專業導讀
讀者也許還記得,2006年年底有一則關於房仲業年終獎金的新聞,房仲業者因為這一波房市熱潮,業績開出紅盤,業務員的年終獎金因而水漲船高,最樂觀的甚至可以上看35個月(150萬)。
的確,2006年的房市交易熱度不減,成交量超過各方預期,突破45萬棟,市場甚至出現了「預期房地產將持續上漲至2010」的樂觀看法。然而,這不禁令人聯想到股市的「擦鞋童理論」,當股市漲到連擦鞋童都開始建議買哪一支股票時,就是聰明投資人出場的時候。同樣地,當房市漲到連房仲業的年終獎金都是新聞時,消費者是否也該「居安思危」?
時序拉回2003年第二季,國泰建設公布當季的房價指數為92.9,這是從2000年以來的第13季新低紀錄,但不同以往,這並不是嚴冬中的另一道暴風雪,而是代表春天來臨的燕語呢喃。因為,次一季的指數立即反彈,特別是台?市的房價指?較1999年同季出現上升的景象,國內房地產一掃多年來的陰霾,在確?谷底結構後,開始邁向復甦。
回顧台灣房地產景氣,大致可以1990年做分水嶺,前一段共有三波(1973年、1980年、1987年),每七年一次的景氣高點,業界遂有房地產七年景氣循環期的說法。之後景氣循環失去了規律,除了98年台北市出現一波榮景,房地產市場一直未見好轉,直到2000年政府開始拯救房市,才再度出現生機。
這波房市復甦始於2003年SARS之後,強勁的漲勢得歸功於政府的振興市場措施,低利優惠房貸嘉惠85萬貸款戶,與土地增值稅減半徵收,共同營造出一個低房價、低房貸利率、與低稅率的「三低」局面,激勵國內房市在連續十多年的低迷期後,出現亮麗成績。
房地產榮景對手上有房地產與沒有房地產的人,同樣都帶來影響。手上持有房地產的人,在這段多頭期,資產平均增值15%,等於每戶四口之家增加109萬的財富。如以台北市來舉例,增值效果更是明顯。2003年文山區標準三房二廳的公寓,每坪市價約15到16萬,總價不到600萬,如今,類似的物件每坪開價22到25萬,總價超過800萬已經不是新聞了。
反觀那些沒有在起漲前進場的人,則是眼看著房價指數不斷上漲,引發出一波又波的焦慮感,這種焦慮感用數字來代表,即所謂的「購屋痛苦指數」,指數從2003年的不到5倍上升至2006年底的6.6倍,台北市更高達8.8倍,也就是需要8.8年不吃不喝才能購屋。
也因為購屋痛苦指數屢創新高,國民所得未見成長,再加上美國房地產在2006年初開始降溫,年底又爆發次級房貸違約激增的問題,台灣房地產景氣是否過熱引起產官學界的注意,泡沫化議題開始攻占各大媒體版面,然而,仔細觀察各界對房市後勢看法,卻找不到相同的結論。看多的一方認為台灣房地產漲幅相對全球市場仍低,房價還有上漲空間,再加上「高鐵通車」、「兩岸三通」、「台商回流」、「總統大選」等議題,看好房市可以繼續維持榮景。而看空的一方,卻提出台灣房價所得比高出國際經驗數字,市場投資客過多,以及餘屋賣壓遞延效應、央行升息等利空因素,認為房地產已經出現泡沫化警訊。
綜觀台灣2007年上半年的情況,國泰建設公布的第一季房價指數仍較上一季上漲,但內政部公布的交易量與上一季相比,卻稍有萎縮,顯示一部分的消費者開始謹慎觀望,但觀望之後呢?投資大師彼得?林區說,房屋是最佳的投資工具,你不但可以自己住在裡面,住的同時還能增值,不管你是不是借錢買來的。不同於買股票,不論景氣如何,買房子自住的需求一直存在,這也是家的意義所在。美國房地產從多頭來到關鍵轉折點,這一課帶給我們什麼啟示?他山之石,可以攻玉,這本書包含美國房地產市場發展及投資人買賣房地產成功法則,可以作為台灣讀者重要的建議。
前言
不論你住哪裡、擁有什麼,租房子或是與父母同住,你都受惠於房地產市場。房地產市場(新成屋加上中古屋)貢獻了14%的國內生產總額(GDP),包括銷售、改建、裝潢、家具、稅負、搬家、養寵物、植栽綠化……,還有大量與「成家」相關的各種貨物與服務。
共同基金與線上交易讓一般人開始到股市試手氣,房屋買賣交易的多種變革也讓許多屋主搖身一變成為投機客。容易借到的低門檻房貸、二胎房貸、減稅措施等,吸引了新手投資客進軍房市。
過去美國人在家裡終老(這解釋了那些家裡擺著玫瑰灰壁紙、洛可可式水車、橘色絨毛地毯的中古世紀牧場家庭),但現代美國人約5.2年就搬一次家,也因此創造出許多新的工作機會,並活絡了當地經濟。
每種投資機會都一樣,當所有錢都被人賺走後才跳進來的是最大的笨蛋。2000年網路泡沫讓股市投資人損失逾兆,更慘的是,大家還發現許多總裁為了炒高股價做假帳,從此失寵的股市上下震盪,房地產市場卻因而受惠。
接著,難以想像的事情發生了。2001年發生的911恐怖攻擊事件,給大家上了一課:家就是心臟的所在,美國人開始投入更多資金進入房地產市場,在大量錢潮的激勵之下,加上聯準會調降短期利率的謹慎發言,低房貸的推波助瀾等等,都讓房貸族自由地借到買房子的錢。
到2005年時,房市已走了九年多頭,連續五年打破年度銷售紀錄,國內房屋自有率達七成,到2006年時,超過四分之一的屋主不是擁有第二屋,就是投資不動產坐收租金,出租空置率持續居高不下,國人儲蓄率則降至零,消費負債比上揚。此外,忽視「網路泡沫」的劇痛還未消失,媒體又大張旗鼓、冷酷無情地炒熱「房市泡沫」這個議題。
但我認為,房地產這個領域迷人之處,就像不動產專欄作家彼德?米勒(Peter Miller)說的:「我們大多數人還是寧可住在室內。」這就是家的價值,不像其它的投資工具只是賺錢或是輸錢而已,我們都需要住在房子裡。
這是我寫這本書的動機,書中包含你了解房地產市場及如何運作的一切知識,你將學到何謂泡沫、什麼導致泡沫、泡沫是否正在你的區域形成、會不會爆破。你會學到長、短期投資購屋的基礎原則:如何選擇、持有,並讓你的資產增值。
本書也充斥有趣的統計、圖表與研究,都是來自最新的資訊,但不要以為這些資料都有保存期限,這本書絕對可以做為未來幾年掌握房地產市場的入門書。
本書分為七個部分
第一章解釋何謂房市泡沫化、大多頭與崩盤,並介紹「多頭滾動」(rolling boom)的概念,因為屋主會遷移到下一個「熱點」區域找工作或投資,你也會學到房市2001年到2006年的大行情如何啟動,包括政策鼓勵、輕鬆獲取的「容易錢」(easy money),缺乏可實現的投資機會,以及其它各種因素。
第二章介紹首購族以及首購族如何影響市場,世代差異與偏好、文化多樣性,與獲利的動機,都決定了誰在買房子。
第三章調查人們搬家的區域與原因,遷移的模式往往反映城市的進步與家庭形態、偏好的轉變。
第四章從風險評估的角度略述「全國性泡沫化」與「都會區泡沫化」的差異,剖析之前經歷多頭與崩盤的市場,並且探索目前房市面臨的風險───如房貸詐騙案及債奴等問題。
第五章探討房市崩盤將至,當聯準會利用利率政策要讓房市降溫,他們不會立刻踩煞車,但也別以為你家正在貶值(即使最近暫時看起來確是如此),我們應更關注政府為解決屋主從低房貸利率受惠而採取的手段,本章也同時含括兩個最熱門區域的研究與預測:加州與拉斯維加斯。
第六章會教你如何等待買方市場、準備靠你的房子賺取最大利益、抵稅額省錢法,以及其它可能從房地產賺錢的方法,特別是如何在不太貪心下優雅退場。你將學會解讀租賃市場的前景,以決定自己要不要當個房東,你也會看到即使這個市場正在縮小,但仍可持續讓你獲利。
第七章教你如何不被恐懼驅使、聰明地投資房地產───挑選對的方子、對的房貸及在對的時機買賣房子,以在各種景氣下生存並茁壯。
看完本書後,你可以完全了解房地產市場如何運作,以及在買賣房子時能抱有什麼期待,不論市場是多頭或走向崩盤。