房地產信託項目決策及管理研究

2005—2018年，中國的房地產行業和信託行業均迎來了規模的快速增長，信託為房地產行業的發展提供了必要的資金支持。反過來，中國房地產市場的蓬勃發展又為信託行業的發展提供了載體；房地產信託業務在信託公司的總業務量中佔有較大比例，並成為信託公司利潤的重要來源。

房地產信託作為信託公司業務的重要組成部分，是信託公司極為重視的一項業務。收益往往是與風險相伴隨的，有收益就有風險；且房地產行業還經常處於國家調控之下，不確定性較其他行業更大。信託公司作為非銀行金融機構，其本身就是經營風險的。因此，對於房地產信託項目，信託公司要做好風險管控，將其自身收益最大化，將其自身風險最小化。從風險管理的角度出發，做好風險的源頭管理是最有效的。就房地產信託項目而言，把好決策關，選擇好房地產信託項目，將不合格的房地產項目排除在外，從源頭上控制風險，是信託公司開展房地產信託業務的第一要務。

在2018年之前，中國信託業規模增長迅速。但是，在高速增長的同時，也存在業務結構不合理，事務管理類信託和債權融資類信託占比過大，股權投資類信託占比較小。因此，信託公司也存在調整業務結構，實現轉型升級的需求。對於房地產信託項目，信託公司可以改變以前的單純債權融資模式，實施真正的股權投資，在獲取融資收益的同時獲取房地產項目的開發收益。在真正股權投資的情況下，信託公司需要設計好與房地產開發商的利益分配機制，激勵開發商努力工作，積極為項目利潤最大化貢獻其智慧。在此過程中，信託公司還需要加強主動管理，以達到過程風險管理和提升項目收益的目的。

本書在信託業積極謀求轉型發展的階段出版，對於信託公司房地產信託業務的創新發展具有較強的指導意義，凝聚了相關人員的集體智慧。

2005—2018年，中國的房地產行業和信託行業均迎來了規模的快速增長，信託為房地產行業的發展提供了必要的資金支持。反過來，中國房地產市場的蓬勃發展又為信託行業的發展提供了載體；房地產信託業務在信託公司的總業務量中佔有較大比例，並成為信託公司利潤的重要來源。

房地產信託作為信託公司業務的重要組成部分，是信託公司極為重視的一項業務。收益往往是與風險相伴隨的，有收益就有風險；且房地產行業還經常處於國家調控之下，不確定性較其他行業更大。信託公司作為非銀行金融機構，其本身就是經營風險的。因此，對於房地產信託項目...

1　緒論/ 1
1.1　研究背景/ 1
1.2　研究意義/ 3
1.2.1　為信託公司風險管控提供指導/ 3
1.2.2　為信託公司房地產信託業務轉型升級提供指導/ 4
1.3　研究內容/ 6
1.4　國內外研究綜述/ 8
1.4.1　風險管理研究綜述/ 8
1.4.2　收益分配研究綜述/ 13
1.5　創新點/ 17
2　中國房地產信託特徵、分類及發展情況分析/ 19
2.1　房地產的特徵/ 19
2.1.1　房地產市場的特徵/ 19
2.1.2　房地產產品及房地產項目的特徵/ 23
2.2　房地產信託的內涵、類型及特徵/ 26
2.2.1　房地產信託內涵及類型/ 26
2.2.2　房地產信託的相關方/ 28
2.2.3　房地產信託的特徵/ 32
2.3　房地產信託的發展情況/ 33
2.3.1　房地產信託在信託業務中的地位/ 33
2.3.2　房地產信託發展過程中存在的問題/ 36
2.3.3　房地產信託的發展趨勢及方向/ 38
3　融資類房地產信託項目選擇決策研究/ 42
3.1　項目選擇決策的現有研究成果總結/ 42
3.2　影響信託公司融資類房地產信託項目選擇決策的因素分析/ 44
3.2.1　單純針對房地產項目本身的影響因素分析/ 44
3.2.2　考慮開發商綜合實力的影響因素分析/ 46
3.3　融資類房地產信託項目評價指標體系構建/ 48
3.3.1　各級評價指標的選取/ 48
3.3.2　相關指標打分及權重的確定/ 50
3.4　待評價項目綜合評分及選擇決策/ 54
3.4.1　信託公司對項目決策基準值的確定/ 54
3.4.2　對評價項目實施綜合評分及選擇決策/ 56
3.5　應用案例分析/ 58
3.5.1　相關數據的確定/ 58
3.5.2　相關指標的計算及決策情況/ 59
3.5.3　案例分析/ 59
4　融資類房地產信託項目收益與風險匹配研究/ 61
4.1　融資類房地產信託項目風險分析/ 62
4.1.1　系統性風險與非系統性風險/ 63
4.1.2　主觀風險與客觀風險/ 66
4.2　引入資本資產定價模型用於項目的收益、風險匹配/ 67
4.2.1　收益、風險匹配研究文獻述評/ 67
4.2.2　房地產信託項目收益、風險匹配分析及資本資產定價模型引入/ 69
4.3　融資類房地產信託項目風險度的評價/ 70
4.3.1　改進的TOPSIS法/ 71
4.3.2　三級評價指標法/ 74
4.4　無風險利率和風險利率的確定/ 75
4.4.1　無風險利率的確定/ 75
4.4.2　風險利率的確定/ 76
4.5　應用案例分析/ 77
4.5.1　相關數據的確定/ 77
4.5.2　改進的TOPSIS法和三級評價指標法評價項目風險度的對比分析/ 78
4.5.3　項目收益與風險匹配分析/ 79
4.6　總結及建議/ 80
5　股權投資類房地產信託項目選擇及利益分配研究/ 82
5.1　股權投資類房地產信託項目來源及選擇/ 83
5.1.1　股權投資類房地產信託項目來源分析/ 83
5.1.2　股權投資類房地產信託項目選擇概述/ 85
5.2　利益分配的理論基礎/ 86
5.2.1　Shaple值法/ 86
5.2.2　最大最小費用法/ 88
5.2.3　群體重心模型/ 88
5.2.4　Nash談判模型/ 89
5.3　信託持有全部股權的房地產信託項目利益分配研究/ 90
5.3.1　基本定義和假設/ 91
5.3.2　比例支付管理費模式下的利益分配分析/ 93
5.3.3　房地產開發商參與超額利潤分配的利益分配分析/ 95
5.3.4　算例檢驗及分析/ 100
5.4　信託持有部分股權的房地產信託項目利益分配研究/ 102
5.4.1　基本定義和假設/ 102
5.4.2　按股權比例分配項目利潤的利益分配分析/ 103
5.4.3　超額利潤分級分成的利益分配分析/ 105
5.4.4　算例檢驗及分析/ 108
5.5　本章小結/ 110
6　房地產信託項目主動管理研究/ 113
6.1　信託主動管理概述/ 113
6.2　融資類房地產信託項目主動管理研究/ 116
6.2.1　做好項目的盡職調查/ 116
6.2.2　監控好項目資金流向/ 119
6.2.3　掌控項目運行情況，提出優化意見/ 121
6.2.4　及時、準確披露項目信息/ 123
6.3　股權投資類房地產信託項目主動管理研究/ 124
6.3.1　制定好項目公司章程，按現代企業制度運作/ 125
6.3.2　管理好項目公司的證照、印鑒/ 127
6.3.3　加強預算管理，嚴控成本/ 128
6.3.4　設計好利益分配機制，調動開發商積極性/ 130
6.3.5　增加股東對賭條款，犧牲部分利益以規避風險/ 131
參考文獻/ 134

1　緒論/ 1
1.1　研究背景/ 1
1.2　研究意義/ 3
1.2.1　為信託公司風險管控提供指導/ 3
1.2.2　為信託公司房地產信託業務轉型升級提供指導/ 4
1.3　研究內容/ 6
1.4　國內外研究綜述/ 8
1.4.1　風險管理研究綜述/ 8
1.4.2　收益分配研究綜述/ 13
1.5　創新點/ 17
2　中國房地產信託特徵、分類及發展情況分析/ 19
2.1　房地產的特徵/ 19
2.1.1　房地產市場的特徵/ 19
2.1.2　房地產產品及房地產項目的特徵/ 23
2.2　房地產信託的內涵、類型及特徵/ 26
2.2.1　房地產信託內涵及類型/ 26
2.2.2　房地產信託的相關方/ 28
2.2...