司投資企劃部門。
各界推薦
名人推薦:
身為不動產市場的頂尖寫手之一,布蘭琪‧伊凡絲扮演此市場多年來「理性之音」的角色,她的新書完全不讓人失望,她帶領我們看清21世紀房市如何走向多頭榮景,並理清當前景氣上下起伏的背後起因。想要更了解過去、現在及未來房市運作,絕不可錯過本書。
──大衛‧勒瑞(David Lereah),全美房仲協會首席經濟學家
布蘭琪‧伊凡絲是房地產界裡敏銳的觀察家。透過本書,她帶領讀者廣泛地看清影響房市的各種動態因素,也細緻地提供她對美國現今購屋力道的洞見。
──理查‧史密斯(Richard A. Smith),美國知名房仲業者Realogy副董事長暨總裁
這本書出得正好,不但進一步理清所謂「新房市」天花亂墜的空口白話,也幫我們去除情緒化等各種非理性因素,讓買賣房子變得更加容易。
──湯姆‧瑞汀(Tom Reddin),線上房貸仲介業者Lending Tree執行長
媒體推薦:
台灣《今周刊》552期 今選書摘
名人推薦:身為不動產市場的頂尖寫手之一,布蘭琪‧伊凡絲扮演此市場多年來「理性之音」的角色,她的新書完全不讓人失望,她帶領我們看清21世紀房市如何走向多頭榮景,並理清當前景氣上下起伏的背後起因。想要更了解過去、現在及未來房市運作,絕不可錯過本書。
──大衛‧勒瑞(David Lereah),全美房仲協會首席經濟學家
布蘭琪‧伊凡絲是房地產界裡敏銳的觀察家。透過本書,她帶領讀者廣泛地看清影響房市的各種動態因素,也細緻地提供她對美國現今購屋力道的洞見。
──理查‧史密斯(Richard A. Smith),美國知名房仲業者Realogy副董事長...
推薦序
讀者也許還記得,2006年年底有一則關於房仲業年終獎金的新聞,房仲業者因為這一波房市熱潮,業績開出紅盤,業務員的年終獎金因而水漲船高,最樂觀的甚至可以上看35個月(150萬)。
的確,2006年的房市交易熱度不減,成交量超過各方預期,突破45萬棟,市場甚至出現了「預期房地產將持續上漲至2010」的樂觀看法。然而,這不禁令人聯想到股市的「擦鞋童理論」,當股市漲到連擦鞋童都開始建議買哪一支股票時,就是聰明投資人出場的時候。同樣地,當房市漲到連房仲業的年終獎金都是新聞時,消費者是否也該「居安思危」?
時序拉回2003年第二季,國泰建設公布當季的房價指數為92.9,這是從2000年以來的第13季新低紀錄,但不同以往,這並不是嚴冬中的另一道暴風雪,而是代表春天來臨的燕語呢喃。因為,次一季的指數立即反彈,特別是台北市的房價指數較1999年同季出現上升的景象,國內房地產一掃多年來的陰霾,在確立谷底結構後,開始邁向復甦。
回顧台灣房地產景氣,大致可以1990年做分水嶺,前一段共有三波(1973年、1980年、1987年),每七年一次的景氣高點,業界遂有房地產七年景氣循環期的說法。之後景氣循環失去了規律,除了98年台北市出現一波榮景,房地產市場一直未見好轉,直到2000年政府開始拯救房市,才再度出現生機。
這波房市復甦始於2003年SARS之後,強勁的漲勢得歸功於政府的振興市場措施,低利優惠房貸嘉惠85萬貸款戶,與土地增值稅減半徵收,共同營造出一個低房價、低房貸利率、與低稅率的「三低」局面,激勵國內房市在連續十多年的低迷期後,出現亮麗成績。
房地產榮景對手上有房地產與沒有房地產的人,同樣都帶來影響。手上持有房地產的人,在這段多頭期,資產平均增值15%,等於每戶四口之家增加109萬的財富。如以台北市來舉例,增值效果更是明顯。2003年文山區標準三房二廳的公寓,每坪市價約15到16萬,總價不到600萬,如今,類似的物件每坪開價22到25萬,總價超過800萬已經不是新聞了。
反觀那些沒有在起漲前進場的人,則是眼看著房價指數不斷上漲,引發出一波又波的焦慮感,這種焦慮感用數字來代表,即所謂的「購屋痛苦指數」,指數從2003年的不到5倍上升至2006年底的6.6倍,台北市更高達8.8倍,也就是需要8.8年不吃不喝才能購屋。
也因為購屋痛苦指數屢創新高,國民所得未見成長,再加上美國房地產在2006年初開始降溫,年底又爆發次級房貸違約激增的問題,台灣房地產景氣是否過熱引起產官學界的注意,泡沫化議題開始攻占各大媒體版面,然而,仔細觀察各界對房市後勢看法,卻找不到相同的結論。看多的一方認為台灣房地產漲幅相對全球市場仍低,房價還有上漲空間,再加上「高鐵通車」、「兩岸三通」、「台商回流」、「總統大選」等議題,看好房市可以繼續維持榮景。而看空的一方,卻提出台灣房價所得比高出國際經驗數字,市場投資客過多,以及餘屋賣壓遞延效應、央行升息等利空因素,認為房地產已經出現泡沫化警訊。
綜觀台灣2007年上半年的情況,國泰建設公布的第一季房價指數仍較上一季上漲,但內政部公布的交易量與上一季相比,卻稍有萎縮,顯示一部分的消費者開始謹慎觀望,但觀望之後呢?投資大師彼得‧林區說,房屋是最佳的投資工具,你不但可以自己住在裡面,住的同時還能增值,不管你是不是借錢買來的。不同於買股票,不論景氣如何,買房子自住的需求一直存在,這也是家的意義所在。美國房地產從多頭來到關鍵轉折點,這一課帶給我們什麼啟示?他山之石,可以攻玉,這本書包含美國房地產市場發展及投資人買賣房地產成功法則,可以作為台灣讀者重要的建議。
讀者也許還記得,2006年年底有一則關於房仲業年終獎金的新聞,房仲業者因為這一波房市熱潮,業績開出紅盤,業務員的年終獎金因而水漲船高,最樂觀的甚至可以上看35個月(150萬)。
的確,2006年的房市交易熱度不減,成交量超過各方預期,突破45萬棟,市場甚至出現了「預期房地產將持續上漲至2010」的樂觀看法。然而,這不禁令人聯想到股市的「擦鞋童理論」,當股市漲到連擦鞋童都開始建議買哪一支股票時,就是聰明投資人出場的時候。同樣地,當房市漲到連房仲業的年終獎金都是新聞時,消費者是否也該「居安思危」?
時序拉回2003年第二...
目錄
專業導讀
推薦序
前言
第一章:房市會泡沫化嗎?掌握泡沫化的成因與效應
.什麼是「房市泡沫化」
.房市榮景與泡沫化
.當前房市榮景的特殊原因
.房市擴張的效應之一:巨無霸豪宅
第二章:房市的買方與賣方
.首購族如何影響市場
.購屋者的人口統計
.移民和文化差異
.不動產投資客和中古屋買家
第三章:人們購屋的原因及地點
.挑選房子
.人們會搬到哪裡?
.住宅特色
.未來房屋的需求預測
第四章:房市大崩盤──地點、成因及時間
.房市崩盤能被定義嗎?
.最近威脅房市的風險因素
.全國泡沫化 vs. 大都市泡沫化
第五章:即將來臨的泡沫破裂
.政府會試圖讓房市降溫嗎?
.加州夢
.萬歲!拉斯維加斯
第六章:在房市多頭、泡沫化與崩盤之後
.等待買方市場結束
.租賃市場展望
.為何房市可望持續成長
第七章:讓現今的房屋市況有利於你
.注意新聞,但別讓「泡沫主義論調」嚇倒你
.10個成功買賣不動產的方法
結語
附錄A:房地產用語
附錄B:發掘並解讀經濟數據
專業導讀
推薦序
前言
第一章:房市會泡沫化嗎?掌握泡沫化的成因與效應
.什麼是「房市泡沫化」
.房市榮景與泡沫化
.當前房市榮景的特殊原因
.房市擴張的效應之一:巨無霸豪宅
第二章:房市的買方與賣方
.首購族如何影響市場
.購屋者的人口統計
.移民和文化差異
.不動產投資客和中古屋買家
第三章:人們購屋的原因及地點
.挑選房子
.人們會搬到哪裡?
.住宅特色
.未來房屋的需求預測
第四章:房市大崩盤──地點、成因及時間
.房市崩盤能被定義嗎?
.最近威脅房市的風險因素
.全國泡沫化 vs. 大都市泡沫化
第五章:即...