聯想圖解不動產估價概要(9版)

推薦序 曾文龍
作者序  聯想圖解幫助記憶，快速掌握估價得分之鑰
考試命題大綱
第一章
緒論
第一節 基礎導讀 ／19
第二節 本章相關不動產估價技術規則條文說明 ／54
第三節 考古題—選擇題 ／66
第四節 考古題—申論題 ／93
第二章
比較法
第一節 精華導讀 ／123
第二節 本章相關不動產估價技術規則條文說明 ／136
第三節 考古題—選擇題 ／143
第四節 考古題—申論題 ／162
第三章
成本法
第一節 精華導讀 ／177
第二節 本章相關不動產估價技術規則條文說明 ／202
第三節 考古題—選擇題 ／214
第四節 考古題—申論題 ／237
第四章
土地開發分析法
第一節 精華導讀 ／247
第二節 本章相關不動產估價技術規則條文說明 ／254
第三節 考古題—選擇題 ／260
第四節 考古題—申論題 ／267
第五章
收益法
第一節 精華導讀 ／275
第二節 本章相關不動產估價技術規則條文說明 ／294
第三節 考古題—選擇題 ／306
第四節 考古題—申論題 ／330
第六章
其他相關估價
第一節 精華導讀 ／347
第二節 本章相關不動產估價技術規則條文說明 ／365
第三節 考古題—選擇題 ／385
第四節 考古題—申論題 ／410

附錄一 不動產經紀人考試
不動產估價概要試題及參考解答
111年不動產經紀人不動產估價概要試題及參考解答／429
110年不動產經紀人不動產估價概要試題及參考解答／438

附錄二 土地徵收補償市價查估辦法／447
附錄三 中華民國不動產估價師公會全國聯合會
第四號公報（110年11月1日發布）／457

參考書目 ／489

 

作者序

聯想圖解幫助記憶
快速掌握估價得分之鑰

　　101年4月，在一個「不動產經紀人考照班」課後道再見時，一個同學對我說：「老師，謝謝你，我很喜歡你上課的方式，很像我以前上過的一種學習方法「心智圖聯想法」，不必對課程內容死記硬背，輕鬆學習，效果好……。之前也有一些同學講過肯定上課方式的話，但「心智圖聯想法」，是我第一次聽說，什麼是「心智圖聯想法」呢？聽了這位同學概略描述後，回家找了資料，作了功課後，了解它是一種從中心向外擴展的思考、記憶模式，它是一種如何使用大腦，使學習變得快樂有效的方法。筆者從學習不動產估價，到從事不動產估價，再到協助別人學習不動產估價的過程中，體驗到「快樂學習」的重要，「快樂學習」才會有好的學習效果，才會走得成功，而要能「快樂學習」，學習的方式就是一個關鍵，96年承恩師曾文龍博士指示，出版了「不動產估價概要」一書，目標就希望能編出「簡單」、「效果」的快樂學習書，幾年過去了，隨著實務、上課的經驗累積，深刻感受到「編一本簡單、效果、快樂學習書」這個理想的不容易。這次再版本書，是將個人長年對不動產估價的理論探討、經驗實踐及教學相長的心得，再參考「心智圖聖經」、「圖形思考技巧」及「金字塔原理」等學習方法重新編輯「聯想圖解不動產估價概要」一書，希望能更接近「編一本簡單、效果、快樂學習書」這個理想。以下是實現這個理想的方式：
 
　　一、 以「聯想圖」為核心概念，化繁為簡，以簡馭繁。
　　「聯想圖」分為以下三個層次
　　1、第一層總體聯想圖
　　以「一張圖」聯想出「一本書」的總體主幹
　　2、第二層各分部聯想圖
　　以「一張圖」聯想出「一章書」的整體支幹
　　3、第三層各小分部聯想圖
　　以「一張圖」聯想出「一節書」的整體內容

　　由以上三層次的「聯想圖」，將「不動產估價」的整體內容向上歸納，化繁為簡；向下演繹，以簡馭繁，提昇對「不動產估價」理解、輸入、輸出的綜效，達到最好的學習及應考結果(如後附圖一、二、三、四、五)
 
　　二、以實務例證說明，具體明白

　　「聯想圖」與內容互為因果，清楚「聯想圖」，有助於明白內容，相同的，對內容的明白，也有助於「聯想圖」的清晰。對初學者而言，明白內容最好的方法是實務例證，筆者實際從事不動產估價，能從更多的直接經驗來實例說明。
 
　　三、以考古題解析，掌握答題要領

　　對於為考試而學習的人而言，行百里，半九十，將頭腦學習的東西組織後，精準的放在考卷上，是一個重要的環節，是需要不斷練習的技巧。本書在詳述各章內容後，再將「不動產估價概要」歷年的考古題(選擇題、申論題)蒐集在後，並提供參考答案，且針對特別的題目，詳述解題過程，透過完整的考古題解析，能讓考生能掌握考試的重點和答題要領。
 
　　經由上述本書編輯的構想說明，提供以下幾點，供使用本書方法建議：

　　一、先略讀本書，以掌握不動產估價聯想架構圖的主幹、支幹。

　　二、細讀內容，視個人理解的情況，決定細讀次數，以理解內容為主，不求記憶內容。
 
　　三、嘗試從各層「聯想圖」，以邏輯、想像等聯想出原理、定義、作業需遵守的規定等支持、解釋這個「聯想圖」的內容。最後目標是要從各層「聯想圖」中聯想出不動產估價的整體內容。起初練習時，不必急於能完整聯想出所有內容，藉由對架構的愈理解，內容的更明白，就愈能掌握其中的要領，達到累積相乘的效果。
 
　　四、準備考試建議：

　　1、近期考試題目，有愈來愈靈活趨勢，不若以往直問直答，會有延伸、變化等問法，考生需以融會貫通內容為目標，死背的方式已困難應付國家考試。
 
　　2、對於考古題、模擬試題的練習，筆者建議以「抓臭蟲」的方式來進行演練。「抓臭蟲」是源自於電腦軟體剛撰寫完成，要去試跑，而從試跑中去找出問題的「臭蟲」，藉由不斷的試跑抓完「臭蟲」之後，軟體就可操作順暢了。電腦是人設計的，「人腦」當然也類似，我們平時練習考古題、模擬試題時，不要看答案，用寫或默背等方式找出自己對題目的臭蟲（不懂的、盲點、易忘的等），並在臭蟲上就記號，隔一段時間再複習內容後，只針對作記號的題目再演練就好，如果再作錯，再註記上不同的記號，但畢竟「人腦」不是「電腦」，抓一次就不會忘記，需經多次「抓臭蟲」，至完全消除臭蟲為止。我們可以根據題目上作記號的多寡，分類出「大臭蟲」、「小臭蟲」，如此準備的內容才會愈來愈少，然後視時間的長短、臭蟲的大小，作最即時有效的複習，能把時間、精力花在刀口上。提供給很多人用過，效果都很好，特別是選擇題，值得讀者試試。

　　3、 平常就用考古題及類似答案卷實兵演練一下，看每一題大約答幾行、一行要寫幾個字、字要寫多大等細節、有助考試臨場情緒的穩定，發揮最大戰果。另外，要以「同類型」的觀點來演練「考古題」，不要以「完全相同」的觀點來演練「考古題」，意思是不要期望「未來的考題」和「過去的考古題」一模一樣，最近有很多種的考試，因為出題和考古題一模一樣，出題老師飽受批評偷懶，相信會給出題者警惕。
 
　　4、 在考場當科目考前幾分鐘，不要浪費掉，再抓最後一次臭蟲，如果時間多，就把所有的臭蟲都看過。如果時間少，就只針對大臭蟲部分。總之就是把平時遇到的盲點、重點等，在臨考前整體複習一次，效果一定非常好。

　　5、 拿到考卷，不要馬上寫，花5~10分鐘審題，把考題有關的架構、法規、實例、公式、圖表、臭蟲等重點式的先在題目卷上打草稿，再就各題答案內容的多少，在答案卷上先佈局，答題架構要清楚、有條理，類似作文的起、承、轉、合的答題結構內容，並以圖、表、條列式來表達，切忌一大段的寫法，而且字跡要工整。總之，就是要讓閱卷者感受到你的用心和實力。

　　6、 會的題目先作答，各題的時間分配要適當，避免一題花太多時間，如果還有更多的內容要發揮，可先就重點答完後，留一些空格 ，待寫完其他題目，再進行補充。簡單的題目，不可只給簡單的答案，要用舉例、畫圖、正、反說等加以充實，就是要「小題大作」，相反的遇到大題目，當然就要「大題小作」，如果遇到不會的題目，切不可空白，放在最後，把自己所知的、相關的，盡力作答，常常會有奇蹟的分數，因為冷僻的題目其他的考生可能已然放棄了。
 
　　7、 一般的考試，上榜不見得要有「慧根」，但是要「會跟」。就是紀律的跟著讀書計畫，一步步踏實的向前，終能成功。如果自制力不足或是雜務太多，參加補習班的輔導課程，跟著上課的節奏走，也是值得考慮的方式。
 
　　8、 不管考得如何，堅持到底，堅持就有無限的可能，預祝您成功。
 
　　本書出版，要特別感謝恩師曾文龍博士的照顧，讓我有機會將不動產估價的實務和理論結合，興趣與工作結合，同時也要特別謝謝大日出版社珍映秘書、蕙芳小姐在上課、編書等各方面的支持與協助，以及教導過我的老師、估價前輩、以及提供修正意見的讀者。而家人、朋友的支持與鼓勵，更讓我一路走來覺得快樂、值得，謝謝你們。
 
　　「永遠有更好的方法」是我的信念，本書以「簡單」、「效果」、「快樂學習」為方向，提供不動產經紀人考照及不動產估價初學者入門參考，不周之處難免，祈盼讀者不吝賜教。