最愛民宿圓夢計畫(增訂版) ：20家最受歡迎民宿分享創業歷程

想創業民宿必讀．想找創意民宿必看
2013年超實用、最完整的『民宿創業』計畫書！

100萬起即能創業．30歲也能挑戰的夢想
20家最受歡迎的民宿．106個成功經驗法則

民宿創業，創意圓夢，完全剖析
圓夢、創意、執行力，一次到位

　　20個成功的民宿經驗完整分享，「規劃」、「經營」、「管理」、「法令」專業把關，5個階段創業新手一看就懂，輕鬆圓夢！

　　本書不只是一本打造風格民宿的工具書，更是一本創業新手的指導書，STEP BY STEP對於完全不懂「當老闆」的新手，我們依照企業管理基礎的創業模式，分成5個階段，幫讀者規劃一間成功經營的民宿。

　　STEP 1【Project創意提案】：磨練再磨練！
　　（1）專長→個人嗜好也能成為品牌特色。
　　（2）風格→做足建築與設計的風格功課。
　　（3）熱愛→培養喜歡與別人交談的個性。

　　STEP 2【Target目標客層】：深入調查市場！
　　（1）客層→消費者的收入與特質影響到成本回收計畫。
　　（2）地點→除了人潮與景點之外，當地有文化團體也可以強化品牌特色。
　　（3）價格→組合出讓消費者「物有所值」的豐富體驗。

　　STEP 3【Plan時間與計畫】：計畫書文字化
　　（1）製作盈虧表→詳細記錄每一分錢流向都清楚，是成功第一步。
　　（2）人力借調→旺季需要兩倍人力，事先要談好時間、金額與合約。
　　（3）維護工作→能自己學的事都要做，是省錢的第一步。

　　STEP 4【Brand品牌與行銷】：
　　（1）列出品牌特質→不斷發想活動來變化品牌生命力。
　　（2）行銷宣傳→不花錢也可以做出很好的行銷推廣，創意出跨界都有益處的活動，就有自己的故事可以經營。
　　（3）五感體驗→客人的感受也是品牌的一環，從沐浴用品就可以做到。

　　STEP 5【Management經營管理】：
　　雖然是很隨性的旅行產業，但是服務細節要比飯店更嚴格。
　　（1）細心→建立標準的檢查手冊，對自己誠實評分。
　　（2）柔軟→面對客人心態要柔軟，即使是淡季時間，心裡也不會慌，才能傳達真幸福。

特別增修

　　【舊樓翻新面面觀】
 
　　◎掌握預算，百萬也能創業
　　◎老屋大翻新，省錢、省時更具風格
　　◎「實用」全方位、簡單「看得懂」的預算分析。
　　◎從買地、貸款、建造、經營、行銷到餐點準備的系統工具書。

　　租地好或買地佳？老屋如何翻新？ 150個真實建造經驗與私房解決方案，深入淺出的預算分配術，自己就能規劃，是新手人士的創業指南，讓你築夢踏實。

　　【民宿法規必知】
　　◎民宿法令Q＆A＋證照申請流程
　　◎土地取得，營利事業登記，如何申請與經營民宿
　　◎人人夢想蓋民宿，但經營民宿可是有很多該注意的法條喔！
　　◎非都市土地範圍內哪種用地可以經營民宿？
　　◎民宿建築物的設施應符合什麼規定？

　　付諸行動前，都該做好功課，好好了解，免得花了許多心血、時間和金錢，才發現蓋好的民宿不能營業，加上現在的審查趨於嚴苛，可不是修修改改就可以通過的。

　　【專業經營術】
　　◎圓夢之外，如何控制成本，創造營收
　　◎民宿創業5大必修基本功
　　◎創業是人生最大挑戰，有人成功，有人失敗，開『民宿』也一樣，在理想與浪漫之外，還有許多相關實務要去研究與準備。

　　本書從「提案」、「客層」、「計畫」、「行銷」、「經營」詳盡分析，只要掌握步驟思考，創業之路就成功了一大半。

　　【實用案例、經營策略與築夢心路】
　　◎20堂民宿創業的MBA管理課＋ Know How創業計畫書
　　◎一次受用，逐夢踏實！

　　經營民宿是創業，同時也是人生的新階段，本書包含 20個人生轉型的案例與經驗談，教你有夢就要做。

　　20位老闆精心思考，如何跨過文化差異，避開同業價格競爭，還有淡、旺季行銷活動，各種挑戰都難不倒他們，106個私房成功經營法則全部分享給讀者！

作者簡介

美化家庭編輯部

　　本書由原「SH 美化家庭雜誌」資深製作成員組成，並邀請國內知名設計師為客座主編群。

　　美化家庭相信唯有兼具快速雜誌資訊與深度研究圖書特質MOOK型態，是目前最適合對室內設計裝修有興趣的消費者所需。

　　我們從35年前開啟讀者與室內設計師、裝修專業人士的橋樑，也見證了每個世代對設計裝修完全不同的需求與看法。SH從雜誌走向mook，預見未來是必然的趨勢，因為讀者真正需要的是「設計好家的使用小百科」。現階段提升即將為「對家有疑惑的人」出版，全新的面貌深入了解每個類型讀者的內心，閱讀到連他們也不曾發現的需求，滿足他們對「人生與家庭」階段渴望，也是「新SH」與讀者間能保有永續的關係。

推薦者簡介

台灣最知名的旅遊作家　劉川裕老師　全力推薦！

　　學習與體驗 台灣民宿旅遊獨家特色

　　最懂台灣旅遊精華，住過台灣大小民宿飯店的名旅遊作家劉川裕，經過詳細閱讀本書，發現我們是用繽紛多元的建築特色來引導遊客接觸與體驗民宿，進而去瞭解一位民宿主人如何打造自己的城堡與艱辛的開拓史，這種全新的深度介紹民宿的創意，坊間完全沒有這麼完整的書。

　　旅遊強項：探訪台灣絕美秘境

　　熱愛台灣山林，深入台灣探勘新景點，專職從事旅遊報導十餘年…拍攝有台灣相關圖片二十餘萬張。

　　重要資歷

　　旅遊節目擔任顧問及行程規劃製作:「 大腳ㄚ遊記」、「台灣探險隊」、「大冒險家」電視旅遊節目主題固定嘉賓:「新聞挖挖挖」、「今晚那裡有問題」、「國民大會」、「東森新聞」

　　作品散見：自由時報、台灣山岳雜誌、時報周刊、觀光局出版旅遊叢書、勞委會勞工手冊旅遊指南，著作有近20餘本旅遊叢書。

■Part　1PROJECT 創業提案
24小時都想著民宿所有事→堅持自己喜愛的風格→銷售產品與服務的
行業
010Lesson 0130歲創業體驗 400萬元打造圓夢計…B＆B咖啡∕台中
022Lesson 02轉型前要作好抗壓準備 不居不撓加上在地經驗…四季星 空∕阿里山
034Lesson 03經驗有限夢想大 應考慮分階段興建…水岸森林∕宜蘭
046Lesson 04不求回收金錢 但求回收友誼…外飄流∕花蓮
 
■Part　2TARGET目標客層
地點選擇的理由→競爭者市場調查→了解你設定的目標消費者
060Lesson 05事先做好市場分析 因為打平就是虧錢…阿德南斯莊園∕恆春
072Lesson 06抓住頂級房客的心 從品味開始…水畔星宿∕宜蘭
084Lesson 07以服務創造 無可取代的價值…緩慢∕金瓜石
096Lesson 08自己就是顧客 開民宿不只是好玩而已…都法豪華莊園∕ 墾丁
 
■Part　3PLAN時間與計畫
評估值得信賴的建造夥伴→學會會計盈虧表製作→預留維修費用→經營業務的內容
110Lesson 09了解土地性質 慎選營造商…崖上∕花蓮
122Lesson 10處處留心 維護才能省錢添趣…23.5蔚藍∕澎湖
134Lesson 11順應環境裝修 才是維修節省之道…夏灩∕澎湖
146Lesson 12看不見的維護成本才是最花心力的重點…海境∕墾丁

■Part　4BRANDP品牌與行銷
列出品牌特質→訂價策略→懂得行銷工具→選擇宣傳媒體
160Lesson 13夢想感永遠能引起消費者共鳴…北非花園∕澎湖
172Lesson 14不取巧，主題設計要到位正是決勝關鍵…岩里岩里∕南投
184Lesson 15不急躁，住房品質才是經營根本…羅騰堡∕宜蘭
196Lesson 16以舊人文創造新時代的感動…佳佳西市場旅店∕台南

■Part　5MANAGEMENT經營者開門4件事
傾使用者心態→培養老客人→訂下管理守則→固定時間檢討
210Lesson 17我是生活想像的分享者…STAY IN VILLA∕宜蘭
222Lesson 18主人與客人的關係從check out後才開始…花見幸福∕花蓮
234Lesson 19淡旺季區分明顯獲利計算以年為單位…63inn∕花蓮
246Lesson 20經營者保有柔軟心態才能樂在其中…沙點∕墾丁

■Part　6KNOW HOW創業計劃書
260夢想民宿經營與申請
267興建農舍＋申請登記為民宿
268規劃與成本分析：專訪李育奇設計師
273建築計劃開始
275附錄:實例介紹自然捲北歐風民宿
276老樓變民宿，省時、省錢、不省夢想
279修整舊屋STEY BY STEP

推薦序

學習與體驗　台灣民宿旅遊獨家特色

　　對旅行者而言，已經從大堆頭的團體旅行，過渡到全新的階段，住在一個有特色的民宿，享用民宿主人人文旅遊體驗。

　　日本的民宿旅遊以一泊二食為主，遊客進入民宿後，通常與主人住在一起，而男女主人則各司其職，各有自己的接待工作，例如男主人會出海去捕魚、捉海鮮，而女主人會將當天捕獲的海鮮，做成精緻美味的晚餐與隔日的早餐，還有男女主人親切又熱忱的服務態度，讓人十分有家的感覺，旅行的人完全體驗另一種生活。反觀台灣，民宿的風行竟在近十年以爆量似延燒，從全台數十家至今已達六千家以上，「需求帶動流行」，許多民宿更以投資的角度去經營，讓民宿變的十分「飯店化」、「旅館化」，這樣蓬勃發展造成良莠不齊、供過於求的現象，因此，想進入民宿創業的業者，就必須以「消費者的角度經營出特色」，才能讓遊客萬中選一。

　　詳研本書內容，窺知作者乃用繽紛多元的建築特色來引導遊客接觸與體驗民宿，進而去了解一位民宿主人如何打造自己的城堡與艱辛的開拓史，讓遊客住宿不只是「過夜」，不只是旅遊駐點的休息，而是一種「學習」、一種「體驗」，進而產生浪漫的情懷。

　　本書出刊，與一般市面上民宿導覽書籍有很大不同，有助於大家深入了解民宿圓夢的過程，特於本書付梓之際，贅述數語，引為序。

旅遊作家  劉川裕

編者序

民宿主人口袋備忘錄

　　從第一本民宿在2011年出版至今，有些民宿的夥伴停止合作、或是清潔工作委外結果卻令人不滿意，因此，做為建造民宿的推手，我們要再次提醒你下列事項：要改變生活習慣

　　民宿老闆一天的生活絕對是忙碌的，要比房客都早起，好充分準備早餐，客人用完餐就會和主人進行路線諮詢，等到旅客都外出後，主人們就要開始整理大環境與房間，就算是請兼職人員來打掃，都必須親自檢查每間房間，因為曾經有民宿發生過，新入住的房客發現床邊有頭髮，令客人心生不滿意。

　　午餐後會有1–2小時可以休息，但是隨後又要準備迎接新住客、處理晚餐等，只要是營業期間，都是日復一日的循環。

　　老闆要陪養與住客的互動

　　一位好的民宿老闆要很會並喜歡講故事，且不厭其煩的一講再講，甚至有能力變得更生動。

　　至於故事與活動要從哪裡開始呢？台灣各鄉鎮幾乎都有社區發展協會，在準備開始經營民宿前，可以和發展協會多聯絡，藉此多了解在地的故事與歷史淵源，甚至透過協會去知道有哪些民間或官方機構所安排的巡禮行程，可以將這些資訊納入推薦的行程，透過這樣簡便的方式讓民宿特色更加完整且多樣化。

　　人力配置與空間設計是有關係的

　　一般民宿最多是2人配置，不外乎是家庭組織，像是夫妻、父子或是母女等，至於需不需要另外聘用人員，多是房間數到了15間左右，才需要增加1~2名非全職的幫手。

　　在這樣精簡的人力下，尤其要注意空間安排，曾經有戶離島民宿，為了增加房間數，縮小大廳用餐的位置，結果造成早餐時間大塞車，還必須把餐點送到房間內，一往一返，造成人力負擔更大。

　　餐食安排建議採set方式

　　三餐的部分，建議新手經營者可以參考飯店的規格，中餐或西餐都以套餐的方式準備，會是最容易控制成本與備量的方法，不但經營者容易統計數量，想提升品質時也變得容易許多。

　　至於選用餐具時，強調個性化的民宿並不需要和飯店一樣，採用統一的餐具，每一套各不相同，或是加添選擇餐具的特色與故事性會更好。

　　合理的營運成本佔比

　　營運成本上的控制是成功民宿的秘訣之一，建議可以參考飯店的經營模式，將所有花費支出控制在住房收入的20％—30％。

　　飯店服務結構需要層層的服務人員，以及規模較大的硬體設施、廣告，因此費用比較高，民宿則沒有這些人員費用，所以主要的費用支出就會在餐飲部分，建議如果是「一宿2餐」餐飲的成本安排占住宿收入的50％以下；也因為餐飲佔的比例大，目前大部分民宿都主打提供早餐，晚餐則讓消費者視需要加價購。

　　到了淡季時間，則要想辦法讓每月總經營花費控制在住房收益20％以下，甚至更低，以求能安然度過淡季時節。